آیا قیمت ملک با احتساب تورم مصالح ساختمانی جای رشد دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، حساب و کتاب جدید از کف و بر تورم مسکن بر اساس میزان تاثیرپذیری از چهار متغیر اصلی مرتبط با روند تغییرات قیمتی در این بازار، تصویر نسبتا دقیقی از میزان اضافه پرش مسکن در سال های اخیر ارائه می کند.

یکی از دغدغه های اصلی سرمایه گذاران ساختمانی در ماه های اخیر، مساله تورم بالا و افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر آن بر قیمت تمام شده مسکن است؛ موضوعی که به عنوان یکی از عوامل اصلی انصراف از ساخت در این مدت شناخته شده است.

در هفته های اخیر نیز بحث رابطه قیمت مصالح ساختمانی و مسکن بیش از پیش مورد توجه فعالان ساختمانی قرار گرفته و این دغدغه پررنگ تر از قبل مطرح شده که با وجود بازار متورم مصالح، نمی توان به کاهش محسوس تورم مسکن امیدوار بود و در این شرایط همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف کننده درست کار نمی کند.

در حال حاضر دغدغه اصلی سرمایه گذاران ساختمانی که یک عامل کلیدی ادامه رکود ساخت و ساز است، حول و حوش مساله تورم مصالح ساختمانی و اثر افزایشی آن بر تورم مسکن مطرح می شود و این در حالی است که متغیرهای مختلفی روی قیمت نهایی ملک اثرگذار است و مصالح تنها یکی از آنهاست.

به این ترتیب برای پی بردن به آینده وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی و نیز آینده قیمت مسکن، باید دید متغیرهای مذکور به طور معمول چه رابطه ای با قیمت ملک داشته اند و بر این اساس تحلیلی از وضع موجود و پیش بینی آینده بازار مسکن ارائه داد.

در میان متغیرهای موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر متناسب با وضعیت روز اقتصادی، مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی به ترتیب بیشترین تاثیر را بر قیمت ملک دارند. در وهله اول بررسی تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در میان و بلندمدت (یک بار از ابتدای دهه 90 و بار دیگر از ابتدای دوره جهش اخیر یعنی سال 96 تا پایان بهار امسال) و نسبت آن با تغییرات قیمت ملک گویای واقعیتی انکارناپذیر و مهم است و باید مورد توجه سرمایه گذاران ساختمانی قرار گیرد.

سازنده ها با بررسی این روابط پی می برند که آیا مسکن بیش از سطح متعارف مورد انتظار با توجه به تورم مصالح ساختمانی رشد کرده است یا کمتر از آن. در صورت مشاهده رشد بیشتر قیمت مسکن از تورم مصالح پی خواهند برد که احتمال کاهش قیمت مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت ها به استطاعت خریداران وجود دارد و امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع پروژه های جدید را پیدا می کنند؛ چراکه از ظرفیت بازگشت به دوره چرخه طبیعی معاملات مسکن اطمینان پیدا می کنند.

از ابتدای سال 96 که بازار مسکن در وضعیت پیش رونق قرار گرفت و به تدریج موتور تورم ملکی به حدی گرم شد که جهش بزرگ سال 97 را رقم زد، تا بهار 1401 قیمت مصالح ساختمانی به طور میانگین 8/ 7 برابر شده و این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران 1/ 9 برابر شده است.

البته از آنجا که هنوز گزارش رسمی از تغییرات شاخص قیمت مصالح در بهار امسال منتشر نشده، مقایسه مذکور بر اساس این شاخص در پایان سال 1400 انجام شده است. همچنین قیمت دلار از ابتدای سال 96 تا پایان بهار 1401 رشد حدود 9/ 7 برابری داشته است.

بنابراین مسکن چه در مقایسه با ارز و چه در مقایسه با مصالح ساختمانی، تورم به مراتب بیشتری در این فاصله زمانی داشته و از تغییرات متغیرهای اثرگذار همیشگی بر بازار ملک، پیشی گرفته است. نکته قابل تامل این است که میزان رشد قیمت مصالح و نرخ دلار در مدت مورد مقایسه بسیار به یکدیگر نزدیک بوده که نشات گرفته از وابستگی تولید برخی مصالح ساختمانی به اقلام و مواد اولیه وارداتی و نیز استفاده از تجهیزات و تاسیسات خارجی در بسیاری از ساخت و سازهاست. به این ترتیب در سال های اخیر جهت قیمت مصالح تا حد زیادی با رشد ارزی همسو بوده است.

در این میان آنچه اهمیت دارد توجه به پیامی است که از پیشی گرفتن تورم مسکن نسبت به تورم مصالح و نرخ دلار مخابره می شود و آن اضافه پرش قیمت مسکن است. به بیان دیگر این مقایسه نشان می دهد دغدغه سازنده ها در باب تاثیر سوء تورم مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن با روند طی شده در سال های اخیر ناسازگار است؛ کمااینکه مسکن همین حالا بیشتر از مصالح ساختمانی رشد کرده است.

موضوعی که نباید از دید سرمایه گذاران ساختمانی دور بماند فاصله زمانی تقریبا دو ساله شروع تورم مصالح نسبت به جهش مسکن است. در واقع گروهی از سازنده ها با مشاهده تورم بالای مصالح ساختمانی به ویژه از سال 99 به بعد، فاصله دو ساله شروع جهش مصالح نسبت به جهش مسکن را نادیده می گیرند و به همین خاطر نسبت به ادامه روند تورمی در بازار مصالح بیش از سایر پارامترها ابراز نگرانی می کنند.

در صورتی که با دید بلندمدت روند طی شده در فاصله سال های 96 تا بهار 1401 مورد کنکاش قرار گیرد، مشخص می شود که در این مدت قیمت مسکن در مقایسه با تراز دلاری 10‌ درصد بیشتر از سطح مورد انتظار رشد کرده و برای بازگشت به سطح متعارف همتراز با نرخ دلار و تورم مصالح، باید قدری کاهش پیدا کند.

رابطه مسکن با تورم عمومی

از مقایسه تورم مسکن با نرخ تورم عمومی نیز این واقعیت قابل برداشت است که مسکن بیشتر از حدود متعارف رشد کرده است. به طور کلی قیمت مسکن همواره تابعی از نرخ تورم عمومی است و رابطه میان آنها تقریبا همیشه به این ترتیب بوده که تورم مسکن در بازه های بلندمدت و در مقاطع جهش، حدود سه تا چهار واحد‌ درصد بیشتر از تورم عمومی بوده است.

اما در دوره جهش اخیر مسکن در حالی 1/ 9 برابر شده که شاخص قیمت کالاها و خدمات تقریبا نصف این میزان رشد کرده است. این ارقام به روشنی نشان می دهد مسکن تابعیت همیشگی از روند تغییرات تورم عمومی را نداشته و رفتار قیمتی متفاوتی نشان داده که اکنون به قله رسیده و سرمایه گذاران را از ساخت و ساز منصرف کرده است.

از سوی دیگر معادله متغیرهای موثر بر وضعیت کف و بر تورم مسکن علاوه بر اجزای مذکور شامل مصالح، دلار و تورم عمومی، تحت تاثیر قیمت زمین نیز قرار دارد. در فاصله سال های 96 تا ابتدای بهار 1401 (آمار رسمی تورم زمین در پایتخت طی بهار امسال هنوز منتشر نشده است) میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران 9/ 11 برابر شده است.

قیمت زمین چقدر می تواند در رشد قیمت مسکن تاثیر داشته باشد؟

ظاهر آمار یاد شده ممکن است این تلقی را ایجاد کند که با این وصف تورم مسکن هنوز به تورم زمین نرسیده و از این بابت جا برای رشد قیمت مسکن دست کم از بابت تاثیرپذیری از متغیر زمین وجود دارد. اما اگر به دو نکته ظریف در این رابطه دقت شود، مشخص خواهد شد که قیمت مسکن حتی با پیروی از این متغیر نیز جایی برای رشد مضاعف ندارد.

نکته اول این است که از دهه 70 به بعد که داده های تغییرات قیمت زمین گردآوری شده است، فارغ از نوسان های مقطعی تقریبا همیشه تورم سالانه زمین حدود پنج درصد بیشتر از تورم مسکن بوده است. بنابراین دور از انتظار نیست در مقطعی که قیمت مسکن تقریبا 9 برابر شده، قیمت زمین نزدیک 12 برابر شده باشد.

نکته دوم این است که مهم تر از قیمت زمین، این نسبت قیمت زمین به مسکن است که رابطه میان روند تورم این دو گونه ملکی را نشان می دهد. نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران طی دهه 70 زیر یک، در دهه 80 نزدیک یک و در دهه 90 بیشتر از یک بوده که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت این بازار ناشی از محدودیت عرضه زمین در شهرهاست.

این نسبت در مقاطعی از دهه 90 تا 5/ 1 نیز رسید و در بهار امسال نیز 38/ 1 محاسبه شده است؛ به این معنا که به طور میانگین هر مترمربع زمین در تهران 38/ 1 برابر آپارتمان مسکونی قیمت دارد. افت این نسبت به زیر 5/ 1 گواه این مدعاست که حتی بر اساس تراز تغییرات تورم زمین نیز جایی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد.

هر چه پیش می رویم بر میزان کمبود زمین نیز افزوده می شود و به طور طبیعی رشد قیمت زمین سرعت بیشتری می گیرد. بنابراین سازنده ها نمی توانند منتظر کاهش قیمت زمین به میزانی که مثلا نسبت زمین به مسکن به حدود یک واحد بازگردد باشند؛ کما اینکه نباید منتظر افزایش شدید قیمت مسکن برای بازگشت نسبت مذکور به حول و حوش یک باشند.

در واقع فاصله بین قیمت زمین و مسکن در شهر تهران به دنبال طی یک روند کاملا طبیعی تحت تاثیر محدودیت عرضه زمین شکل گرفته و همواره وجود خواهد داشت. بنابراین پیشی گرفتن قیمت زمین از مسکن در تهران الزاما دلالت بر رشد قیمت مسکن تا حدی که این نسبت به طور محسوس کاهش پیدا کند و به عنوان مثال به مقدار سال 90 یعنی 1/ 1 واحد باز گردد، نخواهد داشت. به بیان دیگر حتی متغیر زمین نیز با توجه به روندهای گذشته، از رشد شدید قیمت مسکن پشتیبانی نمی کند.

چرا قیمت مسکن بیش از حد متعارف رشد کرده است؟

بنابراین کف و بر تورم مسکن مبتنی بر ارزیابی وضعیت چهار متغیر کلیدی موثر بر این شاخص نشان می دهد سطح قیمت مسکن در دوره اخیر جهش، بیش از سطح قیمت تمام شده آن افزایش پیدا کرده است.

اما ماجرای این جهش بیش از حد متعارف چیست؟ اگرچه بخشی از جهش مسکن به طور قطع متاثر از تورم مصالح و زمین به عنوان دو جزء هزینه ای اصلی مسکن سازی بوده و تورم ارزی نیز با توجه به ارتباط با قیمت مصالح و نیز نااطمینانی های مقطعی بر این موضوع تاثیر گذاشته است، اما سهم اصلی از اضافه پرش مسکن مربوط به حضور پررنگ تقاضای غیر‌اصیل و غیرطبیعی اما همیشگی در بازار مسکن طی چند سال اخیر بوده است.

از اواخر سال 96 خریداران سرمایه ای و سفته بازان ملکی در جریان جهش اخیر ملکی با قدرت مالی بالا وارد بازار شدند و زمینه رشد فوق‌‌‌العاده پرشتاب قیمت مسکن را ایجاد کردند.

بازار مسکن همچنین از انجماد خریدهای ملکی توسط تقاضای غیر مصرفی با توجه به خالی نگه داشتن آنها و خودداری از عرضه تاثیر تورمی پذیرفت. از سوی دیگر کمبود عرضه ناشی از رکود ساخت و ساز در طول هشت سال اخیر نیز به نوعی زمینه ساز تورم شتابان مسکن در این سال ها بود.

اگر رکود بزرگ ساخت و ساز در سال های اخیر رخ نداده بود و از طرفی سیاستگذار با ابزارهای موثر و بازدارنده، مانع از بی استفاده ماندن آپارتمان ها می شد و هزینه هایی به سرمایه گذاران ملکی تحمیل می کرد که ناگزیر به حضور در جریان عرضه ملکی می شدند و از احتکار پرهیز می کردند، حجم آپارتمان های فروشی در بازار مسکن شهر تهران به حدی می رسید که می توانست جوابگوی تقاضای سرمایه ای باشد و در نتیجه سرازیر شدن تقاضای غیرمصرفی مسکن به بازار، نمی توانست تا این اندازه روی قیمت ملک اثر افزایشی بگذارد.

روند تغییرات نرخ مصالح ساختمانی در بازه بلندمدت 10 ساله نیز ابعاد تاثیرپذیری قیمت مسکن از تورم مصالح را منعکس و تایید می کند که دغدغه اول سازنده ها درباره ادامه فعالیت ساختمانی نباید میزان تورم مصالح ساختمانی و تاثیر آن بر قیمت تمام شده ملک باشد.

از ابتدای دهه 90 تا بهار امسال میانگین قیمت مسکن در تهران در حالی 23 برابر شده که در این مدت قیمت مصالح به طور متوسط 16 برابر شده است. مشهود است که حتی در روند بلندمدت طی شده در بازار مسکن نیز مسکن بیشتر از مصالح رشد قیمت داشته است.

البته با توجه به اینکه در مقاطعی از دهه 90 تورم مصالح ساختمانی تحت تاثیر قیمتگذاری دستوری بوده و متناسب با شرایط اقتصادی رشد نکرده و نیز با توجه به مقاطعی از میانه این دهه که نرخ دلار با سیاست های ارزی کنترلی تقریبا ثابت بود، نمی تواند روایت دقیقی از رابطه تورم مسکن و مصالح ارائه کند، اما در یک نگاه کلی نشان دهنده این است که میزان رشد قیمت مسکن از تورم مصالح پیشی گرفته است.

بررسی همه گزینه ها نشان می دهد اکنون قیمت مسکن در حال حاضر با توجه به اضافه پرش سال های اخیر حدود 10‌ درصد بالاتر از سطح متعارف است. البته این به معنای افت قطعی قیمت در ماه های آینده نیست، چراکه مساله بازگشت قیمت بستگی زیادی به روندهای طی شده در بازارهای موازی، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی و در نتیجه انتظارات تورمی دارد. در صورتی که شرایط برای بازگشت قیمت فراهم شود چنین رخدادی با توجه به مقایسه های صورت گرفته دور از انتظار نیست.

بیشتر بخوانید: افزایش قیمت مسکن در پی گرانی مصالح ساختمانی

دنیای اقتصاد