بازار مسکن تا سال 1402 چه تغییراتی خواهد داشت؟

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن در بهار ۱۴۰۱ به جای آنکه مسیر تازه‌‌‌ شکل گرفته از ۱۴۰۰ را طی کند، از ریل پساجهش خارج شد و باز هم افزایش تقریبا تند قیمت را تجربه کرد؛ البته نه به میزان جهش هر کدام از سال های ۹۷ تا ۹۹. آیا اتفاقات فصل اول، طی سه فصل منتهی به ابتدای ۱۴۰۲ نیز تکرار خواهد شد؟

اینکه چرا قبل از تکمیل دوره بازگشت قیمت خانه از سطح نامتعارف، تورم مسکن مجددا شارژ شده، پرسش مهمی است که پاسخ کامل و درخور را برای پیش بینی کم خطا از آینده این بازار طلب می کند.

بررسی ها نشان می دهد، در حال حاضر هشت نیروی داخلی و خارجی در بازار مسکن، بر جهت و مسیر نوسان قیمت آپارتمان موثر است. یکی از این نیروها اما به تنهایی می تواند بر جهت مشترک هفت نیروی دیگر تاثیر بگذارد و بازار مسکن را از ادامه صعود قیمت خارج کند و در واقع، نجات دهد.

بازار مسکن تا ۱۴۰۲ تحت تاثیر این ۱+۷ نیرو قرار دارد: نقدینگی، انتظارات تورمی، تورم عمومی، رکود عرضه خانه، بورس تهران، بازار ارز، هزینه ساخت و ریسک غیراقتصادی. از بین این نیروهای داخلی (متغیرهای درون زا همچون رکود تولید مسکن و هزینه ساخت) و همچنین نیروهای خارجی (متغیرهای برون زا مثل ارز)، یکی از آنها در شرایط فعلی، نقش موتور تورم مسکن را بازی می کند؛ آن، رشد نقدینگی است.

بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال تورم ملکی ۱۲‌ درصدی را تجربه کرد به این معنا که متوسط قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت در فاصله ابتدای ۱۴۰۱ تا خرداد، بیش از ۱۰‌ درصد افزایش یافت. این صعود برخلاف نزول بهار سال گذشته بود.

متوسط قیمت مسکن در تهران در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۱۴۰۰ به میزان نزدیک به سه ‌درصد افت کرد. سال گذشته، بازار مسکن در فاز پساجهش -بعد از سه سال جهش تند و تاریخی- قرار گرفت. امسال اما دست کم طی فصل اول، این بازار نه جهشی بود و نه پساجهشی. جهش نبود چون در بهار سال های جهش، قیمت آپارتمان بیش از ۲۰ تا ۳۰‌ درصد افزایش پیدا کرد. پساجهش هم نبود چون، خبری از کاهش قیمت نبود.

اما همین فاز میانه جهش و پساجهش، سوال‌‌‌ برانگیز و برای فعالان بازار ملک، غیر قابل پذیرش است چون سه سال جهش به دست‌‌‌کم دو سال پساجهش قیمتی نیاز دارد تا سطح نامتعارف قیمت مسکن در تهران و خیلی دیگر از شهرهای کشور در اثر کاهش قیمت اسمی یا قیمت واقعی، به سطح متعارف برگردد.

نبض معاملات مسکن در حال حاضر وضعیت طبیعی ندارد چون تقاضای اصلی که همان خریداران مصرفی هستند، به دلیل امواج جهش قیمت، بیرون از بازار ملک قرار گرفته اند. این رکود ملکی برای پایان گرفتن و شکل گیری رونق پایدار معاملات مسکن نیازمند تعدیل قیمت مسکن تا سطح متعارف است تا قدرت خرید مصرفی به تدریج احیا شود و خریداران اصلی به صحنه برگردند.

به همین خاطر است که برگشت قیمت مسکن در بهار امسال برخلاف انتظار بود. اما اینکه چرا قیمت مسکن دوباره رشد کرد را باید در معادله ترکیبی هفت نیروی بالابرنده قیمت مسکن در ۱۴۰۱ جستجو کرد.

تورم مسکن با پشتیبانی نقدینگی

رشد نقدینگی بر اساس معادلات اقتصادی باعث تحریک تقاضای خرید و سپس رشد قیمت ها می شود. هر اندازه رشد بیشتر در حجم نقدینگی، قیمت ها در بازار دارایی ها نیز افزایش بیشتر را تجربه خواهد کرد. بر این اساس رابطه قدیمی بین تورم مسکن و رشد نقدینگی بیانگر اثرپذیری بازار معاملات ملک از این متغیر است.

تیمور رحمانی، اقتصاددان اخیرا مطالعاتی در این باره انجام داده است که نشان می دهد، طی سه دهه گذشته میانگین رشد سالانه نقدینگی (۳/ ۲۸‌ درصد) اندکی بیشتر از میانگین رشد سالانه قیمت مسکن (۹/ ۲۷‌ درصد) بوده است.

اما در طول این سال ها، رشد نقدینگی، رشد قیمت مسکن را در پی داشته است و بالعکس. با این حال، در این دوره چهار سال گذشته، تورم مسکن همواره از رشد نقدینگی جلوتر بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در فاصله اردیبهشت ۹۴ - دوره ثبات قیمت مسکن- تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۱ درست ۷/ ۸ برابر شد.

حجم نقدینگی اما ۱/ ۶ برابر شده است. اگر آینده قیمت مسکن را بر اساس خط کش نقدینگی بررسی کنیم در این صورت به نظر می رسد، پیشتازی تورم مسکن در ماه های آینده متوقف می شود تا رابطه متعارف بین این دو متغیر که همان برابری تقریبی تورم مسکن و رشد نقدینگی است، احیا شود. اما این انتظار بر اساس ظاهر ماجرا مطرح است.

آنچه طی این مدت، سبقت تورم مسکن را منجر شده، موتور رشد نقدینگی و البته نیروهای مکمل یا همان شتاب دهنده های تورم مسکن در کنار این موتور بوده و هست.

انتظارات تورمی و تورم عمومی بالا

طی سه، چهار سال گذشته، بازیگر اصلی در صحنه معاملات مسکن، خریداران مصرفی یا همان بازیگر اصلی همیشگی این بازار نبود بلکه تقاضای غیرمصرفی همواره در بازار ملک وجود داشت. تقاضای غیرمصرفی با انتظارات تورمی وارد بازار مسکن شده است.

در این میان، دست کم سه سال تورم بالای ۳۰‌ درصد، عرصه را برای تاخت و تاز تورم ملکی در مسیر صعود مساعد کرد. سال گذشته، شوک کاهشی به انتظارات از محل امیدواری به حل ریسک غیراقتصادی در اثر سریال مذاکرات وین، عطش خریدهای غیرمصرفی (سرمایه ای) در بازار ملک را برطرف کرد.

نتیجه آن وضعیت به ثبات نسبی قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی ملک در تهران به میزان ۱۹ درصد منجر شد. مشخص است که در سال ۱۴۰۰ به رغم تداوم رشد بالای نقدینگی، چون که در بازار مسکن، انگیزه قوی برای سرمایه گذاری ملکی وجود نداشت -کاهش انتظارات تورمی در ۱۴۰۰ به خاطر شکل گیری هر چند خفیف اما رو به تزاید خوش‌بینی به آینده اوضاع و اقتصاد رقم خورد- در نتیجه این بازار از هجوم تورم ساز نقدینگی تا حدودی در امان ماند.

حتی، فروشنده در بازار مسکن ۱۴۰۰ زیاد هم شد و همین دو اتفاق یعنی کاهش میل به خرید سرمایه ای و فروش واحدهای مسکونی از قبل سرمایه گذاری شده به افت قیمت واقعی منجر شد.

نیم دهه رکود تولید مسکن

بازار تولید (عرضه) مسکن از اوایل نیمه دوم دهه ۹۰ با رکود سنگین آن هم به شکل تصاعدی روبه‌رو شد. تیراژ ساخت خانه در تهران و اغلب شهرهای کشور طی پنج سال گذشته به طور میانگین معادل حدود نصف سال های قبل شد.

رکود ساخت باعث کاهش عرضه خانه های نوساز در بازار معاملات ملک شد. در این میان، خریدهای سرمایه ای با چراغ سبز مالیاتی از طرف دولت به انجماد بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی در بازار و محرومیت متقاضیان حاضر در بازار از عرضه این واحدها منجر شد.

دولت در طول این دوره با چشم بستن به مالیات سالانه ملکی به عنوان ابزار تیز و برنده برای مهار جریان ملاکی در بازار کشوری، اجازه داد خانه های خریداری شده، بلااستفاده نگهداری شود. به این ترتیب، در حال حاضر فشار تقاضای ملکی ناشی از رشد نقدینگی و انتظارات تورمی، در نبود عرضه کافی در بازار مسکن، به سطح قیمت مسکن منتقل می شود و باعث بالارفتن آن شده است.

بورسی ها کجا می روند؟

بازار مسکن همانطور که در سال ۹۷ و بخشی از ۹۸، تحت تاثیر شوک ارزی قرار گرفت و انتظارات تورمی در این بازار -ملک- از محل رشد قیمت دلار شارژ شد، در نیمه دوم ۹۸ و پنج ماه اول ۹۹ نیز به شدت تحت تاثیر بورس تهران بود.

هیجان بورس بازان در آن دوران و حتی بعد از ریزش بورس در نیمه دوم ۹۰، یکی از عوامل اصلی در تشدید دوره جهش قیمت ملک بود.

در بهار امسال نیز جنبه دیگری از تاثیر بازار سرمایه بر بازار مسکن را شاهد بودیم. فعالان بورسی به خاطر تجربه ای که در دوره قبلی رونق و رکود بورس تهران (۹۷ تا ۹۹) داشتند، در ماه های اخیر به مسکن توجه کردند. ریسک صفر بازار مسکن در مقایسه با ریسک‌های بورس، تقاضای سرمایه ای را به سمت خود جلب می‌کند. البته که اگر دولت سراغ مالیات سالانه می رفت، بازار مسکن برای خریدهای غیرمصرفی ناامن می شد.

اما آنچه در حال حاضر مطرح است، نقش ثروت انباشته بورسی ها از سال های اخیر بر حرکت سرمایه ها به بازار ملک است. این نقش به خصوص در بهار امسال، پررنگ بود.

دلار یا مسکن؟

طی این دوره که برخی به حل ریسک غیراقتصادی امیدوارند و برخی هم تصور می کنند ادامه مذاکرات بعید است به احیای برجام منجر شود، متقاضیان حفظ ارزش واقعی دارایی خود در برابر تورم عمومی، ورود یا حضور در بازار دلار را ریسک دار می دانند. چرا که همان احتمال پایین به احیای برجام اگر تحقق پیدا کند، احتمال بالایی برای ریزش نرخ دلار وجود دارد.

بنابراین، متقاضیان سرمایه گذاری آن هم در مقطع فعلی که انتظارات تورمی در سطح بالایی وجود دارد، بین مسکن و دلار، اولی را برگزیده اند. همین انتخاب، خود باعث شد رکود حدود چهار ساله در حجم معاملات خرید آپارتمان به لحاظ بیشترین خرید ثبت شود. تحولات بازار دلار از دو محل بر قیمت مسکن اثر می گذارد.

تبعات رشد هزینه ساخت

طی ماه های اخیر سهم واحدهای مسکونی نوساز در معاملات مسکن به پایین ترین سطح تاریخی خود رسید. این کاهش شدید سهم واحدهای نوساز به خاطر چند مساله است که شاید مهمترین آن، سردرگمی سازنده ها نسبت به چگونگی محاسبه قیمت تمام شده ساخت و قیمت فروش در آینده است.

روند رشد قیمت مصالح ساختمانی و سطح بالای قیمت زمین باعث شده سازنده مسکن در مواجهه با نبود قدرت خرید مسکن در بازار ملک نتواند قیمت فروش در آینده (بعد از ساخت و ساز ۱۴۰۱) را برای خود برآورد کند.

در حال حاضر دستگاه های سنجش نسبت قیمت مسکن با یکسری از متغیرها از جمله اجاره بها مشخص می کند سطح قیمت مسکن از سطح متعارف و بازارپذیر بالاتر است. قیمت فعلی مسکن در تهران حتی از رابطه سنتی با نرخ دلار نیز فراتر است.

در این صورت، چگونه با سطح فعلی قیمت تمام شده ساخت مسکن می شود قیمت فروش نوسازها در ماه های آینده را بالاتر از ارقام فعلی در نظر گرفت؟ به بیان دیگر اگر روند رشد قیمت مصالح ساختمانی در حال حاضر، صفر شود، سازنده می تواند قیمت فروش واحدهایی که امروز ساخت آنها را استارت می زند، با احتساب تورم عمومی نسبت به سطح فعلی قیمت ملک، در نظر بگیرد که البته همین مدل هم بعید است در ماه های آینده مورد قبول تقاضای مسکن باشد.

اما رشد بیشتر قیمت مصالح ساختمانی، کار را سخت تر خواهد کرد. این مساله تورم ساخت، خود عاملی برای تمدید رکود ساخت مسکن شده است که در نهایت بر انتقال فشار تقاضا بر قیمت می تواند موثر باشد.

هنر هفتم؛ حل ریسک غیراقتصادی

نیروی هشتم موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر، متغیری است که اگر امکان حضور پیدا کند، بر مجموع هفت نیروی دیگر اثرگذار خواهد بود. حل ریسک غیراقتصادی در شرایط کنونی می تواند اثر نیروهای تورم ساز در بازار مسکن را تا حدود زیادی، کم یا خنثی کند.

تجربه سال ۱۴۰۰ در بازار مسکن نشان داد، امید به رفع این ریسک توانست به‌رغم وجود آن هفت نیروی دیگر، ملک را به سمت ثبات نسبی هدایت کند. در یک نمونه از شبیه سازی بازار مسکن پس از رفع ریسک غیراقتصاد، می توان گفت رابطه تورم مسکن و رشد نقدینگی احتمال دارد احیا شود و در این صورت، قیمت مسکن لازم است به سطح کمتر از ۳۰‌ میلیون تومان کاهش یابد.

در نمونه های دیگر می شود رابطه قیمت مسکن با نرخ دلار یا قیمت مسکن با اجاره بها را در نظر گرفت که در صورت بازگشت اوضاع به شرایط نرمال، سطح قیمت مسکن نیز کاهش خواهد یافت.

بیشتر بخوانید: تورم مسکن و تورم زمین در پایتخت همگرا شدند

دنیای اقتصاد