رابطه موجر و مستاجر؛ چالشی بی پایان

به گزارش اخبار ساختمان، نیاز به مسکن و تلاش برای تامین آن یکی از ضروریاتی است که هیچ خانواده‌ای امکان گریز از آن را ندارد، در این میان برخی با خرید منزل مسکونی برای همیشه یا حداقل در بازه زمانی بلند مدت این مساله را حل می‌کنند؛ اما کم نیستند افراد و گروه‌هایی که با انعقاد قرار داد اجاره بها یا رهن تلاش می‌کنند این خلاء و فقدان را پر نمایند.

تعداد بالای انعقاد قرار داد‌های اجاره بها در دفاتر مشاور املاک، گواهی است بر این ادعا و البته به همین میزان چالش‌های متعددی نیز میان موجر و مستاجر بوجود می‌آید که بعضا به تشکیل پرونده در محاکم قضایی نیز کشیده می‌شود.

بدون تردید در صورت آشنایی هر دو طرف قرارداد (موجر و مستاجر) به قانون، ضریب تعارضات، اختلافات و چالش‌های فی مابین به حداقل ممکن کاهش می‌یابد.

یکی از شایع‌ترین اختلافاتی که میان مالک و مستاجر ظهور و بروز پیدا می‌کند به مبلغ ودیعه‌ای معطوف می‌شود که به پول پیش موسوم است و قاعدتا پس از انقضای قرارداد اجاره نامه، موجر مکلف است آن را در موعد مقرر، (پایان قرارداد) به مستاجر عودت نماید.

در این میان کم کردن بخشی از ودیعه به عنوان ضرر و زیانی که مستاجر به خانه وارد کرده یا اظهار عدم توانایی پرداخت مبلغ مذکور از سوی موجر در موعد مقرر به جرقه اختلافی بزرگ تبدیل می‌شود و موجر و مستاجر را با دردسر‌هایی بزرگ مواجه می‌سازد.

بنابر گزارشات موجود و مطالعات صورت گرفته، طبق قانون، در صورتی که مبلغ ودیعه کمتر از ۵ میلیون تومان مقرر شود، در صورت بروز اختلاف، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود و در صورت بالاتر بودن میزان مبلغ ودیعه یا همان پول پیش، پرونده تشکیل شده در دادگاه مورد رسیدگی و بررسی قرار خواهد گرفت.

وقتی حمایت قانون از مستاجر لنگ می‌زند

یکی از نارسایی‌های جدی قانونی در خصوص روابط میان موجر و مستاجر معطوف به زمانی می‌شود که موجر از پرداخت به موقع ودیعه سر باز می‌زند و متاسفانه در چنین شرایطی در صورت اثبات عدم توانایی موجر در بازپرداخت پول پیش، قانون آنچنان که باید جنبه مجابی را برای فشار به صاحبخانه لحاظ نمی‌کند.

این در شرایطی است که در بسیاری از موارد وقتی طلب طلبکار از بدهکار به موقع و در موعد مقرر تسویه نمی‌شود، قانون تا توقیف اموال بدهکار نیز پیش می‌رود و در این مناسبات نیز به نوعی پس از پایان مدت اجاره نامه و به تعبیری فسخ قرارداد، مستاجر از موجر طلبکار است، البته در صورت اثبات توانایی صاحبخانه در عودت ودیعه، نحوه برخورد قانون با موجر متفاوت خواهد بود، اما آنچه که سئوال برانگیز است معطوف به این واقعیت می‌شود که در صورت عدم تمکن مالی صاحبخانه برای باز پرداخت ودیعه، تکلیف ضرر و زیان و خسارت مستاجر چه می‌شود و اساسا این خسران چگونه جبران خواهد شد؟

رویه دردسرساز کلید به کلید کردن منزل استیجاری

کم نیستند موجرانی که تلاش می‌کنند پول ودیعه مستاجر را با اجاره بهای منزل مسکونی با اجاره مجدد آن در پایان مهلت قرارداد پیشین تامین نمایند و چه بسیار منازلی که در زمان مقرر اجاره نمی‌روند و همچنان مستاجر بلاتکلیف می‌ماند.

در این بستر، از یکسو مستاجری می‌ماند که تمامی وسایل منزل خود را جمع آوری و بسته بندی کرده و به تبع در چنین شرایطی امکان زندگی عادی از مستاجر سلب می‌شود و یا صاحبخانه چنان شرایط سخت و دشواری برای تمدید مجدد منزل استیجاری تعریف کرده که توان تامین ودیعه یا اجاره بهای ماهیانه بیشتر برای مستاجر وجود ندارد.

از دیگر سو، این یک عرف و رویه منطقی است که مستاجر می‌باید پیش از اتمام قرارداد، به انعقاد قرارداد جدید در منزل استیجاری دیگر اقدام کند تا برای جابجایی پس از اتمام قرارداد، دچار مشکل نشود و در عمده موارد، حین مذاکرات میان مستاجر و موجر جدید، پرداخت بخشی از پول پیش یا رهن، به زمان تحویل گرفتن کلید موکول می‌شود، مبلغی که تا موجر قبلی اقدام به پرداخت کامل ودیعه نکند تامین آن برای مستاجر ساده نیست.

مجتبی قیصری، یکی از مشاورین املاک با اشاره به ضرورت پرداخت بخشی از ودیعه به مستاجر پیش از تخلیه کامل ملک استیجاری، برای مهیا سازی پولی تحت عنوان بیعانه به موجر جدید، اظهار کرد:در برخی مناطق این مبلغ ۱ ماه و در برخی مناطق یک ماه و نیم پیش از اتمام قرارداد انجام می‌پذیرد، اما متاسفانه بعضا شاهد هستیم موجران از پرداخت آن اجتناب می‌کنند.

وی افزود:البته موضوع مذکور بصورت قانون مصوب نشده، اما عرفی است که معمولا در مناسبات میان موجر و مستاجر رایج و شایع است و عدم تمکین موجر به رعایت این موضوع برای مستاجر دردسر‌هایی قابل توجه را ایجاد می‌کند.

از تاخیر در پرداخت اجاره بها تا پرداخت خسارات وارده به ساختمان

عدم توان مستاجر در پرداخت به موقع اجاره بها، از دیگر چالش‌های رایج میان موجر و مستاجر است که البته حل و فصل این موضوع با اتخاذ تدابیر هوشمندانه و انعقاد قراردادی دقیق، با سهولت هر چه بیشتری ممکن خواهد بود.

در چنین شرایطی، پیرو بندی از قرارداد اجاره نامه که در نُسَخ از پیش چاپ شده آن لحاظ می‌شود، در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر در دو ماه متوالی قرارداد فسخ می‌شود و مبلغ اجاره بها از ودیعه‌ای که نزد صاحبخانه باقی مانده کسر می‌شود و مستاجر مکلف و موظف به تخلیه ملک خواهد بود.

در مواردی نیز برخی از صاحبخانه‌ها به این موضوع اعتراض چندانی نمی‌کنند و پس از انقضای قرارداد در موعد مقرر، اجاره بهای عقب افتاده مستاجر را از پول پیش کسر می‌کنند.

ظهور و بروز برخی خسارت‌ها در زمان سکونت مستاجر در ملک استیجاری از دیگر موارد چالش برانگیز میان مستاجر و موجر محسوب می‌شود.

به واقع در چنین شرایطی، بر عهده گرفتن مسئولیت پرداخت خسارت از موارد اختلاف برانگیز است، زیرا موجر، مستاجر را مسئول و عامل آن خسارت قلمداد می‌کند و بالعکس، که البته در این خصوص نیز برخی از خسارت‌ها همچون سوختن لامپ منزل و... بر عهده مستاجر است و برخی دیگر همچون نم دادن سقف و آسیب وارده به آسفالت و قیرگونی پشت بام، بر عهده موجر است.

با همه این اوصاف، در صورتی که خسارت وارده به ملک مسکونی و ترمیم آن بر عهده صاحبخانه باشد و فرد مذکور از تامین آن شانه خالی کند مستاجر می‌تواند با ارسال یک نسخه اظهار نامه به آدرس صاحبخانه وی را از موضوع مطلع سازد و درخواست تعمیر یا تامین هزینه را مطرح نماید و در صورت اجتناب موجر، مستاجر قادر است با طرح دادخواست، الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را در محاکم قضایی طرح و پیگیری نماید.

عدم تخلیه ملک پس از انقضای اجاره نامه از سوی مستاجر

بصورت قانونی و بنابر تعهد مستاجر، موجر در پایان مهلت قرارداد، می‌باید ملک را بصورت تخلیه کامل از مستاجر تحویل بگیرد، اما در این میان بعضا مستاجر با وجود انقضای قرارداد از تخلیه ملک (بنابه دلایل گوناگون) امتناع می‌کند که قانون گذار در چنین شرایطی این حق را برای موجر تعریف نموده تا حکم تخلیه را از مراجع قضایی اخذ و با اجبار قضایی، مستاجر را مجاب به تخلیه ملک نماید.

در این میان، یکی از ضروریات حوزه مذکور، (در مناسبات میان موجر و مستاجر)، بر ضرورت ساماندهی این عرصه معطوف می‌شود، امری که متاسفانه خلاء آن به شدت احساس می‌شود، زیرا قیمت گذاری‌های سلیقه‌ای در مناطق مختلف کشور در فصل اجاره بها، باعث ظهور و بروز مشکلات مالی و اقتصادی بسیاری برای مستاجران می‌شود.

به نوعی در این حوزه شاهد قیمت سازی‌هایی از سوی افراد و گروه‌هایی خاص هستیم که نظم بازار مذکور را بر هم می‌زنند و در نهایت متضرر اصلی در این حوزه مستاجر است.

امید آن می‌رود با اتخاذ تصمیمی عاجل و جدی، این معضل اساسی برای همیشه در کشور مرتفع شد که یقینا تحقق آن بار سنگینی را از دوش جامعه اجاره نشین بر می‌دارد.

باشگاه خبرنگاران