مستاجران پایتخت به سمت حومه قدیمی مهاجرت می کنند

به گزارش اخبار ساختمان، رهگیری رفتار بازیگران ملکی در دو حومه جدید و سنتی تهران از رصد علائم اسباب کشی برخی مستاجران تهرانی به حومه قدیم خبر می دهد. بررسی ها و تحقیقات میدانی از تازه ترین شرایط بازار اجاره در حومه تهران نشان می دهد، بعد از اسباب کشی اجباری برخی از مستاجران شهر تهران به حومه جدید پایتخت، علائمی از افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در حومه سنتی تهران (شهرهای اسلامشهر، شهریار، ورامین و شهر جدید اندیشه)، از سوی گروهی دیگر از مستاجران ساکن پایتخت، رصد می شود.

تحقیقات انجام شده نشان می دهد بازار تابستانی و پاییزی اجاره مسکن در این شهرها، امسال با افزایش تقاضای اجاره نشینی از محل ورود برخی از مستاجران از شهر تهران به این مناطق، روبه‌رو شده است. این مهاجرت در واقع چهارمین موج جابه‌‌‌جایی مستاجرهای تهرانی به سمت واحدهای مسکونی و مناطق ارزان تر است.

همانگونه که در گزارش های اخیر نیز به آن اشاره کرده ایم، به دنبال سرایت جهش قیمت مسکن به بازار اجاره، از سال 98 تقاضای اجاره نشینی گروهی از مستاجران تهرانی در شهرهای جدید اطراف پایتخت (حومه جدید پایتخت) افزایش یافت.

از سال 98، تاکنون سه موج مهاجرتی از تهران به شهرهای جدید اطراف به خصوص پرند و پردیس، رخ داده است. ابتدا و به دنبال سرایت جهش قیمت مسکن به بازار اجاره، بخشی از مستاجرهای تهرانی، به دلیل عدم توانمندی مالی برای مقابله با جهش و التهاب در بازار اجاره، اقدام به جستجو و اجاره مسکن در حومه جدید پایتخت (به طور مشخص شهرهای جدید پرند و پردیس) کردند.

همزمان با ادامه جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران به فاصله کوتاهی، موج دوم مهاجرت از تهران به شهرهای جدید اطراف یا حومه جدید، از سوی متقاضیان مصرفی مسکن، عمدتا خانه اولی هایی که توان خرید خود را در بازار مسکن از دست داده بودند، انجام شد.

برخی از این افراد با خرید واحد و عرضه آن به بازار اجاره حومه، ‌درصدد حفظ و ارتقای ارزش سرمایه‌‌‌ و دارایی نقدی خود در برابر تورم برآمده و در بازار اجاره تهران باقی ماندند تا بتوانند در آینده و در فرصت مناسب، با فروش واحد خود و خرید آپارتمان جدید در تهران از بازار اجاره خارج شوند.

اما برخی دیگر از این خانه اولی ها، با خرید آپارتمان در این شهرهای جدید، سکونت خود را به طور کامل از تهران به حومه جدید پایتخت منتقل کرده و در این واحدها ساکن شدند. اما از سال 99 و همزمان با گسترش دامنه جهش قیمت مسکن، موج سوم تقاضای مسکن در حومه جدید پایتخت شکل گرفت.

موج سومی ها، بخشی از سرمایه گذاران ملکی بودند که به دلیل جهش قیمت مسکن و رشد شدید قیمت ها و به امید بازدهی بالاتر ملکی در حومه جدید، اقدام به خرید آپارتمان در این شهرها کردند.

موج های مهاجرتی مستاجران چگونه شکل گرفته است؟

در واقع از سال 98 که سال دوم جهش قیمت مسکن در تهران بود، سه موج مهاجرت تقاضا به حومه جدید تهران شکل گرفت. در موج اول گروهی از مستاجران با توان مالی ضعیف، در موج دوم برخی از خانه‌‌‌ اولی های متقاضی خرید مسکن و در موج سوم گروهی از سرمایه گذاران ملکی، به بازار مسکن حومه جدید وارد شده و اقدام به انجام معاملات ملکی کردند.

در شرایطی که اولین موج مهاجرتی اجاره نشین ها از تهران به شهرهای حومه ای از سال 98 و در نتیجه سرایت التهاب به بازار اجاره شکل گرفت اما در کل این موج، اولین موج مهاجرتی اجاره نشینی ها نبود.

موج اول، مهاجرت مستاجرها بین مناطق شهر تهران بود. از سال 98 و همزمان با افزایش التهاب در بازار اجاره، گروهی از مستاجرها به دلیل ضعف توان مالی مجبور به جابجایی بین منطقه ای شدند و از مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران به خصوص مناطق 4 و 5 به مناطق پایین تر واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی یا محلات جنوب پایتخت مهاجرت کردند.

برخی از مستاجرها که دیگر توانایی مالی برای اجاره مسکن در نیمه شمالی شهر نداشتند به مناطق 9 و 10 یا سایر مناطق و محلات جنوبی اسبا‌‌‌ب کشی کرده و در این محلات ساکن شدند. این موج مهاجرتی اولین مرحله از مهاجرت مستاجرها به مناطق با سطح اجاره بهای مناسب تر بود.

اما موج دوم مهاجرت مستاجرهای تهرانی که در واقع موج اول مهاجرت ملکی از تهران به نواحی حومه ای بود، با اسباب کشی برخی از مستاجران با توان مالی ضعیف تر از نواحی جنوبی پایتخت به حومه جدید یعنی شهرهای پرند و پردیس آغاز شد و اجاره نشینان راهی حاشیه های شهر شدند.

موج سوم مهاجرت مستاجران چه مشخصاتی دارد؟

اما امسال، همزمان با تشدید التهاب در بازار اجاره شهر تهران، موج سوم مهاجرت مستاجرها شکل گرفت. در خرداد ماه 1401 یعنی در آستانه شروع مقطع اوج جابه‌‌‌جایی ها در بازار اجاره، گروه دیگری از مستاجران شهر تهران که تاکنون در پایتخت ساکن واجاره نشین بودند، توانایی خود را برای باقی ماندن در این بازار از دست داده و موج سوم مهاجرت بازار اجاره را کلید زدند.

تحقیقات میدانی و بررسی های به عمل آمده در آن زمان که در گزارشی با عنوان «آغاز موج سوم مهاجرت از پایتخت» برای پاسخ به این سوال که «اجاره نشین ها کجا می روند؟» انجام شد، نشان داد، برخی از مستاجرهای تهرانی، اقدام به مهاجرت بین استانی کرده اند. یعنی مقصد جست و جوی خود در بازار اجاره برای یافتن فایل مناسب سکونت خود را از شهر تهران به شهر کرج، مرکز استان البرز، تغییر داده اند.

در این گزارش تاکید شد که نامعادله هزینه و درآمد باعث شده است اجاره نشین های تهرانی، ‌‌‌میهمان ناخوانده استان مجاور شوند. متوسط اجاره بها در کرج تقریبا به اندازه نصف مبالغ اجاره آپارتمان در مناطق میانی پایتخت است.

در واقع مستاجرهای تهرانی بعد از برخورد با معضل تورم متوسط 50‌ درصدی در بازار اجاره شهر تهران، بازار اجاره شهر کرج را که به طور میانگین اجاره بها در آن یک دوم متوسط اجاره بهای شهر تهران است، انتخاب کردند.

یافته های این گزارش نشان داد، این مهاجرت با دو تفاوت عمده در مقایسه با موج قبلی مهاجرت مستاجران از تهران به حومه جدید پایتخت، همراه بوده است. از جمله اینکه این مهاجرت مستاجرها درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستاجرهای تهرانی به نزدیک ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر کرده است. در واقع این مهاجرت حومه ای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است.

دومین تفاوت موج سوم مهاجرت برخی مستاجرهای تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوارهای متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است. در دو موج قبلی، عمدتا مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوارهای واقع در دهک های کم درآمد اقتصادی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در این موج، خانوارهای واقع در دهک های متوسط و متوسط رو به پایین یا خانوارهای واقع در دهک متوسط و مرز دهک متوسط و پایین بودند.

مقصد موج چهارم مهاجرت مستاجرهای پایتخت کجاست؟

موج سوم مهاجرت مستاجرها بعد از جابه‌‌‌جایی بین منطقه ای مستاجرهای تهرانی و مهاجرت به حومه جدید، در حالی در شکل مهاجرت بین استانی در خرداد 1401 رصد شد که جدیدترین بررسی ها نشان می دهد، پاییز امسال موج چهارم مهاجرت مستاجران تهرانی در حومه سنتی و قدیم پایتخت شکل گرفته است.

اگر تا ابتدای امسال، مناطق پایین تر شهر تهران، حومه جدید و شهر کرج، مقصد جستجوهای طیف های مختلف اجاره نشین بود که تا پیش از این در پایتخت ساکن بودند، هم‌‌‌اکنون واسطه های مسکن در حومه قدیم، از افزایش تقاضا برای اجاره از سوی مهاجران تهرانی خبر می دهند.

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در شهرهای اسلامشهر، شهریار، ورامین و شهر جدید اندیشه که به عنوان حومه قدیمی و سنتی شهر تهران شناخته می شوند، افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در این شهرها از سوی گروهی از مستاجران قبلی شهر تهران را تایید می کند.

این بررسی‌‌‌ها نشان می دهد موج چهارم مهاجرت مستاجران که در واقع سومین موج از مهاجرت مستاجرها از پایتخت به بیرون از شهر تهران محسوب می شود، در این شهرها (اسلامشهر، شهریار، ورامین و شهر جدید اندیشه)، شکل گرفته است.

نسبت اجاره بهای تهران به حومه قدیمی چگونه است؟

برآوردها نشان می دهد هم‌‌‌اکنون متوسط اجاره بهای مسکن در حومه سنتی پایتخت برابر با 6/ 0 شهر تهران است. اما در حومه جدید این میزان نصف است. به دلیل برخورداری حومه سنتی از امکانات شهری بیشتر و به دلیل قدمت بیشتر این مناطق شهری، طبیعی است که سطح اجاره بها در این شهرها اندکی از شهرهای جدید یا همان حومه جدید پایتخت بیشتر باشد.

با این حال تحقیقات نشان می دهد کماکان بیشترین میزان تقاضا برای بازار اجاره حومه تهران از سوی مستاجرهایی که تاکنون در پایتخت ساکن بوده اند مربوط به بازار حومه جدید است. چرا که هم سطح اجاره بها در این مناطق نسبت به حومه سنتی نسبتا کمتر است و هم حومه جدید بنا به سایر دلایل مانند نوساز بودن، فاصله کمتر با شهر تهران و... برای این افراد مناسب تر است.

با این حال، تابستان و پاییز امسال، ورود تقاضای اجاره مسکن از شهر تهران به حومه سنتی و قدیمی (شهرهای اسلامشهر، شهریار، ورامین و شهر جدید اندیشه)، هر چند کمتر از حومه جدید، رصد شد.

رصد شرایط موجود نشان می دهد در صورتی که التهاب شدید در بازار اجاره مسکن شهر تهران ادامه دار شود به تدریج تقاضا برای اجاره مسکن در حومه تهران اعم از شهرهای جدید و شهرهای قدیمی افزایش خواهد یافت. این موضوع می تواند تعادل عرضه و تقاضا را در بازار اجاره این شهرها نیز تحت تاثیر قرار داده و سطح اجاره بهای مسکن را افزایش دهد.

میزان اجاره در حومه قدیمی تهران چقدر است؟

برآوردهای صورت گرفته بر اساس اطلاعات مربوط به انبوه فایل های عرضه شده به بازار اجاره مسکن در حومه قدیم تهران و همچنین اظهارات واسطه های معاملات اجاره مسکن این شهرها نشان می دهد، هم‌‌‌اکنون میانگین اجاره بهای هر مترمربع مسکن در شهرهای قدیمی اطراف تهران بر اساس رهن کامل حول وحوش 2 تا چهار میلیون تومان برای واحدهای مسکونی معمولی واقع در محلات معمولی این شهرهاست. برآوردها نشان می دهد متوسط رهن کامل آپارتمان های معمولی واقع در مناطق متوسط اسلامشهر بین متر مربعی 2 تا 5/ 2 میلیون تومان، در شهریار، سه تا 5/ 3‌ میلیون تومان، در اندیشه، سه تا چهار ‌میلیون تومان و در ورامین معادل سه ‌میلیون تومان است.

این اعداد در واقع برآورد میانگین هزینه های اجاره نشینی در این شهرهاست. ضمن آنکه در برخی از این شهرها می توان با ارقام کمتر نیز اقدام به اجاره مسکن در مناطق ضعیف تر یا آپارتمان های کم امکانات و مسن کرد.

همچنین اجاره بهای برخی از واحدهای مسکونی لوکس و فایل های خاص با امکانات ویژه در این شهرها نیز بعضا تا ارقام هفت تا هشت ‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع نیز می رسد. این فایل ها اما فایل های محدود و خاص این شهرها هستند که متقاضیان خاص خود را دارند.

این در حالی است که میانگین اجاره بهای هر مترمربع مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران بر اساس رهن کامل در شهر جدید پرند، حول و حوش 8/ 1 تا 2/ 3‌ میلیون تومان و در شهر جدید پردیس، حدود 2 تا 3‌ میلیون تومان برآورد می شود.

تورم حومه پایتخت از تهران تبعیت می کند

بررسی ها و برآوردهای صورت گرفته نشان دهنده آن است که تورم اجاره در حومه سنتی تهران از تورم اجاره تهران تبعیت کرده و اجاره بها در این شهرها تقریبا معادل اجاره بهای مسکن در شهر تهران رشد داشته است. تحقیقات نشان می دهد، نرخ رشد اجاره بها در حومه قدیم پایتخت 40 تا 50‌ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

واسطه های بازار مسکن در این مناطق چند عامل عمده را در افزایش سرعت رشد اجاره بها در این شهرها موثر می دانند. اولین عامل به شرایط تورم عمومی مربوط می شود. سرعت بالای رشد بهای کالاها و خدمات مانند بسیاری دیگر از بازارها به بازار اجاره مسکن در حومه نیز رسیده است و موجب التهاب سطح اجاره بها شده است.

از سوی دیگر، در این شهرها نیز قیمت مسکن رشد شدید داشته است و بنابراین تحت تاثیر تورم مسکن، روند صعودی اجاره بها سرعت گرفته است. اما در این میان دو عامل عمده دیگر در تشدید التهاب قیمتی در بازار اجاره مسکن این شهرها موثر بوده است.

اولین عامل به افزایش تقاضا برای اجاره نشینی در این شهرها از سوی مستاجرهای ساکن تهران مربوط می شود. افزایش تقاضا منجر به تشدید التهاب در بازار اجاره این شهرها شده است. از سوی دیگر، یک عامل مهم دیگر در این زمینه به عنوان مداخله گر تازه شناسایی شده است.

ورود تقاضای سرمایه ای ملکی از تهران به حومه قدیم در رشد شدید اجاره بهای مسکن در این شهرها تاثیر قابل توجهی داشته است. آن طور که فعالان بازار مسکن در شهرهای واقع در حومه سنتی شهر تهران اعلام می کنند، در ماه های اخیر خریدهای سرمایه ای در این شهرها عمدتا از سوی سرمایه گذاران ملکی شهر تهران افزایش داشته است.

از آنجا که بسیاری از این سرمایه گذارها، برای تامین بخشی از هزینه خرید واحد، روی مبلغ رهن حساب باز کرده اند، این واحدها را با رهن کامل بالا به بازار عرضه کرده اند و حال که به دلیل حضور گروهی از مستاجران تهرانی در بازار اجاره این شهرها، تقاضا افزایش یافته است، این نرخ های بالا بعضا از سوی متقاضیان اجاره، مورد پذیرش واقع شده است. این عامل بنا بر اذعان فعالان بازار مسکن شهرهای حومه ای تهران نقش بسیار موثری در تشدید التهاب در بازار اجاره آنها داشته است. ضمن آنکه ورود این سرمایه گذاران ملکی به این شهرها سطح قیمت های فروش آپارتمان را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است.

متوسط قیمت مسکن در حومه سنتی پایتخت چقدر است؟

برآوردهای صورت گرفته از متوسط قیمت مسکن در شهرهای واقع در حومه قدیمی شهر تهران، بر اساس اطلاعات استخراج شده از انبوه فایل های عرضه شده به بازار مسکن این شهرها نشان می دهد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در اسلامشهر برای واحدهای مسکونی نوساز و 10 سال ساخت به ترتیب، 23 و 19‌ میلیون تومان است.

این در حالی است که در شهریار، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز و 10 سال ساخت به ترتیب، 25 و 20‌ میلیون تومان است. فاصله محسوس متوسط قیمت مسکن در این شهرها با شهر تهران باعث شده است برخی از افرادی که قصد سرمایه گذاری ملکی دارند اما بودجه کافی برای خرید آپارتمان در پایتخت-عمدتا افرادی که تا سقف یک میلیارد تومان سرمایه دارند- این شهرها را به عنوان مقصد سرمایه گذاری ملکی خود انتخاب کنند.

بیشتر بخوانید: هزینه اجاره نشینی در کشور چقدر است؟

دنیای اقتصاد