هزینه های صدور پروانه ساختمانی چقدر افزایش یافت؟

به گزارش اخبار ساختمان، هزینه های صدور پروانه ساختمانی در سال جاری به میزان چشمگیری افزایش یافته است. این افزایش به حدی قابل توجه است که می توان از تعبیر جهش برای آن استفاده کرد؛ کمااینکه یافته هایی وجود دارد که نشان می دهد در برخی موارد این هزینه ها نسبت به سال ۱۴۰۱ حول و حوش سه برابر شده است.

دسترسی به اطلاعات متقن از تغییرات هزینه های صدور پروانه ساختمانی میسر نیست اما ما با انجام تحقیقات مفصل از منابع مختلف، به روایت های مختلفی درباره زلزله تورمی که امسال در هزینه عوارض صدور پروانه رخ داده، دست پیدا کرده است.

شورای شهر تهران بهمن ماه پارسال مصوبه ای گذرانده که بر اساس عنوان اولیه آن، عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۲ در قالب این مصوبه تعیین تکلیف شده است.

در مقدمه این مصوبه نیز به صراحت تاکید شده که شهرداری از ابتدای سال ۱۴۰۲ باید نسبت به اخذ عوارض ساختمانی بر اساس این مصوبه اقدام کند. اما در یک نگاه کلی می توان ادعا کرد مصوبه مربوط به عوارض ساخت و ساز در سال جاری ابهام به مراتب بیشتری نسبت به مصوبات متناظر خود در سال های گذشته دارد.

هرچند در تمام سال های گذشته مصوبات مربوط به تعیین عوارض و هزینه های صدور مجوز ساخت و ساز گنگ بوده است اما امسال تنها نقطه روشن مصوبات قبلی که قدری از ابهامات می کاست نیز از متن مصوبه تعیین عوارض ساختمانی حذف شده است.

به طور معمول در لوایح مشابه تعیین عوارض ساختمانی با وجود گنگ بودن فرمول و جزئیات آن، یک بند وجود داشت که بر اساس آن تاکید می شد میزان عوارض نهایی نباید از یک حد مشخص فراتر برود. اما اکنون این بند در مصوبه مربوط به سال 1402 وجود ندارد. به این ترتیب همان نقطه خاکستری جزئی هم از مصوبه امسال حذف شده و عملا سازنده ها باید در تاریکی مطلق نسبت به هزینه های صدور پروانه، درباره شروع پروژه های ساختمانی خود تصمیم گیری کنند، چراکه از مصوبه مذکور، چیزی دستگیرشان نخواهد شد.

اما نتایج تحقیقات انجام شده از منابع مختلف هم در مدیریت شهری، هم جامعه کارشناسی و هم سرمایه گذاران ساختمانی فعال در تهران حکایت از وجود چهار روایت مختلف درباره میزان تورم عوارض صدور پروانه دارد و بیانیه روشن و واضحی از سوی شهرداری در اختیار شهروندان و فعالان ساختمانی قرار نگرفته تا به واسطه آن بتوانند هزینه های صدور پروانه در مناطق مختلف را محاسبه کنند؛ چراکه مدیریت شهری به صورت رسمی صرفا به اعلام یک رقم به عنوان میانگین رشد هزینه صدور پروانه در کل پهنه شهر تهران - حول و حوش 35‌ درصد - بسنده کرده است.

اما در غیاب روایت رسمی، روایت های چهارگانه دیگر یکی ناظر بر رشد 36‌ درصدی میانگین هزینه های عوارض ساختمانی در تهران، دیگری رشد 70 درصدی این هزینه ها در سال جاری نسبت به پارسال و روایت سوم ناظر بر این است که تغییرات در مورد مجوز صدور پروانه مسکونی 40‌ درصد و در مورد مجوز اداری 80‌ درصد افزایشی بوده است اما هزینه صدور پروانه ساختمانی برای مجوزهای تجاری بدون تغییر مانده است.

در این بین یک روایت چهارم نیز وجود دارد که میانگین تغییرات هزینه های صدور پروانه در بالای محور خیابان انقلاب را 35‌ درصد و در پایین این محور 25‌ درصد اعلام کرده است.

اما صرف نظر از میزان تورم این عوارض در سال جاری، بر اساس تحقیقات به عمل آمده، آنچه به عنوان میانگین هزینه صدور پروانه ساختمانی برای هر مترمربع ساخت و ساز مسکونی در تهران در سال 1402 برآورد می شود، رقمی حدود یک میلیون و 34‌ هزار تومان است. تعدد روایت ها درباره تغییرات هزینه های ساخت یکی از عوامل ضد سرمایه گذاری ساختمانی محسوب می شود که آنها را دچار سرگیجه کرده و امکان اتخاذ تصمیم درباره آینده پروژه های کاری را از آنها سلب می کند.

ماجرای جهش عوارض ساخت و ساز

در کنار روایت های مختلف از تورم عوارض صدور پروانه، برخی از سازنده ها نیز به صورت موردی مدعی جهش دو تا سه برابری هزینه های صدور پروانه نسبت به سال گذشته هستند. هرچند سازنده ها بر اساس تجربه امسال خود این برآورد را اعلام کرده اند اما شهرداری تهران به عنوان مرجع رسمی باید با صدور اطلاعیه ای این اطلاعات را تایید یا رد کند.

اما آنچه در این ارتباط اهمیت دارد این است که در قالب تبصره 8 ماده دوم مصوبه امسال تعیین عوارض ساختمانی، به صراحت قید شده «در صورتی که بر اساس مصوبات موردی کمیسیون ماده 5، تراکم ساختمانی نسبت به دفترچه ضوابط مقررات طرح تفصیلی مصوب افزایش یابد، ضریب پلکانی عوارض زیربنا برای مازاد تراکم مسکونی اختصاص یافته بر مبنای 5/ 3 برابر جداول مربوطه محاسبه می شود.»

به این ترتیب این لایحه تصریح دارد که راه برای تخلف در تراکم ساختمانی برای خلاف سازها باز است و آنها می توانند با پرداخت هزینه های مربوطه معادل 250‌ درصد بیشتر از ارقام مصوب مربوط به تراکم مجاز، ساخت و ساز خارج از ضابطه خود را قانونی کنند. بنابراین ادعاهای مربوط به رشد تا سه برابری هزینه های ساختمانی نادرست نیست اما مربوط به این قبیل موارد است که در مصوبه شورای شهر تهران نیز پیش بینی شده است.

بعد دیگری از این ماجرا ناظر بر تاثیر تغییرات چشمگیر هزینه های عوارض ساختمانی بر بازار مسکن است که نباید از نظر مدیریت شهری دور بماند.

امسال به واسطه فعالیت قرارگاه مسکن و چراغ سبز به ساخت و سازهای خاص از سوی کمیسیون ماده 5 مبتنی بر عملکرد این کمیسیون در سال گذشته، احتمالا تعداد پروژه های ساختمانی که مشمول این بند از مصوبه تعیین عوارض ساخت و ساز می شود، کم نیست و از آنجا که مثل همه بازارها، در بازار مسکن نیز قیمت های فروش تعیین شده در هر پروژه ساختمانی، قابل سرایت به دیگر ساخت و سازهای سطح شهر است، بعید نیست این مصوبات تبعات تورمی در بازار مسکن داشته باشد و قیمتگذاری برای فروش واحدهای مسکونی دیگر در سطح شهر نیز، تابع قیمتگذاری پروژه های متخلفانه با لحاظ رشد تا 250 درصدی هزینه های صدور پروانه باشد.

عواقب پرواز عوارض ساختمانی

بررسی ریشه وضعیت کنونی در حوزه هزینه های صدور مجوزهای ساختمانی یعنی جهش یکباره این عوارض برای ساخت و سازهای سال 1402 آن هم در شرایطی که بازار مسکن در شرایط تلاطم قیمتی قرار دارد و حتی آمارهای رسمی از تورم مسکن در ماه های اخیر از سوی منابع آماری رسمی کشور منتشر نشده است، نشان می دهد ماجرا به عملکرد سال های گذشته مدیریت شهری در این حوزه ارتباط دارد.

در بررسی تورم عوارض صدور پروانه ساختمانی و تاثیر آن بر قیمت مسکن در سال جاری باید به دو نکته توجه شود؛ نکته اول این است که در عمده سال های گذشته از دو دهه اخیر، سیاستگذار شهری همچون سیاستگذار پولی و ارزی به جای اینکه عوارض مذکور را متناسب با هزینه های شهر و میزان تورم مسکن افزایش دهد، از تغییر آن خودداری کرده یا تغییراتی به مراتب کمتر از حدودی که باید را اعمال کرده است.

این روند سبب شده در هر بازه زمانی چند ساله، فنر هزینه های صدور پروانه جمع و در یک سال به شکل ناگهانی رها شود که درست مانند وضعیتی که در بازار ارز شاهد آن هستیم، آثار سوء این روند مشهود بوده است.

در یک مطالعه رسمی که توسط فردین یزدانی، صاحبنظر ارشد بخش مسکن در سال 1400 به سفارش مرکز مطالعات شهر تهران انجام شده است، این طور تصریح شده که «در سال هایی که تعرفه تراکم کمتر از رشد قیمت مسکن حرکت کرده است، شهرداری حق شهروندان را که از طریق فروش تراکم محدود می شود، به نفع سازندگان و به قیمتی کمتر از سودآوری مسکن واگذار کرده است.»

به بیان دیگر وقتی شهرداری از دریافت به‌‌‌روز عوارض ساختمانی در برخی سال های دهه اخیر صرف نظر کرده و تعرفه این عوارض را به‌‌‌‌‌‌روز نکرده است، گویی حق شهروندان را به نفع عواید گروه محدودی از سرمایه گذاران ساختمانی در آن سال ها پایمال کرده است.

وقتی در عمده سال های گذشته چنین روندی حاکم بوده، دور از انتظار نیست که این فنر یکباره در سالی مثل امسال باز شود و هزینه های جواز ساختمانی جهش کند؛ کمااینکه در تجربیات مورد بررسی سال های گذشته، در سال 90 دقیقا چنین اتفاقی رخ داد و هزینه عوارض ساختمانی در آن سال 291‌ درصد افزایش یافت.

نکته قابل تامل دیگر که در مطالعه مذکور نیز به آن پرداخته شده این است که رشد ناگهانی و جهش گونه تعرفه تراکم هر چند سال یکبار، به مثابه عامل افزایش قیمت مسکن عمل می کند.

در نهایت آنچه مهم است این است که وضعیت کنونی حاصل محدود کردن رشد تعرفه عوارض صدور جواز ساختمانی در سال های گذشته بوده و اکنون نیز مبتنی بر تجربیات گذشته، تبعاتی برای قیمت مسکن خواهد داشت.

به این ترتیب مبتنی بر نتایج این مطالعه، شهرداری تهران در سالی که با ایجاد قرارگاه مسکن به دنبال کاهش تامین هزینه مسکن برای شهروندان تهرانی و تسهیل خانه دار شدن آنهاست، اما در عمل لایحه ای که در حوزه عوارض ساخت ارائه شده و به تصویب شورای شهر رسیده است، برخلاف منویات مدیریت شهری و به منزله سکویی برای رشد بیشتر قیمت مسکن عمل خواهد کرد.

در حال حاضر هزینه های صدور پروانه 5/ 5‌ درصد از هزینه تمام شده ساخت مسکن در تهران را شامل می شود که این رقم در سال های مختلف بین 2 تا 7‌ درصد در نوسان بوده است؛ اما همین میزان نیز به طور نسبی بالا برآورد می شود.

اینکه شهرداری ها همچنان به جای درآمدهای سالم و پایدار بیشترین درآمدهای خود را از محل صدور جواز ساختمانی کسب می کنند، یکی از عوامل رشد ناگهانی و قابل توجه هزینه های صدور پروانه در سال جاری محسوب می شود.

از سوی دیگر گران اداره شدن شهر تهران عاملی برای طمع بیشتر مدیریت شهری به افزایش هزینه های صدور پروانه است. در یک نمونه برآوردها حکایت از آن دارد که نیروی انسانی فعال در حوزه مدیریت شهری سه برابر رقمی است که باید به کار گرفته شود. بنابراین کافی است با افزایش بهره وری، هزینه نیروی انسانی در شهرداری کاهش پیدا کند تا به کاهش 70 درصدی هزینه های جاری و حقوق و دستمزد بینجامد.

در نهایت یکسری از هزینه ها و مخارج در شهرهای بزرگ مثل تهران نیازمند سرمایه گذاری زیرساختی دولت و برخی از پروژه های زیرساختی نیز نیازمند مشارکت بخش خصوصی است. بنابراین اهتمام شهرداری باید استفاده از این ظرفیت ها باشد و بتواند در اموری مثل توسعه حمل و نقل عمومی از امکانات دولت و سرمایه بخش خصوصی بهره مند شود تا نیازی به افزایش درآمد به هر قیمت ممکن نباشد.

در نهایت از یاد نبریم که تدارک رشد قابل توجه درآمدهای ساختمانی در سال جاری، پارسال در لایحه بودجه 1402 شهر تهران دیده شده بود؛ کما اینکه بودجه 50‌ درصد رشد کرد اما هزینه های جاری 66 درصد، هزینه های عمرانی 51‌ درصد و درآمد ناشی از عوارض ساخت و ساز 85‌ درصد افزایش پیدا کرد.

در همان زمان نیز تاکید شد که این رشد قابل توجه در عوارض ساختمانی به دو صورت امکان تحقق دارد؛ یا رونق سرمایه گذاری ساختمانی و پرداخت عوارض با ارقام پایین تر از سوی سرمایه گذاران بیشتر یا ادامه رکود ساختمانی و رشد قابل توجه عوارض مربوطه که به نظر می رسد اکنون سناریوی دوم در حال تحقق است.

تردیدی وجود ندارد که هر نوع عوارض در مدیریت شهری به عنوان حق شهر تلقی می شود و باید در جای خود و با تعرفه معقول افزایش پیدا کند. اما رشد هزینه های صدور جواز ساختمانی در شرایطی که ساخت و معاملات مسکن در رکود به سر می برد و مسکن، زمین و مصالح ساختمانی تورم بالا دارد، اقدام بهنگامی از سوی مدیریت شهری نیست.

مدیریت شهری در این مقطع زمانی باید به جای رشد هزینه های صدور پروانه، اتفاقا مکانیزم های تشویقی برای بازگشت رونق ساخت و ساز را به کار بگیرد و اتفاقا مشوق ها باید در مناطقی تعریف شود که نیاز به ساخت و ساز در آنها وجود دارد.

نیاز پایتخت به عوارض هوشمند ساختمانی

یک صاحب نظر ارشد شهری با اشاره به ابعاد گران اداره شدن پایتخت، تبعات این پدیده را برای شهروندان تشریح کرد. حسین ایمانی‌جاجرمی با اشاره به اینکه تهران، شهری است که سال هاست به صرفه اداره نمی شود، گفت: مظاهر زیادی پیرامون گران اداره شدن شهر وجود دارد که یکی از آنها تعداد نیروی انسانی در شهرداری است. آمار منابع انسانی مشغول به کار در شهرداری تهران در مقایسه با شهرداری های شهرهای مشابه به لحاظ جمعیت بسیار بیشتر است.

البته به طور معمول مدیریت شهری در دوره های مختلف از اعلام شفاف آمار نیروی انسانی خودداری کرده است اما برآوردهایی از فعالیت ۱۵۰‌ هزار نفر نیروی انسانی در شهرداری صورت گرفته است که البته تمام این افراد به طور مستقیم با شهرداری قرارداد ندارند اما با ‌سازوکارهایی مثل قرارداد با شرکت ثالث به استخدام شهرداری در‌آمده اند.

ایمانی‌جاجرمی با بیان اینکه یکی از مشکلات ریشه دار شهرداری ها که سال ها سابقه دارد، تورم نیروی انسانی است، گفت: کافی است فردی به عنوان مراجع به یکی از ده ها یا شاید صدها ساختمان متعلق به شهرداری تهران مراجعه کند؛ خواهد دید که بعضا چند میز در یک اتاق قرار گرفته و کار در حالی بین افراد تقسیم شده که انجام همه آنها از عهده یک نیروی انسانی بر‌می‌‌‌آید.

وی با بیان اینکه مساله بهره‌‌‌وری و صرفه و صلاح شهر از این بابت همواره مغفول مانده است، افزود: طبیعی است برای تامین حقوق و دستمزد این حجم از نیروی انسانی که شاید نیمی از بودجه سالانه شهر بابت آن هزینه می شود، نیاز به درآمدزایی وجود دارد و ساده ترین راه درآمدزایی پیش روی شهرداری ها نیز، منابع حاصل از صدور مجوزهای مربوط به ساخت و ساز است.

جاجرمی با بیان اینکه شهرداری باید از ابزار عوارض ساختمانی به عنوان اهرمی برای تنظیم بازار آشفته مسکن استفاده کند، در این رابطه توضیح داد: در حالی که در مناطق ۱ و ۳ و نیز محله های گرانقیمت منطقه ۲ واقع در شمال تهران تعداد زیادی واحد مسکونی خالی وجود دارد و تقریبا زمینی برای ساخت و ساز جدید باقی نمانده است، در برخی از مناطق جنوبی با کمبود عرضه مسکن در استطاعت روبه‌رو هستیم و انبوهی از پلاک های فرسوده وجود دارد که تخریب و نوسازی آنها ضروری است.

وی ادامه داد: در این شرایط اگر قرار باشد شهرداری تهران نه صرفا با انگیزه درآمدزایی برای تامین هزینه های جاری خود، بلکه با هدف ایفای نقش تنظیم گری در بازار مسکن به این مساله ورود کند، می تواند عوارض ساختمانی را به شکل هوشمند در برخی مناطق کاهش داده و در برخی مناطق افزایش دهد.

این صاحب نظر ارشد شهری معتقد است ترویج توسعه شهر در مناطق کم برخوردار هدفی است که با رشد هزینه های ساخت و ساز همخوانی ندارد و از این رو در شرایط فعلی نقد جدی به تغییرات افزایشی قابل توجه هزینه های ساخت وارد است.

ایمانی‌جاجرمی با تاکید بر اینکه منابع درآمدی پایدار و سالم مثل شارژ شهری باید به تدریج جایگزین عوارض ساختمانی در بودجه شهرداری ها شود، گفت: در قانون درآمد پایدار شهرداری ها نیز که سال گذشته برای اجرا ابلاغ شد، تاکید شده که فشار هزینه های اداره شهر باید به جای اینکه روی دوش توسعه‌‌‌گران باشد، میان بهره برداران توزیع شود.

وی ادامه داد: در این صورت هر شهروند به تناسب امکاناتی که به آن دسترسی دارد، به صورت سالانه شارژ شهری پرداخت خواهد کرد و در عین حال شهرداری ها نیز پاسخگوتر از همیشه در قبال هزینه‌‌‌کرد درآمدهای خود که حاصل مشارکت جمعی شهروندان است، عمل خواهند کرد. اکنون درواقع مشخص نیست درآمدهای شهر که عمدتا از محل ساخت و ساز حاصل می شود، به درستی هزینه می شود یا نه؟ از این رو در کنار این مساله لازم است شفافیت نیز به عنوان یک مطالبه عمومی در کنار مساله جایگزینی درآمدهای سالم و پایدار به جای درآمدهای سمی دنبال و در نحوه انعکاس جزئیات عملکرد مالی شهرداری ها بازنگری شود.

موضوع دیگری که جاجرمی به آن پرداخت، فقدان اختیارات کافی در مدیریت شهری تهران است، وی در این رابطه گفت: سهم تهران در تولید ناخالص داخلی کشور چیزی حدود ۲۵‌ درصد است اما شهرداری چنین شهری از اختیارات کافی برخوردار نیست تا در جایی که لازم است، عوارض وضع و از آن محل درآمد کسب کند.

وی معتقد است راه‌حل این مساله حرکت دولت به سمت تحقق مجموعه شهری است، چراکه در این صورت فعالیت های صورت گرفته در یک منطقه شهری اقتصادی می شود و نحوه توزیع درآمد به کلی تغییر خواهد کرد.

وی معتقد است در این صورت دیگر نیازی نیست که شهرداری در جایی مثل تهران یا هر شهر دیگری، هزینه های اداره خود را به گردن تولیدکننده کالای مهمی مثل مسکن بیندازد.

بیشتر بخوانید: مسیر بخشش ساخت و سازهای مشکل دار پایتخت کوتاه شد

دنیای اقتصاد