عامل افزایش اجاره بهای مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، متوسط قیمت اجاره یک متر آپارتمان در شهر تهران در اردیبهشت سال ۹۰ معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بود اما در یک دهه، قیمت های اجاره ۹ برابر شده و در حال حاضر این رقم ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان است.

صعود قیمت مسکن در سال های اخیر، مهم ترین عامل افزایش قیمت اجاره است. قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران از ۲ میلیون و ۴۱ هزار تومان در اردیبهشت سال ۹۰، در حال حاضر به ۳۶ میلیون و ۲۴۷ هزار تومان رسیده که حدود ۱۰ برابر شده است.

روند افزایشی قیمت مسکن، دسترسی متقاضیان را برای خرید مسکن به تعویق انداخت. در پنج سال گذشته صدور پروانه ساخت ۵۰ درصد نسبت به اوایل دهه ۹۰ کاهش یافته است، به این ترتیب از یک سو مسکن تولید و عرضه نشده و از سوی دیگر قیمت ها جهش مداوم داشته است. با کاهش توان مالی متقاضیان برای خرید خانه، بر تعداد مستأجران افزوده شده است.

مهم ترین نکته در بازار اجاره این است که تورم اجاره بها از تورم عمومی گذشته است در حالی که در دهه های قبل رشد اجاره بها معادل تورم عمومی رشد کرده است. نرخ تورم اردیبهشت ۳۸.۷ درصد است اما بر اساس آمار بانک مرکزی تورم نقطه ای اجاره مسکن در همین ماه در تهران ۴۶ و در کل کشور ۵۱‌ درصد بوده است.

سه برنامه کنترلی برای بازار اجاره بها

با روند افزایشی قیمت مسکن و ادامه آن در فصل جابه‌جایی، برنامه هایی برای حمایت از مستأجران در نظر گرفته شده است. برنامه هایی در دو سال گذشته برای بازار اجاره تدوین شده است که تعیین سقف برای افزایش اجاره بها و پرداخت وام ودیعه به مستأجران از جمله آن است.

در کنار این دو برنامه، مجلس طرح دوفوریتی برای ساماندهی بازار اجاره در دست بررسی دارد. براساس برنامه حمایتی از مستأجران، برای سومین سال پیاپی، افزایش سقف اجاره بها در شهر تهران ۲۵ درصد، شهرهای بزرگ ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شده است. همچنین پرداخت ‎تسهیلات کمک ودیعه مسکن نیز برای سومین سال توسط شورای پول و اعتبار تصویب شد.

بر این اساس در تهران تسهیلات رهن مسکن به میزان ۱۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۷۰ میلیون تومان و در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود. ‌دوره بازپرداخت این تسهیلات پنج سال تعیین شده و نرخ سود آن نیز مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار تعیین خواهد شد.

در جلسه‌ شنبه شب شورای‌‌‌‌عالی هماهنگی اقتصادی که با حضور سران قوا و به ریاست آیت‌الله سیدابراهیم رئیسی رئیس‌‌‌‌جمهور برگزار شد، سران قوا تأکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت بخش مسکن سریع تر اجرایی شود و همزمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس برای کنترل بازار اجاره بها نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. همچنین مقرر شد به منظور عملیاتی شدن سقف های دستوری تعیین شده برای افزایش اجاره بها، مقررات لازم به‌عنوان ضمانت اجرایی این مصوبه پیش‌بینی شود.

وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن، موظف به تدوین برنامه‌ها و سیاست های ساماندهی بازار مسکن و اجاره است. اما برنامه‌ای که معاونت مسکن و ساختمان برای بازار اجاره به دولت ارائه کرده است همان برنامه‌ای است که در دو سال گذشته اجرا شد که برآوردها و شرایط بازار نشان می‌دهد برنامه‌ای موفق نیست.

آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، تعیین سقف برای رشد اجاره‌‌‌‌بها تأثیری بر کنترل اجاره‌‌‌‌بها نداشت و تورم بخش اجاره بیشتر از تورم عمومی بوده و افزایش اجاره بها بیشتر از سقف تعیین شده است. در بخش پرداخت وام ودیعه هم به علت مشکلات طرح، وام به تعداد کمی از مستأجران پرداخت شده و حتی کسانی وام را با قراردادهای صوری اجاره دریافت کرده‌اند درحالی که اصلاً مستأجر نیستند یا شرایط دریافت وام را ندارند.

شرایطی که برای پرداخت این وام از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام شده است به گفته فعالان بازار مسکن راه را برای افزایش تخلف در پرداخت وام باز کرده است. اما امسال هم همان شرایط برقرار است، مشکلات دریافت وام برطرف نشده است و شرایط پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن متفاوت از گذشته نیست.

شرط جدید تاریخ اجاره نامه که باید برای سال ۱۴۰۱ باشد، حتی مشکلات مستأجران را برای دریافت وام بیشتر کرده و مستأجرانی که قرارداد اجاره آنها سال گذشته تنظیم شده است و هنوز موعد اجاره نامه آنها نرسیده، عملاً نمی‌توانند برای دریافت وام ثبت‌نام کنند. این درحالی است که به‌خاطر محدودیت منابع، این مستأجران نگرانند نتوانند وام را بگیرند.

بر اساس آمار ارائه شده از سوی دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی، از ۱۲ خرداد امسال تاکنون ‌۲۴۲ هزار و ۱۹۸ متقاضی تسهیلات ودیعه مسکن، برای تأیید شرایط اولیه در سامانه وزارت راه وشهرسازی ثبت‌نام کردند. از این تعداد، طبق پایش‌ها، ۱۵۴۱ مستأجر به‌عنوان متقاضی واجد شرایط شناسایی شده و به بانک عامل معرفی شده‌اند اما فقط ۴۶ سرپرست خانوار مستأجر در کشور موفق به دریافت تسهیلات ودیعه مسکن شده‌‍‌اند.

سال گذشته نیز، تا انتهای شهریورماه، که موعد ثبت‌نام تعیین شده بود، یک‌ میلیون و ۲۰۰ هزار متقاضی برای تسهیلات ودیعه مسکن ثبت‌نام کردند از این تعداد ۱۷ هزار نفر تسهیلات را دریافت کردند. رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی اما اعلام کرده است که با توافق با بانک مرکزی، امسال بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلات به متقاضیان هستند و پرداخت تسهیلات به بانک‌ها ابلاغ شده است.

وزیر راه و شهرسازی همچنین از تمدید خودکار اجاره نامه در صورت توافق مالک و مستأجر خبر داد. بر اساس مصوبه‌ای که دو سال پیش برای حمایت از مستأجران در زمان کرونا تصویب شده است قراردادهای مستأجران با موجران بصورت خودکار تمدید می‌شود.

البته استثنائاتی برای این منظور در نظر گرفته شده است، مثلاً اگر موجری بخواهد فرزند تازه ازدواج کرده خود را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ در واحد مسکونی ساکن کند یا اعلام کند به واحد خود نیاز دارد، مستأجر ملزم به تخلیه است.

فعالان بازار مسکن معتقدند کنترل بازار اجاره علاوه بر طرح‌های حمایتی به برنامه بلندمدت نیاز دارد. این برنامه‌ها شامل ساخت مسکن استیجاری و استفاده از ابزار مالیاتی برای ارائه واحدهای خالی به بازار است.

تولید مسکن راهکاری است که به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن موجب پاسخ به نیاز متقاضیان و همچنین کنترل قیمت‌ها در بازار می‌شود؛ برنامه‌ای که دولت در قالب نهضت ملی مسکن در دست اجرا دارد بخشی از همین راهکار است. معاونت مسکن و ساختمان، بارها اعلام کرده است که ساخت مسکن استیجاری یا برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای در دستور کار قرار دارد اما هنور برنامه‌ای مدون برای آن ارائه نشده است.

علاوه بر طرح‌های حمایتی در بازار اجاره، مجلس نیز طرحی به منظور کنترل بازار اجاره‌‌‌‌بهای مسکن ارائه کرده است که امروز در صحن علنی بررسی می‌شود. با توجه به تأکید سران قوا بر تعیین‌ تکلیف هرچه زودتر ضمانت‌‌‌‌های اجرایی مربوط به کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره، مقرر شده این طرح دوفوریتی در جلسه امروز مجلس بررسی شود.

با توجه به طرح‌هایی که در دو سال گذشته در بازار اجاره اجرا شده و نتایج آن در این بازار نتوانسته انتظارات را برآورده کند، کارشناسان این حوزه، می‌گویند متولی بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی باید راهکارها و طرح‌هایی برای حمایت از مستأجران تدوین کند که اجرای آن هدف دولت برای حمایت از مستأجران را برآورده کند و علاوه بر آن، معاونت مسکن و ساختمان، باید نقص و مشکلات دو برنامه تعیین محدودیت برای افزایش سقف اجاره بها و پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن را برطرف کند.

میزان