درجه سختی اجاره نشینی براساس حداقل دستمزد بررسی شد

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی ها با استناد به حداقل دستمزد ۱۴۰۰ و همچنین میانگین اجاره بهای مسکن در پاییز ۱۴۰۰ نشان می دهد، هزینه ای که مستاجرهای ساکن مناطق پایین شهر تهران در سال گذشته برای تامین مسکن پرداخت کرده اند، معادل یک حقوق بوده است.

این نسبت البته برای کل خانوارهای پایتخت نشین با احتساب زوجین شاغل رقمی معادل ۸۶ درصد حداقل دستمزد برآورد می شود. معنای این نسبت کاملا نامتعارف بین هزینه تامین مسکن اجاره ای و دستمزد مستاجرها آن است که جامعه کم درآمد برای دوپینگ مالی و تعادل بخشی بین هزینه های ضروری و درآمد حداقلی، از یکسری هزینه های ماهانه از جمله تامین کالری مجبور است فاکتور بگیرد تا بتواند در پایان ماه، از پس اجاره بها بربیاید.

سال گذشته در عین حال، تورم عمومی بالا و تورم بسیار سنگین خوراکی ها برای دهک های کم درآمد، قدرت مالی اجاره نشینی را بیشتر کاهش داد. سیاستگذار مسکن برای حل این معضل، سقف اجاره بها تعیین کرده؛ اقدامی که اخیرا در برخی کشورها نیز مساله ساز شده است. تجربه موفق در این زمینه مشخص می کند، تورم اجاره فقط از مسیر کاهش تورم عمومی و مهار تورم مسکن کاهش می یابد.

تازه ترین بررسی ها در خصوص وضعیت بازار اجاره نشان دهنده خارج شدن این بازار از دایره توان مالی مستاجرهاست. بررسی ها و محاسبات انجام شده در خصوص متوسط اجاره بهای مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران و سهم اجاره بها از حداقل حقوق و دستمزد در سال 1400، نشان می دهد، در پاییز سال گذشته، به طور متوسط، مستاجران ساکن در نیمه جنوبی تهران، ناچار به پرداخت یک حقوق ماهانه برای تامین اجاره بهای ماهانه مسکن شدند.

بررسی ها نشان می دهد، در سال گذشته، متوسط اجاره بهای ماهانه مسکن به علاوه سه درصد مبلغ ودیعه، در مناطق جنوبی تهران به طور متوسط با یک ماه حقوق یک سرپرست خانوار سه نفره (بر اساس حداقل حقوق و دستمزد مصوب وزارت کار برای سال 1400)، برابر شد.

اطلاعات مربوط به وضعیت اجاره بهای مسکن در تازه ترین گزارش منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران مربوط به مقطع زمانی پاییز سال گذشته (پاییز 1400)، نشان می دهد، هزینه اجاره نشینی در مناطق جنوبی شهر تهران در این مقطع زمانی و بر اساس سطح حداقلی حقوق و دستمزد مصوب وزارت کار در سال 1400، با حقوق ماهانه یک سرپرست خانوار سه نفره معادل شد. این موضوع نشان می دهد هزینه اجاره نشینی یا همان تامین اجاره بهای مسکن از توان مالی خانوارهای مستاجر خارج شده است.

آمار جدید از اجاره بهای تهران

بر اساس تازه ترین اعلام مرکز آمار ایران از وضعیت بازار اجاره مسکن در شهر تهران، میانگین اجاره بها به علاوه سه درصد ودیعه مسکن در پاییز سال گذشته در شهر تهران به مترمربعی 87‌ هزار تومان رسید. پاییز 1400، متوسط اجاره بهای مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن یعنی پاییز 1399 معادل 40‌ درصد رشد کرد.

البته تورم 40‌ درصدی اجاره مربوط به تازه ترین گزارشی است که مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران در پاییز 1400 منتشر کرده است. اما آمارها و اطلاعات منتشر شده در گزارش های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن و اجاره شهر تهران که تا خرداد ماه سال جاری نیز به روزرسانی شده است نشان دهنده رشد حول و حوش 50‌ درصدی نرخ اجاره بها در سال گذشته است.

اگر چه تورم 40‌ درصدی در بازار اجاره مسکن به خودی خود نشان دهنده سرعت بالای رشد هزینه اجاره نشینی در پایتخت است اما فشار مضاعف ایجاد شده بر مستاجرها ناشی از این میزان تورم زمانی بیشتر مشخص خواهد شد که متوسط اجاره بهای مسکن با میزان حقوق و دستمزد خانوارهای مستاجر مورد مقایسه و بررسی قرار می گیرد.

مقایسه وضعیت اجاره بهای مسکن در شهر تهران بر مبنای متوسط اجاره بها در مناطق 22گانه با میزان حقوق و دستمزد ماهانه خانوارهای مستاجر برمبنای حداقل حقوق و دستمزد مصوب وزارت کار در سال 1400، نشان دهنده شرایط بحرانی خانوارهای مستاجر در حوزه تامین اجاره بهای مسکن است.

بحران شدیدتر در جنوب شهر

بحران تامین اجاره بهای مسکن به خصوص در مناطق نیمه جنوبی پایتخت که سطح درآمد خانوارها به مراتب کمتر است خود را بیشتر از نواحی شمالی تهران نشان می دهد.

میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران (مناطق 9 تا 20) که عمده مستاجران کم درآمد پایتخت در این مناطق سکونت دارند، در این بازه زمانی، معادل چهار میلیون و 300‌ هزار تومان به طور متوسط اعلام شده است.

سال گذشته، بر اساس حداقل دستمزد مصوب وزارت کار، حقوق ماهانه یک سرپرست خانوار سه نفره، حول و حوش چهار ‌میلیون تومان بود. این آمارها نشان می دهد، پارسال، یک فرد سرپرست خانوار سه نفره، برای تامین هزینه اجاره نشینی در نیمه جنوبی تهران به طور متوسط 100‌ درصد حقوق خود را صرف  تامین اجاره بها کرده است.

بررسی های کامل تر در خصوص وضعیت اجاره نشین های تهرانی بر اساس حداقل حقوق سرپرست خانوار سه نفره در سال گذشته (حقوق مصوب وزارت کار) و همچنین آمار مربوط به نبض اجاره بهای مسکن در پاییز 1400 نشان می دهد، در صورتی که در این خانوار سه نفره، دو نفر یعنی زن و شوهر هر دو شاغل و حقوق بگیر باشند، در این بازه زمانی به طور متوسط 86‌ درصد از مجموع حقوق دریافتی خود را صرف تامین بهای اجاره مسکن کرده اند.

از آنجا که هم‌‌‌اکنون در بخش زیادی از خانوارهای مستاجر، زن و شوهر هر دو شاغل و حقوق بگیر هستند مجموع حقوق ماهانه آنها در سال گذشته بر مبنای حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال 1400 رقمی حول و حوش هفت میلیون و 700‌ هزار تومان بوده است.

این خانوارها، یعنی زن و مرد شاغل با حداقل حقوق و دستمزد مصوب سال 1400 با یک فرزند، در سال گذشته در نیمه جنوبی تهران (مناطق 9 تا 20) به طور متوسط 52‌ درصد از مجموع حقوق ماهانه خود را صرف اجاره بها کرده اند.

اما در صورتی که تنها در این خانوار سه نفره یک نفر شاغل بوده است، باید 100‌ درصد حقوق خود را به طور متوسط صرف اجاره بها می کرده‌‌‌ است.

محاسبات انجام شده همچنین نشان می دهد در کل شهر تهران، متوسط اجاره بهای مسکن، بر اساس آمارهای پاییز 1400، در خانوارهایی که زن و مرد هر دو شاغل بوده و یک فرزند داشته اند، معادل 86‌ درصد مجموع دستمزد یک ماه زوجین بوده است.

این نسبت، سهم بسیار زیادی از دستمزد و حقوق ماهانه خانوارها را به خود اختصاص داده است و عملا به معنای خارج شدن بازار اجاره از استطاعت خانوارهای کم درآمد است.

وضعیت حاد در مناطق چهار و پنج پایتخت

اما متوسط اجاره بهای ماهانه مسکن در مناطق 4 و 5 که در مجموع حدود 20‌درصد از کل قراردادهای اجاره در پاییز 1400 در این دو منطقه منعقد شد، معادل 100 درصد مجموع حقوق و دستمزد زوجین شاغل (بر اساس حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال 1400) است.

به عبارت دیگر در صورتی که زن و مرد هر دو شاغل بوده، یک فرزند داشته و بر اساس حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال 1400، درآمد داشته اند، به طور متوسط همه حقوق یک ماه خود را باید برای اجاره مسکن در مناطق چهار و پنج تهران هزینه می کردند. 20‌ درصد از مستاجران تهرانی در پاییز سال گذشته اقدام به اجاره مسکن در این دو منطقه پرتقاضای پایتخت کردند.

این آمارها بر اساس محاسبه کل اجاره بهای مسکن به صورت اجاره بهای ماهانه به دست آمده است. طبیعی است در صورتی که بخشی از اجاره بها به صورت مبلغ ودیعه در اختیار موجر قرار گرفته باشد، مبلغ اجاره ماهانه کمتر خواهد شد.

این وضعیت نشان دهنده فشار بسیار زیاد هزینه‌‌‌ اجاره نشینی در شهر تهران به خصوص برای اقشار کم درآمد است که عمدتا در نیمه جنوبی شهر تهران ساکن هستند. میانگین هزینه اجاره نشینی در مناطق شمال شهر هم‌‌‌اکنون و بر اساس آخرین آمارها دو تا سه برابر حداقل حقوق کارمندان و کارگران است، اما از آنجا که درآمد خانوارها در این مناطق عمدتا بالاست، فشار اجاره نشینی روی آنها کمتر از فشار اجاره نشینی موجود روی خانوارهای مستاجر کم درآمد در نیمه جنوبی شهر است.

متغیر فزاینده فشار اجاره نشینی

بررسی ها نشان می دهد، یک متغیر و واقعیت اقتصادی موجود، نماینگر آن است که فشار اجاره بها بسیار بالاتر از توان و استطاعت مستاجران و بیش از آن چیزی است که با مقایسه سطح حقوق ماهانه خانوارها و همچنین میانگین اجاره بهای مسکن، مشاهده می شود.

این فشار مضاعف به خصوص در مناطق جنوبی بیشتر است. این متغیر و واقعیت اقتصادی، به سطح شدید تورم عمومی از جمله تورم اقلام و کالاهای خوراکی مربوط می شود. اگرچه اجاره بهای مسکن در همه سال ها و دهه های گذشته نیز بخش زیادی از حقوق و درآمدهای خانوارهای مستاجر را به خود اختصاص می داده است اما هم اکنون فشار اجاره نشینی نه تنها از ناحیه تورم اجاره بلکه از ناحیه تورم عمومی بالا نیز بیشتر شده است.

این فشار هزینه ای به دلیل کمتر بودن سطح حقوق و دستمزد در مناطق جنوب شهر، در این مناطق بیش از مناطق شمال پایتخت است. در واقع اینکه هم اکنون، فشار هزینه ای اجاره مسکن بیش از هر زمان دیگری خود را نشان می دهد به تورم عمومی بالا بر می گردد.

در سال های گذشته همواره سطح تورم عمومی کمتر از تورم عمومی فعلی بود. تورم عمومی در دهه 80 به طور متوسط 15‌ درصد بود. این میزان در سال 90 به 21‌ درصد رسید اما در سال 1400 معادل 34‌ درصد شد.

این شرایط باعث سخت تر شدن شرایط پس انداز برای خانوارها و از بین رفتن امکان آن برای عمده خانوارهای مستاجر به خصوص در نیمه جنوبی شهر شده است و فشار اجاره نشینی را افزایش داده است. در واقع هم‌‌‌اکنون فشار موجود بر خانوارهای مستاجر تنها از ناحیه تورم بالای اجاره نیست بلکه تورم عمومی بالا نیز این فشار دو چندان کرده است.

در سال 1400 در حالی تورم عمومی به 34‌ درصد رسید که تورم کل برای دهک پایین اقتصادی بیش از 40‌ درصد بود و همچنین تورم اقلام خوراکی برای این دهک به بیش از 90‌ درصد رسید.

در واقع در سال گذشته یک معادله اقتصادی در سبد هزینه ای خانوارهای مستاجر شکل گرفت که نتیجه آن باعث شد فشار بالاتر از سقف توان مالی مستاجرها از محل رشد هزینه اجاره نشینی، به آنها وارد شود.

کانال حمایت چیست؟

بررسی ها نشان می دهد از سال 99 و همزمان با اوج گیری شیوع ویروس کرونا همزمان با افزایش شیب رشد اجاره بها، دولت، مصوبه تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره مسکن را مصوب و ابلاغ کرد.

بر این اساس سقف افزایش اجاره بها در تهران 25‌ درصد و در سایر شهرها 20‌ درصد تعیین شد. امسال نیز این برنامه برای سومین سال متوالی ابلاغ شده است. اما در دو سال گذشته عملا این سیاست موفق به مهار تورم اجاره نشد و اجاره بها در پایتخت حول و‌ حوش 50‌ درصد در هر سال به طور متوسط رشد کرد. هم اکنون و در سومین سال اجرای این برنامه، این سوال مطرح است که آیا سیاست کارآمدتری در این زمینه وجود ندارد؟

تجربه دنیا نشان می دهد، سقف گذاری برای مهار تورم اجاره و کنترل التهاب و نوسان های شدید در این بازار در بسیاری از کشورها استفاده شده است. در اروپا، آمریکا و برخی از کشورهای آسیایی نیز تلاش شده است تا سیاست های تعیین سقف مجاز رشد اجاره بها، اعمال شود.

سال گذشته میلادی (2021) در نتیجه بروز تورم شدید در بازار مسکن ناشی از تغییر سبک زندگی مردم در دوره کرونا، سیاست های انبساطی بانک های مرکزی، افزایش تورم عمومی و... رکورد بیشترین نرخ های رشد اجاره بها نیز در بسیاری از کشورها شکسته شد.

افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن و همچنین کاهش ساخت و ساز و عرضه جدید به بازار مسکن ناشی از محدودیت‌های کرونایی و تورم بالا، این موضوع را دامن زد. متوسط قیمت مسکن در آمریکا تا سطح 20‌ درصد رشد کرد و بسیاری از کشورها تورم های بالا در بازار فروش و اجاره مسکن را تجربه کردند.

در چنین شرایطی سیاستگذار در این کشورها به دنبال اعمال سقف مجاز برای افزایش اجاره بها به منظور حمایت از خانوارهای مستاجر برآمد. سیاستی که به اذعان بسیاری از اقتصاددانان مطرح دنیا، عملا سیاست موفقی نبوده و نتوانسته و نمی تواند تورم شدید در بازار اجاره این کشورها را مهار کند.

این اقتصاددانان، مقصر اصلی و متهم ردیف اول تورم شدید در بازار اجاره را افزایش قابل توجه تورم عمومی عنوان می کنند و معتقدند تا زمانی‌که تورم عمومی مهار نشود نمی توان با سیاست هایی نظیر تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن، تورم اجاره را مهار کرد.

تجربه کشورهای دنیا نشان می دهد اگر چه سیاست‌‌‌ سقف گذاری و تعیین نرخ مجاز افزایش اجاره در سال های گذشته نیز در برخی از کشورها وجود داشته است اما این سیاست ها در شرایطی کارآمد بوده است که به دلیل پایین بودن و ناچیز بودن تورم عمومی، موجرها اعتراضی بابت تعیین سقف افزایش اجاره نداشته اند و آن را می پذیرفته اند.

اما هم اکنون که کشورها با بحران تورم های بالا مواجه شده اند عملا این سیاست ناکارآمد بوده، منجر به اعتراض موجرها شده و در بسیاری از موارد ناعادلانه خوانده شده و از سوی آنها پذیرش نمی شود.

این سیاست در حالی برای سومین سال پیاپی در بازار اجاره مسکن ایران نیز دنبال خواهد شد که یک تفاوت اساسی با سیاست سقف گذاری رشد اجاره بها در کشورهای دنیا دارد.

همانگونه که گفته شد این سیاست زمانی در دنیا کارآیی داشت که تورم عمومی پایین بود. از سوی دیگر، در شرایط تورمی نیز کشورهای دنیا این سیاست را برای بلندمدت دنبال نمی کنند؛ برعکس درصدد اعمال سیاست هایی برای کاهش تورم برآمده و تلاش می کنند تا از طریق کاهش تورم عمومی و توقف سرعت بالای رشد آن، تورم اجاره را نیز مهار کنند.

در کنار سیاست تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن از سال گذشته تاکنون در برخی کشورهایی که با بحران تورم اجاره بها مواجه شده اند، سیاست افزایش نرخ بهره به منظور کاهش تورم عمومی و مهار تورم اجاره به کار گرفته شده است.

تجربه تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها نیز در حالی در دو سال گذشته در ایران کارآیی نداشته است که دیدگاه های کارشناسی، علاوه بر ارائه راهکارهای بلندمدت به منظور افزایش ساخت و عرضه مسکن استیجاری، یک کانال حمایتی کوتاه مدت را به سیاستگذار بازار مسکن و اجاره توصیه می کند.

این کانال حمایتی تخصیص یارانه هدفمند کمک اجاره به مستاجران مشمول حمایت واقع در دهک های کم درآمد از طریق اخذ مالیات ملکی از گروهی از مالکان است که نقش اصلی در نابسامانی بازار مسکن دارند.

در واقع از آنجا که دولت اطلاعات درآمدی و مالکیتی افراد را در بانک اطلاعاتی رفاه خانوارهای ایرانی در اختیار دارد می تواند با دریافت مالیات از افرادی که از طریق ملاکی و تملک چند واحد مسکونی و خالی نگه داشتن آنها در بروز نابسامانی بازار مسکن و اجاره دخیل هستند، از این منابع مالیاتی برای پرداخت یارانه هدفمند در قالب کمک هزینه اجاره مسکن به خانوارهای مستاجر و کم‌‌‌درآمد استفاده کنند.

بیشتر بخوانید: عامل افزایش اجاره بهای مسکن چیست؟

دنیای اقتصاد