میانگین قیمت مسکن در تهران رکورد زد
۰۹:۵۷ | ۱۴۰۱/۰۵/۰۹
به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن شهر تهران بعد از حدود یک سال عقب ماندن از نرخ تورمی عمومی کشور و تخلیه حباب قیمتی، بار دیگر وارد روند صعودی قیمت ها شده و از تیرماه، با کاهش تعداد معاملات، عملا پا به دوره رکود تورمی گذاشته است؛ در تیرماه میانگین قیمت مسکن شهر تهران در حالی با رشد ۸.۳ درصدی نسبت به خردادماه مواجه شده که تعداد معاملات ۳۸.۳ درصد افت کرده است.
روایت مرکز آمار از مسکن تهران
در تیرماه ۱۴۰۱، شاخص قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران ۸.۳ درصد رشد کرده که نسبت به میزان رشد در ماه قبل ۱.۲ واحد درصد بیشتر است. در نتیجه این اتفاق، میانگین قیمت وزنی هر متر زیربنای مسکونی در پایتخت از ۴۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان عبور کرده که این رقم نسبت به تیرماه سال قبل ۴۵.۲ درصد بیشتر است.
به عبارت دیگر، خریداران مسکن در تیرماه امسال برای خرید یک آپارتمان یکسان ۴۵.۲ درصد بیش از تیرماه پارسال پول پرداخته اند.
همچنین درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت مسکن شهر تهران در یک سال منتهی به تیرماه ۱۴۰۱، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) به رقم ۲۷.۱ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل ۰.۷ واحد درصد افزایش نشان می دهد.
با توجه به اینکه همچنان تورم نقطه به نقطه بازار مسکن ۸.۸ درصد و تورم سالانه این بازار ۱۳.۴ درصد نسبت به تورم نقطه به نقطه و سالانه مصرف کننده کشور پایین تر است، می توان فرضیه باقی ماندن بازار مسکن در فاز تخلیه حباب قیمت را از محل رشد نکردن هم پای نرخ تورم عمومی معتبر دانست اما از آنجا که شاخص قیمت مسکن شهر تهران از اسفندماه گذشته وارد روند صعودی پرقدرتی شده و به جز فروردین، ماهانه رشد بالای ۶ درصدی را تجربه کرده است، نمی توان چندان با اعتبار فرضیه تخلیه حباب قیمت امیدوار بود؛ به خصوص که از تیرماه، تعداد معاملات نیز در عین جهش قیمت با کاهش ۳۸.۳ درصد مواجه شده و عملا بازار مسکن را وارد دوره رکود تورمی کرده است.
رکود تورمی، دوره ای است که قیمت ها افزایش و تعداد معاملات کاهش می یابد و در عین کسادی بازار، روند صعودی قیمت ها در آن حفظ می شود. بررسی تاریخچه بازار مسکن نشان می دهد بازار مسکن تهران در دوره اخیر جهش قیمت به طور متناوب درگیر رکود تورمی بوده و در نیمه نخست سال های ۹۷ و ۹۸ و سه فصل نخست سال ۹۹ درگیر رکود تورمی بوده است.
شکاف ۳.۷ برابری قیمت مسکن در تهران
بررسی متوسط وزنی قیمت آپارتمان های مسکونی مناطق ۲۲گانه شهر تهران در تیرماه ۱۴۰۱ نشان می دهد در این ماه، طبق معمول، منطقه یک تهران با متوسط قیمت ۸۴ میلیون و ۵۲۲ هزار تومان گران ترین منطقه پایتخت بوده و در مقابل، در غیاب منطقه ۱۹، منطقه ۱۷ با میانگین قیمت ۲۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان، عنوان ارزان ترین منطقه تهران را به‌خود اختصاص داده است.
طبق اعلام مرکز آمار ایران، در تیرماه به‌علت کمتر بودن تعداد معاملات ثبت شده در مناطق ۱۹ و ۲۰ تهران از مقدار بهینه، متوسط قیمت این دو منطقه در محاسبات اعمال نشده است. به همین واسطه، منطقه ۱۹ تهران که همواره در مقابل منطقه یک، پایین ترین قیمت مسکن تهران را داشته از آمارها حذف شده و به جای آن، منطقه ۱۷ قرار گرفته است.
براساس اعداد و ارقام اعلام شده در گزارش مرکز آمار، در تیرماه امسال، شکاف قیمت مسکن شهر تهران در گران ترین و ارزان ترین مناطق به ۳.۷ برابر رسیده؛ اما همچنان قدرت مناطق گرانقیمت شهر برای اثرگذاری بر روند بازار بیش از مناطق ارزان تر بوده است.
بررسی ها نشان می دهد در تیرماه امسال، میانگین قیمت مسکن به ترتیب در مناطق یک، ۳، ۲، ۶، ۵ و ۴ بیش از میانگین شهر بوده و میانگین قیمت مناطق ۷ تا ۲۲ زیر قیمت میانگین شهر ثبت شده است.
در بازار مسکن چه می گذرد؟
در شرایط فعلی اقتصاد ایران که ابهام و بلاتکلیفی مذاکرات احیای برجام، پیش بینی پذیری فعالیت های اقتصادی در بازارهای مختلف را تحت تأثیر قرار داده، بازار مسکن تنها بازاری است که پابه‌پای بازار کالاهای اساسی، تورم انتظاری را پیش خور می کند و قیمت های جدید را براساس ارزش جایگزینی بالا می برد.
در تیرماه امسال، میانگین قیمت دلاری مسکن شهر تهران به ۱۴۱۶ دلار رسیده که نسبت به خردادماه ۱۳.۵ درصد افزایش نشان می دهد؛ چراکه بازار مسکن در دوره جدید، بیش از اینکه نوسانات قیمتی خود را با نبض قیمت دلار در بازار آزاد تنظیم کند و در صورت تثبیت قیمت ارز توسط بانک مرکزی، آن را بپذیرد، روی هزینه ساخت، تورم انتظاری و قیمت تخمینی دلار متمرکز شده است. این اتفاق در بازار مسکوکات طلا نیز به نوعی رخ داده و حباب قیمت سکه با نرخ فعلی دلار آزاد را به بیش از ۱.۷ میلیون تومان رسانده است.
در شرایط فعلی براساس اطلاعات نظام مهندسی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران (بدون احتساب قیمت زمین) هفت میلیون تومان است؛ اما سازندگان بخش خصوصی، میانگین هزینه ساخت برای بناهای بتنی و فلزی را از ۸ تا ۲۰ میلیون تومان (بسته به تعداد طبقات بنا) عنوان می کنند.
این مسئله، در تلاقی با ناتوانی خریداران، باعث شده سود معمول سازندگان از ساخت و ساز کاهش پیدا کند و رغبت کمتری برای آغاز پروژه جدید داشته باشند؛ چراکه با جهش قیمت نهاده های ساختمانی، قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان به‌شدت افت کرده و با توجه به خواب سرمایه حداقل ۲ ساله در امر ساخت و ساز، ریسک ورود به پروژه جدید بدون سرمایه کافی، به شدت افزایش یافته است.
در آن سوی ماجرا، متولیان نهضت ملی مسکن نیز به دنبال افزایش مبلغ وام بانکی این طرح هستند تا افزایش هزینه های ساخت، فعلا فشاری به متقاضیان وارد نکند و آورده نقدی آنها را نیز افزایش ندهد. در بازار نیز، آنگونه که مشاوران املاک می گویند بخش قابل توجهی از معاملات انجام شده به کسانی اختصاص دارد که به‌دنبال بهتر کردن آپارتمان خود هستند و تعداد خریداران جدید کمتر از قبل است.
به هر حال هم دولت سیزدهم و هم شهرداری تهران به دنبال اجرای برنامه های متعددی برای کنترل تورم قیمت مسکن در پایتخت هستند.
بیشتر بخوانید: میانگین قیمت مسکن در تهران به 40 میلیون تومان رسید
