غول مسکن تسلیم سلاح نرخ بهره شد

به گزارش اخبار ساختمان، نتایج بررسی های دو رسانه معتبر جهان از اوضاع بازار جهانی مسکن به ویژه در کشورهایی که نرخ بهره در آنها به شکل تاریخی افزایش پیدا کرده است، نشان می دهد، طی دست کم یک ماه گذشته عطش خرید ملک با این سیاست پولی ضدتورمی فروکش کرده و همزمان قیمت خانه در شهرهای بزرگ سه تا چهار درصد کاهش پیدا کرده است.

از آنجا که بانک های مرکزی آمریکا و اروپا در اقدامی هم جهت به افزایش نرخ بهره و به دنبال آن، افزایش نرخ بهره وام بلندمدت خرید مسکن رو آوردند، هم‌‌اکنون سرعت رشد قیمت جهانی مسکن از تورم جهانی کمتر شده به طوری که قیمت واقعی خانه براساس شاخص جهانی چهار ‌درصد افت کرده است. این در حالی است که طی دو سال گذشته این شاخص رشد واقعی 10 درصد را تجربه کرده بود.

سیاستگذاران پولی در کشورهای مختلف جهان این بازگشت قیمت مسکن از مسیر صعود را نتیجه استفاده از سلاح اصلی مبارزه با تورم و آن را اتفاق خوب و نفع اقتصاد خانوار توصیف می کنند.

هدف نبرد؛ تخلیه حباب مسکن

افزایش نرخ بهره سبب شده ترمزهای رونق جهانی مسکن که در طول همه گیری کرونا فراتر از ایالات متحده هم گسترش یافته بود کشیده شود و فشار مضاعفی بر بانک های مرکزی وارد شود، چراکه آنها در تلاش هستند تورم را بدون ایجاد رکود عمیق در اقتصاد مهار کنند.

از اروپا گرفته تا آسیا و آمریکای لاتین، بازار املاک مسکونی رونق خود را از دست داده اند و در برخی موارد شاهد کاهش ارزش مسکن هستیم، چراکه بانک های مرکزی با هدف کاهش رشد قیمت مصرف کننده هزینه های استقراض را افزایش داده اند.

به گزارش وال استریت ژورنال، میانگین قیمت فصلی خانه در کانادا در ماه ژوئن نسبت به اوج خود در اوایل سال جاری نزدیک به هشت درصد کاهش داشته است. در نیوزیلند نیز قیمت ها در ژوئن هشت درصد نسبت به اوج خود در اواخر سال 2021 کاهش یافته است.

قیمت ها در بازار مسکن سوئد در ماه مه ‌6/ 1 درصد نسبت به ماه قبل کاهش داشته‌‌ است که بزرگترین کاهش ماهانه از زمان شروع همه گیری بوده است.

برای بانک های مرکزی جهان، از بین بردن حباب در بازار مسکن، بخشی از نبرد آنها برای کنترل تورم است. کاهش قیمت مسکن معمولا منجر به کاهش هزینه های مصرف کننده می شود، زیرا صاحبان خانه ها شاهد از بین رفتن ثروت و کاهش فشار تورمی هستند.

فعالیت اقتصادی کل با کاهش ساخت و ساز کند می شود، بانک ها وام های کمتری اعطا می کنند و مشاوران املاک فروش کمتری دارند.

تیف مکلم، رئیس بانک مرکزی کانادا، ماه گذشته گفت: ما انتظار داریم که در بازار مسکن شاهد تعدیل باشیم و صادقانه بگویم، این اتفاقی خوب و مفید است، زیرا اقتصاد با مازاد تقاضا و رشد ناپایدار مواجه است.

اما اقتصاددانان معتقدند این خطر وجود دارد که افزایش شدید نرخ های بهره از سوی بانک های مرکزی باعث رکود و کاهش رشد در بازار جهانی مسکن شود که با اثرات غیرقابل پیش بینی می تواند به یک شکست منجر شود.

برخی از اقتصاددانان می گویند بر اساس معیارهایی مانند سهم املاک از اقتصاد، میزان رونق اخیرشان و حساسیت مالکان خانه به افزایش سریع نرخ بهره، کشورهایی از جمله کانادا، نیوزیلند، استرالیا و سوئد، آسیب پذیر به نظر می رسند.

به گفته وال استریت ژورنال تحلیلگران معتقدند احتمال وقوع فاجعه در بازار مسکن در مقیاس بحران مالی 2009-2008 بسیار کم است و بانک ها و وام گیرندگان امروز در شرایط مالی بسیار بهتری هستند. با وجود این کاهش رشد بیش از انتظار در بازار مسکن می تواند به کاهش رشد اقتصادی بیش از هدف گذاری بانک های مرکزی منجر شود.

کاهش فعالیت در بخش املاک به معنای کارگران ساختمانی اخراج شده و کاهش تقاضا برای فولاد و سایر کالاهای پایه است. کاهش قیمت مسکن همچنین به ترازنامه خانوارها و بانک ها آسیب می زند که بر سایر بخش های اقتصاد هم تاثیر می گذارد و موارد حاد می تواند به بحران مالی منجر ‌‌شود.

در مواجهه با این خطرات، برخی از بانک های مرکزی ممکن است نتوانند نرخ های بهره را به اندازه ای که سرمایه گذاران در حال حاضر انتظار دارند افزایش دهند. برخی دیگر حتی ممکن است افزایش نرخ بهره را متوقف یا معکوس کنند تا از گسترش رکود در بازار املاک و مستغلات جلوگیری کنند.

نیل شیرینگ، اقتصاددان ارشد در شرکت تحقیقاتی اقتصاد سرمایه در لندن می گوید کاهش رشد در بازار مسکن (بروز رکود) به عنوان بهایی که باید برای کاهش تورم پرداخت شود قابل تحمل است؛ با این حال، رکودهای شدیدتر می تواند بانک های مرکزی را مجبور به تغییر سیاست کند. ایالات متحده با وجود نرخ های بالاتر وام مسکن، همچنان رشد قوی قیمت مسکن را تجربه می کند، چراکه رقابت شدید از عرضه محدود پیشی گرفته است.

بر اساس شاخص قیمت مسکن ملی کیس‌‌شیلر که میانگین قیمت مسکن در مناطق شهری مهم را اندازه گیری می کند، میانگین قیمت خانه در ایالات متحده در ماه آوریل سالانه 4/ 20 درصد افزایش داشته است. از طرفی مقامات فدرال رزرو تصمیم خود را برای کاهش تورم در ایالات متحده، حتی با وجود خطر ایجاد رکود، ابراز کرده اند.

براساس این گزارش، قیمت جهانی مسکن در سال های 2020 و 2021 افزایش یافت، بانک های مرکزی نرخ های بهره را کاهش دادند و دولت ها هزینه های زیادی را برای حفظ شرکت ها و کارگران در طول همه گیری متقبل شدند.

شاخصی از قیمت جهانی مسکن که توسط شرکت مشاوره املاک نایت فرانک گردآوری شده است نشان می دهد قیمت ها در سراسر جهان در فاصله زمانی سه ماه نخست 2020 تا سه ماه نخست سال جاری 19 درصد (یا 10 درصد پس از تعدیل تورم) افزایش یافته است.

از سوی دیگر، بر اساس این شاخص رشد قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده براساس تورم) در سطح جهان در سه ماه نخست 2022 نسبت به مدت مشابه سال قبل به 9/ 3 درصد کاهش یافته است. تحقیقات نایت فرانک نشان می دهد در همین دوره، قیمت واقعی مسکن در کشورهایی از جمله برزیل، شیلی، اسپانیا، فنلاند، آفریقای جنوبی و هند کاهش یافته است.

این کاهش همزمان با سیاست افزایش نرخ بهره در بسیاری از نقاط جهان و انتظار افزایش بیشتر اتفاق افتاده است. پس از افزایش نرخ بهره در اوایل سال جاری، بانک مرکزی کانادا نرخ بهره خود را با یک درصد افزایش به 5/ 2 درصد افزایش داد و اعلام کرد که افزایش بیشتر نرخ های بهره ضروری است.

رئیس بانک مرکزی کانادا گفته است آرام کردن بازار مسکن برای کاهش تورم 7/ 7 درصدی ماه مه ‌که در طول 39 سال گذشته بی سابقه بوده است ضروری است. طبق گزارش انجمن املاک کانادا، با افزایش نرخ وام مسکن، فروش خانه در این کشور در ماه ژوئن نسبت به سال قبل 24 درصد کاهش یافته است.

آژانس املاک ریلوسوفی تورنتو می گوید فروش مسکن در تورنتو در ماه مه نسبت به سال گذشته 40 درصد کاهش یافته است و اکنون به پایین ترین حد در 20 سال گذشته رسیده است. متوسط قیمت یک خانه در تورنتو، بدون احتساب مجتمع های مسکونی، تقریبا 20 درصد نسبت به اوج خود در ماه فوریه کاهش یافته است.

اقتصاددانان در حال کاهش انتظارات خود از رشد اقتصادی کانادا هستند، چراکه رشد بازار مسکن که حدود یک پنجم رشد تولید ناخالص داخلی در سال گذشته را به خود اختصاص داده بود، اکنون کند شده است.

بانک تسویه حساب های بین‌المللی (BIS) که بسیاری از بانک های مرکزی برتر جهان را گرد هم می آورد، اعلام کرد که ممکن است مدتی طول بکشد تا کشورهایی مانند ایالات متحده که در آنها اکثر وام های مسکن دارای نرخ های ثابت هستند، تاثیر نرخ های بهره بالاتر را احساس کنند.

اما این امر درباره کشورهایی که وام های مسکن با نرخ شناور رایج تر است، صادق نیست. در استرالیا 85‌ درصد وام های مسکن با نرخ شناور هستند و در لهستان، 98 درصد وام های مسکن اینگونه است.

بانک مرکزی استرالیا با سرعت بالایی در حال افزایش نرخ بهره است. قدری کاهش در قیمت مسکن می تواند مشکلات قدرت خرید را بهبود دهد، اما اقتصاددانان می گویند هر علامتی مبنی بر سقوط بازار در آینده باعث می شود بانک مرکزی استرالیا سیاست افزایش نرخ بهره را متوقف کند. اقتصاددانان می گویند دلایلی برای خوش بینی به بازار مسکن وجود دارد.

افزایش قیمت عمدتا ناشی از نرخ های پایین و ترجیحات خریداران برای فضای بیشتر بوده است، نه کاهش استانداردهای وام دهی یا ریسک پذیری بیش از حد، که در بحران 2009-2008 به اوج خود رسید. عرضه مسکن نیز محدود است.

بازارهای کار پررونق و محرک های اقتصادی کرونا به این معنی است که بسیاری از خانوارها در وضعیت مالی مناسبی هستند، گرچه تورم بر درآمدهای واقعی اثرگذار بوده است.

شارون زولنر، اقتصاددان ارشد گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند (ANZ) می گوید تا زمانی که نرخ بیکاری پایین بماند، نرخ های بهره باید برای اکثریت خانوارها قابل مدیریت باشد؛ فروشنده های زیادی نخواهید داشت که مجبور باشند هر پیشنهادی را که در آن روز به آنها داده می شود بپذیرند با این حال، تاثیر کاهش رشد بازارها همچنان محسوس خواهد بود.

در نیوزیلند، که قیمت مسکن در طول 2020 و 2021 حدود 45 درصد افزایش یافت، میانگین قیمت مسکن در ژوئن حدود هشت درصد نسبت به بالاترین قیمت خود در ماه نوامبر 2021 (925 هزار دلار نیوزیلند) کاهش یافت. این تغییر پس از آن اتفاق افتاد که بانک مرکزی نیوزیلند از اکتبر شروع به افزایش نرخ بهره معیار کرد و وام دهندگان قوانین را تشدید کردند.

کاهش بی سابقه قیمت مسکن آمریکا

افزایش نرخ وام مسکن و تورم باعث شده است تقاضای مسکن در آمریکا در ماه ژوئن به شدت کاهش یابد و قیمت ها کاهش پیدا کند.

بر اساس گزارش بلک نایت، که یک شرکت خدمات مالی آمریکایی است، قیمت مسکن همچنان بالاتر از یک سال قبل است، اما قیمت ها با سرعت بالایی در ژوئن کاهش یافته است. نرخ سالانه افزایش قیمت با 2 درصد کاهش از 3/ 19 درصد به 3/ 17 درصد رسیده است.

طبق جدیدترین گزارش سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی از بازار مسکن آمریکا، با وجود عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، روند افزایش قیمت همچنان ادامه دارد. بازار مسکن سال هاست که با کمبود شدید مواجه بوده است. از طرفی تقاضای شدید برای مسکن در طول همه گیری کرونا، این کمبود را تشدید کرده است.

حتی زمانی که قیمت مسکن در رکود 2009-2007 به شدت سقوط کرد، بیشترین کاهش ماهانه 19/ 1 درصد بود. با توجه به قوی تر شدن بازار مسکن، انتظار نمی رود قیمت ها در سطح ملی کاهش پیدا کند، اما افزایش نرخ وام مسکن اثر خود را خواهد گذاشت.

طبق این گزارش متوسط 30 ساله نرخ وام مسکن در ژوئن 2022 از 6 درصد عبور کرد. ولی از آن زمان به محدوده کمتر از پنج درصد کاهش یافته است، اما هنوز به طور قابل توجهی بالاتر از نرخ های محدوده سه درصدی است که در ابتدای سال جاری بوده است.

بن گرابوسکه، رئیس گروه تجزیه و تحلیل بلک نایت، می گوید کاهش قیمت ها در 50 بازار برتر در سطح کلانشهرها، به طور گسترده ای اتفاق افتاده است، به طوری که برخی از مناطق کاهش آشکارتری را تجربه کرده اند. در واقع، 25 درصد از بازارهای اصلی ایالات متحده شاهد کاهش تا سه درصدی رشد در ماه ژوئن بودند و چهار بازار شاهد کاهش چهار درصدی یا بیشتر در این ماه بوده‌‌اند.

با این حال، در حالی که این شدیدترین کاهش ثبت شده در سطح ملی بوده است، بازار باید 6 ماه دیگر شاهد این نوع کاهش باشد تا رشد قیمت به میانگین بلندمدت بازگردد. بن گرابوسکه تاکید می کند که حدود پنج ماه طول می کشد تا تاثیرات نرخ بهره به طور کامل در قیمت مسکن منعکس شود.

براساس این گزارش، بازارهایی که شدیدترین کاهش را داشته اند، بازارهایی هستند که قبلا بالاترین قیمت ها را ثبت کرده بودند. میانگین ارزش مسکن در سن خوزه کالیفرنیا، در دو ماه گذشته 1/ 5 درصد کاهش یافته است، که بیشترین کاهش در میان بازارهای بزرگ است، به طوری که قیمت ها را 75 هزار دلار کاهش داده است.

در سیاتل، قیمت ها در دو ماه گذشته 8/ 3 درصد معادل 30 هزار دلار کاهش یافته است. سان‌فرانسیسکو، سن دیگو و دنور نیز با کاهش قیمت مواجه بوده اند.

به گزارش بلک نایت، کاهش قیمت ها همزمان با جهش شدید در عرضه خانه های فروشی است که طی دو ماه گذشته 22 درصد افزایش یافته است. با این حال، موجودی هنوز 54 درصد کمتر از سطح 2019-2017 است.

گرابوسکه معتقد است با کمبود بیش از 700‌ هزار خانه فروشی، بیش از یک سال طول می کشد تا سطح موجودی به طور کامل به حالت عادی بازگردد. سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی معتقد است کاهش قیمت ها به اندازه دوران رکود بزرگ روی صاحبخانه های متوسط تاثیر نمی گذارد، زیرا امروزه صاحبان خانه دارای دارایی بسیار بیشتری هستند. ضمانت های قوی و روند چند ساله افزایش قیمت سبب شده سطوح دارایی مسکن به بالاترین حد خود برسد.

با وجود این تقاضای بالا در بازار می تواند برای برخی مشکل ایجاد کند. حدود 10‌ درصد از املاک رهنی در سال گذشته خریداری شده است، بنابراین کاهش قیمت می تواند باعث کاهش ارزش دارایی وام گیرندگان شود.

واکنش فروشندگان مسکن آمریکا

درست یک روز پس از اینکه فدرال رزرو نرخ بهره را افزایش داد، نرخ های وام مسکن در آمریکا با کاهش شدیدی مواجه شده است.

براساس گزارشی از خبرگزاری سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی، پس از آخرین افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو که چهارشنبه گذشته اعلام شد، میانگین نرخ وام مسکن آمریکا از 54/ 5 به 22/ 5 درصد کاهش یافت. این نرخ روز جمعه کاهش بیشتری را هم تجربه کرده و به 13/ 5 درصد رسیده است.

نرخ وام مسکن در روزهای گذشته قبل از برگزاری جلسه فدرال رزرو تغییر چندانی نداشت، ولی نسبت به نرخ 6 درصد در اوایل ماه ژوئن به آرامی شروع به کاهش کرده بود.

این کاهش پس از انتشار گزارش تولید ناخالص داخلی اداره تجزیه و تحلیل اقتصادی آمریکا اتفاق افتاد که نشان داد اقتصاد ایالات متحده برای دومین سه ماهه متوالی با کاهش رشد مواجه شده است. کاهش رشد تولید ناخالص داخلی از نشانه های پذیرفته شده رکود است.

براساس برآوردهای قبلی، تولید ناخالص داخلی کاهش سالانه 9/ 0 درصدی را تجربه کرده است. این درحالی است که اقتصاددانان شرکت کننده در نظرسنجی داوجونز انتظار رشد 3/ 0 درصدی داشتند.

پس از انتشار این خبر، سرمایه گذاران با عجله به سمت امنیت نسبی بازار اوراق هجوم بردند که کاهش بازدهی را به دنبال داشت. نرخ های وام مسکن از بازدهی اوراق خزانه داری 10 ساله ایالات متحده پیروی می کنند. متیو گراهام مدیر اجرایی وب‌‌سایت مورتگیج نیوز دیلی، می گوید: «این یک افت فوق‌العاده سریع است! شاید جالب تر این واقعیت باشد که نرخ های وام مسکن سریع تر از بازدهی خزانه داری کاهش یافته است.

این اتفاق معمولا برعکس است، زیرا سرمایه گذاران ابتدا به سراغ ابتدایی ترین اوراق قرضه بدون ریسک می روند. گراهام در ادامه می گوید که تغییر در نرخ ها در ماه گذشته باعث ایجاد شرایطی شده است که سرمایه گذاران به شدت ترجیح می دادند وام مسکن با نرخ های پایین قبلی را حفظ کنند. به نوعی، سرمایه گذاران وام مسکن در تلاش هستند تا از بازی جلوتر باشند. اگر آنها وام های مسکن را با نرخ بالاتری نگه دارند، در صورتیکه شرایط وام تغییر کند، ضرر خواهند کرد.

اکنون سوال این است که آیا بازار در محدوده جدیدی قرار دارد و نرخ ها در همان جایی که هستند ثابت خواهند شد. گراهام هشدار می دهد که اگر مسیر نرخ ها تغییر کند، نوسانات می تواند به همان اندازه بزرگ باشد که در جهت دیگر حرکت می کند.

او همچنین خاطرنشان می کند که اگر داده های اقتصادی ناامیدکننده و تورم تعدیل شود، نرخ وام مسکن می تواند حتی بیشتر کاهش یابد. در حال حاضر، به نظر می رسد نرخ های پایین تر تاثیری جزئی بر خریداران بالقوه مسکن داشته باشد.

شرکت مشاورین املاک «ردفین» به تازگی گزارش داده است که در ماه گذشته شاهد افزایش جزئی در جستجوها برای خانه بوده است، زیرا نرخ ها نسبت به سطح بالای اخیر خود کاهش داشته اند.

داریل فیرودر اقتصاددان ارشد شرکت ردفین می گوید به نظر می رسد با کاهش تقاضا بازار مسکن درحال رسیدن به یک تعادل است.

به گفته او ممکن است هنوز درباره تورم و افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو با شگفتی هایی مواجه باشیم، اما درحال حاضر کاهش در نرخ های وام مسکن باعث آرامش خریدارانی شده است که از افزایش نرخ در ماه گذشته دچار مشکل شده بودند.

با این حال، افزایش علاقه خریداران، به انعقاد قراردادهای جدید و فروش بیشتر تبدیل نشده است. عرضه خانه های فروشی به آرامی در حال افزایش است و گزارش هایی از کاهش بیشتر قیمت های درخواستی توسط فروشندگان وجود دارد.

بیشتر بخوانید: خانه اولی ها در کشورهای مختلف چگونه مورد حمایت قرار گرفتند؟

دنیای اقتصاد