اجاره بهای مسکن هیچ تناسبی با درآمد افراد ندارد
۱۰:۵۲ | ۱۴۰۱/۰۴/۱۳
به گزارش اخبار ساختمان، کمی بیش از سه ماه از سال جدید گذشته و آمار منتشر شده در حوزه وضعیت مسکن، توسط بانک مرکزی نشان از رکوردشکنی در بازار مسکن دارد و وضعیت اسفبار و رها شده این بازار دارد. قیمت ها در بازار مسکن اکنون به گونه ای شده که میانگین قیمت یک متر خانه در پایتخت، به یک قدمی کانال ۴۰ میلیون تومانی رسیده است.
این وضعیت در شرایطی رخ داده که یکی از مهم ترین شعار‌های دولت سیزدهم کنترل قیمت ها در بازار مسکن و اجاره بوده و برای این منظور نیز راهکار افزایش عرضه خانه از طریق طرح نهضت ملی مسکن را دنبال می کند، اما نگاهی به آمار و ارقام ارائه شده توسط سیاست گذار پولی و ارزی حکایت از روند صعودی قیمت ها دارد.
میانگین قیمت خانه در تهران، ۴۰ میلیون تومان شده است
صبح روز چهارشنبه بانک مرکزی گزارشی از معاملات و قیمت مسکن پایتخت در خرداد ۱۴۰۱ را منتشر کرد. گزارشی که نشان از رشد قیمت و تعداد معاملات مسکن دارد.
متوسط قیمت مسکن به ۴۰ میلیون تومان رسیده است و وضعیت به گونه ای شده که در پایان آخرین ماه از نخستین فصل سال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحدمسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۸.۴ درصدی نسبت به ماه قبل است.
همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۳۲.۸ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه خردادماه سال ۱۴۰۰ (معادل ۵۶.۶ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در خردادماه ۱۴۰۱ است.
به این ترتیب در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان متعلق به منطقه یک ثبت شد و کمترین آن با ۱۹ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ ثبت شده است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۲.۳ و ۵۵.۳ درصد افزایش نشان می دهند.
اجاره بها بنا به آمار رسمی ۵۰ درصد و آمار غیررسمی تا ۱۲۰ درصد رشد کرد
هم چنین بررسی شاخص کرایه ها نشان می دهد که در شهر تهران و کل مناطق شهری بر اساس به روزترین آمار بانک مرکزی از افزایش ۵۰.۶ درصدی این شاخص نسبت به سال گذشته خبر می دهد.
در عین حال با توجه به آخرین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به مرز ۴۰ میلیون تومان رسیده و حالا دیگر یک واحد مسکونی ۱۰۰ متر مربعی، به طور میانگین در پایتخت چهار میلیارد تومان هزینه دارد و با در نظر گرفتن حداقل حقوق ناخالص ۵.۶ میلیون تومانی در هر ماه، یک خانوار با کف درآمد باید، بیش از ۵۹ سال همه درآمد خود را ذخیره کند تا بتواند صاحبخانه شود.
در همین حال صبح روز چهارشنبه همتی عضو کمیسیون امنیت ملی و سیاست خارجی مجلس نیز در نظق میان دستور خود خبر داد که: امروز گرانی مسکن و اجاره بها وحشتناک است، مردم آرزوی خرید خانه را دارند و اجاره بها حدود ۵۰ تا ۱۲۰ درصد افزایش یافته است.
این آمار‌های تکان دهنده، اما در حالی ارائه می شود که پیش از این نیز شهردار تهران گفته بود که؛ ۵۱ درصد شهروندان تهران اجاره نشین هستند و ۶۵ درصد سبد معیشتی یک فرد باید برای سرپناه اختصاص پیدا کند.
در همین حال، اما نمی توان رقم اجاره بها را در کشور تابعی از بالا رفتن قیمت مسکن ندانست.
قیمت مسکن در سال های اخیر با رشد عجیبی مواجه بوده است. از یک سو کاهش ساخت و ساز در کنار بالا رفتن هزینه های ساخت و تورم همه جانبه رخ داده در اقتصاد منجر به بروز مشکلات جدی در این مسیر شده است.
افزایش قیمت سیمان، مسکن را نجومی کرد
در همین حال رئیس کانون سراسری انبوه سازان از افزایش دو برابری قیمت سیمان در یک سال اخیر خبر داده و گفته است که: با این رشدقیمت سیمان، هزینه ساخت مسکن ۱۰ درصد افزایش یافته است.
این فعال حوزه مسکن با بیان این که در ماه های اخیر سیمان اعم از فله و غیر فله افزایش قیمت دو برابری داشته گفته بود که: افزایش قیمت سیمان بر اساس آخرین محاسبات ۱۰ درصد در قیمت تمام شده ساخت و ساز تأثیر می گذارد. به یک باره با افزایش قیمت دو برابری، تأثیر ۱۰ درصدی در هزینه ساخت و ساز دارد؛ سیمان و فرآورده های آن ۲۰ درصد از مصرف نهاده های ساختمانی را در هر پروژه ساخت و ساز به خود اختصاص می دهند که حجم بالایی است لذا به دلیل مصرف بالا در ساختمان، تأثیر بالایی در قیمت تمام شده ساخت نسبت به سایر نهاده های ساختمانی دارد.
او هم چنین در خصوص تأثیر تغییرات قیمت بتن در این صنعت تأکید کرده است که: قیمت بتن کاملاً متأثر از نرخ سیمان است؛ در حال حاضر قیمت بتن ۶۰ تا ۷۰ درصد نسبت به سال گذشته به طور متوسط رشد نشان می دهد البته نوساناتی هم داشته و در مقطع کوتاهی موقتاً افزایش قیمت بتن بیش از این ۶۰ تا ۷۰ درصد بود، اما آنچه در حال حاضر در بازار می بینیم، همین افزایش ۶۰ تا ۷۰ درصدی نسبت به سال گذشته است. آن چه به عنوان تورم قیمت مسکن، نهاده‌ها و مصالح ساختمانی و حتی قیمت تمام شده ساخت و ساز از سوی نهاد‌های رسمی اعلام می‌شود، با آنچه در بازار مشاهده می‌کنیم متفاوت است؛ قیمت سیمان افزایش دو برابری داشته است.
این اظهارات به خوبی نشان می‌دهد که چطور افزایش قیمت مصالح ساختمانی و بالا رفتن هزینه ساخت مسکن منجر به بزرگتر شدن بحران مسکن در ایران و افزایش لجام گسیخته اجاره بها شده است.
حقیقت این است که طرح ثبت خانه های خالی نه راهکار که تنها یک فرافکنی آشکار است. در شرایطی که ساخت مسکن روند کاهشی و حتی توقف داشته است و در شرایطی که تورم در حال بلعیدن اقتصاد است، طرح مساله خانه های خالی و خوداظهاری شهروندان تنها خودفریبی یا دیگر فریبی بیش نیست.
وضعیت ساختمان های مسکونی در تهران
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۱۳ هزار و ۸۷۴ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل حدود ۵.۷ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه های "۱۱ تا ۱۵" و "بیش از ۲۰ "سال ساخت افزوده شده است.
این در حالی است که تعداد معاملات مربوط به خانه های بیش از ۲۰، با رشد ۳۲۹ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه بوده است. همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۴ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۱۰ به ترتیب با سهم ۹.۶ و ۹ درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در خردادماه سال ۱۴۰۱ نشان می دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۳.۷ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین ۵۷.۳ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و ۵۳.۸ درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از سه میلیارد تومان اختصاص داشته است.
اجاره بها مدام رکورد می زند
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در خردادماه سال ۱۴۰۱ نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۴۶.۵ و ۵۱.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در خردادماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۲.۷ و ۳ درصد است.
این در حالی است که به گزارش تابناک در اردیبهشت ماه، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری (در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱) با رشد به ترتیب معادل ۴۶ و ۵۰.۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل روبرو شده بود. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در اردیبهشت ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۱.۹ و ۲ درصد بود؛ بنابراین در خردادماه این شاخص روند صعودی را ادامه داده است.
در همین حال و با توجه به اطلاعات ارائه شده بازار مسکن در طول سال های اخیر بیش از این که به صورت جامع مدیریت شده باشد، اسیر راهکار‌های و سیاست های آزمایشی بوده است.
یکی از عوامل مهم در برنامه ریزی های ناکارآمد و بعضا غلط دولت‌ها در بخش مسکن در اختیار نداشتن اطلاعات کامل و صحیح از وضعیت املاک و اسکان کشور به حساب می آید. این یعنی دولت درک صحیح از فضای مالکیت و سکونت مردم در واحدهای مسکونی نداشته و عمده اطلاعات متعلق به آخرین سرشماری انجام شده، مربوط به سال ۱۳۹۵ است.
هر چند پس از کش و قوس های فراوان، قانون مالیات بر خانه های خالی سال ۹۴ برای حل مشکلات بخش مسکن از جمله فقدان بانک جامع اطلاعات ملکی و سکونتی در مجلس تصویب شد.
بر اساس این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف به راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان شده است، این سامانه مقدمه و زیرساخت اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی است. با تکمیل و اجرا این سامانه، شناسایی خانه های خالی ممکن خواهد بود، البته مزایا سامانه خلاصه در اخذ مالیات از خانه های خالی نمی شود.
یکی از گلایه های نمایندگان مجلس از نحوه اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی و سامانه املاک و اسکان توسط وزارت راه و شهرسازی ضعف اطلاعاتی و عملکرد محدود در این سامانه است. این مساله در شرایطی رقم می‌خورد که سرشماری آنلاین و برخط نفوس و مسکن، کاهش کلاهبرداری در حوزه املاک با محوریت نظارت آنلاین و هوشمند، عدم نیاز به درج مکرر آدرس محل سکونت در مراجعات به ادارات دولتی، پایش آنلاین اراضی کل کشور برای سنجش میزان نیاز ساخت املاک تجاری، اجاری و ملکی از جمله مزایای این سامانه گفته شده اند.
در این میان، اما مجلس بی توجهی به خوداظهاری مردم را یکی از دلایل ناکامی فعالیت این سامانه تلقی کرده و این سازوکار را برای تکمیل اطلاعات به سامانه اضافه کرد و در حال حاضر هیچ فعالیت مشخصی در وزارت راه پیرامون سامانه ملی املاک و اسکان دیده نمی‌شود و تلاشی برای تکمیل سامانه وجود ندارد.
در عین حال این اصرار به تکمیل سامانه نیز در حالی مدام رخ می دهد که به نظر نمی رسد در نهایت غیر از هزینه و بار مالی اضافی برای دولت هیچ فایده ای برای رونق بخشی به حوزه مسکن داشته باشد.
پیش از این نیز ذکر شد که طرح سامانه مسکن و مالیات از خانه های خالی و در نهایت ساخت یک میلیون مسکن از مالیات آن خانه ها، در حقیقت یک مانور تبلیغاتی و جنجالی بیش نیست و فایده چندانی برای مستاجران و شهروندان امیدوار به رسیدن به سرپناهی برای خود نخواهد داشت.
