تولید مسکن در دهه 90 چقدر کاهش داشته است؟

به گزارش اخبار ساختمان، در سال ۱۳۹۰، سازندگان و انبوه سازان برای تولید بیش از ۷۵۶ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت گرفته‌اند، اما برآورد‌های آماری نشان می‌دهد که احتمالا این تعداد در پایان سال ‌۱۴۰۰ به کمتر از ۳۸۵ هزار واحد می رسد؛ این یعنی سقوط ۴۹ درصدی برنامه‌ریزی برای تولید مسکن ایران فقط در یک دهه.

آمار‌های رسمی از افول ۳۵ درصدی تعداد واحد‌های مسکونی برنامه ریزی شده برای تولید از سال ‌۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ حکایت دارد؛ اما این وضعیت در بهار و تابستان امسال تشدید شده و تعداد واحد‌های برنامه ریزی شده در پروانه های ساختمانی مناطق شهری کشور در این دو فصل به‌ترتیب ۲۴.۶ و ۳۱.۹ درصد نسبت به فصول مشابه سال قبل کاهش پیدا کرده است.

با این تفاصیل و با فرض بدون تغییر ماندن میزان تولید مسکن کشور در فصول پاییز و زمستان امسال، قطعا تولید مسکن در سال‌جاری نزولی است و این میزان نسبت به سال قبل حدود ۲۲ درصد و نسبت به سال ۱۳۹۰ بیش از ۴۹ درصد کمتر خواهد بود.

اقتصاد ایران به توسعه نرسیده است

اقتصاد ایران به دلایل مختلف از منظر صنعتی به توسعه نرسیده و در این میان تحریم و تورم دو عامل قوی در سوق دادن سرمایه گذاری به سمت فعالیت های متکی به ظرفیت های داخلی بوده‌اند؛ در این شرایط، صنعت ساختمان به واسطه وابستگی پسین و پیشین با ۱۳۴ بخش اقتصادی دیگر، عنوان موتور پیشران اقتصاد ایران را به‌خود اختصاص داده است.

اینکه پیشران شدن صنعت ساختمان در ایران اتفاق خجسته یا نامبارکی بوده، بحث مفصلی است که در این مقال نمی‌گنجد؛ اما به هر تفصیل، در ساختار موجود اقتصاد ایران، غفلت از صنعت ساختمان و خاموش‌کردن موتور پیشران اقتصاد، عملا ۱۳۴ صنعت وابسته به این صنعت را نیز به چالش می‌کشد.

این وضعیت اثر مستقیمی با رونق بازار و کیفیت معیشت نیروی کار و جامعه دارد و اتفاقاتی که در دهه ‌۹۰ در این حوزه رخ داده، عملا این اثر مستقیم را در جهت منفی تشدید کرده است.

مقام معظم رهبری در دیدار اخیر با جمعی از تولیدکنندگان و مسئولان اقتصادی و صنعتی، آمار‌های کلان اقتصادی دهه ۹۰ را حقاً و انصافاً ناخرسندکننده لقب دادند و یکی از حوزه هایی که مستقیما نسبت به آن ابراز نگرانی کردند، همین حوزه مسکن بود.

حوزه‌ای که آمار‌های رسمی به شرایط نگران‌کننده آن گواهی می‌دهند و جبران آن نه فقط با تولید دستوری مسکن، بلکه با زمینه‌سازی برای جان‌گرفتن فعالیت‌های مولد صنعت ساختمان از طریق پیش بینی پذیر کردن اقتصاد، مهار تورم و ترمیم قدرت خرید خانوار‌ها امکان‌پذیر است.

تولید مسکن بر اساس آمار چقدر کاهش یافته است؟

اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از تغییرات تعداد پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور از سال ‌۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ منتشر کرده گویای این است که در ابتدای دهه ‌۹۰، تولید مسکن شهری در ایران وضعیت مساعدی داشته و حتی در سال ‌۹۲ رکورد تولید مسکن شهری ایران با برنامه‌ریزی برای تولید بیش از ۷۷۰ هزار واحد مسکونی شکسته شده است؛ اما در ادامه از یک‌سو به واسطه رکود اقتصادی ناشی از جهش‌های ارزی و تورمی قبل از ۹۲ و از سوی دیگر به‌واسطه راکدشدن بازار خرید و فروش مسکن، رغبت سازندگان برای احداث مسکن کاهش پیدا کرده و در سال ‌۱۳۹۶ با ثبت رکورد کمتر از ۳۲۳ هزار واحد مسکونی، به بدترین شرایط رسیده است.

این مقدار نسبت به سال ‌۱۳۹۰ بیش از ۵۷ درصد و نسبت به اوج رونق ساخت و ساز در سال ‌۹۲ حدود ۵۸ درصد کاهش نشان می‌دهد. در ادامه با بروز شوک‌های ارزی و تورمی از نیمه سال‌۱۳۹۶ و آغاز دوره‌های جهش قیمتی مسکن به‌واسطه ذات سرمایه‌ای این بازار، برنامه‌ریزی برای تولید مسکن نیز بهبود پیدا کرد و در سال ‌۱۳۹۹ با ثبت رکورد ۴۹۹ هزار واحد مسکونی، بخشی از رکود ساخت‌وساز جبران شد.

البته این میزان همچنان ۳۵ درصد کمتر از سال ۱۳۹۰ بود؛ اما همین وضعیت هم دوام چندانی نداشت و از ابتدای امسال، از یک‌سو به واسطه فروکش کردن انتظارات تورمی و خوابیدن هیجان بازار مسکن و از سوی دیگر به واسطه تورم سنگین نهاده های ساختمانی، بار دیگر تولیدکنندگان از برنامه‌ریزی برای آغاز پروژه‌های مسکونی جدید عقب نشستند که نتیجه آن افول بیش از ۴۹ درصدی تولید مسکن در سال ‌۱۴۰۰ نسبت به ابتدای دهه ‌۹۰‌ بود.

دورنمای تولید در بازار مسکن چگونه است؟

مسکن در اقتصاد ایران به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و این مسئله منجر به فقر مسکن، افزایش حاشیه نشینی و رشد جمعیت بدمسکن در کشور شده است. همزمان به واسطه دوره‌های شوک ارزی و موج‌های تورمی پیاپی، شرایط بازار مسکن دچار نابسامانی روزافزون شده؛ تا جایی که میانگین دوره انتظار خرید مسکن برای خانوار‌های تهرانی به بیش از ۶۰ سال رسیده‌است.

در این وضعیت به‌واسطه ناتوانی تقاضای مصرفی در خرید مسکن شهری جامعه هدف تولید مسکن فقط به متقاضیان سرمایه‌گذاری و بازار اجاره محدود می‌شود و با کوچک‌ترشدن بازار مصرف، مقیاس تولید نیز کاهش می‌یابد.

یکی از خصوصیت‌های این وضعیت، کوچ سازندگان مسکن از تهران به شهرستان‌ها بوده که آثار آن به‌خوبی در آمار‌های مرکز آمار ایران مشهود است و یکی از نشانه‌های آن نیز افزایش مستمر میانگین زیربنای واحد‌های مسکونی جدید از ۱۴۸ مترمربع در سال‌۱۳۹۰ به ۱۹۷ متر در سال ‌۱۴۰۰ است.

البته بخشی از این افزایش متراژ زیربنا نیز می‌تواند ناشی از افزایش تولید مسکن لوکس و بزرگ‌متراژ برای طبقه مرفه جامعه باشد، اما بخش عمده آن به تولید واحد‌های بزرگ‌متراژ در شهر‌هایی غیر از تهران و کلانشهر‌ها اختصاص دارد که قیمت زمین آن‌ها ارزان‌تر است.

در سوی دیگر این ماجرا، از آنجایی‌که شوک‌های ارزی و تورمی، مستقیما روی نهاده‌های ساختمانی نیز اثر می‌گذارد، هزینه تولید مسکن رشد می‌کند و قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان و انبوه‌سازان به‌ناچار در جهت عکس افزایش هزینه های تولید کاهش می‌یابد؛ یعنی با دو برابر شدن هزینه تولید مسکن قدرت خرید سازنده به نصف می‌رسد و متعاقبا مقیاس تولید و فعالیت‌های او نیز در حدود همین میزان کاهش می‌یابد.

در این شرایط، تنها منجی صنعت ساختمان و بازار مسکن، مهار تورم و بازآرایی قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن است که می‌تواند هم از منظر هزینه تولید و هم از منظر افزایش بازار مصرف کالای مسکن، رشد تولید و فروش این حوزه را تضمین کند.

در این میان ورود پرقدرت دولت به نهضت خانه سازی و برنامه ریزی برای احداث چهار میلیون واحد مسکونی نیز می تواند ضمن روشن کردن موتور پیشران اقتصاد و تحریک صنایع وابسته به صنعت ساختمان بخشی از فقر مسکن، حاشیه نشینی و بدمسکنی را ترمیم کند و به‌خصوص در شهر‌های کوچک و روستاها، به خانه‌دارشدن متقاضیان مصرفی حذف‌شده از بازار آزاد کمک کند.

اما درمجموع بهترین دستاوردی که نهضت ملی مسکن می‌تواند داشته باشد اصلاح ساختار بازار مسکن و کمک به مصرفی‌شدن این کالاست که البته این مهم نه با ساخت مسکن انبوه بلکه با اصلاح قانون زمین شهری و استفاده از ابزار‌های نظارتی مالیاتی و شفافیت در حوزه املاک و مستغلات محقق می‌شود و انتظار می‌رود با تجهیز کامل بانک اطلاعاتی املاک و اسکان، مدنظر سیاستگذاران قرار گیرد.

بیشتر بخوانید: بازار مسکن در دهه 90 چه خسارت هایی دیده است؟

دانشجو