بازار مسکن آمریکا باز هم در مقابل نرخ بهره تسلیم شد

به گزارش اخبار ساختمان، دوئل نرخ بهره با تورم مسکن در آمریکا به زمین اجاره نشین ها رسید. اسلحه ای که سیاستگذار پولی در این کشور -بانک مرکزی- برای مهار تورم عمومی از حدود پنج ماه پیش به کار گرفت، نقش سلاح دومنظوره علیه بحران دسترسی به مسکن در بازار املاک آمریکا را بازی کرده است، به طوریکه بعداز افت کاملا محسوس میانگین قیمت مسکن در ماه اوت و بعد از اینکه غول مسکن تسلیم نرخ بهره شد (افت سه درصدی نسبت به ماه قبل از آن)، هم‌‌اکنون علائم روشنی از تاثیر این سلاح بر تورم اجاره دیده می شود.

روزنامه وال‌‌استریت ژورنال در گزارش جدید خود از اوضاع مسکن در آمریکا، از افزایش 4 تا 10 درصدی خانه های اجاره ای تحت تاثیر تصمیم فروشندگان بالقوه به اجاره داری در عصر رکود خرید مسکن خبر داده است.

مالکان آپارتمان هایی که در هفته های اخیر قصد فروش داشتند -عمدتا چند‌ خانه ای ها- به خاطر آنکه، تقاضای خرید مسکن تحت تاثیر افزایش نرخ بهره وام ملکی به شدت افت کرده است، روانه بازار اجاره داری شده اند. این افزایش عرضه مسکن اجاره ای باعث کاهش محسوس نرخ تورم اجاره شده است.

وضع موجود بازار مسکن آمریکا، نحوه مهار تورم مسکن و تورم اجاره با یک سلاح مشترک را نشان می دهد؛ اینکه چگونه افزایش نرخ بهره در شرایط تورمی، می تواند به کمک سیاستگذار مسکن برای مهار رشد هزینه خرید و اجاره نشینی بیاید.

تورم مسکن در آمریکا اواخر سال گذشته میلادی از 20 درصد هم تجاوز کرد و یک رشد بی سابقه را طی 10 سال گذشته رقم زد. اوایل امسال، سرایت تورم مسکن به تورم اجاره باعث شد هزینه اجاره نشینی در این کشور از 14 درصد فراتر رود در حالی که میانگین نرخ رشد سالانه اجاره بها از 1980 تاکنون در آمریکا حدود 8/ 8 درصد گزارش شده است.

اما در حال حاضر با توجه به اینکه، سمت عرضه مسکن در واکنش به رکود خرید و فروش ناشی از افزایش نرخ بهره، در حال حرکت به بازار اجاره است پیش بینی می شود به زودی سلاح دومنظوره نرخ بهره، تورم اجاره را هم شکست دهد.

در کل بازار مسکن آمریکا، 11 درصد خریداران بالقوه به خاطر ناتوانی در دریافت وام خرید مسکن با نرخ بهره بالا، تصمیم به اجاره نشینی گرفته اند. این موضوع رکود مسکن را طولانی تر می کند و برای سرمایه گذاران ساختمانی یک زنگ خطر است. در بسیاری از کشورهای اروپایی نیز افزایش نرخ بهره، باعث تعدیل قیمت مسکن ناشی از رکود خرید شده است.

زنگ خطر رکود جهانی مسکن به صدا در آمده است

افزایش هزینه های استقراض، خریداران مسکن و صاحبان املاک را در سراسر جهان تحت فشار قرار داده است. از سیدنی تا سیاتل، بانک های مرکزی با افزایش حداکثری نرخ های بهره در دهه های اخیر باعث کاهش قیمت مسکن شده اند. در عین حال میلیون ها نفری که در دوران رونق همه گیری برای خرید خانه وام ارزان قیمت گرفته بودند، برای بازپرداخت وام ها با رقم های بالاتری مواجه می شوند.

براساس گزارشی از بلومبرگ، افت شدید ارزش در املاک و مستغلات، که اصلی ترین دارایی سرمایه ای خانوارهاست، می تواند تهدیدی برای رشد رو به کاهش اقتصاد جهانی باشد.

هر چند که در حال حاضر کاهش رشد اقتصادی به سطح بحران مالی 2008 نزدیک نشده است، اما نوسانات بازار مسکن متغیری کلیدی برای بانکداران مرکزی است که قصد دارند تورم را بدون آسیب به اعتماد مصرف کننده و ایجاد یک رکود عمیق کاهش دهند.

در حال حاضر، بازارهای استرالیا و کانادا با کاهش دو‌رقمی قیمت مسکن مواجه شده اند و اقتصاددانان معتقدند که این رویداد ابتدای راه روند کاهشی ارزش مسکن جهانی است.

هیداکی هیراتا از دانشگاه هوسی و اقتصاددان سابق بانک مرکزی ژاپن، در این باره می گوید در سال های 2023 و 2024 شاهد رکود همزمان بازار مسکن در سطح جهانی خواهیم بود؛ او هشدار می دهد که تاثیر افزایش نرخ های بهره در سال جاری برای خانوارها هنوز به طور کامل مشخص نشده است؛ تا این زمان فروشندگان اغلب نشانه های کاهش تقاضا را نادیده گرفته اند.

براساس این گزارش، هزینه بالاتر تامین مالی املاک به طرق مختلف به اقتصاد ضربه می زند. در حالی که خانوارهایی که وام گرفته اند درگیر افزایش رقم قسط وام مسکن هستند، مبالغ پیش پرداخت بالاتر خریداران احتمالی را از ورود به بازار منصرف می کند؛ که اثر آن به صورت رکود قیمتی در بازار ملک و تعویق در تحویل پروژه های توسعه ای دیده می شود.

رکود فعلی، نتیجه رونق ناشی از سیاست های پول آسان بانک های مرکزی در سال های پس از بحران مالی است. رونق در بازار مسکن با دوران همه گیری که مردم را به جستجوی فضاهای بزرگتر و خانه های مناسب برای دورکاری سوق داد، موجب هم افزایی شده و سبب ایجاد حباب بزرگتری شد.

اکنون پس از فروکش تب تند بازار‌‌ بسیاری از افرادی که قیمت های بی سابقه گرانی را پرداخت کرده بودند، با وام هایی با نرخ بهره بالاتر نیز مواجه شده اند. این درحالی است که دنیا درگیر تورم فزاینده شده است و پیش بینی ها از رکودی قریب‌الوقوع خبر می دهند.

وام هایی که در صف تنظیم مجدد قرار می گیرند

وام گیرندگان در کشورهای مختلف به یک میزان در معرض افزایش نرخ ها قرار نگرفته اند. به عنوان مثال در آمریکا اکثر خریداران تا 30 سال به وام مسکن با نرخ ثابت متکی هستند و وام مسکن با نرخ قابل تنظیم در پنج سال گذشته به طور متوسط حدود هفت درصد از وام های اعطایی را تشکیل داده است.

در مقابل معمولا در سایر کشورها وام هایی با نرخ بهره ثابت یکساله وجود دارد یا وام های رهنی با نرخ متغیر دارند که نزدیک به نرخ بهره رسمی تعیین می شود.

براساس گزارش ماه مه موسسه تحقیقاتی مالی فیچ ریتینگز، استرالیا، اسپانیا، بریتانیا و کانادا، بیشترین میزان وام های با نرخ متغیر را از مبدأ زمانی 2020 داشته اند.

در کشورهای دیگر نیز بخش بزرگی از وام های مسکن به زودی در صف تنظیم مجدد قرار می گیرند: در نیوزیلند، حدود 55 درصد از وام های مسکن با نرخ شناور یا با نرخ ثابت، باید در سال منتهی به جولای 2023 تمدید شود. نیوزیلند، کشوری است که تنها در 2021 قیمت ها نزدیک به 30 درصد در آن افزایش یافته است. بانک مرکزی این کشور طی 10 ماه گذشته، هفت بار نرخ بهره را افزایش داده و قیمت مسکن در ماه جولای نسبت به نوامبر سال گذشته 11‌ درصد کاهش داشته است. اقتصاددانان پیش بینی می کنند که قیمت مسکن در نهایت ممکن است تا 20 درصد کاهش یابد.

بحران قدرت خرید مسکن در اقتصادهای بزرگ جدی تر شده است

نیوزیلند، نیز همچون بیشتر اقتصادهای توسعه یافته جهان در حال تجربه رکود در بازار مسکن است. ارقام تراز مالی خانوارها و میزان پس اندازها نشان از موقعیت مطلوب دارد، بازار کار در وضعیت رونق قرار دارد و موازین وام دهی از رونق اواسط دهه 2000 که جرقه بحران مالی را برانگیخت، تشدید شده است؛ به این معنی که بعید است آبشار از نکول در بدهی ها سرازیر شود.

بسیاری از صاحبان املاک به دلیل سال های رونق هنوز هم از تجمیع سود سال ها افزایش قیمت در بازار مسکن بهره می برند و در برخی مناطق که بیش از بقیه دچار حباب قیمتی شده بودند، قیمت گذاری پایین تر ممکن است به خریداران اجازه ورود به بازار را بدهد.

یک متخصص بازار مسکن در دانشگاه ملی سنگاپور در این زمینه می گوید، با توجه به اینکه بحران قدرت خرید مسکن در بسیاری از اقتصادهای بزرگ بسیار جدی است، کاهش قیمت مسکن ممکن است اثرات مثبتی نیز داشته باشد.

صندوق بین‌المللی پول هشدار داده است که اگر ضرر اسمی که خریداران مسکن تجربه می کنند منجر به کاهش ارزش واقعی دارایی برای خانوارها، بانک ها و توسعه دهندگان شود، این امر می تواند به رکود اقتصاد جهانی دامن بزند.

نیراج شاه از بلومبرگ اکونومیکس معتقد است اگر سیاست های بانک های مرکزی بیش از حد انقباضی شوند، دورنمای کاهش تورم بدون آسیب رسیدن به بازار کار و رشد اقتصادی ضعیف خواهد شد. کاهش قیمت مسکن ممکن است سرعت بگیرد، که سبب تشدید و طولانی تر شدن رکود خواهد شد.

در برخی کشورها، دولت برای کمک به خریدارانی که با افزایش سریع بازپرداخت ها تحت فشار قرار گرفته اند، وارد اقدام شده است.

در کره جنوبی، یکی از نخستین اقتصادهای آسیا -اقیانوسیه که آغازگر افزایش نرخ های بهره بوده است، اخیرا بیش از 400 میلیارد وون (معادل 290 میلیون دلار) بودجه برای کمک به کاهش سهم خانوارها از وام های مسکن با نرخ متغیر اختصاص داده شده است.

در لهستان، جایی که پرداخت های ماهانه برای برخی از وام گیرندگان با افزایش نرخ ها دو برابر شده است، دولت در اوایل سال جاری وارد عمل شد تا به لهستانی ها اجازه دهد پرداخت ها را تا هشت ماه به تعویق اندازند. این اقدام موجب از بین رفتن سود بانک های بزرگ شد، پس از آنکه صنعت مجبور شد حدود 13 میلیارد زلوتی (معادل 78/ 2 میلیارد دلار) در تدارکات ذخیره کند.

چین نیز با تشدید بحران املاک که به نکول توسعه دهندگان از پرداخت بدهی شان مرتبط است درگیر است و وام گیرندگان هم با پرداخت وام مسکن برای خانه های ساخته نشده دست و پنجه نرم می کنند. رشد قیمت مسکن در کشورها متوقف شده است و موج جدیدی از کاهش قیمت در بازار مسکن کشورهای مختلف به راه افتاده است. در سوئد که قبلا یکی از پررونق ترین بازارهای اروپا بود، قیمت مسکن از بهار حدود هشت درصد کاهش یافته است و اکثر اقتصاددانان انتظار کاهش 15‌ درصدی را دارند.

افزایش نرخ های بهره همچنین شرکت های املاک را تحت فشار قرار داده است که برای تامین مالی عملیات خود وام های زیادی از بازارهای اوراق قرضه بگیرند و سرمایه گذاران را درباره توانایی آنها برای تامین مالی مجدد این بدهی نگران کرده است.

شتاب قیمت مسکن در انگلیس کاهش یافته است

موج کاهش قیمت در انگلستان نیز شتاب گرفته است. گزارشی تحلیلی از بلومبرگ نشان می دهد که ارزش خانه ها تقریبا در نیمی از مناطق لندن ثابت مانده یا دچار افت شده است. بانک اچ اس بی سی هشدار داده است که انگلستان در آستانه رکود مسکن است و تقاضا احتمالا در سال آینده 20 درصد کاهش خواهد یافت.

حدود 8/ 1 میلیون وام گیرنده انگلیسی قرار است در سال آینده وام خود را تمدید کنند. آسیب پذیرترین اقشار خریداران تازه واردی هستند که در طول تعطیلات همزمان با افزایش قیمت ها به دلیل مالیات حق تمبر که در تابستان 2020 برای تقویت بازار در زمان همه گیری تعلیق شد، خانه خریداری کردند.

در زمانی که دستمزدهای واقعی با سرعتی بی سابقه در حال کاهش است و هزینه های زندگی به طور سرسام آوری در حال افزایش است، کسانی که وام هایی با زمان تسویه کوتاه مدت تری دریافت کرده اند، بازپرداخت های بالاتری دارند.

در حالی که تمدید وام در آمریکا ریسک کمتری دارد، افزایش هزینه های استقراض در ماه های اخیر خریداران تحت فشار قیمت را به سمت وام های انعطاف پذیرتری سوق داده است که نرخ های بهره ارزان تری دارند. براساس داده های شرکت فعال در حوزه املاک زیلو گروپ، سهم وام های مسکن با نرخ قابل تنظیم در درخواست های وام در ماه ژوئیه به بالاترین سطح در 15 سال گذشته رسیده است.

شرکت گلدمن ساکس پیش بینی می کند که قیمت‌‌ مسکن آمریکا به صورت متوازنی در 2023 تعدیل شود، هر چند که در حال حاضر نشانه هایی از افت شدیدتر قیمت در مناطق خاصی وجود دارد.

فروشندگان در مناطقی که در دوران همه گیری رونق گرفته بودند و با جذب کارگران از شهرهای دور بیشترین سود در سال های اخیر را تجربه کردند، در حال کاهش قیمت درخواستی هستند. در چنین شرایطی است که شرکت های ساخت و ساز با انبوهی از موجودی که قادر به فروش آن نیستند مواجه می شوند.

استرالیا و کانادا بیشترین حباب مسکن را در اختیار دارند

اقتصاددانان بحران قریب‌‌الوقوعی را در استرالیا و کانادا، بازارهایی که بیشترین حباب مسکن را در جهان تجربه کرده اند، پیش بینی می کنند. وام های مسکن با نرخ متغیر تقریبا 60 درصد از کل وام های مسکن جدید را در اوج جنون املاک کشور کانادا در اوایل سال جاری تشکیل می دهد.

طبق تحقیقات بانک ملی کانادا، از حدود نیم تریلیون دلار کانادا بدهی های معوق وام مسکن متغیر، حدود 30 درصد از آن مشمول افزایش بازپرداخت با نرخ معیار بانک مرکزی بوده اند.

براساس یافته های این تحقیق، در ترکیب با مواردی مانند کارت های اعتباری و وام هایی که با نرخ ثابت تمدید می شوند، هزینه پرداخت بهره های فزاینده می تواند در مجموع 65/ 0 درصد از درآمد قابل تصرف تجمیعی کانادایی ها را طی سه سال آینده کاهش دهد.

رابرت کاوچیچ، اقتصاددان بانک مونترال، می گوید: کشور در معرض خطر کاهش شدید مخارج در بخش مصرفی است؛ از نظر فنی رکود اقتصادی پیش بینی نمی شود، اما بسیار نزدیک است. گوش خراش ترین زنگ خطرها در استرالیا به صدا درآمده است، جایی که قیمت مسکن در ماه اوت بیشترین کاهش ماهانه در چهار دهه گذشته را ثبت کرد. درحالی که خانوارها تاکنون در برابر افزایش نرخ های بهره انعطاف نشان داده اند‌، ممکن است در سال آینده برای تمدید قرارداد با نرخ های بهره جدید دچار مشکل بزرگی شوند. در استرالیا، وام های با نرخ بهره ثابت معمولا برای مدت زمان نسبتا کوتاه دو تا سه سال پرداخت می شود.

بیشتر بخوانید:

خانه اولی ها در کشورهای مختلف چگونه مورد حمایت قرار گرفتند؟

قیمت مسکن در آمریکا چگونه در مسیر کاهشی قرار گرفته است؟

دنیای اقتصاد