راه خانه دار شدن ایرانی‌ها از کجا می‌گذرد؟

به گزارش اخبار ساختمان، به بیان خیلی ساده، دولت‌های ایرانی تقریباً همواره بیش از آنچه درآمد داشته اند خرج کرده اند و این به کسری بودجه، تورم افسارگسیخته و توزیع فقری همه گیر در میان ایرانی‌ها انجامیده است. در واقع، کسی از دولت‌های ایرانی انتظار معجزه و «قهرمان بازی» ندارد. راه خانه دار شدن ایرانی‌ها از انضباط مالی دولت می‌گذرد و شاید بهتر باشد دولت همین یک کار را به درستی انجام دهد.

وعده ابراهیم رئیسی برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در طول چهار سال ریاست جمهوری اش (هر سال یک میلیون واحد مسکونی)، همین چند روز پیش از سوی محمدباقر قالیباف، به عنوان قانون، ابلاغ شد. به این ترتیب، دولت سیزدهم نه فقط حالا وعده‌ای داده که باید به آن عمل کند، که عملاً باید در مقابل نمایندگان مردم در مجلس شورای اسلامی، در مورد اجرا یا عدم اجرای این قانون هم پاسخگو باشد.

با این همه، بدبینی‌ها به اجرای این طرح به اندازه‌ای زیاد است که دیگر صورت انتقاد هم ندارد و نمی‌توان آن را به مخالفانِ سیاسیِ دولت و مجلس ربط داد: از «علی آقامحمدی» (عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام) گرفته تا «سعید محمد» (از فرماندهان ارشد سپاه و رقیب حذف شده رئیسی در دوران انتخابات)، بسیاری در اجرایی بودنِ این طرح تردید کرده اند. به این ترتیب، می‌توان انتقادات را حتی از اردوگاه خودِ اصولگرایان هم شنید.

با این همه، آنچنان که می‌گویند، «املایِ نانوشته غلط ندارد» و باید منتظر ماند و دید که آیا این وعده ابراهیم رئیسی محقق می‌شود یا نه. هر چه باشد، اما همین حالا هم می‌توان پرسید که چرا ایرانی‌ها (از متخصصان گرفته تا مردم عادی) نسبت به اجرای طرح‌هایی از این دست، تا این اندازه بدبین هستند؟

از «مسکن اجتماعی» تا «مسکن مهر» و تا «مسکن امید»

پاسخ سرراست و کوتاه به پرسشِ بالا این است که «تجربه تاریخی» چند دهه اخیر در ایران، نشان می‌دهد نمی‌توان به وعده‌های بزرگ و خیره کننده دولت‌ها دل خوش کرد. اما برای بسط دادنِ این استدلال، می‌توان نگاهی دقیق‌تر هم به جزئیات تاریخی انداخت.

طرح‌های بزرگ و سراسری دولتی برای خانه دار کردن شهروندان ایرانی از ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی کلید خورد، اما این قبیل طرح ها، دست کم در سه مقطع اوج گرفتند. نخستین مورد، طرح «مسکن اجتماعی» بود که در دولت هاشمی رفسنجانی کلید خورد و بنا بود طبقات فرودست را خانه دار کند. این طرح شکست خورد.

با بهبود وضعیت اقتصادی کشور و اولویت یافتنِ نیاز‌های طبقه متوسط بر نیاز‌های دهک‌های درآمدی پایین‌تر در دولت اصلاحات، اما خانه دار کردن همه مردم هم دست کم به فراموشی نسبی سپرده شد و شاید همین نقطه ضعف بود که به برآمدن محمود احمدی نژاد با وعده رسیدگی به محرومان در سال ۱۳۸۴ انجامید.

احمدی نژاد، اما دومین و بزرگ‌ترین طرح از این دست را کلید زد: طرح «مسکن مهر». بر اساس این طرح قرار بود حدود ۲.۳ میلیون واحد مسکونی با حذف قیمت زمین در کشور ساخته شود تا مشکل مسکن در کشور، دست کم برای مدتی به تعویق بیفتد.

با این همه، این طرح نه تنها با فشار به منابع بانکی موجب بروز تورم سنگین در کشور شد، که در دولت احمدی نژاد نیز به پایان نرسید و انتقادات گسترده‌ای نیز در مورد مکان یابی ساخت و ساز‌ها و نبود زیرساخت‌های مسکونی در پروژه‌های «مسکن مهر» در گرفت.

دولت روحانی هم در بهار ۱۳۹۸، با طرح موسوم به «طرح ملی بازآفرینی شهری» که به «مسکن امید» هم معروف شد، برای ساخت و ساز دولتی پا پیش گذاشت و سومین تلاش عمده برای خانه دار کردنِ ایرانی‌ها را کلید زد.

آن طور که اعلام شده بود، در این طرح دولت قصد داشت در مشارکت با شهرداری ها، انبوه سازان مسکن و البته با بهره مندی از تسهیلات بانکی، به ساماندهی بازار مسکن در کشور بپردازد. این طرح، اما هرگز نه به ابعاد طرح «مسکن مهر» رسید و نه آنچنان جذابیتی برای بانک‌ها و انبوه سازانی پیدا کرد که قرار بود برای اجرای آن پا پیش بگذارند.

تلاش ابراهیم رئیسی برای حل معضل مسکن در ایران، در واقع چهارمین تلاش از این نوع است و البته بزرگ ترینِ آنها. به عبارت ساده، تاکنون هیچ دولتی در ایران نتوانسته سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد و عجیب آنکه این وعده پرخرج، در یکی از بدترین بحران‌های اقتصادی در تاریخ ایران داده شده است.

مشکل از خودِ «مسکن» نیست برادر!
به این ترتیب، هنوز و پس از گذشت حدود چهار دهه از انقلاب اسلامی، مشکل تامین مسکن برای شهروندان ایرانی و به خصوص شهروندان دهک‌های درآمدی پایین تر، مرتفع نشده است. عباس آخوندی، وزیر پیشین راه و شهرسازی حدود دو سال پیش گفته بود که حدود ۱۹ میلیون ایرانی «بدمسکن» هستند و منظور او این بود که این تعداد شهروند ایران (یعنی حدود یک نفر از هر چهار نفر ایرانی) در حاشیه شهر‌ها و در مناطقی زندگی می‌کنند که زیرساخت‌های شهری کافی در آن‌ها وجود ندارد.

با این همه، به دنبال بروز شوک‌های تورمی سنگین در دهه ۱۳۹۰ که آخرین مورد آن‌ها هنوز هم ادامه دارد، بخش بزرگی از جمعیت ایران توانایی تامین مسکن را به طور کلی از دست داده اند. در این میان، بروز وضعیت بحرانی مالی در نهاد‌های حاکمیتی و نظام بانکی کشور هم موجب شده که توان اعطای تسهیلات نیز به حداقل برسد و به این ترتیب، بسیاری از کارشناسان مسکن پیش بینی می‌کنند بازار مسکن وارد رکودی بسیار سنگین خواهد شد.

این در حالی است که بر اساس برخی داده‌های آماری، کلیت طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی هم زیر سوال است، چرا که اکنون کشور با مازاد عرضه مسکن مواجه است و نه کمبود عرضه مسکن.

بر این اساس، داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهند که چیزی در حدود ۲۹ میلیون واحد مسکونی (اعم از «در حال استفاده»، «خالی از سکنه» و «خانه دوم») در کشور وجود دارد و این در حالی است که تعداد خانوار‌های کشور، ۲۶ میلیون مورد است. به عبارت ساده تر، در ایران نزدیک به سه میلیون واحد مسکونی بیش از تقاضا وجود دارد.

اما اگر این طور است، چرا بسیاری از ایرانی‌ها فاقد خانه مسکونی هستند؟ دلیل واضح، تعدد مالکیت از سوی برخی شهروندان است که از قضا، مالیاتی هم برای این موضوع نمی‌پردازند. از آن سو، تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن، همان چیزی است که به رشد قیمت‌ها دامن زده است و دستِ متقاضیِ واقعی را از بازار کوتاه کرده است.

نبود «آمایش سرزمینی» هم البته دخیل است: همین چند روز پیش بود که علیرضا صادقی، مدیرکل حریم شهرداری تهران، از «گسترش غیرمجاز» حریم پایتخت انتقاد کرد و نسبت به سکونت «۲۰ درصد» جمعیت کشور در این محدوده تا سال ۱۴۰۴ هشدار داد.

صادقی گفته بود که با وجود آنکه حریم شهر تهران تنها باید «۰.۴ درصد از مساحت کشور» را شامل شود، با رشد کانون‌های جمعیتی در حریم شهر تهران تا سال ۱۴۰۴، حدود ۲۰ درصد از جمعیت کشور در این محدوده قرار خواهد گرفت که این یک «فاجعه بزرگ» است.

در واقع، وقتی حدود ۱۷ میلیون ایرانی تنها در ۰.۴ درصد از مساحت کشور زندگی می‌کنند، بدیهی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن باید به قیمت‌هایی تا حدود ۳۰ میلیون تومان هم برسد، یعنی عددی که ممکن است معادل درآمد یک سال برخی ایرانی‌ها باشد.

به این ترتیب، به نظر می‌رسد دولت و مجلس، سُرنا را از سر گشاد آن می‌نوازند: بازار مسکن ایران اساساً به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مازاد (با سرمایه گذاری سالانه دست کم ۵۰۰ هزار میلیارد تومانی) نیازی ندارد، بلکه انتظام‌بخشی به اقتصاد ایران است که باید در اولویت نخست قرار بگیرد.

وام یک میلیارد تومانی و دری که به روی کسی باز نمی‌شود!

در این میان، طی روز‌های اخیر، شورای پول و اعتبار مصوبه‌ای را به تصویب رسانده که بر اساس آن، سقف تسهیلات مسکن مسکن جوانان، از ۴۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند.

بر این اساس، فردی که حداقل ۱۸ سال سن داشته باشد (یا، ولی قانونی او) می‌تواند با افتتاح یک حساب در بانک مسکن و واریز ماهانه ۲۰۰ هزار تومان به مدت ۵ تا ۱۵ سال، پس از پایان این مدت تسهیلات مسکن جوانان را دریافت کند.

برای دریافت وام یک میلیارد تومان، طی شدن زمان ۱۵ ساله ضروری است و البته، این مصوبه جدید تنها شامل حال کسانی می‌شود که از ۱۷ شهریورماه سال ۱۴۰۰ به بعد اقدام به افتتاح حساب کرده باشند.

در شرایطی که متقاضی همین امروز نسبت به افتتاح حساب مسکن جوانان اقدام کرده و ماهانه ۲۰۰ هزار تومان تا سال ۱۴۱۵ واریز کند، پس از دریافت تسهیلات یک میلیارد تومانی ۲۰ ساله با نرخ ۹ درصد، باید ماهانه هشت میلیون و ۹۷۳ هزار تومان قسط به منظور بازپرداخت به حساب بانک مسکن واریز کند. بر این اساس، مجموع اقساط پرداختی در پایان ۲۰ سال معادل ۲ میلیارد و ۱۵۹ میلیون ۳۴۲ هزار تومان خواهد بود که در مجموع ۵۳ درصد از بازپرداخت، در قالب سود دریافت خواهد شد.

اما آیا این طرح می‌تواند دردی از معضل خرید مسکن از سوی جوانان دوا کند؟ احتمالاً نه، چرا که تا پایان سال ۱۴۱۵ خورشیدی، اقتصاد ایران به صورت بالقوه می‌تواند متحمل چندصد درصد تورم شده باشد و ارزش تسهیلات دریافتی در آن سال، عددی باشد که به «هیچ» نزدیک‌تر است تا به کمکی برای خرید مسکن.

آیا اصلاً راه حلی وجود دارد؟

اما در این وضعیت دولت برای تامین مسکن، به ویژه تامین مسکن برای شهروندان در دهک‌های درآمدی پایین‌تر چه می‌تواند بکند؟ برای یافتن راه حل شاید نخست باید مشکل را شناسایی کرد. مسکن از جمله کالا‌های «غیر منقول» است و این یعنی امکان واردات مسکن از خارج وجود ندارد. از طرفی، تقریباً تمام کالا‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن (بتن، آهن، کاشی، سیمان، شیرآلات و...) در داخل ساخته می‌شوند. بنابراین، تامین نهاده‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن «الزاماً» به نرخ ارز‌های خارجی گره نمی‌خورد.

در این میان، کارشناسان حوزه مسکن معتقدند اوج گیری قیمت این کالا که همزمان به عنوان اصلی‌ترین دارایی (property) در میان بخش کثیری از جمعیت کشور هم در نظر گرفته می‌شود، دلیلی به جز نابسامانی وضعیت اقتصاد کلان کشور ندارد.

به عبارت ساده تر، این بروز شوک‌های تورمی است که به افزایش قیمت مسکن و خروج آن از دسترس عمده دهک‌های درآمدی کشور ختم می‌شود. اما بروز شوک‌های تورمی در کشور چه دلیلی دارد؟ پاسخ این است که فارغ از فشار‌های بین المللی که به افت ارزش ریال در سال‌های اخیر ختم شده اند، بخش اصلی تورم افسارگسیخته در ایران ناشی از کسری بودجه مداوم دولت‌های ایرانی است.

به بیان خیلی ساده، دولت‌های ایرانی تقریباً همواره بیش از آنچه درآمد داشته اند خرج کرده اند و این به کسری بودجه، تورم افسارگسیخته و توزیع فقری همه گیر در میان ایرانی‌ها انجامیده است. در واقع، کسی از دولت‌های ایرانی انتظار معجزه و «قهرمان بازی» ندارد. راه خانه دار شدن ایرانی‌ها از انضباط مالی دولت می‌گذرد و شاید بهتر باشد دولت همین یک کار را به درستی انجام دهد.

فرارو