بررسی تغییرات بازار مسکن از سال 95 تا سال جاری

به گزارش اخبار ساختمان، تنها دو روز بعد از اینکه بانک مرکزی گزارش جدید خود را اعلام و منتشر کرد معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز روند قیمتی مسکن را از سال ۹۵ منتشر کرد. اگر چه در گزارش اخیر بانک مرکزی نکته ای جدید به چشم خورد و آن هم این بود که آن گزارش نشات گرفته از معاملات مسکن در بنگاه های معاملات مسکن بوده است و اگر هم رشد قیمتی وجود دارد این افزایش قیمت ها را مشاوران املاک و بنگاه های مسکن اعلام کرده اند.

رشد قیمت مسکن را اگر چه املاکی ها نیز مورد تایید قرار می دهند اما معتقد هستند که روند صعودی معاملات مسکن بدین معنی نیست که خرید و فروش مسکن رونق داشته است.

احسان احمدیان یکی از املاکی های سطح شهر تهران می گوید: قدرت خرید متقاضیان مسکن به حدی پایین است که نمی توان گفت که مسیر خرید و فروش مسکن آسان و مهیا است. قدرت خرید مسکن به قدری کاهش یافته است که خرید ملک از سوی متقاضیان به خصوص جوانان سخت و دشوار شده است.

او معتقد است که در سال گذشته میزان خرید و فروش مسکن به دلیل اوج گرفتن کرونا تا شکل قابل توجهی متوقف و افت کرده بود. حالا که تا حدودی اوضاع بیماری فروکش کرده است مراجعه برای خرید مسکن نسبت به سال گذشته بهتر شده است. اما این بدین معنی نیست که الان وضعیت بازار مسکن مناسب است.

در گزارش اخیر بانک مرکزی تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱، به ۱۰.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش ۲۰۶.۱ و ۱۶۶.۴ درصدی را نشان می دهد. البته آنطور که بانک مرکزی گزارش داده است آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در اردیبهشت ماه کُند شده است.

این مشاور املاک در خصوص کُند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن و رونق خرید و فروش گفت: نباید خود را فریب بدهیم. قیمت مسکن همانند سایر کالاها که چند برابر شده اند در سال های گذشته به شدت گران و چند برابر شده است. اما مسکن چون در سبد خانوار سهم بالایی دارد وقتی گران می شود بیشتر نمود پیدا می کند.

در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۶۳.۵ میلیون ریال بود که حاکی از افزایش ۶.۱ درصدی نسبت به ماه قبل می باشد. همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۲۶.۲ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۰ (معادل ۶۹.۷ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در اردیبهشت ماه ۱۴۰۱ است.

گزارش اخیر بانک مرکزی باعث شد تا معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارش اخیر خود اعلام کند که روند صعودی قیمت مسکن از سال ۹۵ یک روند شدید و به یکباره ای داشته است. اگر به متوسط قیمت مسکن در سال ۹۵ دقت شود متوجه خواهیم شد که از سال ۹۵ تاکنون هر متر مربع مسکن رشد ۳۱ میلیون و ۹۷۰ هزار تومانی را به ثبت رسانده است.

مطابق اعلام معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی سال ۹۵ متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران چهار میلیون ۳۷۲ هزار تومان، در سال ۹۶ بالغ بر چهار میلیون و ۸۱۶ هزار تومان، سال ۹۷ معادل هشت میلیون و ۲۴۱ هزار تومان، سال ۹۸ معادل ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان، سال ۹۹ معادل ۲۴ میلیون و ۲۹ هزار تومان و سال گذشته ۳۱ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان بوده است.

بر اساس جدیدترین آمار بانک مرکزی نیز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت امسال به ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان افزایش یافته است.

همچنین متوسط اجاره‌بها برای یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان، سال ۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۰۰ تومان، سال ۹۷ بالغ بر ۳۶۴۰۰ تومان، سال ۹۸ معادل ۴۷۵۰۰ تومان، سال ۹۹ معادل ۶۲۹۰۰ تومان و سال گذشته ۸۴۸۰۰ تومان بوده است.

از سوی دیگر مطابق اطلاعات استخراج شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در مناطق شهری طی سال ۹۵، ۹۶، ۹۷ و ۹۸ به ترتیب ۱۰۰، ۱۰۷ ، ۱۲۷ و ۱۵۷ بوده است.در سال ۹۹ نیز این شاخص معادل ۲۰۰ ثبت شده است.

همچنین شاخص دسترسی نسبت قیمت به درآمد در سال‌های ۹۵ معادل ۱۳.۸، در سال ۹۶ معادل ۱۳.۱، در سال ۹۷ معادل ۱۹، سال ۹۸ معادل ۲۴.۶ و سال ۹۹ معادل ۳۲.۲ سال ثبت شده است.

به نظر می رسد در ماههای آتی نیز مسکن از یک رکود تورمی شدیدی رنج ببرد. اگر همانطور که برخی کارشناسان بازار مصالح ساحتمانی پیش بینی کرده اند قیمت نهاده های تولید مسکن افزایش یابد بدون شک قیمت تمام شده و در نهایت قیمت نهایی مسکن نیز افزایش خواهد یافت. این رشد قیمت قطعا منجر به رکود معاملات خواهد شد.

بازار