رکود مسکن با امضاهای طلایی گارانتی شده است

به گزارش اخبار ساختمان، سیاستگذار مسکن ظاهرا نسبت به همه آمارها و داده های منعکس کننده شکست خاموش خانه سازی دولتی غافل است به طوری که هر بار علامتی از ناکامی در تنظیم بازار مسکن با تنها سیاست دولتی در این بخش منعکس می شود، یکسری دفاعیات غیرقابل دفاع از طرف دولتی ها اعلام می شود؛ اصرار بر این بیراهه می تواند ناشی از اتفاقاتی باشد که زیرپوست چنین طرح ها و پروژه هایی برای گروهی از ذی‌نفعان رقم می خورد.

بیش از یک سال از اجرای طرح یک میلیون مسکن در سال می گذرد اما طبق گزارش یک بانک دولتی که همه بار تامین مالی مسکن روی دوش آن است درباره میزان پیشرفت عملیات ساخت طرح نهضت ملی مسکن، تاکنون ساخت کمتر از ۳۰۰‌ هزار واحد مسکونی - بر اساس تعداد تسهیلات پرداختی- شروع شده و حدود نیم میلیون خانوار در سراسر کشور حاضر به خرید خانه های این طرح شده اند. این در حالی است که سیاستگذار، ‌‌‌صحبت از ساخت بیش از یک میلیون و ۵۰۰‌ هزار واحد مسکونی و استقبال بیش از ۲‌ میلیون متقاضی از این خانه ها طی ماه های اخیر را مطرح می کند.

بدیهی است در شرایطی که بانک ها در اجرای تسهیلات تکلیفی، کوچک ترین عملکرد مثبت خود را بلافاصله در قالب اطلاع رسانی رسمی گزارش می کنند، آمار بانکی درباره روند پیشرفت طرح یک میلیون مسکن به مراتب قابل استنادتر و دقیق تر از هر نوع مصاحبه یا اظهارنظر شفاهی مسوولان این بخش است.

به این ترتیب، مشخص است آن طور که سیاستگذار انتظار دارد، خانه سازی دولتی پیش نمی رود و هر دو سمت سازنده و خریدار به دلایل مختلف، پای کار نیستند یا استقبال نمی کنند.

طرح یک میلیون مسکن در سال با ظرفیت چهار ‌میلیون طی چهار سال بر اساس قانون مصوب مجلس به اجرا درآمده است آن هم در شرایطی که در بازار طبیعی ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن، رکود تاریخی و سنگین باعث شده هم عرضه خانه طی چهار سال گذشته و هم خرید خانه طی این مدت، به نصف شرایط نرمال (سال های قبل از ۹۷ که قیمت ملک تا این حد جهش نکرده بود) کاهش پیدا کند.

در این شرایط، طرح خانه سازی دولتی به دلیل آنچه آمار بانکی از جاماندگی شدید عملکرد طرح از اهداف طرح خبر می دهد، در عمل باعث شده رکود تولید و فروش مسکن تمدید شود.

آمارها با صدای خاموش، به همه فعالان بازار مسکن شامل مسوولان، کارشناسان، سرمایه گذاران و مصرف کنندگان واقعی (خانه اولی ها) سیگنال می دهند که سیاست خانه سازی دولتی پاسخگو نیست و باید سیاست دیگری که باعث شود «خانه های از قبل ساخته شده اما بلااستفاده، روانه بازار مصرف شود، به اجرا دربیاید.

به این ترتیب، اکنون این پرسش باید پاسخ داده شود که چرا مسوولان بخش، برای نجات سرمایه گذاران ساختمانی و خانوارهای متقاضی صاحبخانه شدن - دو بازیگر اصلی بازار مسکن- نسبت به شیفت سیاستی اقدام نمی کنند و همچنان بر این بیراهه اصرار می ورزند؟

بررسی ها درباره تجربه خانه سازی دولتی در دولت های گذشته، پاسخ این پرسش را مشخص می کند. وقتی دولت به کارفرمای بزرگ بازار تولید مسکن تبدیل می شود، ۶ چشمه رانت برای گروه های مختلف حاضر در این کارزار شکل می گیرد.

ذی‌نفعان و متقاضیان رانت های نهفته در طرح مسکن سازی دولتی، برای بهره برداری از امتیازهایی که در شرایط طبیعی بازار ساخت و ساز وجود خارجی ندارند، شرایط محیط سیاستگذاری را طوری تحت تاثیر قرار می دهند (آلوده می کنند) که سیاستگذار از طراحی راه اصلی برای رکودزدایی از بخش غافل می ماند.

چشمه های رانت در بازیگری دولت

معمای چگونگی انتخاب پیمانکار سازنده مسکن در طرح های خانه سازی دولتی، همیشه و حتی الان، بدون پاسخ مانده است.

مشخص نیست که عاملان امضای قرارداد با سازندگان مسکن دولتی براساس چه معیارها و مصادیقی، دست به انتخاب سازنده می زنند و آیا اگر فراخوان ثبت نام از متقاضیان پیمانکاری در طرح مسکن دولتی انجام می شود، همه طرف های قرارداد بر اساس برندگان فراخوان وارد طرح می شوند یا مسیرهای پیدا و پنهان دیگری برای امضای تحویل پروژه به آنها وجود دارد؟

تاکنون لیست شرکت های سازنده یا اشخاص حقیقی متعهد به ساخت یک میلیون مسکن در سراسر کشور به شکل رسمی و جامع (کامل) از طریق سامانه ای شبیه سامانه مسکن مهر که مشمولان خرید آن واحدها در آن فهرست شده بودند، منتشر نشده است.

بی اطلاعی عمومی از سازندگان مسکن دولتی یعنی ابهام نسبت به صلاحیت سازنده ها و معیار انتخاب آنها که همین عدم شفافیت می تواند زمینه صدور امضای طلایی برای واگذاری پروژه های خانه سازی را فعال کند.

در طرح های خانه سازی دولتی، دو امتیاز (تسهیلات) به طرف سازنده داده می شود؛ زمین دولتی و وام بانکی. هر دو چنانچه از مسیری غیر از شرایط رقابتی و شفاف از طرف دولت به دریافت کنندگان امتیازها توزیع شود، به جای تسهیلات هدفمند برای تولید مسکن، به رانت ساختمانی تبدیل می شود و باعث انحراف در تحقق اهداف خواهد شد.  نحوه توزیع پول (همان وام بانکی مختص طرح دولتی مسکن سازی) بین سازنده ها، دومین چشمه رانت است که چون شفاف و قابل رویت عمومی نیست، مسیر را برای پرداخت تسهیلات زودتر از موعد یا بالعکس، هموار می کند.

سازنده ها در طرح مسکن دولتی، بدون اجازه مسوولان محلی در بخش مسکن اجازه دریافت وام ساخت را ندارند. وام ساخت، طبق ضوابط متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه ها بین سازنده ها توزیع می شود اما این فرآیند بدون اطلاع ضلع چهارم اما اصلی در این پروژه ها، صورت می گیرد.

ضلع چهارم که شاید لازم است آن را ضلع دوم اصلی بنامیم، پیش خریداران خانه های دولتی ساز هستند که بهترین دیده بان برای تشخیص پیشرفت فیزیکی واقعی پروژه ها هستند. قراردادهای ساخت مسکن دولتی بین دولت به عنوان بزرگترین کارفرما در بازار تولید مسکن، پیمانکار سازنده، پیش خریداران یا همان ثبت نام کنندگان مسکن دولتی و همچنین بانک پرداخت کننده وام، منعقد می شود.

پیش خریدار بعد از سازنده، ضلع اصلی این پروژه هاست که اگر اجازه پایش پروژه پیش فروش شده به او داده شود، در نقش پایشگر واقعی، می تواند خیلی از انحرافات احتمالی از جمله کندسازی یا تزریق پول جلوتر از ساخت را سلب کند.

با این حال، مسیر طرح خانه سازی دولتی به گونه ای است که ارتباط هدفمند پیش خریداران با پیش فروشنده ها قطع است و حتی مبالغی که از حساب افراد به پروژه ها تزریق می شود از یک فرآیند شفاف قابل رصد از سوی پیش خریداران تبعیت نمی کند.

چشمه دیگر رانت در این طرح، چگونگی معرفی پیش خریداران به پروژه ها است. در دوره ای که طرح خانه سازی دولتی به تعاونی های مسکن به عنوان پیش خریداران دسته بندی شده وصل بود، برخی دسته ها دارای استطاعت مالی بسیار خوب و برخی دیگر بسیار بد بودند به طوری که، اتصال تعاونی های دارای بنیه مالی مناسب به یک پیمانکار سازنده این نوع پروژه ها، بهترین امتیاز برای آن سازنده به حساب می آمد و بالعکس. در حال حاضر، چگونگی (فرمول) این نوع اتصال نیز کاملا مبهم است و خود این ابهام می تواند منشأ رانت هایی باشد.

طرح خانه سازی دولتی یک چشمه رانت دیگر در همان مسیر ابتدایی راه دارد و آن به ابر قراردادهای آماده سازی زمین برای ساخت این خانه ها بر می گردد.

مطابق تجربه های گذشته، عمده تیراژ ساخت خانه های دولتی به جای آنکه در دل شهرهای مجهز به خیابان، آب، برق و گاز ساخته شود روی زمین های خام بیرون شهرهای اصلی یا در حومه جانمایی می شود. زمین خام فاقد زیرساخت است و قبل از شروع ساخت مسکن، حداقل یک تا دو سال‌‌‌، عملیات پرهزینه آماده سازی زمین روی آنها انجام می شود.

چگونگی تفاهم و انعقاد قرارداد از سمت دولت با شرکت های مسوول آماده سازی زمین مطابق همان روش غیرشفافی که پیمانکاران سازنده وارد طرح می شوند، مبهم و غیرقابل رویت و مشاهده است. این قسمت از طرح های خانه سازی دولتی اتفاقا به لحاظ ارزش قراردادها، سنگین تر از عمده قراردادهایی است که در جریان ساخت واحدهای مسکونی منعقد می شود ضمن آنکه در قراردادهای آماده سازی زمین، بخش قابل توجهی از هزینه ها توسط دولت و تاحدودی مستقل از آورده نقدی پیش خریداران یا وام ساخت، تزریق می شود.

سازندگان مسکن دولتی در طول پروژه به انواع و اقسام گره ها، دست اندازها و موانع ریز و درشت برخورد می کنند و هر بار لازم است مسوولان محلی یا مرکزی برای گشایش امور، وارد میدان شوند. همین وابستگی سازنده به وساطت و مجوزهای دولتی منشأ یک رانت دیگر است که ذی نفعان این امتیازها احتمالا تلاش می کنند برای تصاحب آن، از تداوم سیاست بی اثر یا کم اثر یعنی خانه سازی دولتی نهایت حمایت و پشتیبانی را صورت دهند تا ذهن سیاستگذار تا حد ممکن متوجه سیاست موثر نشود.

طرح های خانه سازی دولتی طی ادوار گذشته و این دوره به یکسری یارانه ها و مشوق های خارج از چارچوب اولیه مجهز می شود. به عنوان مثال در دوره ای، دولت از محل یارانه بخش مسکن که زمانی ۱۰۰۰‌ میلیارد تومان بود، منابع لازم برای تامین خدمات روبنایی محله هایی که خانه های دولتی ساز در حومه شهرها در حال ساخت بود را اختصاص می داد.

این اعتبارات بعضا به پیمانکاران پروژه ها پرداخت می شد. در دوره ای نیز دولت برای جبران هزینه های ساخت محله های دولتی ساز در همین طرح ها، زمین دولتی -منابع غیرنقد- به پیمانکار واگذار می کرد. این اعتبارات معمولا بر اساس تشخیص مسوولان و در جریان بازدیدهای میدانی تخصیص می یابد.

بررسی ها مشخص می کند، اگر هر کدام از این چشمه های رانت که با امضای طلایی عوامل مسوول، به پروژه ها و برخی پیمانکاران متصل می شود، ‌‌‌ وجود نداشت این قبیل پروژه های مسکن سازی شبیه همه پروژه های ساختمانی طبیعی در بازار معمولی سرمایه گذاری مسکن -همان بازاری که در شهرها بدون دخالت دولت تا پیش از رکود چندساله اخیر فعال بود- در ظرف زمانی مشخص حداکثر ۲ ساله به سرانجام می رسید.

اما به نظر می رسد یکی از علل طولانی شدن طرح های قبلی ساخت مسکن که در یک نمونه، یکی از همین طرح ها اکنون با گذشت بیش از ۱۵ سال از زمان شروع آن هنوز پرونده اش بسته نشده است، همین موضوع چشمه های رانت باشد.

این بازی عوض می شود؟

سیاستگذار مسکن برای آنکه در تله نیروهای پیدا و پنهان ذی‌نفعان رانت های مسکن دولتی نیفتد یا از آن خارج شود، باید یک گام اساسی بردارد و آن افشای گزارش کار پیمانکاران و همه سازندگان طرح یک میلیون مسکن در سامانه مختص این طرح است.

چنانچه پیش خریداران واحدهای مسکونی در حال ساخت در طرح دولت، روزانه از میزان پیشرفت فیزیکی پروژه های پیش فروش شده، میزان تزریق ماهانه پول به پیمانکاران و همچنین توقف های احتمالی پروژه اطلاع پیدا کنند، بازدارندگی این شفافیت در موارد انحرافی عاملی برای تسریع کار می شود. ضمن آنکه این شفافیت مسیر اصلاح سیاستگذاری را نیز به وجود می آورد.

در حال حاضر مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه به معنای نیاز فوری به ساخت و ساز نیست چرا که طبق آمارها از جمعیت و تعداد واحدهای مسکونی در مناطق شهری، حدود ۱۰‌ درصد مازاد عرضه وجود دارد اما مشکل اینجاست که بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی، بدون استفاده توسط مالکان نگهداری می شود چون هزینه سرمایه گذاری ملکی در برابر عایدی بلندمدت این دارایی، صفر است.

پس لازم است سیاستگذار به گونه ای عمل کند که ریسک فعالیت غیرمولد در بخش مسکن به نفع رونق فعالیت مولد بالا برود تا از این مسیر سرمایه گذاری ساختمانی بدون دخالت دولت در نقش کارفرمای بزرگ، رونق بگیرد. در این مدل سیاستگذاری، استطاعت مالی از دست رفته خانه اولی ها نیز باید به طرق مختلف از جمله کاهش تورم عمومی و تجهیز مالی، احیا شود.

اما چنانچه طرح مسکن سازی دولتی و زمینه های صدور امضاهای طلایی آن باقی بماند، همین امضاها به جای آنکه بازار مسکن را از رکود خارج کند مثل سال های اخیر، عاملی برای طولانی تر شدن رکود (گارانتی) خواهد بود.

بیشتر بخوانید: چرا دولت ها در تامین مسکن برای اقشار هدف شکست می خورند؟

دنیای اقتصاد