نوسانات هزینه ساخت، بازار پیش فروش را به کما برد

به گزارش اخبار ساختمان، در واقع هم اکنون دو صف در خروجی بازار پیش فروش مسکن به موازات هم تشکیل شده است؛ صف اول شامل تعداد محدود سازنده هایی است که پیش از این به صورت موردی اقدام به پیش فروش یک واحد از چند واحد در دست ساخت می کردند و صف دوم را آن دسته از متقاضیانی تشکیل می دهند که از سال ۹۷ و به دنبال شروع جهش شدید در بازارمسکن قدرت خرید خود را در بازار واحدهای آماده از دست دادند اما متقاضی پیش خرید از بازار دوم بودند.

خروج کامل سازنده ها از بازار دوم معاملات مسکن

از اواخر سال ۹۹ به دنبال بروز ناپایداری در هزینه های ساخت مسکن و همچنین غیرقابل پیش بینی شدن قیمت تمام شده در پایان عملیات ساختمانی، به تدریج خروج سازنده ها از بازار دوم معاملات مسکن کلید خورد. همزمان با رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی، از دو سال قبل، بسیاری از سازنده ها به دلیل از دست دادن توان تخمین هزینه های ساخت در پایان دوره ساخت، از بازار دوم کنار کشیدند.

با شروع فرآیند خروج سازنده ها از بازار پیش فروش، این بازار به کما رفت. ابتدا سازنده ها از حجم عرضه واحدهای خود به بازار پیش فروش کم‌‌ کردند؛ با شدت گرفتن تورم ساختمانی و ادامه رشد شدید و غیرقابل پیش بینی قیمت مصالح و قیمت تمام شده ساخت، تعداد محدودی از سازنده ها به دلایل مختلف از جمله معرفی پروژه به بازار فروش یا تامین مالی برای تکمیل پروژه، تنها یک واحد خود را به بازار پیش فروش عرضه کردند.

نیمه اول امسال با تشدید کما در بازار دوم معاملات مسکن، سازنده ها به یک پلیتیک خاص برای کاهش ریسک معاملات پیش فروش مسکن دست زدند. آنها اقدام به تعیین قیمت شناور در قراردادهای پیش فروش کرده و در بسیاری موارد با پیش خریدار شرط کردند قیمت پروژه متناسب با افزایش هزینه ساخت با درصدهای تخمینی، افزایش یابد.

اما تازه ترین تحقیقات انجام شده از بازار دوم معاملات مسکن نشان می دهد، عمر آخرین پلیتیک سازنده ها برای حفظ علائم حیاتی بازار پیش فروش مسکن نیز در نیمه دوم سال دوام نداشته و هم‌‌اکنون هیچ نوع علائم حیاتی در این بازار رصد نمی شود. در واقع می توان از شرایط فعلی به عنوان وضعیت مرگ بازار پیش فروش مسکن یاد کرد.

در شرایط فعلی به قدری نوسان قیمت و تغییرات هزینه ساخت مسکن زیاد شده است که حتی تمایل به پیش فروش تک واحد در میان سازنده ها نیز از بین رفته است و حتی با تعیین قیمت شناور هم ریسک پیش فروش برای سازنده ها بسیار زیاد است.

بازار پیش فروش در عین حال علاوه بر خروج کامل سازنده ها، تحت تاثیر تشدید نوسانات هزینه ساخت، با خروج دوم یعنی خروج تقاضای پیش خرید از سمت متقاضیان نیز همراه شده است. در واقع خروج متقاضیان پیش خرید همزمان با خروج کامل معدود سازنده هایی که در ماه های گذشته در تلاش برای حفظ علائم حیاتی بازار دوم معاملات مسکن، به پیش فروش تک واحد از یک پروژه‌‌ با قیمت شناور، روی آورده بودند، به منزله ضربه نهایی به بازار پیش فروش و مرگ آن است.

تقاضا برای پیش خرید مسکن در برخی مناطق به صفر رسیده است

بررسی های به عمل آمده بر پایه تحقیقات میدانی انجام شده از مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد، تقاضا برای پیش خرید مسکن حتی در مناطق مصرفی و ارزا‌‌ن تر پایتخت نیز به صفر رسیده است.

در حالی که در سال های گذشته به دلیل افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، عملا خانه اولی ها به حاشیه بازار رانده شده و از این بازار اخراج شدند، اما تعداد کمی از آنها، در طول سال های جهش همواره به گزینه پیش خرید به عنوان یکی از راه های خانه دار شدن -هر چند در طول زمان و با پرداخت مرحله ای- فکر می کردند و در جستجوی پیش خرید آپارتمان با قیمت مناسب بودند. اما هم‌‌اکنون این متقاضیان، از این بخش از بازار مسکن یا از بازار دوم معاملات نیز مانند بازار اول (بازار آپارتمان های آماده)، به اجبار خارج شدند.

در این زمینه دست کم سه عامل عمده دخیل بوده است. اولین عامل موثر در خروج اجباری متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها از بازار دوم معاملات مسکن شهر تهران به یک ترس و نگرانی عمده آنها از ورود به معاملات پیش فروش مربوط می شود. این گروه از متقاضیان پیش خرید به دلیل ترس و نگرانی از عدم اتمام پروژه با قیمت توافق شده به دلیل مشاهده تورم بالا و نوسانات شدید هزینه ساخت، ورود به بازار دوم معاملات مسکن را با ریسک بالا ارزیابی می کنند و بنابراین دیگر به این بازار وارد نمی شوند.

از سوی دیگر نوسان شدید و تورم بالا در بازار اجاره مسکن، در مسیر این گروه از خانوارها برای انجام هر حرکت منتهی به خانه دار شدن و خرید مسکن در هر شکل، ایجاد مانع کرده است. عمده افرادی که تا پیش از این متقاضی پیش خرید مسکن بودند، مستاجر بوده و هم‌‌اکنون با فشار مضاعف ناشی از تورم شدید در این بازار روبه‌رو هستند.

در واقع، تمام توان آنها در شرایط فعلی صرف تامین اجاره بها و همچنین تلاش برای باقی ماندن در واحد مسکونی محل سکونت خود یا در منطقه سکونت فعلی آنها، می شود. این در حالی است که بخش زیادی از مستاجرها در طول یکسال گذشته تحت تاثیر تورم بالای هزینه های اجاره نشینی، ناچار به مهاجرت به مناطق پایین تر شده اند.

بنابراین درگیری خانه اولی ها با تورم شدید اجاره نیز عملا یک عامل مهم در خروج اجباری آنها از بازار دوم معاملات مسکن (پیش خرید) است. در واقع این افراد اندوخته ای برای تامین حتی مرحله اول پیش خرید آپارتمان در اختیار ندارند و تمام دارایی آنها در بازار اجاره صرف تامین هزینه اجاره نشینی شده است.

عامل سوم مربوط به افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی در بازار مسکن است که این ضعف قدرت خرید به بازار پیش فروش نیز سرایت کرده است. به دلیل رشد شدید هزینه های ساخت و همچنین استمرار رشد بالای قیمت مسکن، روز به روز از قدرت خرید متقاضیان مسکن کاسته می شود.

در شرایطی که در سال های قبل تعداد بیشتری از خانه اولی ها می توانستند هزینه اولیه برای پیش خرید آپارتمان را تامین و در طول دوره ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی مابقی هزینه ساخت را مرحله به مرحله به پروژه تزریق کنند اما هم‌‌اکنون تعداد خانه اولی هایی که بتوانند حتی هزینه اولیه برای پیش خرید را تامین کنند تقریبا به صفر رسیده است.

بنابراین سه عامل ترس از عدم اتمام پروژه با قیمت توافق شده در قرارداد پیش فروش، در اختیار نداشتن اندوخته اولیه برای پیش خرید و همچنین نبود قدرت خرید برای تکمیل هزینه پیش خرید طی مراحل ساخت سه عامل مهمی است که منجر به خروج اجباری متقاضیان از بازار دوم معاملات مسکن در مقطع زمانی حاضر شده است.

علاوه بر این موضوع، همواره و از گذشته نوعی نگرانی و بی اعتمادی سنتی نسبت به بازار دوم معاملات مسکن یا پیش خرید آپارتمان از سمت تقاضای مصرفی وجود داشته است. این نگرانی از خطر پیش فروش همزمان به چند نفر و برخی سوء سابقه ها در این بازار، ناشی می شود. هم‌‌اکنون اما سه عامل دیگر نیز به این نگرانی افزوده شده و عملا تقاضا برای پیش خرید مسکن به صفر رسیده است.

علل خروج تقاضای مصرفی از بازار پیش فروش مسکن چیست؟

علاوه بر سه عامل مهم در خروج تقاضای مصرفی از بازار پیش فروش، دست کم سه علت مهم نیز از سمت عرضه مسکن در مرگ بازار دوم معاملات آپارتمان در پایتخت دخیل است.

اولین علت به رکود عمیق ساختمانی در شهر تهران مربوط می شود. هم‌‌اکنون بازار ساخت و ساز مسکن شهر تهران در عمیق ترین رکود خود قرار دارد و رکورد تاریخی کمترین میزان عرضه مسکن در یک فصل، در تهران، در بهار امسال شکسته شد. واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف از به کما رفتن ساخت و ساز خبر دادند.

آنها اعلام کردند: هم اکنون عملا سازنده ها، در پایتخت فعالیت خاصی ندارند و ساخت و ساز چندانی انجام نمی دهند که بخواهند بخشی از آن را به بازار پیش فروش نیز عرضه کنند. در شرایط فعلی، که رکود در بازار ساخت مسکن عمیق شده است، نه تنها تمایلی از سمت سازنده ها برای پیش فروش وجود ندارد بلکه اساسا تعداد زیادی از سازنده ها هر چند به صورت موقت از این بازار خارج شده و دست از کار کشیده اند.

نوسانات روزانه هزینه ساخت از دیگر مهم ترین عوامل خروج کامل سازنده ها از بازار پیش فروش و مرگ بازار دوم معاملات مسکن است. سازنده ها می گویند، هزینه های ساخت هم‌‌اکنون به طور روزانه و هفتگی تغییر می کند؛ بنابراین در چنین شرایطی چگونه می توان تخمینی از هزینه ساخت و قیمت تمام شده در اختیار داشت که بتوان بر اساس آن واحدها را پیش فروش کرد.

هم اکنون پیش فروش برای سازنده ها به یک تیغ دو لبه تبدیل شده است. از یک سو، ریسک اینکه سازنده ها نتوانند به واسطه افزایش شدید و نوسان مستمر هزینه های ساخت، پروژه ها را با قیمت توافق شده و در موعد مقرر به پایان برسانند، بسیار بالا رفته است.

از سوی دیگر، به دلیل نوسانات شدید هزینه ساخت، حتی اگر بتوانند به تعهد خود در قبال پیش خریداران در پروژه ای که پیش فروش کرده اند عمل کنند، بعد از فروش با قیمت توافق شده، برای شروع پروژه های بعدی سرمایه کافی در اختیار نخواهند داشت و عملا ضرر خواهند کرد. در حالی که اگر واحدها را پیش فروش نکنند و بعد از اتمام عملیات ساخت به فروش برسانند می توانند قیمت ها را متناسب با تورم ساخت و تورم مسکن در آن زمان و سرمایه مورد نیاز برای پروژه های جدید، تعیین کنند.

عامل سوم به ترس متقابل سازنده ها از پیش فروش مربوط می شود. همانگونه که پیش خریداران از وضعیت فعلی، خطر عمل نکردن سازنده به تعهدات، افزایش هزینه و طولانی شدن دوره ساخت، واهمه دارند، پیش فروشنده ها نیز نگران هستند مبادا با شرایط فعلی پیش خریداران نتوانند به دلیل ضعف قدرت خرید، هزینه ساخت و قیمت توافق شده را در زمان تعهد شده و در فرآیند ساخت و ساز، تامین کرده و به پروژه تزریق کنند.

مجموعه این عوامل باعث شده است هم‌‌اکنون نه تنها پیش خرید به امری پرریسک و مخاطره آمیز تبدیل شود بلکه پیش فروش نیز عملا به فعالیتی غیرمنطقی برای سازنده ها تبدیل شده و بنابراین دو صف خروجی به موازات هم یکی صف پیش خریداران و دیگری پیش فروشنده ها، برای خروج از این بازار شکل بگیرد.

ماجرای فایل های انگشت شمار در بازار پیش فروش چیست؟

تحقیقات به عمل آمده با استناد به واقعیت روز بازار مسکن، اظهارات واسطه های معاملات ملکی و همچنین اطلاعات دریافتی از سازنده ها در مناطق مختلف شهر تهران در حالی از مرگ بازار دوم معاملات مسکن یا توقف کامل معاملات پیش فروش خبر می دهد که در برخی از استارت آپ های بازاریابی ملکی، در بخش آگهی های پیش فروش، موارد محدودی از آگهی های پیش فروش مسکن مشاهده می شود. اما ماجرا چیست؟ چگونه وقتی مجموعه عوامل فعال در بازار مسکن از مرگ معاملات پیش فروش و به صفر رسیدن آن در شهر تهران خبر می دهند، کماکان (هر چند به شکل انگشت شمار)، فایل هایی در بخش پیش فروش استارت آپ های ملکی، معرفی شده اند؟

بررسی ها در این باره نشان می دهد، این فایل ها بیش از آنکه پیش فروش باشد در واقع ناقص فروشی است. سهم زیادی از این فایل ها مربوط به عرضه آپارتمان هایی است که مدت زمان تحویل آنها بین یک تا حداکثر سه ماه آینده اعلام شده است.

در واقع اینها فایل هایی هستند که می توانست به سرعت تکمیل شده و در شکل فایل نوساز و آماده به بازار عرضه شود. بنابراین سمت تقاضای مسکن باید نسبت به این موضوع آگاهی کامل داشته باشند. پیش فروش به معنای واقعی به منزله عرضه مسکن در مراحل اولیه ساخت به بازار فروش است و فروش واحدهایی که عملا کار ساخت آنها به اتمام رسیده است در حکم ناقص فروشی است.

در واقع این واحدها به دلیل وجود نقص ساختمانی، با برچسب پیش فروش به بازار عرضه شده اند. ضمن آنکه بررسی ها نشان می دهد بخشی از این فایل ها نیز فیک هستند و وجود خارجی ندارند و تنها برای جلب نظر و تماس متقاضیان در شرایط رکودی با واسطه ها، از سوی آنها آگهی شده اند.

بیشتر بخوانید: پیش فروش آپارتمان و چند نکته کلیدی که باید بدانید

دنیای اقتصاد