تحریف واقعیت و ماهیت صندوق‌‌‌ املاک و مستغلات!

به گزارش اخبار ساختمان، تحریف واقعیت و ماهیت صندوق‌‌‌ املاک و مستغلات به فروش متری مسکن، نوعی انحراف ذهنی برای متقاضیان سرمایه گذاری در این صندوق نسبت به کارکرد آن ایجاد کرده است.

در حالی که پذیره نویسی اولین صندوق املاک و مستغلات به عنوان یکی از روش های بورسی سرمایه گذاری ملکی 26 مهرماه امسال انجام شد و اولین صندوق املاک و مستغلات به پشتوانه یک ملک ساختمانی غیرمسکونی از سوی یک نهاد دولتی شکل گرفت، هم‌‌‌اکنون ماهیت و واقعیت این صندوق در معرض تحریف قرار گرفته است.

از 2 روز پیش هم، امکان معاملات ثانویه بعد از عرضه اولیه واحدهای صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه فراهم شده است. تحریف صورت گرفته در معرفی ماهیت و واقعیت صندوق های املاک و مستغلات باعث شده است تا برداشت نادرستی در این زمینه شکل بگیرد مبنی بر اینکه در قالب این صندوق ها فروش متری مسکن با هدف خانه دار شدن متقاضیان و سرمایه گذاران در طول دوره سرمایه گذاری انجام می شود، در صورتی که این برداشت کاملا اشتباه است. اولین صندوق املاک و مستغلات به پشتوانه ملک ساختمانی غیرمسکونی ایجاد و یونیت های آن به سرمایه گذاران عرضه شده است.

بنابراین در وهله اول، ملک عرضه شده در بازار سرمایه در قالب صندوق املاک و مستغلات اساسا ملک مسکونی نیست و کاربری اداری دارد، بنابراین سرمایه گذاری در این صندوق به معنای خرید متری مسکن از سوی سرمایه گذاران نیست.

اساسا هم این صندوق ها ماهیت فروش متری مسکن نخواهند داشت. صندوق های املاک و مستغلات در واقع به پشتوانه یک ملک با کاربری اداری، تجاری یا مسکونی تشکیل می شوند و مالک به پشتوانه این ملک، اقدام به انتشار یونیت یا واحدهای سرمایه ای می کند و سرمایه گذاران می توانند این یونیت ها را خریده و بعد از یک دوره پنج ساله که دوره عمر این صندوق ها محسوب می شود، علاوه بر برخورداری از عایدی ناشی از اجاره ملک در دوره حیات صندوق، اصل و سود سرمایه خود را برمبنای تورم ملکی دریافت کنند.

در واقع، این صندوق با پشتوانه یک ملک با کاربری مختلف ایجاد شده، براساس ارزش ملک یونیت های سرمایه ای منتشر و در بازار سرمایه عرضه می شود، ملک اجاره داده می شود و در دوره حیات صندوق که براساس اساسنامه تشکیل این صندوق ها پنج‌ساله است، عایدی اجاره به سرمایه گذاران تعلق می گیرد.

در نهایت با اتمام دوره سرمایه گذاری یا اتمام دوره حیات صندوق، اصل و سود ناشی از این سرمایه گذاری براساس ارزش روز ملک، به خریداران یونیت یا سرمایه گذارها پرداخت می شود. بنابراین در این صندوق ها مالکیت ملک به سرمایه گذارها منتقل نمی شود.

این در حالی است که در نتیجه برخی برداشت های نادرست، در روزهای اخیر این تصور به اشتباه ایجاد شده که سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات مترادف با خرید متری مسکن است، حال آنکه اساسا صندوق فعلی که اولین صندوق ایجادشده در این قالب است، به پشتوانه ملک مسکونی ایجاد نشده است و حتی اگر این ملک مسکونی هم بود، سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات ارتباطی به فروش متری مسکن و خانه دار شدن خانوارها با استفاده از این صندوق سرمایه گذاری ندارد.

اما این صندوق ها به عنوان سپر تورمی مسکن می تواند مورد توجه باشد، از این بابت که در پایان دوره سرمایه گذاری اصل و سود سرمایه گذاری صورت گرفته متناسب با تورم ملکی که صندوق به پشتوانه آن ایجاد شده است، به خریداران یونیت یا سرمایه گذاران پرداخت می شود.

در واقع سود سرمایه گذاران متناسب با ارزش روز ملک و افزایش قیمت آن تعیین می شود. اما این صندوق ها مالکیت دائمی برای خریداران یونیت به شکل فروش متری فراهم نمی کنند.

این در حالی است که در روزهای اخیر به طور مداوم اعلام شده است مردمی که استطاعت و بودجه لازم برای خرید مسکن را ندارند می توانند از طریق خرید متری زمین در قالب صندوق های املاک و مستغلات بر قطار تورم مسکن سوار شده و به مرور صاحبخانه شوند؛ در حالی که اساسا ماهیت خرید متری مسکن در بورس با این روش سرمایه گذاری متفاوت است.

ریسک های پنهان برای سرمایه گذاران صنوق املاک و مستغلات

یک اشتباه مربوط به تحریف واقعیت این صندوق ها به فروش متری است که به آن اشاره شد. اما باید گفت که صندوق املاک و مستغلات، به معنای فروش متری مسکن نیست. البته عایدی آن ممکن است حول و حوش تورم مسکن باشد؛ اما مالکیت دائم به خریداران منتقل نمی شود و بعد از اتمام دوره حیات صندوق، اصل و سود سرمایه گذاری و نه بخش یا کل یک واحد مسکونی، به آنها پرداخت می شود.

ضمن اینکه لزوما املاکی که پشتوانه تشکیل صندوق قرار می گیرند املاک مسکونی نیستند. ملکی که اولین و تنهاترین صندوق املاک و مستغلات تا الان به پشتوانه آن شکل گرفته، ‌ملک اداری مربوط به یک نهاد دولتی است.

هر ملکی با هر کاربری به شرط تامین سایر شروط تعیین شده، می تواند پشتوانه این صندوق ها باشد. بررسی ها نشان می دهد که در همه ادوار گذشته، تورم مسکن با تورم املاک اداری و تجاری متفاوت بوده است. در برخی مقاطع زمانی تورم مسکن بالاتر از تجاری و اداری بوده است. در عمده موارد تورم تجاری ها و در برخی موارد هم تورم اداری ها بیشتر بوده است.

این واقعیت می تواند دربردارنده نوعی ریسک پنهان برای سرمایه گذاران صندوق های املاک و مستغلات باشد، مبنی بر اینکه، تورم این املاک و سود ناشی از سرمایه گذاری در این صندوق در مواردی که ملک، مسکونی نبوده و اداری یا تجاری است، لزوما به اندازه تورم مسکن نخواهد بود و ممکن است مساوی یا بیشتر یا کمتر از آن باشد. ریسک پنهان می تواند ابعاد بیشتری از سرمایه گذاری در این صندوق ها را با توجه به واقعیت بازار املاک اداری و تجاری در دوره کرونا و پساکرونا (مقطع زمانی فعلی) نشان دهد.

در دوره اوج شیوع کرونا و بعد از آن، رواج دورکاری موجب شکل گیری رکود عمیق در بازار املاک اداری شد و برخی از شرکت های مبتکر و نوآور، حضور خود در عرصه های کسب و کار را از حضور فیزیکی کارکنان و کارمندان به دورکاری تغییر دادند.

به این ترتیب، تقاضا برای خرید و اجاره املاک اداری بسیار کاهش یافت و این کسب و کارها از خرید یا اجاره این املاک بی نیاز یا کم نیاز شدند. اما نباید از نظر دور داشت که به احتمال قریب به یقین، سرمایه گذاری پنج ساله در این صندوق ها سودی بیشتر از نرخ سود بازار پول (سپرده گذاری در بانک ها) را برای سرمایه گذارها به همراه خواهد داشت.

اما اینکه این نوع سرمایه گذاری به طور مستقیم موجب مالکیت چند متر یا کل یک واحد مسکونی شود، از اساس اشتباه است. از سوی دیگر، در این صندوق عایدی حاصل از سرمایه گذاری عینا معادل عایدی اجاره داری و رشد قیمت ملک متناسب با کاربری آن است. علاوه بر ریسک پنهان این سرمایه گذاری و عدم الزام برابری سود ناشی از سرمایه گذاری در این صندوق متناسب و معادل با تورم ملکی، ریسک یا خطای ذهنی دیگر، متوجه سمت عرضه مسکن است.

در روزهای اخیر در برخی موارد مشاهده شده است که صحبت از اثر راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان بر افزایش تولید مسکن، مهار تورم ملکی و خانه دار شدن بی خانه هاست. دومین تصور نادرست از ماهیت این صندوق ها مربوط به این موضوع است.

باید گفت به طور مستقیم این سه رویداد مثبت، یعنی افزایش عرضه و ساخت مسکن، مهار تورم آپارتمان های مسکونی و خانه دار شدن خانه اولی ها و افراد فاقد مسکن از مسیر صندوق های املاک و مستغلات نخواهد بود.

این صندوق ها به پشتوانه یک ملک ساختمانی با کاربری های مختلف که الزاما مسکونی نیست و قبلا هم وجود داشته و چند سال از عمر آن می گذرد، ایجاد می شوند. صندوق های املاک و مستغلات و سرمایه گذاری در این زمینه موجب ایجاد ملک جدید نخواهد شد، بلکه ملکی که پشتوانه این صندوق قرار دارد، از قبل وجود داشته است و صندوق به پشتوانه آن ایجاد می شود.

در واقع این صندوق ها مسیر مستقیمی نیستند که این سه رویداد مثبت در بازار مسکن را گارانتی کنند. مسیری که به طور مستقیم این سه رویداد را تضمین می کند، صندوق زمین و ساختمان است؛ صندوقی که به پشتوانه سرمایه های جذب شده، با هدف ساخت واحدهای مسکونی، یک پروژه را از ابتدا استارت زده و در نهایت اصل و سود سرمایه افراد در قالب واحد مسکونی یا عایدی نقدی در پایان دوره ساخت، به آنها واگذار می شود.

در قالب صندوق های زمین و ساختمان است که اولا عرضه جدید مسکن افزایش می یابد و واحدهای مسکونی جدید ساخته و به بازار عرضه می شوند، ثانیا اشتهای تقاضای سرمایه گذاری ملکی در مسیر درست که ساخت و تولید واحدهای مسکونی جدید است، هدایت شده و در مهار تورم ملکی موثر واقع می شود و در نهایت نیز به خانه دار شدن خانه اولی ها و افراد فاقد مسکن کمک می کند.

اما این صندوق ها که در ابتدای دهه 90 راه اندازی شدند، به دلیل بوروکراسی و شروط بورسی غیرقابل اجرا در پروژه های ساختمانی در نهایت به اجرای چند پروژه از سوی یک نهاد دولتی محدود شدند و مورد استقبال بخش خصوصی قرار نگرفتند.

البته بخشی از تقاضای سرمایه گذاری ملکی حتما از طریق همین صندوق های املاک و مستغلات، از بازار مسکن و فعالیت های غیرمولد ملکی خارج شده و از این طریق می تواند اثر مثبتی بر کنترل ناآرامی ها در این بازار و کمک به مهار التهاب در سایر بازارهای زودنقدشونده مانند دلار، سکه و... داشته باشد. اشتباه دیگر مربوط به تحریف کارکرد اصلی این صندوق هاست.

کارکرد اصلی صندوق های املاک و مستغلات در دنیا به عنوان یک شیوه نوین سرمایه گذاری در املاک، پاسخ به تقاضای تامین مالی افراد مایل به اجاره داری از یکسو و برخورداری سرمایه گذاران متمایل به کسب درآمد از عایدی بازار اجاره از سوی دیگر است.

در برخی از کشورها از آنجا که عایدی بازار اجاره بالاست و با عایدی سایر بازارها برابری می کند، برخی از افرادی که به فعالیت در این حوزه تمایل دارند، از طریق تشکیل صندوق های املاک و مستغلات منابع مالی موردنیاز برای ورود به عرصه اجاره داری حرفه ای را تامین می کنند و در مقابل برخی از سرمایه گذاران نیز، با خرید واحدهای سرمایه گذاری این صندوق ها، از عایدی ناشی از اجاره داری بهره مند می شوند.

بعد از اتمام دوره حیات صندوق نیز، عایدی ناشی از اصل و سود سرمایه گذاری خریداران یونیت به آنها پرداخت می شود و در طول دوره سرمایه گذاری نیز از عایدی ناشی از اجاره داری بهره مند می شوند. اما عایدی اجاره در ایران در مقایسه با عایدی بازارهای رقیب، ناچیز است. در بهترین حالت عایدی بازار اجاره حول و حوش 6‌ درصد است؛ در شرایط فعلی که قیمت مسکن در اوج قرار دارد عایدی اجاره داری حول و حوش سه تا چهار ‌درصد است.

شرط انجمادزدایی از املاک مستعد

اما تداوم راه اندازی این صندوق ها علاوه بر مزایایی که به آن اشاره شد، یک شرط مهم دارد. از آنجا که عمده املاکی که پشتوانه صندوق های زمین و ساختمان قرار می گیرند املاک اداری و تجاری و ملک های مسکونی پرواحد هستند و بخش زیادی از این املاک در اختیار بانک ها، دستگاه ها و نهادها قرار دارد، یک شرط مهم برای ترغیب این دستگاه ها به منظور عرضه این املاک در بازار سرمایه و تشکیل صندوق های املاک و مستغلات (انجمادزدایی از املاک نهادها)، خارج کردن هزینه ملاکی و نگهداری این املاک از حالت هزینه صفر است. با به کارگیری ابزارهای موثر مالیاتی مانند مالیات سالانه از املاک منجمد می توان این مسیر را تسهیل کرد.

بیشتر بخوانید: فروش متری ملک در بورس کمکی به بازار نمی کند

دنیای اقتصاد