چرا دولت ها در تامین مسکن برای اقشار هدف شکست می خورند؟

به گزارش اخبار ساختمان، بخش خصوصی با طرح یک پرسش کلیدی در بخش مسکن به نقد روش کلیشه ای دولت ها در ایران برای تامین مسکن خانوارها پرداخته و در عین حال راه مناسب برای تنظیم این بازار به نفع اقشار هدف را به سیاستگذار معرفی کرده است.

در این ارتباط، نتایج یک تحقیق جامع توسط یک کارشناس اقتصادی -با سابقه پژوهشی و مطالعاتی در حوزه اقتصاد شهری و اقتصاد مسکن- نشان می دهد، دولت ها طی همه این سال ها در ایران در تشخیص مشکل مسکن خانوارها دچار خطای تشخیص شده اند.

سیاستگذار فکر می کند، مشکل بازار مسکن، کمبود است اما در واقعیت اینطور نیست؛ مشکل به نگاه سرمایه ای به زمین و مسکن و در پی آن، رشد قیمت و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی بر می گردد که باعث شده بخشی از تقاضای بالقوه در دوره های مختلف نتواند به عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود.

این تحقیق توسط سعید عابدین‌درکوش تحت عنوان «مسکن: مشکل حل نشده سال های اخیر نقاط شهری ایران» انجام شده که در بخش اصلی آن، راهکارهای مناسب سیاستی در مواجهه با سه دسته تقاضای مسکن شرح داده شده است. متن کامل تحقیق در زیر آمده است:

مجلس شورای اسلامی ایران در سال 1368 احداث شهرهای جدید در ایران را تصویب کرد و شرکت عمران شهرهای جدید، تاسیس و مامور احداث 28 شهر جدید شد. از جمله اهداف احداث شهرهای جدید، جلوگیری از حاشیه نشینی در شهر‌های بزرگ و کاهش بهای تمام شده واحدهای مسکونی در شهرهای جدید به دلیل پایین بودن قیمت زمین است.

تا سال 1385 احداث 17 شهر جدید با آستانه جمعیتی مشخص به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور رسید. دولت نهم، طرح مسکن مهر را به عنوان طرح اصلی در تامین نیاز مسکن مردم عنوان کرد تا سالانه تعداد یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی با زمین در سطح کشور واگذار شود.

هدف این طرح خانه دار کردن قشرهای کم درآمد است، دولت یازدهم طرح مسکن اجتماعی و دولت سیزدهم طرح نهضت ملی مسکن را با هدف زیرساخت چهار میلیون واحد مسکونی در مدت چهار سال ارائه کردند.

هر دولت در آغاز فعالیت خود، حل مشکل مسکن را به عنوان یکی از اهداف اصلی دولت خود مطرح می کند. چرا با وجود اجرای تمام سیاست های فوق، هنوز مساله مسکن در ایران به عنوان یک مشکل اساسی کشور مطرح می شود؟ در این مقاله ابتدا تعریف مشکل مسکن مورد بررسی قرار می گیرد، سپس با توجه به ساختار اقتصاد مسکن در ایران، به راه حل ها و سیاست های مبارزه با مشکل مسکن در نقاط شهری ایران پرداخته می شود.

مشکل بازار مسکن از کجا نشات می گیرد؟

از نظر اقتصادی، مشکل مسکن در گران بودن آن تعریف می شود. به عبارت دیگر، مشکل از آنجا سرچشمه می گیرد که خانوارها توان پرداخت قیمت تعاونی مسکن را ندارند. در این رابطه باید بین تقاضای بالقوه برای مسکن که به عواملی از قبیل جمعیت، وضعیت ازدواج، تعداد افراد خانوار، فرهنگ خانواده و روابط اجتماعی در جامعه بستگی دارد و تقاضای موثر که به درآمد خانوارها، توزیع درآمد در جامعه، قیمت خانه و سیاست های اقتصادی و رفاهی حاکم بر جامعه وابسته است تمایز گذاشت.

دولت ها مشکل مسکن را در کمبود مسکن از طریق عدم ارضای تقاضای بالقوه جامعه تعریف می کنند. تقاضای بالقوه می تواند، با توجه به تغییر عوامل ایجاد آن از قبیل جمعیت و فرهنگ حاکم بر روابط خانوادگی و اجتماعی، مشکل مسکن را در شهرها تشدید کند.

برای بررسی مشکل مسکن از دیدگاه تقاضای بالقوه (هر خانوار یک واحد مسکونی) جدول شاخص های کمی مسکن ارائه شده است. همان طور که مشاهده می شود، شاخص های کمی نشان دهنده بهبود وضع مسکن در نقاط شهری ایران است.

کمبود مسکن از یک میلیون واحد در سال 1375 به 634000 واحد در سال 1395 رسیده و شاخص خانوار در واحد مسکونی از 15/ 1 در سال 1375 به 036/ 1 در سال 1395 کاهش یافته است. بنابر‌این چرا مشکل مسکن در نقاط شهری ایران حادتر مطرح می شود؟ علت اصلی در عدم توجه مسوولان به مشکل مسکن از دیدگاه اقتصادی است.

مشکل مسکن را می توان در بالا رفتن سریع قیمت های مسکونی و اجاره بهای آنها در نقاط شهری ایران (به ویژه در سال های اخیر) احساس کرد. تامین نقدینگی برای خرید یا احداث واحد مسکونی یکی از عوامل اصلی مشکل مسکن شهری ایران، به ویژه شهرهای بزرگ، به شمار می آید. علت عمده مشکل نقدینگی را می توان در فرآیند تبدیل شدن مسکن به کالای با دوام اقتصادی و در خاصیت غیر قابل انتقال بودن آن از مکانی به مکان دیگر جستجو کرد.

درآمد خانوار از مهم ترین منابع تامین مالی برای تهیه واحد مسکونی به شمار می آید و از دو طریق در این امر تاثیر می گذارد. اول، از طریق صرف مجموعه پس اندازهای دوران گذشته (قبل از خرید مسکن) و دوم، از طریق پرداخت اقساط وام در محل درآمدهای آینده.

نسبت قیمت واحد مسکونی به هزینه سالانه خانوار نشان می دهد که نسبت قیمت یک واحد مسکونی با زیربنای 100 مترمربع به هزینه سالانه خانوار در شهر تهران از عدد 11 در سال 1375 به عدد 1/ 27 در سال 1399 رسیده است.

به عبارت دیگر اگر فرض کنیم یک خانوار حدود 35 درصد هزینه خود را به مسکن اختصاص دهد، بنابر این یک خانوار با درآمد متوسط (اقشار دهک های درآمدی 5 و 6) در شهر تهران در سال 1399 باید 77 سال پس انداز یا اقساط واحد مسکونی را پرداخت کند.

این قیمت ها در شهرها با یکدیگر متفاوت است و این تفاوت هم به اندازه شهر و هم به موقعیت اقتصادی-سیاسی (مرکز استان بودن) آن شهر بستگی دارد.

شناخت ساختار اقتصاد مسکن، راه حل موثر برای حل مشکل مسکن است

ارائه راه حل و سیاست های موثر برای مبارزه با مشکل مسکن در هر جامعه ای، بدون شناخت ساختار اقتصاد مسکن و شرایط اقتصادی-اجتماعی آن جامعه امکان پذیر نیست. مسکن یک کالای ناهمگن است. اختلاف در مکان، اندازه، عمر و مشخصات داخلی هر واحد مسکونی با واحد مسکونی دیگر موجب می شود که متقاضی برای هر واحد مسکونی قیمت متفاوتی پرداخت کند.

مسکن غیر‌قابل جا به جایی از یک مکان به مکان دیگر است. مسکن کالای بادوام و سرمایه ای است و برای خانوار‌ها نه فقط سرپناه، بلکه نوعی دارایی است. مسکن گران است و خانوارها برای تهیه آن نیاز به انواع وام دارند.

تامین نقدینگی برای احداث واحد مسکونی یکی از عوامل اصلی مشکل مسکن شهری ایران، به ویژه شهرهای بزرگ، به شمار می آید. علل عمده مشکل نقدینگی را می توان در فرآیند تبدیل شدن مسکن به کالای بادوام اقتصادی و در خاصیت غیر قابل انتقال بودن آن از مکانی به مکان دیگر جستجو کرد.

بهای مسکن نیز مانند سایر کالاها با توجه به عرضه و تقاضا برای آن تعیین می شود، ولی مسکن از یک مشخصه متفاوت با سایر کالاهای بادوام هم برخوردار است که عبارت است از وابستگی به کالای بادوام دیگری به نام زمین که ساختمان روی آن بنا می شود.

بهای زمین شهری به علت محدود بودن عرضه، با روند صعودی رو‌ به رو است. سرعت تغییرات قیمت زمین و خاصیت بادوامی آن موجب شد که به آن به عنوان نوعی دارایی نگریسته شود. بنابر‌این در جوامعی که بهای زمین را عرضه و تقاضا تعیین می کند، بورس بازی روی زمین شهری به عنوان نوعی دارایی، امری رایج است.

قیمت تمام شده هر واحد مسکونی، علاوه بر قیمت زمین به هزینه ساخت آن نیز بستگی دارد که مستقل از قیمت زمین تغییر می کند. به این ترتیب مشاهده می شود که قیمت تمام شده مسکن همواره تحت تاثیر دو عامل، بهای زمین (با روند صعودی) و هزینه ساخت در حال افزایش است. این روند افزایش قیمت تمام شده مسکن با توجه به خاصیت دارایی بودن زمین و مسکن، دست کم با نرخ تورم جاری در کشور هماهنگ است.

برای بررسی دهک های درآمدی برای تامین مسکن خانوار در شهرهای مختلف، استفاده از جداول آماری ارائه شده در آمارگیری هزینه - درآمد خانوارها توسط مرکز آمار ایران به تنهایی مناسب نیست. زیرا از یک طبقه بندی یکسان در تعریف دهک های درآمدی - هزینه خانوارهای شهری استان ها - با وجود تفاوت در هزینه زندگی - استفاده شده است.

برای تعریف گروه های درآمدی از نظر توان مالی خرید مسکن، در استفاده از جداول آماری دهک های درآمدی - هزینه خانوارهای شهرستان ها، متوسط قیمت خرید زیربنای واحد مسکونی در آن شهر در نظر گرفته شده است. دیگری نیز در این گزارش، چگونگی گروه های درآمدی و میزان وام مورد نیاز در هر شهر را با قیمت های سال 1399 نشان می دهد. بدیهی است که در سال 1400 و 1401 میزان وام های مورد نیاز خانوار باید با توجه به افزایش متوسط قیمت زیربنا در هر شهر اضافه شود.

خانوارهای کم درآمد آنهایی هستند که به هیچ عنوان قادر به تامین مسکن خود نیستند. خانوارهای با درآمد متوسط (از نظر خرید مسکن) به دو گروه خانوارهای با درآمد متوسط به پایین و خانوارهای با درآمد متوسط به بالا دسته بندی شده اند.

همانطور که در جدول موسوم به «خانوار‌های با درآمد کم و متوسط از دیدگاه تامین مسکن» نشان داده شده است، سهم خانوارهای با درآمد متوسط به پایین در 6 شهر نمونه، که از نظر جمعیت و موقعیت جغرافیایی و اقتصادی در شرایط متفاوت هستند، بیشتر از 40 درصد است. این گروه خانوارهایی هستند که با مشکل اساسی در تامین مسکن خود مواجهند.

برای حل مشکلات موجود در بازار مسکن چه باید کرد؟

بازار مسکن در ایران به سه نوع بازار مسکن برای اقشار کم درآمد، اقشار با درآمد متوسط و اقشار با درآمد بالا قابل تفکیک است. تغییر قیمت در هریک از این بازارها در سایر بازارها نیز تاثیر می گذارد، ولی سیاست مبارزه با مشکل مسکن در هریک از آنها با دیگری متفاوت است.

تقاضای مسکن در بازار مسکن اقشار با درآمد بالا در دو گروه، تقاضا برای مسکن به عنوان سرپناه و تقاضای سرمایه گذاری در بخش مسکن دسته بندی می شود. روشن است که مشکل مسکن به عنوان سرپناه برای این گروه از اقشار اجتماعی وجود ندارد و تقاضای آنان برای سرمایه گذاری در این بخش مسکن عامل اصلی حرکت نوسانی قیمت مسکن، به ویژه در شهر تهران است.

هنگامی که حجم نقدینگی در کشور افزایش یابد و سود انتظاری در بخش مسکن (در مقایسه با میزان ریسک پذیری) بیشتر از سایر بخش های اقتصادی کشور باشد، سرمایه های مالی به طرف این بخش حرکت می کنند و تقاضاهای مسکن و همچنین تقاضاهای زمین مسکونی از جانب تولید‌کنندگان مسکن افزایش می یابد و در نهایت قیمت مسکن و قیمت زمین مسکونی هم بالا می رود.

وضع مالیات بر عایدی سرمایه مالی ناشی از تملک مسکن با هدف کنترل نوسانات مسکن و نه کسب درآمد برای دولت، مناسب ترین و شاید تنها راه حل کاهش سود انتظاری در فعالیت های بورس بازی در بخش مسکن است که اجرای صحیح آن نیازمند شناخت دقیق امکانات و محدودیت های اجرایی کشور در بخش مسکن است.

خانوار مالی کم درآمد که نسبت آنها در هر شهر متفاوت است، قادر به تامین مسکن خود نیستند. تنها راه حل تامین مسکن برای این اقشار اجتماعی، سیاست مسکن استیجاری است. دولت باید منابع محدود اقتصادی خود (از جمله زمین مسکونی شهری) را متمرکز بر اجرای سیاست مسکن استیجاری کند.  اجرای این سیاست نیاز به مطالعه و امکانات اجرایی دقیقی دارد، به گونه ای که بتوان بازار مسکن استیجاری را از بازار آزاد مسکن در هر شهر جدا کرد.

پروژه های مسکن مهر، مسکن استیجاری و مسکن نهضت ملی به دلیل اینکه هدف اصلی خود را متمرکز بر تعداد احداث واحد مسکونی کرده و به شرایط اجتماعی و فرهنگ مسکونی و نیاز نقاط شهری هر استان توجه چندانی نکرده اند، در مقایسه با هزینه اقتصادی دولت (تحویل زمین مسکونی مجانی یا ارزان قیمت) موفق نخواهند بود. توجه به این نکته ضروری است که احداث ساختمان های مسکونی چند طبقه، نیاز به پرداخت شارژ ماهانه قابل توجهی دارد، که در توان مالی اقشار با درآمد پایین و متوسط به پایین نیست.

بنابراین نرخ استهلاک احداث ساختمان های چندطبقه در پروژه های مسکن مهر، اجتماعی و نهضت ملی بسیار بالا خواهد بود. از طرف دیگر، چند درصد از کسانی که در روز اول در این پروژه ها ثبت نام کردند، در آنها سکونت می کنند؟ به عبارت دیگر بررسی اینکه چند بار یک قرارداد مسکونی در پروژه های مزبور به طور وکالتی جا به جا شده است، نشانه این نکته است که هدف کسانی که در روز اول در این پروژه ها ثبت نام کرده اند استفاده از رانت قیمت زمین بوده است، نه لزوما سکونت در آن واحد مسکونی.

همانطور که در جدول مربوطه نشان داده شده است، بین 70 تا 80 درصد اقشار اجتماعی از نظر تامین مسکن، در گروه های درآمد متوسط به پایین و متوسط به بالا قرار دارند. این اقشار اجتماعی هستند که باید مسکن خود را از طریق بازار آزاد مسکن یا با کمک دولت (از طریق وام و با کمک به کاهش هزینه ساخت) یا بدون کمک دولت تهیه کنند. بنابر این دولت برای ارائه هر نوع سیاست تامین مسکن باید به نکات زیر توجه کند.

بازار مسکن در اختیار بخش خصوصی است. بخش خصوصی کالای خود را با قیمت تعادلی بازار به فروش می رساند.  با توجه به اینکه مسکن قابل جابه‌جایی از یک شهر به شهر دیگری نیست، لذا سیاس ‎‌‌های مبارزه با مشکل مسکن در هر شهر با شهر دیگر فرق می کند. بنابراین نمی توان یک نوع سیاست حمایتی مسکن را برای تمام شهرها اعمال کرد.

مسکن به عنوان یک نوع دارایی برای خانوارهای ایرانی مهم است. بنابراین میزان نقدینگی در کل کشور و چگونگی نرخ سود انتظاری در بازارهای دیگر (با توجه به میزان ریسک پذیری) بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد.

یکی از روش های مبارزه با مشکل نقدینگی اقشار با درآمد متوسط، احداث واحدهای مسکونی به صورت انبوه است. انبوه سازان مسکن، علاوه بر اینکه با احداث انبوه واحدهای مسکونی امکان استفاده از تکنولوژی پیشرفته ساخت و ساز را فراهم می آورند و میزان هزینه ساخت را به ازای هر مترمربع کاهش می دهند، این امکان را هم برای خانوارهای با درآمد متوسط ایجاد می کنند که با پس انداز درآمدهای بعدی خود، مسکن موردنیازشان را تامین کنند.

در زمینه احداث واحد مسکونی به صورت انبوه، این سوالات مطرح است: چرا این نوع واحدهای مسکونی ساخته می شوند؟ چه کسانی آنها را می سازند؟ برای چه کسانی می سازند؟ چه کسی از احداث آنها منفعت می برد؟ با چه کیفیتی ساخته می شوند؟ و در چه مکانی احداث می شوند؟ پاسخ به این پرسش ها برای انبوه سازان از منظر میزان سود‌دهی طرح و میزان نقدینگی مورد نیاز و برای برنامه ریزان مسکن کشور از نظر حمایت لازم برای اجرای طرح اهمیت دارد.

مسوولان برنامه ریزی مسکن کشور با توجه به پاسخ ها می توانند بررسی کنند که آیا انبوه سازان بخش خصوصی تمایلی به اجرای طرح انبوه سازی مسکن برای اقشار با درآمد متوسط در یک شهر معین دارند و اگر جواب مثبت است با چه ابزارهای حمایتی می توانند انگیزه انبوه سازان بخش خصوصی را افزایش دهند.

چنانچه جواب منفی باشد، دولت باید تصمیم بگیرد چه میزان از منابع مالی بخش مسکن خود را به اجرای طرح انبوه سازی در آن شهر معین تخصیص دهد. برای جذب منابع مالی بخش خصوصی در جهت تولید مسکن انبوه (اجتماعی) مساله اطمینان به بازگشت اصل سرمایه و کسب سود بسیار مهم است.

در اقتصاد ایران، با توجه به اینکه خانوارها مسکن را یک نوع دارایی تلقی می کنند، سیاست های جذب سرمایه گذاری بخش خصوصی از طریق کاهش خطر‌پذیری و اطمینان به بازگشت اصل سرمایه و کسب سود، باید در جهت تولید و فروش واحدهای مسکونی انبوه باشد.

واگذاری اراضی مسکونی مجانی یا با قیمت بسیار کم - که حتی هزینه آماده سازی و خدمات اجتماعی مورد نیاز را پوشش ندهد - از دیدگاه منافع اقتصادی اجتماعی نامناسب ترین فروش است. گرچه انبوه سازان به دلیل استفاده از رانت زمین بسیار استقبال می کنند. دولت می تواند از طریق پرداخت تسهیلات بانکی به انبوه ساز خصوصی (به میزان حداکثر وام پرداختی برای هر واحد به صورت انفرادی) خطر سرمایه گذاری را با توجه به نکات زیر کاهش دهد:

-  زمین باید با قیمتی که حداقل کلیه هزینه های آماده سازی و زیرساخت های لازم از نظر خدمات اجتماعی را فراهم کند، توسط انبوه ساز پرداخت شود.

-  میزان وام پرداختی برای هر واحد مسکونی در هر شهر معادل 70 درصد هزینه ساخت (بعد از قیمت زمین) باشد. میزان وام باید با توجه به افزایش هزینه ساخت (در اثر تورم) اضافه شود.

-  انبوه ساز می تواند واحدهای مسکونی را با تسهیلات بانکی برای هر واحد پیش فروش کند. در این صورت خریدار از هنگام پیش خرید واحد، اقساط ماهانه را پرداخت می کند.

-  نرخ سود تسهیلات بانکی و نحوه پرداخت اقساط (مدت بازپرداخت وام) در هر شهر با توجه به توان مالی خانوار در آن شهر تعیین می شود.

در صورتی که انبوه ساز احداث واحد مسکونی را طبق برنامه زمانی توافق شده به پایان برساند، مسوولیتی برای پرداخت سود تسهیلات بانکی ندارد. بانک در صورت تمایل می تواند واحد مسکونی ساخته شده را به قیمت روز خریداری کند.

همانطور که در پیشنهاد فوق مشهود است، دولت به جای اینکه ثروت ملی (اراضی مسکونی) را به طور رایگان و با قیمت بسیار ناچیز در اختیار انبوه سازان قرار دهد، از طریق ارائه سیاست های تامین وام ساخت و انتقال مسوولیت بازپرداخت آن به خریدار یا خود بانک و دولت (به‌صورت خرید واحدهای فروش نرفته به قیمت روز)، ریسک انبوه سازان را کاهش داده و انگیزه ساخت و‌ ساز در بخش خصوصی فراهم می شود.

از طرف دیگر دولت با تعیین میزان وام و نرخ سود، مدت بازپرداخت وام در هر شهر (نقاط شهری هر استان)، با توجه به هزینه ساخت واحد مسکونی و درآمد خانوارها درآن نقاط شهری، موجب افزایش توان خرید اقشار با درآمد متوسط برای تهیه مسکن می شود.

مسوولان باید آگاه باشند که در ارائه هر طرح تامین مسکن، عدم توجه به توان مالی اقشار با درآمد متوسط در تامین مسکن در نقاط شهری هر استان، موجب افزایش حاشیه نشینی در آن استان خواهد شد. بنابراین طرح آمایش سرزمین در ایران و طرح های مجموعه شهری کلان شهرها از اهمیت ویژه ای برخوردار است. بدیهی است که راه حل پایدار مشکل مسکن در ایران، نرخ رشد اقتصادی دورقمی (حداقل برای 10 سال آینده) همراه با توسعه اقتصادی است، به گونه ای که سهم اقشار با درآمد متوسط از درآمد ملی افزایش یابد.

بیشتر بخوانید: علت کاهش تولید مسکن در کشور چیست؟

دنیای اقتصاد