بازار معاملات مسکن در معرض یک تهدید بزرگ قرار دارد

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی ها از وضعیت معاملات مسکن در گروه های سنی مختلف در بیش از نیم دهه گذشته نشان می دهد این شیفت بزرگ و پرریسک معاملاتی در گروه سنی آپارتمان های مسکونی با عمربنای بالاتر از ۲۰ سال، در سال های قبل، حین و بعد از دوره جهش اخیر قیمت مسکن رخ داده است.

براساس این تغییر پرریسک، همزمان با افزایش شدید سهم معاملات واحدهای مسکونی کلنگی با عمربنای بیش از ۲۰ سال (پیرآپارتمان ها)، سهم نوسازها از معاملات مسکن پایتخت به شدت سقوط کرده است.

این موضوع منجر به تغییر پرچمدار «کشف قیمت» در بازار معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران از واحدهای نوساز به واحدهای مسکونی کلنگی یا همان پیرآپارتمان ها شده است و در عین حال یک تهدید عمده را برای بازار ملک به همراه آورده است.

شیفت بزرگ و پرریسک خریداران خانه از واحدهای مسکونی نوساز به آپارتمان های کهنسال سوال مهمی را با مضمون «معاملات مسکن با قیمت زمین؟» ایجاد کرده است.

این سوال در درون خود، نشان دهنده ریسک بالای افت شدید سهم نوسازها از معاملات مسکن شهر تهران در مقابل رشد شدید سهم واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از 20 سال، در این بازار است. این رویداد که دربردارنده چند ریسک مهم و پرمخاطره برای بازار مسکن است به عنوان تاوان جدید عصرجهش مسکن قابل شناسایی و معرفی است.

بررسی جزئیات عارضه جدید جهش ملکی

بررسی ها درباره نیم دهه وضعیت معاملات خرید و فروش مسکن در گروه های سنی مختلف آپارتمان های مسکونی در شهر تهران نشان می دهد سهم واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن پایتخت در حالی از سال 94 (قبل از وقوع جهش) تاکنون (دوره بعد از جهش)، به شدت افت کرده است که در مقابل در همین دوره سهم واحدهای مسکونی با عمربنای 20 سال که عملا در حکم آپارتمان های کلنگی هستند، با رشد شدید همراه شده است.

بررسی ها نشان می دهد در حالی که در سال های قبل از بروز جهش ملکی یعنی در فاصله سال های 94 تا 96 به طور متوسط در هر ماه حول و حوش هشت هزار فقره معامله خرید مسکن از بازار واحدهای مسکونی نوساز انجام می شده است این سهم در دوره بعد از جهش به حدود هزار واحد کاهش یافته است.

همزمان با این افت حجم معاملاتی در بازار نوسازها سهم نوسازها نیز از حدود 52 تا 53 درصد از کل معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران به کمتر از 30 درصد کاهش یافته است.

بررسی تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه نشان می دهد که در این ماه تنها 29 درصد از سهم معاملات خرید در شهر تهران مربوط به واحدهای مسکونی نوساز بود. در مقابل اما سهم حدود 6 درصدی واحدهای مسکونی با عمربنای 20 سال در بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال های قبل از جهش، هم اکنون به سهمی بالاتر از 20 درصد رشد کرده است.

تقابل این دو موضوع، یک پیام مهم برای بازار مسکن به همراه داشته و نشان دهنده چند تهدید مهم ملکی است. قبل از جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران یعنی در سال های 94 تا 96، وزن اصلی فروش واحدهای مسکونی شهر تهران را با اختلاف بسیار زیاد، آپارتمان های نوساز تشکیل می داد و کشف قیمت مسکن در آن زمان نیز به شکل معمول و سنتی از محل تعیین قیمت نوسازها انجام می شد.

در واقع ملاک تعیین قیمت واحدهای مسکونی در همه گروه های سنی، قیمت واحدهای مسکونی نوساز بود و مالکان سایر گروه های سنی مسکن، قیمت فروش واحدهای خود را براساس درصدی پایین تر (معمولا بین 20 تا 25 درصد پایین تر) از قیمت آپارتمان های نوساز در همان محله تعیین می کردند.

اما از اواخر دوره قبل از جهش قیمت مسکن به تدریج سهم واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن شهر تهران کاهش یافت؛ در دوره جهش این سهم به سطح حداقلی رسیده و هم اکنون نیز به زیر سطح حداقلی سقوط کرده است. در مقابل، در همین دوره، سهم ناچیز واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 20 سال، در هر سال افزایش یافته و هم‌‌اکنون به سهمی چشمگیر تبدیل شده است.

بررسی ها و آمارهای رسمی نشان می دهد سهم فروش نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال 94 برابر 55 درصد بود، این سهم در سال 95 به 52 درصد، در سال 96 به 49 درصد، در سال 97 به 44 درصد، در سال 98 به 41 درصد، در سال 99 به 39 درصد و در سال 1400 به 36 درصد کاهش یافت و هم‌‌اکنون در سال 1401 به 29 درصد رسیده است.

در مقابل سهم واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 20 سال که در سال 94 و 95 برابر با 6 درصد بود، در سال 96 به هشت درصد، در سال 97 به 10 درصد، در 98 به 5/ 11 درصد، در 99 به 12 درصد، 1400 به 13 درصد و هم‌‌اکنون در سال 1401 به 20 درصد افزایش یافته است.

آمارها نشان می دهد همزمان با کاهش محسوس و سقوط سهم نوسازها از معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران، سهم فروش واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 20 سال که عملا واحدهای مسکونی کلنگی یا پیرآپارتمان هستند، با شیب تند، به میزان چشمگیری افزایش یافته است.

عوامل سقوط معاملات آپارتمان های نوساز چیست؟

بررسی‌‌ها انجام شده از شناسایی دو عامل مهم در سقوط محسوس سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در عصر جهش خبر می دهد.

نخستین و اصلی ترین دلیل این موضوع به جهش قیمت مسکن مربوط می شود. جهش قیمت مسکن بیشترین اثر خود را بر واحدهای مسکونی نوساز بر جای گذاشت.

به طور معمول همواره قیمت واحدهای مسکونی نوساز حدود 20 تا 25 درصد بالاتر از قیمت واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر است؛ ضمن آنکه با بروز جهش ملکی، سازنده ها نیز از محل هزینه های ساخت با رشد شدید قیمت ها مواجه شدند.

در دوره جهش ملکی، سازنده ها با تورم شدید در بازار مصالح از یک سو و بازار زمین از سوی دیگر روبه‌رو شده و همین موضوع نیز باعث شد جهش بیش از بازار واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر، خود را در بازار واحدهای مسکونی نوساز نشان دهد. به همین دلیل و در نتیجه تضعیف بیشتر قدرت خرید در سمت بازار تقاضای واحدهای مسکونی نوساز، سهم نوسازها از معاملات مسکن شهر تهران سال به سال کمتر شده و هم‌‌اکنون به زیر سطح حداقلی رسیده است.

عامل دوم سقوط سهم نوسازها نیز به رکود ساختمانی‌‌ سال‌های اخیر و افزایش عمق آن در هر سال نسبت به سال قبل در نیم دهه گذشته مربوط می شود. رکود ساختمانی سال های اخیر و تشدید آن در نتیجه جهش قیمت مسکن، فروش نرفتن واحدهای نوساز و در نتیجه عدم تکمیل آخرین حلقه از زنجیره ساخت، نیز عملا معلول جهش قیمت مسکن بود. چرا که در نتیجه آنچه گفته شد توان خرید نوسازها زودتر از سایر گروه های سنی مسکن در شهر تهران از دست رفت.

در مقابل سهم شبه آپارتمان ها، کلنگی ها و پیرآپارتمان ها رشد کرد. شبه آپارتمان از آن جهت که این جنس از خرید بیش از آنکه مصرفی باشد در شکل سرمایه گذاری روی ملک کلنگی که عملا زمین محسوب می شود و در عمده موارد قابل سکونت نیست خود را نشان داد، پیرآپارتمان به جهت برخورداری از عمربنای بالاتر از 20 سال و کلنگی به عنوان خوراک اصلی ساخت و‌ ساز از محل تخریب و مشارکت.

شرایط به وجود آمده نشان می دهد هم‌‌اکنون اگرچه هنوز سهم واحدهای مسکونی نوساز در آمارها از سایر گروه های سنی در معاملات مسکن پایتخت بیشتر است اما در واقعیت بازار مسکن نوسازها دیگر پرچمدار، خط دهنده و مرجع کشف قیمت در بازار نیستند. بلکه این نقش به شکل پرمخاطره ای به بازار کلنگی ها و پیرآپارتمان ها واگذار شده است.

باطن افزایش سهم پیرآپارتمان ها در بازار معاملات مسکن

از آنجا که در شرایط معمول بازار مسکن، خریداران عمده املاک کلنگی، سازنده هایی هستند که به قصد ساخت و ساز به این بازار ورود کرده و اقدام به خرید این واحدها می کنند، شاید در ابتدا و در ظاهر این طور به نظر برسد که افزایش سهم فروش پیرآپارتمان ها و کلنگی ها از محل افزایش تقاضای سازنده ها یا به عبارت بهتر از محل افزایش تقاضا برای ساخت و‌ ساز بوده است.

اما در باطن این طور نیست. شواهد و آمارها نشان می دهد عمده این واحدها نه از جانب سازنده ها در حکم مصرف کننده زمین، بلکه از سوی سرمایه گذارها خریداری شده است. آمار مربوط به افزایش سال به سال رکود ساختمانی از یک سو و خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن در کنار انجام بخش عمده معاملات ملکی از سوی سرمایه گذارها در سال های اخیر این موضوع را تایید می کند.

جهش سال های اخیر در بازار ملک، عطش سرمایه گذارها برای خرید زمین (واحدهای کلنگی) را افزایش داده است. علت این موضوع بازدهی بیشتر بازار زمین و املاک کلنگی در مقایسه با سایر آپارتمان هاست. بازدهی بلندمدت بازار زمین به‌طور متوسط در سال های گذشته تاکنون 3 تا 4 واحد درصد بیشتر از بازار مسکن بوده است.

مخاطرات شیفت بازار به سمت کلنگی ها چه خواهد بود؟

شیفت پرمخاطره خریداران ملکی از نوسازها به واحدهای کلنگی، دست‌‌کم چهار ریسک، آسیب و مخاطره مهم برای بازار مسکن به همراه دارد.

نخستین مخاطره این تغییر وضعیت آن است که با ته نشین شدن معاملات نوسازها، امکان کاهش قیمت این گروه سنی از واحدهای مسکونی (آپارتمان های نوساز) از محل فراوانی عرضه، سلب می شود. به این معنا که هر چه تعداد فروش و سهم فروش نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران کاهش یابد، به دلیل کاهش این سهم و نبود فراوانی عرضه، امیدها برای کاهش یا تعدیل قیمت نوسازها از همیشه کمرنگ تر خواهد شد.

این در حالی است که در سال هایی که سهم نوسازها از معاملات مسکن به میزان قابل توجهی بالاتر است و این سهم افزایش می یابد، به دلیل فراوانی عرضه، بازار این گروه از واحدها حالت رقابتی به خود گرفته و فروشنده ها نیز ناچار به تعدیل قیمت می شوند. اما در شرایطی که سهم این واحدها به طور مداوم افت می کند عدم تحقق و نبود فراوانی عرضه، این امکان (کاهش و تعدیل قیمت نوسازها) را به نفع تقاضای مصرفی سلب می کند.

ریسک دوم مربوط به انتقال پرچم کشف قیمت از واحدهای نوساز به املاک کلنگی است. با این انتقال و جایگزینی عملا امکان کاهش یا تعدیل قیمت مسکن سلب می شود. در واقع این موضوع منجر به تعیین قیمت مسکن با نرخ زمین می شود که تهدید بزرگی برای بازار ملک به ویژه برای خریداران مصرفی است.

دلیل این موضوع به بالاتر بودن قیمت زمین در مقایسه با قیمت مسکن مربوط می شود. هم‌‌اکنون متوسط قیمت زمین حدود 6/ 1 تا 7/ 1 برابر متوسط قیمت مسکن است. انتقال پرچم تعیین و کشف قیمت از واحدهای نوساز به املاک کلنگی که عملا در حکم زمین و نه ملک قابل سکونت محسوب می شوند، مرجع تعیین قیمت مسکن را از بازار آپارتمان به بازار زمین منتقل می کند.

از سوی دیگر، ورود خریدار مسکن به بازار زمین یا بازار املاک کلنگی، عرصه را برای کاهش قیمت زمین تنگ کرده و همچنین امکان تعدیل هزینه ساخت از محل تامین زمین برای سازنده ها را نیز سلب می کند. چرا که عملا این ورود که اتفاقا از سمت تقاضای سرمایه ای صورت می گیرد تقاضا را در بازار زمین افزایش می دهد و همین رشد تقاضا، امکان تعدیل قیمت در بازار زمین را به نفع کاهش هزینه ساخت و در نهایت کاهش قیمت تمام شده مسکن، سلب می کند.

مخاطره سوم کاهش یا سلب امکان مانور سازنده ها برای مشارکت در ساخت، سلب امکان کاهش عمق رکود ساختمانی، سلب امکان افزایش عرضه به بازار مسکن و در نتیجه کمرنگ شدن امیدواری ها برای تعدیل قیمت ها است.

در شرایطی که خریدار سرمایه ای به بازار املاک کلنگی ورود کرده و اقدام به خرید واحدهای با عمربنای 20 سال و بالاتر می کند عملا امکان مانور سازنده ها برای مذاکره با مالکان این املاک برای جلب رضایت آنها برای شروع پروسه تخریب و مشارکت در ساخت، سلب می شود. این موضوع در نهایت خود را در افزایش عمق رکود ساختمانی، کاهش عرضه جدید به بازار مسکن و رشد قیمت مسکن در نتیجه کمبود عرضه نشان می دهد.

یک مخاطره و تهدید مهم این وضعیت برای بازار مسکن مربوط به ایجاد شرایط انجماد بیشتر ملکی در بازار زمین و مسکن می شود. از آنجا که هم‌‌اکنون بیشترین سهم از خریدهای بازار مسکن مربوط به خریداران سرمایه ای بوده و از سوی آنها انجام می شود، یک پیامد مهم افزایش سهم فروش آپارتمان های کلنگی، افزایش انجماد ملکی در بازار زمین و مسکن است.

عمده آپارتمان های کلنگی خریداری شده از سوی این گروه سرمایه گذارها به بازار مصرف عرضه نخواهد شد و برای بهره گیری مالک از عواید ناشی از تورم ملکی به صورت خالی نگهداری می شود. یعنی بخش عمده ای از این املاک نه به بازار اجاره برای سکونت مستاجر عرضه می شود و نه برای تخریب و ساخت مجدد در اختیار سازنده قرار می گیرد. بلکه به دلیل بازدهی بالاتر زمین نسبت به مسکن، به صورت خالی نگهداری می شود تا در آینده مالک بتواند بهره‌‌ بیشتری دریافت کند.

این موضوع یعنی انجماد کلنگی ها به مراتب خطرناک تر از فریز واحدهای مسکونی با قابلیت سکونت است. چرا که این انجماد عملا منجر به سلب امکان عرضه چندین واحد مسکونی جدید در نتیجه تخریب و نوسازی ملک کلنگی به بازار می شود.

افزایش سهم کلنگی ها در بازار معاملات مسکن چه زیان هایی در پی خواهد داشت؟

برآیند این شیفت پرمخاطره و چهار تهدید گفته شده در نهایت به زیان مجموعه بازار مسکن اعم از سازنده ها و خریداران مصرفی است. با افزایش سهم واحدهای مسکونی سالخورده، کلنگی و پیر همزمان با سقوط سهم نوسازها از معاملات مسکن، نه تنها عملا قیمت زمین که بالاتر از قیمت مسکن است مرجع تعیین قیمت در بازار آپارتمان ها خواهد شد بلکه فریز این املاک از سمت تقاضای سرمایه ای منجر به محدود شدن امکان دسترسی سازنده ها و در نهایت مصرف کننده های بازار مسکن به زمین و مسکن می شود. پیامد نهایی این شرایط، سلب امکان تنظیم قیمت در بازار مسکن از یک سو، کاهش عرضه آپارتمان همزمان با افزایش عمق رکود ساختمانی و در نهایت رشد قیمت مسکن خواهد بود.

این در حالی است که در نبود اهرم مالیاتی موثر برای ایجاد ریسک و هزینه ملاکی و فریز کردن این املاک مسکونی، عملا این شرایط به نفع سرمایه گذارها و سفته بازهای ملکی و به زیان سازنده ها و تقاضای مصرفی بازار مسکن تمام می شود.

دنیای اقتصاد