بررسی پیش شرط های اجرای طرح فروش متری مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، قرارگاه مسکن بنا دارد فروش متری مسکن در پایتخت را کلید بزند که بنا به گفته مسئولان در این طرح شهروندان تهرانی سه ساله خانه دار خواهند شد. اجرای موفق این ایده که اکنون در مرحله چکش کاری قرار دارد و هنوز به طرح تبدیل نشده است، الزامات و پیش شرط هایی دارد که اگر منظور نشود، بعید است خریداران متری به مسکن دسترسی پیدا کنند.

کارگروه هم اندیشی مسکن پایتخت در قالب تعامل مرکز ارتباطات و امور بین‌الملل شهرداری تهران با سازمان نوسازی شهر تهران هویت گرفته تا تصمیم سازی لازم برای پیشبرد امور در حوزه مسکن تهران را عهده دار باشد. این کارگروه اخیرا با حضور جمعی از نخبگان و صاحب نظران حوزه مسکن تشکیل جلسه داد تا به موضوع فروش متری مسکن که در قرارگاه مسکن مطرح شده است بپردازد.

فعالیت تشکیلات موسوم به قرارگاه مسکن در شهرداری تهران از سال گذشته آغاز شد و تاکنون ساخت حدود ۱۰‌ هزار واحد در تهران با پشتیبانی این قرارگاه کلید خورده و توافقاتی برای ساخت چند برابر این تعداد نیز صورت گرفته است.

هدف از تشکیل قرارگاه مسکن توسط مدیریت شهری این بود که دوره زمانی ۳۰۰ روزه برای صدور پروانه ساختمانی را با حمایت و پشتیبانی ویژه کوتاه کند و هر سازنده ای که زمین بزرگی با مساحت حداقل یک هکتار در اختیار دارد، بتواند پروسه صدور جواز ساخت را با سرعت بیشتری طی کند تا شهرک سازی در تهران در قطعه زمین های بزرگ رونق بگیرد و به این ترتیب به بخشی از نیاز متقاضیان مصرفی مسکن به خانه پاسخ داده شود. افزون بر این مساله تغییر کاربری زمین های بزرگ مناسب خانه سازی به مسکونی، دستور کار دیگر قرارگاه مسکن در یک سال و نیم اخیر بود.

اما تغییر کاربری و صدور فوری جواز شهرک سازی فاز اول برنامه اقدام قرارگاه مسکن بود و اکنون فاز دوم آن قرار است کلید بخورد. در ماه های اخیر تعدادی از پروژه های مسکن سازی تعریف شده ذیل قرارگاه به مرحله عملیات ساختمانی رسید و به تدریج برآوردی از هزینه های ساخت و هزینه تمام شده مسکن در قالب این پروژه ها به دست آمد و معلوم شد که با سطوح قیمتی فعلی، فروش واحدهای مسکونی به متقاضیان فاقد مسکن کار ساده ای نیست. از این رو ایده فروش متری مسکن روی میز مسوولان قرارگاه مسکن قرار گرفته است.

در نشست اخیر کارگروه هم اندیشی مسکن اطلاعات تکمیلی از سوی مقامات مدیریت شهری ارائه شد که نشان می دهد مخاطبی که شهرداری تهران برای طرح فروش متری مسکن در نظر گرفته است، بعید است تبدیل به مشتری واحدهای مسکونی ساخته شده با پشتیبانی قرارگاه مسکن شود.

مشتریان پروژه های قرارگاه نیز مثل بقیه بخش های بازار مسکن شهر تهران سرمایه گذاران و شاید در برخی مقاطع زمانی سوداگران این بازار باشند اما فاقدان مسکن یعنی همان گروهی که مدیریت شهری با دغدغه خانه دار شدن آنها تشکیلات قرارگاه را ایجاد کرده است، استطاعت خرید واحدهای ساخته شده را نخواهند داشت و به این ترتیب از هم‌‌‌اکنون مشخص است که یک تفاوت شاید نامرئی بین مشتری و مخاطب در خانه سازی های قرارگاه مسکن وجود دارد.

اکنون شهرداری برای عبور از این تفاوت به نفع خانه دار شدن متقاضیان مصرفی بنا دارد طرحی نو بر پایه فروش متری اجرا کند اما بدیهی است که گزینه فروش متری نیز در هر شرایط زمانی و هر وضعیتی از عرضه و تقاضا جواب نمی دهد.

به طور کلی طرح فروش متری مسکن به منزله یک پیش فروش کاملا منعطف است که می تواند جمعیت زیادی از متقاضیان مسکن را پوشش دهد اما وضعیت سمت عرضه و تقاضا در حال حاضر مناسب اجرای این پروژه نیست.

در سمت تقاضا مساله قدرت خرید پایین و پس انداز نزدیک صفر وجود دارد. اقشار فاقد مسکن در حالی که بر اساس آمارهای رسمی تحت تاثیر جهش اجاره بها ناگزیر به کاهش کالری مصرفی خود شده اند، درآمدی برای پس انداز ندارند و در نتیجه بعید است بتوانند از فروش متری استقبال کنند.

در سمت عرضه نیز مساله تورم هزینه ساخت وجود دارد و در شرایطی که تورم مصالح ساختمانی بالا بوده و قیمت برخی اقلام تغییرات لحظه ای دارد، نمی توان از سازنده ها انتظار داشت با قیمت پایین واحدهای تکمیل شده را عرضه کنند.

از طرفی فروش متری برای سازنده ها ریسک تامین مالی برای خرید مصالح را به دنبال دارد. طبعا سازنده ای که نسبت به فروش واحدهای خود قبل از تکمیل اقدام می کند، روی نقدینگی حاصل از پیش فروش برای خرید تجهیزات و مصالح و به طور کلی تامین هزینه های ساخت از این محل حساب کرده است؛ در حالی که فروش قطره چکانی و متری نمی تواند جریان نقدینگی مورد انتظار او را ایجاد کند؛ مگر اینکه بانک عامل بخش مسکن یا یک نهاد رسمی دیگر نقش واسط را ایفا کرده و به نوعی پرداخت های به موقع پیش خریداران را تضمین کند تا سازنده بتواند روی آن حساب کند.

حضور نهاد واسط در قراردادهای پیش فروش همچنین می تواند نااطمینانی های احتمالی پیش خریداران درباره آینده هر پروژه را برطرف کند؛ ضمن اینکه امکان خرید اعتباری مصالح به صورت مستقیم از تولیدکننده برای سازنده هایی که نسبت به پیش فروش اقدام می کنند می تواند با حضور نهاد واسط فراهم شود تا نگرانی پیش فروشندگان از بابت تورم هزینه ساخت تا حدی برطرف شود.

به این ترتیب با توجه به تلاطم در بازار مصالح ساختمانی، پیش فروش در قالب طرح فروش متری مسکن برای سازنده ریسک هایی دارد و برای پیش خریدار نیز مساله استطاعت و نبود پس انداز وجود دارد. در این شرایط پیش فروش در قالب متری فروشی واحدهای مسکونی قرارگاه مسکن در صورتی با استقبال خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی مسکن مواجه می شود که از یکسو شرایط اقتصاد کلان بهبود یابد و درآمد سرانه افزایش پیدا کند تا پس انداز برای خرید مسکن میسر شود و از طرفی تورم افسارگسیخته ساخت نیز کنترل شود تا ریسک سازنده ها برای حضور در بازار پیش فروش کاهش یابد.

در این صورت گزینه فروش متری مسکن می تواند راه حل کاربردی برای خانه دار شدن اقشار نیازمند مسکن تلقی شود و در میان مدت شرایط برای خانه دار شدن فاقدان مسکن که نسبت به خرید متری و تدریجی واحدهای ساخته شده توسط قرارگاه اقدام کرده اند، فراهم خواهد شد.

اما اکنون پیش شرط های فروش متری مسکن در شرایط اقتصادی کشور و نیز وضعیت بازار مسکن به لحاظ موقعیت عرضه و تقاضا فراهم نیست. با این حال اگر مدیریت شهری اصرار دارد طرح متری فروشی خانه های ساخته شده در شهرک های جدید تهران را در نبود پیش شرط های لازم کلید بزند، باید مطلع باشد که این اقدام تبعات سه گانه ای خواهد داشت که اجتناب ناپذیر است؛ کمااینکه از یکسو احتمال به مشکل خوردن روند عملیات ساخت با توجه به تامین مالی قطره چکانی برای سازنده ها در قالب فروش متری وجود دارد.

از سوی دیگر پروژه هایی که فروش متری می شود با توجه به مسائل خاص پیرامون ملکیت آنها امکان دریافت وام از شبکه بانکی را ندارد؛ چراکه بانک فقط به سازنده هایی وام پرداخت می کند که پروژه آنها سند شش دانگ و شسته و رفته داشته باشد؛ در حالی که در قالب فروش متری احتمالا مشکلاتی از این جنس بر سر راه دریافت تسهیلات ایجاد خواهد شد.

از دیگر تبعات فروش متری در این شرایط این است که ممکن است جای مشتری و مخاطب عوض شود؛ به این معنا که به جای فاقدان مسکن، سرمایه گذاران روانه بازار شوند و خرید متری انجام دهند.

از طرفی حتی اگر در طرح فروش متری مسکن، ‌سازوکاری پیش بینی شود که فقط فاقدان مسکن یا کسانی که فرم «ج» آنها سبز است در این طرح ثبت نام کنند، باز هم این مساله وجود دارد که فاقدان مسکن با خرید چند مترمربع متناسب با استطاعت خود، امکان استفاده از امتیاز دولتی مسکن در آینده را به کلی از دست خواهند داد.

از طرفی چون با خرید یک یا چند مترمربع خانه، امکان خانه دار شدن آنها فراهم نمی شود، می توان پیش بینی کرد که در نهایت بازار سیاه امتیاز معاملات متری مسکن ایجاد خواهد شد؛ کمااینکه تجربه مسکن مهر نشان داد هر اندازه که سختگیرانه به این قبیل طرح های حمایتی ورود شود، باز هم راه برای دور زدن مقررات و ایجاد بازار سیاه کاملا مسدود نیست.

گزینه های جایگزین متری فروشی

قرارگاه مسکن با علم به مشکلاتی که متری فروشی به شکل رایج آن می تواند به دنبال داشته باشد، باید به سایر گزینه های روی میز با تامل بیشتری ورود کند.

یکی از این گزینه ها پیگیری برای اعطای وام بلندمدت با اقساط در استطاعت به مخاطبان طرح های حمایتی مسکن سازی است که شهرداری تهران از آنها پشتیبانی می کند. در اغلب کشورهای دنیا برای فاقدان مسکن تسهیلات بلندمدت با نرخ های ویژه و حمایتی تعریف می شود اما در ایران قدرت خرید وام مسکن به حداقل رسیده و برنامه ای برای افزایش آن وجود ندارد.

به عنوان مثال در کشور تایلند بانک تخصصی بخش مسکن با سود بالاتر از بقیه بانک ها سپرده می پذیرد تا بتواند قیمت تمام شده تسهیلات مسکن پرداختی را کاهش دهد و امکان پرداخت وام حمایتی را به این ترتیب فراهم کند.

این فقط یکی از راهکارهای متنوعی است که برای جبران سود تسهیلات حمایتی وجود دارد و راه حل مناسب کشور ما و مشخصا شهر تهران باید توسط مسوولان شناسایی و اجرایی شود. اما آنچه مسلم است این است که بدون پرداخت وام حمایتی در این شرایط نمی توان انتظار استقبال از خرید خانه حتی در صورت عرضه با پایین ترین قیمت های ممکن را داشت.

گزینه دوم به جای فروش متری مسکن، فروش در قالب دسی مترمربع (۱۰ سانتیمترمربع) است؛ به این معنا که هر مترمربع به ۱۰ واحد کوچک مقیاس تقسیم و در قالب واحد سرمایه گذاری (یونیت) با امکان معامله در بازار سرمایه عرضه شود. در این صورت حتی پس اندازهای بسیار خرد فاقدان مسکن می تواند با ورود به بازار فروش متری مسکن، از تورم در امان مانده و ارزش آنها متناسب با تغییرات قیمت مسکن افزایش پیدا کند.

اگر واحدهای سرمایه گذاری در پروژه های فروش متری مسکن با اندازه حداقلی تعریف شود، امکان مشارکت گروه زیادی از فاقدان مسکن فراهم خواهد شد و در نتیجه سازنده ها معطل تامین مالی نخواهند ماند. به این ترتیب هم جریان خرید و هم جریان ساخت در یک سیر منطقی ایجاد خواهد شد و پروژه های متری فروشی قفل نمی شود.

همچنین لازم است این ضابطه منظور شود که اگر پروژه ها به سرانجام رسید، سازنده امکان فروش و پرداخت اصل و سود سرمایه های جذب شده در فروش متری را داشته باشد.

نکته مهم و سرنوشت ساز اما بیان نشده در طرح فروش متری مسکن هزینه ساخت است. آنچه در جلسه اخیر کارگروه هم اندیشی مسکن عنوان شد و نیز تحقیق از سازنده های فعال در مناطق پرتقاضای سکونت واقع در نیمه جنوبی شهر نشان می دهد در حال حاضر متوسط هزینه ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است. با در نظر گرفتن سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن، در مجموع قیمت تمام شده پروژه های قرارگاه با در نظر گرفتن حاشیه سود در حال حاضر بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان خواهد بود. به این ترتیب ممکن است مخاطبان خرید مسکن که شهرداری برای آنها خانه سازی را تسهیل کرده است، با توجه به روند رو به رشد اجاره بها حتی امکان خرید سالانه یک مترمربع در قالب پروژه های متری فروشی مسکن را نداشته باشند.

از این رو فروش واحدهای کوچک در قالب دسی‌‌‌مترمربع می تواند گزینه معقول تری باشد. شهرداری تهران بنا دارد پنج هزار واحد مسکونی را در قالب متری فروشی عرضه کند و این در حالی است که هر قطعه زمین قرارگاه به طور متوسط ظرفیت ساخت ۲۰‌ هزار واحد را دارد.

به عبارت دیگر هر یک از پروژه های قرارگاه مسکن به تنهایی معادل دو ماه ساخت و ساز طبیعی در شهر تهران، واحد مسکونی به بازار تزریق خواهد کرد؛ اما قرار است از مجموع این پروژه ها فقط پنج هزار واحد متری فروشی شود. بنابراین این تعداد حداقلی را می توان به عنوان نمونه ای برای ورود مدیریت شهری به فاز جدید فعالیت خود در بخش مسکن تلقی کرد.

بیشتر بخوانید: فروش متری مسکن می تواند مردم را صاحبخانه کند؟

دنیای اقتصاد