جزئیات فهرست‏‏ بهای دولتی تولید مسکن برای سال آینده اعلام شد

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، فهرست بهایی که به تازگی به عنوان هزینه ساخت مسکن در سال بعد برای ساختمان های مختلف در طبقات متفاوت، تعیین شده است، عملا نصف هزینه ای است که همین حالا، از سوی بساز و بفروش ها به عنوان هزینه ساخت مسکن در شهر تهران اعلام می شود.

از دیدگاه آنها، تعرفه ای که از سوی دولت به عنوان هزینه ساخت مسکن برای سال بعد تعیین شده است، عملا تعرفه نساز برای بازار ساخت و ساز است؛ به این معنا که این تعرفه به جای آنکه منجر به ساخت و ساز شود، عملا عاملی برای نساختن محسوب می شود. چرا که به طور کلی با واقعیت های بازار ساخت و ساز و هزینه های ساخت مسکن، فاصله محسوس دارد.

تعرفه ۱۰ میلیونی برای ساخت ۱۴۰۲
 

بر اساس جدیدترین فهرست بهای دولتی، هزینه ساخت مسکن برای سال ۱۴۰۲ به طور متوسط مترمربعی ۱۰ میلیون تومان برآورد شده است.

هر سال، در روزهای پایانی سال، دولت، فهرست بهای ساخت مسکن برای سال آینده را اعلام می کند. در این فهرست بها، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بدون احتساب قیمت زمین، بر مبنای تعداد طبقات ساختمان های احداثی، اعلام می شود.

جزئیات فهرست بهایی که به تازگی به منظور برآورد و اعلام هزینه ساخت مسکن در سال ۱۴۰۲ منتشر شده است نشان می دهد، نه تنها هزینه ساخت هر مترمربع مسکن تعیین شده در این فهرست بها، نصف هزینه ای است که همین حالا یعنی در زمستان ۱۴۰۱، از سوی سازنده ها به عنوان بهای ساخت، اعلام می شود بلکه تورم ساخت که بر اساس فهرست بهای اعلامی برای سال بعد و فهرست بهای دولتی ساخت مسکن در سال جاری، محاسبه می شود نیز نصف تورمی است که سازنده ها اعلام می کنند.

در این فهرست بها، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین برای سال ۱۴۰۲ معادل ۱۰ میلیون تومان اعلام شده است این در حالی است که همین حالا سازنده ها متوسط هزینه ساخت مسکن در شهر تهران را به طور متوسط متر مربعی حول و حوش ۲۰ میلیون تومان اعلام می کنند.

برخی از سازنده ها در نیمه شمالی شهر تهران نیز اعلام کردند هزینه ساخت هرمترمربع مسکن در شهر تهران به ازای هر مترمربع، بدون احتساب قیمت زمین، به بیش از ۲۰ میلیون تومان رسیده است. این میزان بیش از دو برابر آن چیزی است که در فهرست بهای سال بعد برای ساخت مسکن تعیین شده است.

از سوی دیگر مقایسه تورم ساخت بر اساس دو فهرست بهای دولتی ساخت مسکن در سال ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ نشان می دهد، تورم ساخت از نگاه دولتی ها در بازار بالادست معاملات مسکن، حول و حوش ۳۰‌ درصد خواهد بود. اما ارقامی که سازنده ها در خصوص تورم ساخت مسکن برای سال آینده پیش بینی می کنند رقمی حول و حوش ۴۰‌ درصد است.

با این حال، تورم ساخت و ساز از نگاه سازنده ها در پایان امسال نسبت به مقطع زمانی ابتدای سال جاری، ۶۶‌ درصد است. در واقع در شرایطی که سازنده ها پیش بینی تورم ۴۰ درصدی هزینه ساخت مسکن در سال آینده را مطرح می کنند و از سوی دیگر از تورم ۶۶ درصدی هزینه ساخت در سال جاری خبر می دهند، تورم محاسبه شده برای بازار ساخت و ساز ۱۴۰۲ در فهرست بهای جدید دولتی، حول و حوش ۳۰‌ درصد است.

انتشار فهرست بهای دولتی از هزینه ساخت مسکن برای سال ۱۴۰۲، مطابق با روال هر ساله، در حالی مصداق بارز قیمتگذاری برای این بازار است که این بازار تفاوت های اساسی و فاحش با سایر بازارهایی دارد که دولت و سیاستگذار اقدام به قیمت گذاری در آن می کند.

در واقع این نوع قیمتگذاری با قیمتگذاری سایر محصولات در بازار فرق دارد. در بازارهای دیگر مانند بازار خودرو، تولیدکننده ها و شرکت های سازنده، ملزم به رعایت نرخ های مصوب و تعیین شده از سوی سیاستگذار هستند اما در بازار مسکن به دلیل ماهیت خاص این بازار، این گونه نیست.

در بازار ساخت و ساز عملا سازنده ها نه الزامی برای رعایت این نرخ ها دارند و نه اساسا ماهیت بازار ساخت و ساز به ویژه در شرایط تورمی به گونه ای است که سازنده ها بتوانند این نوع تعرفه ها را اعمال و اجرا کنند.

در سال های اخیر به ویژه از دو سال قبل به دلیل تورم شدید و مستمر در هزینه های ساخت، عملا هزینه و قیمت تمام شده ساخت مسکن برای بسیاری از سازنده ها غیرقابل پیش بینی شده است و عمده پروژه ها، در چند مرحله به دلیل برخورد با تورم، مشمول افزایش هزینه ساخت شده اند.

در واقع عملا امکان تخمین هزینه تمام شده ساخت مسکن در ابتدای پروژه ها و شروع کار، برای سازنده ها غیرممکن و در خوش بینانه ترین حالت، دشوار شده است.

بر اساس فهرست بهای دولتی مربوط به برآورد هزینه ساخت مسکن در سال بعد، متوسط هزینه ساخت مسکن بدون احتساب قیمت زمین برای ساختمان های یک تا دو طبقه، معادل هشت میلیون و ۳۵۰‌ هزار تومان، ساختمان های سه تا پنج طبقه، معادل ۹ میلیون و ۱۰۰‌ هزار تومان، ساختمان های ۶ تا هفت طبقه، ۱۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، ۸ تا ۱۰ طبقه، ۱۳ میلیون و ۹۰۰‌ هزار تومان، ۱۱ تا ۱۲ طبقه، ۱۵ میلیون و ۹۰۰‌ هزار تومان، ۱۳ تا ۱۵ طبقه، ۱۸ میلیون و ۶۰۰‌ هزار تومان و ۱۶ طبقه به بالا ۲۳ میلیون و ۲۰۰‌ هزار تومان اعلام شده است.

پیامد قیمتگذاری غیرواقعی

بررسی های به عمل آمده درباره جزئیات فهرست بهای جدید برآورد هزینه ساخت مسکن در سال ۱۴۰۲ در حالی نشان دهنده آن است که قیمت برآورد شده نه تنها به لحاظ هزینه ای بلکه از نظر تورم ساخت، معادل نیمی از وضعیت و شرایط واقعی است که انبوه سازان و سازنده های مسکن نیز این موضوع را تایید می کنند.

مجموع نظرات و دیدگاه های کارشناسی و همچنین بررسی های انجام شده نشان می دهد این نوع قیمتگذاری غیرواقعی که با واقعیت های بازار ساخت و ساز حتی در شرایط کنونی فاصله قابل توجهی دارد دست کم سه ضربه مهم به بازار مسکن و ساخت و ساز و در نهایت متقاضیان این بازار وارد می کند.

اولین ضربه یا پیامد مربوط به اثر قیمتگذاری غیرواقعی در کاهش کیفیت ساخت و سازها به واسطه ضعف نظارت های ساختمانی است. از آنجا که عمده ترین استفاده ای که از فهرست بهای دولتی برآورد هزینه ساخت، انجام می شود مربوط به تعیین تعرفه خدمات مهندسی یا تعیین دستمزد مهندسان ناظر ساختمانی است، برآورد غیرواقعی از هزینه ساخت به معنای تعیین دستمزد غیرواقعی برای مهندسان ناظر و ارائه دهنده های خدمات ساختمانی است.

در واقع دستمزد مهندسان ناظر و تعرفه های مربوط به بهای ارائه خدمات ساختمانی بر اساس ضریبی از این فهرست بها تعیین می شود. دستمزد مهندسان ناظر حول و حوش ۲‌ درصد هزینه ساخت مسکن است که در این فهرست بها تعیین شده است. پیامد این وضعیت مشخص است. زمانی که هزینه ساخت مسکن غیرواقعی و نصف رقم هزینه ساخت در واقعیت تعیین می شود، دستمزد مهندسان ناظر هم در حقیقت نیمی از دستمزدی که باید به دلیل ارائه خدمات ساختمانی و حق نظارت ساختمانی به او پرداخت شود تعیین شده و پرداخت می شود.

تعیین دستمزد غیرواقعی با اختلاف فاحش با واقعیت، در نهایت پیامدی جز بی انگیزگی مهندسان برای نظارت درست در همه مراحل ساخت از یکسو و در نتیجه کاهش کیفیت ساختمان ها از سوی دیگر نخواهد داشت. بسیاری از عدم نظارت ها یا نظارت های حداقلی و تخلفاتی که برخی از سازنده ها در نبود نظارت کافی مرتکب آن می شوند، ناشی از همین دستمزدهای غیرواقعی است.

این در حالی است که همواره بر ضرورت واقعی سازی دستمزدها و تعرفه های ارائه خدمات مهندسی تاکید شده است و کارشناسان معتقدند لازم است با اصلاح نظام فعلی نظارت ساختمانی، امر نظارت به حرفه تمام وقت تبدیل شده تا ساختمان ها با کیفیت حداکثری ساخته شوند.

پیامد دوم تعیین قیمت های غیرواقعی در فهرست بهای دولتی برآورد هزینه ساخت مسکن، به ارائه سیگنال غلط به سازنده ها در خصوص تخمین قیمت تمام شده ساخت، در پروژه های آنها می انجامد. این موضوع به خصوص بساز و بفروش ها و سازنده های کم تجربه تر را در طول پروژه با مشکلات بسیاری مواجه کرده و می تواند یکی از عوامل مهم در افزایش عمق رکود ساختمانی، طولانی شدن زمان اجرای پروژه ها، تاخیر و حتی توقف عملیات ساخت و تعطیلی کارگاه های ساختمانی در طول اجرای پروژه ها شود.

پیامد سوم، سیگنال دهی نادرست به پروژه های مسکن سازی دولتی و سیاستگذار مسکن با برآوردهای غیرواقعی از هزینه ساخت و ساز است. از آنجا که هم‌‌‌اکنون دولت، طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را در دست اجرا دارد و مبنای تعیین هزینه و قیمت پروژه ها در این طرح، فهرست بهاهای دولتی و ضرایب تعدیلی است که در مقاطع زمانی مختلف از سوی دستگاه های دولتی اعلام و اعمال می شود، برآورد غیرواقعی از هزینه ساخت مسکن می تواند این پروژه ها را نیز با مشکل مواجه کند.

این موضوع در نهایت می تواند به تشدید بحران ناپایداری هزینه ساخت، تاخیر در پروژه ها، برخورد پروژه با مشکل افزایش هزینه های غیرقابل پیش بینی، رکود ساخت مسکن و از دست رفتن قدرت خرید متقاضیان، منجر شود.

شاید ممکن است نهاد تعیین کننده قیمت، با تصور اینکه تعیین قیمت پایین تر از واقعیت بازار می تواند در مهار تورم بالا در بخش مسکن موثر باشد، اقدام به اعلام قیمت های غیرواقعی ساخت کند اما این اقدام در واقع نتیجه ای جز سیگنال دهی غلط به بازار و سایر پیامدهایی که به آن اشاره شد نخواهد داشت.

قیمت ساخت از دوربین سازنده ها و دولت

هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در یک ساختمان مسکونی معمولی سه تا پنج طبقه در حالی در فهرست بهای دولتی مربوط به سال ۱۴۰۲، حول و حوش ۱۰ میلیون تومان اعلام شده است که سازنده های شهر تهران اعلام کردند هم‌‌‌اکنون کف هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در یک ساخت معمولی اما مقاوم، به محدوده ۱۵ میلیون تومان در مناطق جنوبی شهر و ۲۰ میلیون تومان در مناطق مصرفی نیمه شمالی رسیده است. این میزان در برخی از مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران حتی بیش از ۲۰ میلیون تومان در روزهای پایانی سال اعلام می شود.

این وضعیت به گفته سازنده ها نتیجه دست کم دو سال تورم شدید و بی سابقه در هزینه ساخت از ناحیه تورم زمین، دستمزدها و به ویژه مصالح ساختمانی است. طی یک سال گذشته متوسط هزینه تامین مصالح ساختمانی برای سازنده های شهر تهران حول و حوش ۱۰۰‌ درصد افزایش داشته است.

سازنده ها همچنین اعلام کردند پیش بینی تورم ۴۰ درصدی برای هزینه ساخت مسکن بدون احتساب قیمت زمین برای سال بعد را دارند در حالی که از دوربین دولتی ها، تورم ساخت در فهرست بهای جدید حول و حوش ۳۰‌ درصد محاسبه شده است.

یک نکته دیگر در این فهرست بها مربوط به افزایش قابل توجه هزینه ساخت مسکن همزمان با افزایش طبقات در ساختمان های مرتفع است. در حالی که سازنده ها و انبوه سازان معتقدند میزان افزایش هزینه و بهای ساخت و ساز (بدون احتساب قیمت زمین)، در ساختمان های بیش از پنج طبقه تا ۱۰ طبقه حول و حوش ۱۵‌ درصد است اما در این فهرست بها هزینه ساخت مسکن در یک ساختمان ۱۰ طبقه نسبت به ساختمان ۶ طبقه حول و حوش ۵۰‌ درصد بیشتر تعیین شده است.

این موضوع نیز یک نکته قابل تامل دیگر است که در این فهرست بها مشخص می شود؛ گمانه زنی ها حاکی است شاید علت تعیین این میزان اختلاف در ساخت واحدهای مسکونی بلندمرتبه، اعطای امتیاز ویژه به آن دسته از مهندسانی است که امر نظارت در ساختمان های حساس تر و بلندمرتبه را بر عهده می گیرند. به این معنا که با تعیین قیمت بالاتر به عنوان هزینه ساخت این واحدها، دستمزد مهندسان ناظر و ارائه دهندگان خدمات مهندسی آنها نیز افزایش یابد. هر چند این موضوع در حد یک گمان و حدس است ما قطعیتی در ارتباط با اعلام آن نداریم.

بیشتر بخوانید: بساز و بفروش ها در انتظار جهش بزرگ در 1402

دنیای اقتصاد