علت افزایش اجاره نشین ها در کشور چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، اطلاعات مراکز آماری نشان می دهد بیشترین رشد اجاره نشینی مربوط به چهار سال گذشته است. در سال ۹۵، بر اساس سرشماری نفوس و مسکن، از ٢٣ میلیون و ٥٨٠ هزار و ٢٢١ خانوار در واحد‌های مسکونی کشور، ۶۰،۵ درصد از خانوار‌ها مالک و ۳۰،۷ درصد خانوار‌ها اجاره نشین بودند. اما در پایان سال ۹۹ این عدد با رشد هشت درصدی به بیش از ۳۸ درصد رسیده است.

جهش قیمت مسکن و کاهش ساخت و سازها عامل اصلی افزایش اجاره نشین ها

جهش قیمت مسکن، مهم ترین عامل در افزایش تعداد اجاره نشینان است. قیمت مسکن بویژه از سال ۹۷ تا تابستان ۱۴۰۰ جهش های متعددی را داشته است. متوسط یک ساله قیمت مسکن در تهران در سال ۹۷ معادل هشت میلیون و ۲۳۰ هزار تومان شد که در مقایسه با متوسط قیمت در سال ۹۶ برابر ۷۰ درصد افزایش داشت.

در سال های ۹۸ و ۹۹ نیز قیمت مسکن هر ماه نسبت به ماه پیش از آن افزایش داشت. افزایش مداوم قیمت مسکن قدرت خرید خانوار را بشدت کاهش داد. رشد قیمت مسکن، به طور مثال در شهر تهران از متوسط هر متر چهار میلیون تومان در سال ۹۲ به ۲۳ میلیون تومان در سال ۹۹ رسید که نشان می‌دهد قیمت مسکن در شهر تهران در این سال‌ها ۴۷۵ درصد افزایش پیدا کرده است.

نکته مهم این است که همزمان با افزایش قیمت، تولید مسکن در کشور کاهش یافته است و ساخت و ساز در همین سال ها به کمترین میزان در دهه اخیر رسید. موضوعی که بر رشد قیمت ها هم در خرید و هم در اجاره تأثیر زیادی گذاشت و دست متقاضیان مسکن را برای دسترسی به مسکن کوتاه گذاشت.

از یک سو قیمت مسکن در حال جهش و از سوی دیگر ساخت واحد مسکونی در حال کاهش بود که این دو عامل با کاستن از بنیه مالی مردم، موجب شد آن‌ها به جای خرید خانه به اجاره‌نشینی روی بیاورند.

کاهش چشمگیر صدور پروانه ساختمانی در سال های اخیر

بازار مسکن در دهه 90 به خاطر دو دسته سیاست های ناکارآمد برای بازیگران اصلی این بخش به محل سقوط تبدیل شد اما از طرفی برای گروهی که تنها برنده التهاب قیمت ها به حساب می آمدند نقش سکوی پرواز را ایفا کرد.

مقایسه صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران در بهار سال ۹۲ نسبت به بهار امسال کاهش ۸۰ درصدی و مقایسه صدور پروانه ساختمانی در بهار سال ۹۲ نسبت به بهار امسال در کل کشور، کاهش ۳۲ درصدی صدور پروانه ساختمانی را نشان می‌دهد.

کاهش صدور پروانه ساختمانی، منجر به افت ساخت و عرضه مسکن شده است. میانگین ساخت مسکن در هشت سال گذشته به طور متوسط ۳۰۰ هزار واحد در سال است درحالی که این عدد در هشت سال پیش از آن به طور متوسط ۶۰۰ هزار واحد در سال است.

وزارت راه و شهرسازی نیز اخیراً در گزارشی رسمی اعلام کرد: با توجه به ارتباط قیمت مسکن و نرخ اجاره بها و رهن، کاهش عرضه مسکن در سال‌های اخیر دلیل اصلی افزایش نرخ مسکن و پیرو آن افزایش اجاره‌بها است.

آخرین آمار تعداد مستأجران را رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است. به گفته او تخمین زده می شود در حال حاضر هشت میلیون خانوار کشور اجاره نشین باشند. اگر تعداد افراد خانوار را سه نفر در نظر بگیریم تعداد جمعیت اجاره نشین کشور به‌طور متوسط ۲۴ میلیون نفر و اگر تعداد خانوار را چهار نفر فرض کنیم در حال حاضر حدود ۳۲ میلیون نفر از جمعیت کشور اجاره‌نشین هستند.

سهم اجاره بها از سبد هزینه خانوار چقدر است؟

اطلاعات رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد که در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ متوسط سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد بوده که این عدد در سال‌های ۹۹ و بهار و تابستان امسال بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از هزینه خانوار را به خود اختصاص داد و به گفته رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، اکنون به‌طور متوسط ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود.

وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: ۴۸ درصد درآمد خانوار در شهر‌های کوچک و ۷۰ درصد درآمد خانوار در شهر‌های بزرگ صرف اجاره مسکن می‌شود. وزیر راه و شهرسازی هزینه مسکن را برای خانوار بحرانی توصیف کرده که اگر برای آن چاره‌ای نشود همچنان قیمت مسکن رشد خواهد داشت.

اجاره بها چقدر رشد داشته است؟

در سال‌های اخیر اجاره مسکن برای آنان که اجاره‌نامه خود را تمدید کرده‌اند نیز افزایش یافته است. بر اساس اطلاعات مرکز آمار متوسط افزایش قیمت اجاره این افراد در سال ۹۷ معادل ۲۵،۴ درصد است که در تابستان امسال به ۴۶،۹ درصد افزایش یافته است.

اما قیمت اجاره بها در بهمن امسال نسبت به ماه های گذشته کاهش داشته است. رشد نرخ رسمی اجاره بر اساس گزارش بانک مرکزی در بهمن ماه در شهر تهران ۴۸ درصد است در حالی که این نرخ در آذرماه ۵۱ و در دی‌ماه ۵۰ درصد بود.

در کل کشور رشد اجاره بها در آذرماه معادل ۵۴،۲ درصد بود. با اینکه نرخ رشد قیمت اجاره کاهشی شده است، اما افزایش بیش از ۵۱ درصد آن در ماه‌های گذشته بیشترین فشار هزینه‌ای را به اجاره نشینان وارد کرده است.

بر اساس گزارش مرکز آمار، قیمت اجاره‌بها در بهار امسال در مقایسه با همین فصل در سال ۱۳۹۹ افزایش ۶۳،۷ درصدی داشته است؛ این رشد قیمت در مقایسه با زمستان ۱۳۹۹ حدود ۲۳ درصد اعلام شده است، این نرخ بالاترین جهش تورم اجاره بهای مسکن از سال ۱۳۶۲ تاکنون است.

آمار ‎بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد هرچند از سال ۱۳۶۲ تا پایان ۱۳۹۵ بالاترین نرخ تورم مربوط به سال ۱۳۷۵ با ۳۶،۴ درصد و سال ۱۳۷۶ با تورم ۲۸،۹ درصد بوده است، اما دولت قبل رکورددار جهش اجاره مسکن در ۳۸ سال اخیر است.

تورم اجاره بها از سال ۹۶ تا تابستان امسال نزدیک به ۲۳ درصد افزایش را نشان می‌دهد. در تابستان ۹۶ تورم اجاره بها چهار درصد است که در تابستان امسال به بیش از ۲۷ درصد افزایش یافته است.

ساخت خانه برای مستأجران در قالب طرح اجاره داری حرفه ای

افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در چهار سال گذشته قدرت خانه‌دار شدن را از مستأجران گرفت. با اینکه برنامه هایی مانند ساخت مسکن برای حمایت از اجاره نشینان یا اجاره داری حرفه ای در این سال‌ها مطرح شد، اما به اجرا نرسید.

اکنون محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی خبر داده است که ساخت مسکن اجاره ای وارد مرحله اجرایی شده است و قرار است  ۳۰۰ هزار واحد برای عرضه به بازار اجاره تولید شود.

او در این خصوص اعلام کرده که شرکت‌هایی در قالب اجاره داری حرفه ای در کنار بازار‌های سنتی راه اندازی می‌شوند تا از این طریق بتوانیم قیمت‌ها را در بازار اجاره کنترل کنیم. حوزه اجاره داری حرفه‌ای مجوزات لازم را دریافت کرده و آیین‌نامه آن در مراحل تصویب نهایی است. بزودی شرکت هایی برای اجاره داری حرفه‌ای در کنار بازار‌های سنتی راه اندازی می شوند تا بتوانند بازار اجاره را در کنار بازار سنتی ساماندهی کنند.

به گفته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی این اقدام یک نهادسازی جدید در قالب اجاره داری حرفه ای است و هدف گذاری که برای کنترل این بازار قرار گرفته شده همان ۳۰۰ هزار واحد است و در صورتی که تقاضای بیشتری هم وجود داشته باشد ساخته می‌شود.

در طرح اجاره داری حرفه ای، سرمایه گذاران می توانند در اراضی دولتی اقدام به ساخت و ساز کنند و سپس واحد‌های ساخته شده را با تعرفه های در نظر گرفته شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، به اقشار بدون مسکن، خانه اولی‌ها، زوج‌های جوان و... برای مدت معلوم واگذار کنند.

پرداخت تسهیلات برای حمایت از اجاره نشینان

در برنامه‌ای دیگر برای حمایت مالی از مستأجران در برابر رشد قیمت اجاره، در بودجه سال آینده ۴۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای پرداخت به مستأجران در نظر گرفته شده است. دولت از زمان شیوع کرونا برای حمایت از مستأجران به آنان وام ودیعه پرداخت می‌کند.

براساس تصمیم دولت کسانی که حقوق ثابت دارند یا تحت پوشش نهاد‌های حمایتی هستند می‌توانند در تهران ۵۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۳ درصد از بانک تسهیلات بگیرند که این رقم در شهر‌های بزرگ ۳۰ و در شهر‌های کوچک تر ۱۵ میلیون تومان خواهد بود.

اما با اینکه تعداد متقاضیان دریافت وام ودیعه زیاد است، اما این وام به همه متقاضیان پرداخت نشده است که شبکه بانکی کمبود اعتبار را دلیل آن عنوان می‌کند. با این حال وزیر راه و شهرسازی اظهار امیدواری کرده سال آینده تعداد بیشتری از مستأجران وام ودیعه دریافت کنند.

تولید مسکن باید افزایش یابد

با توجه به اینکه یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در ایران کمبود عرضه است؛ تولید فعلی مسکن در کشور متناسب با نیاز بازار نیست. از این رو دولت برای جبران کاهش ساخت مسکن در هشت سال گذشته، برنامه تولید یک میلیون مسکن در سال را در دستور کار قرار داده است. این برنامه توانسته تورم در بازار اجاره و معاملات مسکن را به حداقل برساند.

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در بهمن امسال، متوسط قیمت مسکن از ۳۳ میلیون تومان در هر متر مربع عبور کرد و رشد چهار دهم درصدی نسبت به ماه قبل از آن (دی ۱۴۰۰) داشت.

این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۱۶،۴ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه بهمن ماه سال ۱۳۹۹ (معادل ۹۷،۲ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال جاری است و جلوی رشد ماهانه قیمت مسکن گرفته شده است.

در این ماه شاخص کرایه مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۴۸،۴ و ۵۲،۲ درصد رشد نشان می‌دهد که هر دو عدد نسبت به ماه قبل نزدیک به دو درصد کاهش را نشان می‌دهد.

اما با توجه به تقاضای انباشته شده برای مسکن و افت ساخت و ساز در چند سال گذشته، نیاز به تولید و عرضه مسکن در بازار دیده شده است و بر همین اساس دولت ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال را در حال اجرا دارد.

با اجرای چند برنامه مانند ساخت مسکن برای اجاره داری حرفه ای و همچنین ساخت چهار میلیون مسکن برای اقشار کم درآمد و از سوی دیگر تأثیر مسائل سیاسی بر اقتصاد و کاهش نرخ تورم عمومی، انتظار می‌رود در سال های پیش رو بازار مسکن به ثبات و آرامش نسبی برسد.

میزان