فروش تراکم ساختمانی به عنوان بنگاه توزیع رانت ملکی عمل کرده است

به گزارش اخبار ساختمان، بازوی پژوهشی شهرداری تهران در یک گزارش رسمی در حالی برنده و بازندگان سیاست تراکم فروشی یا واگذاری تراکم مازاد را معرفی کرده که در عین حال از این سیاست به عنوان بنگاه توزیع رانت ملکی یاد کرده است.

مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران، با بررسی تجربه سه دهه فروش تراکم در پایتخت، گزارشی رسمی در خصوص آنچه در سی سال اخیر به واسطه واگذاری تراکم مازاد در بازار مسکن تهران به وقوع پیوست را تشریح کرده است.

چکیده نتایج این پژوهش که از توسط مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران منتشر شده است، نشان می دهد سیاست فروش تراکم یا واگذاری تراکم مازاد برخلاف یکی از مهمترین اهداف تعیین شده برای این اقدام، عملا اثر معکوسی بر مهار رشد نامتعارف قیمت مسکن داشته است.

در این گزارش با اشاره به عدم تحقق دو هدف مهمی که در دهه 70 سیاست تراکم فروشی یا واگذاری تراکم مازاد برای دستیابی به آنها طراحی و اجرایی شد، برنده و بازندگان این سیاست معرفی شده اند.

تیرخطا به اهداف تراکم فروشی

آن طور که در این گزارش اعلام شده است، در دهه 70 سیاست فروش تراکم در شهر تهران با دو هدف مهم طراحی شد.

اولین هدف تامین بخشی از بودجه اداره شهر تهران به واسطه دریافت عوارض واگذاری تراکم بود. از سوی دیگر، شهرداری یکی از مهم ترین اهداف این اقدام را کمک به افزایش عرضه مسکن در پایتخت و در نتیجه تعدیل عرضه و تقاضا و در نهایت ساماندهی و تعدیل قیمت واحدهای مسکونی در تهران اعلام کرد.

اما نتایج این مطالعه نشان می دهد، هیچکدام از دو هدف مذکور در 30 سال گذشته در شهر تهران محقق نشده است. اگر چه در همه سال های گذشته تاکنون به طور متوسط نزدیک به نیمی از درآمدهای شهر تهران از مسیر تراکم فروشی یا به بیان شهرداری از مسیر واگذاری تراکم مازاد تامین شده است اما آمارها نشان دهنده کاهش سهم شهرداری ها از عایدی تراکم فروشی در سال های اخیر است.

در واقع شهرداری که با هدف کسب درآمد به منظور اداره شهر اقدام به تراکم فروشی و اجرای این سیاست در شهر کرد در نهایت عایدی بسیار ناچیزی از این اقدام به دست آورده است؛ در حالی که عایدی سرمایه گذاران ملکی و ملاکان از این اقدام و سیاست به مراتب بسیار بیشتر و چند ده برابر مدیریت شهری بوده است.

بررسی ها و برآوردهای به عمل آمده در این گزارش حاکی است سهم شهرداری تهران از کل عایدی فروش تراکم در سال 98 تنها هشت درصد بوده است و این سهم از کل سرمایه گذاری ملکی تنها 2‌ درصد برآورد شده است. این موضوع نشان دهنده باخت شهرداری به سیاست فروش تراکم در سه دهه گذشته است.

از سوی دیگر، به چند علت مهم، هدف دوم یعنی کمک‌‌‌ به خانه دار شدن خانوارها نیز تحقق نیافته است. در این گزارش از وجود مازاد مسکن در شهر تهران خبر داده شده و اعلام شده است در حالی که در سال 95 شهر تهران با کسری 2‌ درصدی مسکن (در مقایسه با تعداد خانوارها) برخوردار بود، در سال 98 دست‌‌‌کم پنج درصد مازاد عرضه در پایتخت رصد شده است.

این آمارها نشان می دهد واگذاری تراکم مازاد در شهر تهران اساسا نیازی اجتماعی از منظر متغیرهای مسکن نیست. نکته یا علت دیگر مربوط به شرایط معکوس و رفتار متضاد سرمایه گذاران ساختمانی در بازار مسکن است.

در شرایطی که در وضعیت بحران عرضه و در شرایط نامطلوب و نابسامان بازار مسکن سرانه متراژ واحدهای مسکونی باید کاهش یابد اما مطالعات انجام شده نشان می دهد سرانه متراژ مسکن در شهر تهران از 29 مترمربع در سال 95 به 55 مترمربع در سال 98 رسیده است. که این موضوع در دل خود انحراف سیاست های تامین مسکن به واسطه واگذاری تراکم مازاد از هدف اصلی که همان کمک به تامین مسکن در استطاعت است را نشان می دهد.

افزایش سرانه متراژ مسکن در این فاصله کوتاه نشان دهنده انحراف سرمایه گذاری های ساختمانی از مناطق مصرفی به مناطق شمالی و لوکس شهر تهران به دلیل توجیه اقتصادی بسیار بالای ساخت و فروش مسکن در مناطق گرانقیمت به واسطه دریافت تراکم مازاد است.

این موضوع در مرتبه بعدی نه تنها منجر به کاهش فعالیت های سرمایه گذاران ساختمانی در مناطق ارزانتر و نیازمندتر به عرضه مسکن در استطاعت و در نتیجه رشد قیمت مسکن در این مناطق و تسری آن به سایر مناطق شده است که انحراف قیمت مسکن مناطق با میانگین قیمت مسکن شهر تهران در فاصله سال های 90 تا 98 را نیز به دنبال داشته است.

نتایج این مطالعه نشان می دهد انحراف قیمت مسکن مناطق 1 تا 5 و منطقه 22 که دقیقا بورس فروش تراکم مازاد ساختمانی هستند، بسیار زیاد بوده است. این انحراف بالا نه تنها به خانه دار شدن مردم کمکی نکرده بلکه در نهایت به نفع سرمایه گذاران ساختمانی و ملاکان تمام شده است.

از این رو می توان گفت دو ضلع اصلی که در ابتدا به عنوان ذی نفعان فروش تراکم مازاد اجرای این سیاست در راستای تامین منافع آنها به کار گرفته شده است یعنی شهرداری و متقاضیان مسکن (بازار تقاضای مصرفی ملک)، عملا بازنده و سرمایه گذاران ساختمانی و ملاکان نیمه شمالی پایتخت برنده این سیاست بوده اند.

بر اساس این گزارش، در سال هایی که تعرفه تراکم کمتر از رشد قیمت مسکن حرکت کرده است شهرداری تهران حق شهروندان را که از طریق فروش تراکم محدود می شود (محدودیت نور، هوا، افزایش ترافیک، کاهش ظرفیت خدمات محلی و...) را به نفع سازندگان به قیمتی کمتر از سودآوری مسکن واگذار کرده است که در روند مورد بررسی هفت سال از 10 سال به این صورت بوده است.

در سال های دیگر هم که رشد تعرفه فروش تراکم از قیمت مسکن بیشتر بوده است می توان تحلیل کرد که عاملی برای افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است زیرا جزئی از هزینه های ساخت محسوب می شود و افزایش آن هزینه کلی را افزایش می دهد. در واقع واگذاری تراکم مازاد در سال های اخیر خود را عمدتا به دو شکل یعنی یا واگذاری حق شهروندان به سازندگان یا عامل افزایش قیمت مسکن نشان داده است.

در این گزارش همچنین از فروش تراکم در شهر به عنوان ماشین توزیع رانت یاد شده است و گفته شده که واگذاری تراکم عملا موجب تبدیل مسکن به کالایی سرمایه ای و توسعه سوداگری خواهد شد. همچنین در طول چند دهه تجربه فروش تراکم، سازندگان به برنده اصلی این شیوه توزیع رانت تبدیل شده اند و شهرداری تهران با سیاستگذاری نادرست در زمینه قیمت گذاری تراکم مازاد و شیوه توزیع آن تنها به بنگاه توزیع رانت بدون عایدی خاصی برای خود تبدیل شده است.

در دهه 90 در حالی هزینه خرید تراکم یا قیمت امتیاز تراکم مازاد به طور میانگین سالانه 35‌ درصد رشد داشته است که در همین بازه زمانی تورم مسکن 62‌ درصد بوده است. این موضوع نشان دهنده باخت شهرداری در سیاست تراکم فروشی برای تامین درآمد و کسب عایدی در برابر عایدی سرمایه گذاران و ملاکان از جریان تراکم فروشی است.

در واقع جاماندگی رشد هزینه اخذ تراکم مازاد از تورم ملکی به معنای پرداخت یارانه از سوی شهرداری به ملاکان و سرمایه گذاران در جهت تامین منافع حداکثری آنهاست؛ حال آنکه اولین هدف از اجرای سیاست واگذاری تراکم مازاد کسب درآمد برای شهر به نفع تامین هزینه های اداره شهر بود. اما این سیاست عملا اثر معکوس برجای گذاشت و به ضدکارکرد تبدیل شد.

محتوای این گزارش نشان می دهد از آنجا که توزیع تراکم مقید به مکان است و توزیع نابرابر آن منجر به افزایش مضاعف قیمت زمین می شود، تراکم مازاد در طول زمان به واسطه ایجاد رانت برای ملاکان، خود عامل افزایش قیمت زمین و تسریع سرعت رشد آن شده است که در نهایت این موضوع منجر به افزایش هزینه تمام شده ساخت و سرانجام افزایش قیمت مسکن شده است.

قطع تراکم فروشی یا ادامه آن؟

در این گزارش با اشاره به آنچه طی سه دهه اخیر و همزمان با اعمال سیاست واگذاری تراکم مازاد یا تراکم فروشی در بازار مسکن شهر تهران به وقوع پیوست، یک سوال کلیدی مطرح شده است؛ مبنی بر اینکه با توجه به تجارب قبلی سیاست بهتر در قبال اجرای این برنامه چیست؟

بر اساس جمع بندی به عمل آمده، دو سناریوی فروش حداکثری تراکم و فروش حداقلی تراکم، برای همه مناطق شهر تهران کارآمد نیست و در هر دو حالت باعث تشدید عدم توازن و گسست قیمت بین مناطق شهر تهران می شود.

در صورت استفاده از سیاست اول یعنی سیاست فروش حداکثری تراکم، سرمایه ساخت و ساز مسکن هر چه بیشتر به سمت مناطق پرسودتر و دارای تقاضای بیشتر تراکم مازاد (یعنی مناطق 1 تا 5 و 22) حرکت می کند. بنابراین علاوه بر افزایش نسبی قیمت مسکن در مناطق مذکور باعث رکود بازار ساخت در سایر مناطق و در نتیجه کاهش عرضه مسکن شده که قیمت مسکن در این مناطق را نیز بالا می برد.

از طرفی در صورت فروش حداقلی تراکم مازاد، قیمت ها در مناطق با تقاضای بالای تراکم‌‌‌ مازاد یعنی همان مناطق 1 تا 5 و 22، به صورت نسبی بالا می رود اما در کل جغرافیای شهر تهران قیمت مسکن در مناطق ذکر شده به صورت قابل توجهی کاهش پیدا می کند.

به صورت کلی می توان نتیجه گیری کرد که در شرایط بازار مسکن شهر تهران با وجود اینکه افزایش تراکم مازاد میزان عرضه را افزایش می دهد، ولی به واسطه رانت مکانی و ساختار بازار فروشنده زمین قیمت بیشتری را برای مزیت ایجادشده می تواند طلب کند و در نتیجه در بر هم کنش نیروهای کاهش و افزایش قیمت، با افزایش تراکم مازاد قیمت زمین افزایش می یابد و این امر تاثیر  بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد.

در نهایت داده ها نشان می دهد که در صورت اتخاذ کردن سیاست فروش تراکم ضابطه مند که شیوه محاسبه آن مبتنی بر نیازهای طرف تقاضاست، با کاهش نسبی فروش تراکم مازاد در مناطق پرتقاضا برای این رانت یعنی مناطق 1 تا 5 و 22 و در عین حال کاهش محدودیت های مناطق مواجه به مساله کمبود مسکن (مناطق 9 تا 20)، حجم سرمایه ورودی به مناطق گروه دوم بیشتر شده و با وجود افزایش نسبی قیمت مسکن در مناطق 1 تا 5 و 22، قیمت مسکن در سایر مناطق را کاهش می دهد که اولا در کل میانگین قیمت مسکن تهران طی آن نسبت به وضعیت فعلی کاهش پیدا می کند و نیز از شکاف منطقه ای میان قیمت مسکن و ثروت ناشی از آن کاسته می شود.

بیشتر بخوانید:

شهرفروشی؛ خط قرمز شهرداری تهران است

مدیریت شهری تهران در مسیر اشتباهی قرار دارد

دنیای اقصاد