آیا تسهیلات خرید مسکن تورم زاست؟

به گزارش اخبار ساختمان، یک اندیشکده انگلیسی که در حوزه زمین سیاستگذاری می‌کند، مطالعات گسترده‌ای در رابطه با مالیات بر ارزش زمین انجام داده است. در پژوهشی که توسط این اندیشکده انجام گرفته، وضعیت مسکن بین سال‌های ۱۹۹۶ الی ۲۰۰۸ بررسی شده است. در آن بازه زمانی در بریتانیا قیمت مسکن به طور واقعی ۱۵۰ درصد افزایش یافت و کمبود مسکن اجاره‌ای نیز باعث افزایش اجاره بها و تورم مسکن شد و بسیاری از افراد توان مالکیت خود را از دست دادند.

تورم مسکن نیز باعث شد قدرت خریداران دست اول و بدون پشتوانه کاهش یابد. در نتیجه بدلیل نداشتن ضمانت قابل قبول، اعتبار کمتری توسط بانک‌ها در اختیار خریداران دست اول قرار می‌گرفت و اگر هم قرار می‌گرفت دارای سود بازپرداخت بیشتر بود و مشکلات مالی قابل توجهی را برای خانوارها فراهم کرده بود.

افزایش ارزش زمین و کاهش عرضه دلایل افزایش قیمت مسکن

بررسی کارشناسان انگلیسی نشان می‌دهد طی بازه ۱۹۹۶ الی ۲۰۰۸ در بازار آزاد مسکن عوامل مختلفی در افزایش قیمت مسکن نقش داشته است که به افزایش ارزش زمین و افزایش تقاضا برای مسکن نسبت به عرضه آن مربوط می‌شود. عواملی همچون افزایش جمعیت، افزایش خانوارهای تک نفره، افزایش درآمد اقتصادی و مهمتر از همه در دسترس بودن اعتبارات خرید در این افزایش قیمت نقش داشته اند.

در واقع افزایش تقاضای مسکن مربوط به رشد اقتصادی انگلیس می‌شود که باعث افزایش درآمد مردم و در نتیجه افزایش قدرت خرید آنها شد. این رخداد باعث شد مردم بخواهند خود مکان زندگی دلخواه خود را تعیین نمایند و از آنجا که عرضه زمین قابل افزایش نبوده، قیمت زمین نیز افزایش یافته است. عامل دیگری که باعث افزایش تقاضا مسکن شده است رشد تعداد خانوارهاست. در واقع تعداد خانوارها به دلیل افزایش جمعیت انگلیس و نیز کاهش بُعد خانوارها، افزایش یافته است.

افزایش دسترسی به اعتبار، مهمترین علت افزایش قیمت زمین و مسکن

در کنار همه عوامل گفته شده، مهمترین علت افزایش قیمت مسکن، ایجاد دسترسی زیاد به اعتبارات خرید بوده است که توسط بانک‌ها و مؤسسات مالی انجام شده است. یکی از روش‌های مرسوم تأمین مالی مسکن در دنیا تأمین مالی وام رهنی است. بانک بر خلاف سایر تسهیلات که درآمد افراد را به عنوان ضمانت در نظر می‌گیرد، در این نوع وام ضمانتی با ارزش بیشتر مانند سند را در گرو می‌گیرد و می‌تواند وام بیشتری را پرداخت کند و نقدینگی بیشتری را در اختیار افراد قرار دهد.

در بریتانیا بانک‌ها علاوه بر دادن وام‌های دست اول با گرفتن سند املاک به عنوان ضمانت، با فروش این وثیقه‌ها به بازارهای سرمایه، میزان اعتباری که می‌توانند وام دهند را گسترش دادند. این موضوع منجر به افزایش تقاضا مردم و در نتیجه افزایش قیمت مسکن گردید. این پدیده در یک چرخه قرار گرفت و با افزایش قیمت مسکن، مردم می‌توانستند میزان دریافتی وام خود را افزایش دهند و با این کار مجدداً قیمت مسکن افزایش می‌یافت و تا زمانی که این دسترسی اعتباری راحت صورت می‌گرفت افزایش تقاضا مسکن و بالطبع قیمت زمین صعودی بود.

افزایش وام خرید مسکن بدون وجود مالیات عامل تورم در سایر بخش‌های اقتصادی

در چنین شرایطی تأثیر افزایش دسترسی به اعتبارات بانکی صرفاً محدود به افزایش قیمت زمین نبوده است و تأثیرات نامطلوبی در سایر حوزه‌های اقتصاد داشته است. در واقع افزایش قدرت خرید مردم، افزایش تقاضای جدید برای کالاها و خدمات را در پی داشته و انتظارات تورمی در جامعه را بالا برده و افزایش قیمت‌ها بیش از حالت عادی افزایش پیدا کرده است.

ایجاد انتظارات تورمی عامل وجود سوداگری و خانه‌های خالی و کاهش تولید مسکن

همچنین علاوه بر افزایش تقاضا ناشی از پرداخت اعتبارات به مردم در بازار آزاد مسکن انگلیس، علت دیگری که به این افزایش قیمت دامن زد سوداگری عده‌ای در این بازار بود. در حقیقت مالکان مسکن که انتظارات تورمی از سوی جامعه را می‌دیدند، از عرضه املاک خود به بازار خودداری کردند و این کار نیز یک چرخه از انتظارات تورمی را شکل داده و افزایش قیمت مسکن را سریع‌تر کرد.

طبق بررسی‌های آماری صورت گرفته در سال ۲۰۰۸ حدود ۷۵۰ هزار مسکن خالی در شهر لندن وجود داشته است و شواهد نشان داد که کمبود مصنوعی در بازار مسکن ایجاد شده است. این فعالیت‌ها باعث شد که قیمت مسکن نیز مجدداً افزایش یافت و عده‌ای از طریق هزینه‌های افراد دیگر سود کسب کنند.

در این شرایط مالکان زمین که ساخت و ساز انجام می‌دادند نیز برای کسب سود بیشتر و راحت‌تر از عرضه زمین خود به بازار خودداری نمودند و مجدداً قیمت زمین افزایش یافت.

اخذ مالیات بر عایدی زمین، مؤثرترین اقدام برای کاهش قیمت مسکن و تورم در اقتصاد

کمبود زمین در انگلیس یکی از چالش‌های اصلی در برنامه ریزی مسکن بوده است. از یک طرف وجود کمربندهای سبز در اطراف شهرها در این کشور اراضی کشاورزی را از شهری جدا نموده و وجه روستایی دارد و از طرف دیگر سرمایه‌ای شدن زمین باعث شده افراد ثروتمند از آن به عنوان دارایی استفاده نمایند. اگر چنین محدودیت‌هایی وجود نداشته باشد، بالطبع قیمت زمین مانند سایر مؤلفه‌های مسکن به مراتب کمتر خواهد بود. همچنین وجود مکان‌های فرسوده نیز به این مشکل دامن زده است.

نگاه حاکم در انگلیس این گونه است که کسی طرفدار مالکیت عمومی زمین‌ها نیست و همچنین یک سیاست کلی وجود دارد که طبق آن روستاها باید برای مصارف کشاورزی و تفریحی محافظت شوند. تا کنون مؤثرترین و اثبات شده ترین اقدام برای افزایش بیشتر عرضه زمین وضع مالیات بر ارزش زمین است.

در واقع با کمک این ابزار مالیاتی می‌توان مردم را به سمت توسعه زمین هدایت نمود. درست مانند سیاستی که در هریسبورگ آمریکا رخ داده است و مکان‌های فرسوده با استفاده از این ابزارها مجدداً وارد چرخه توسعه می‌شوند.

مهر