بساز و بفروش ها در دوراهی ساخت یا نساختن

به گزارش اخبار ساختمان، بساز و‌ بفروش ها در حالی از دو ناحیه در منگنه تورمی قرار گرفته اند که این شرایط باعث ایجاد سوال مهمی با این مضمون که بسازیم یا نسازیم؟ در سمت عرضه آپارتمان های نوساز شده است.

ریسک و فرصت ساخت مسکن در شرایط فعلی برای سازنده ها با نگاهی به روند تورم مسکن و تورم هزینه ها و نهاده های ساخت، مورد بررسی قرار گرفته است و مشخص شده است که در حال حاضر سازنده ها دست‌‌‌کم از دو ناحیه تحت فشار قرار دارند.

یک فشار از ناحیه تورم مسکن و خروج طیف مصرف کننده و حتی بخش قابل توجهی از جمعیت سرمایه گذار از بازار مسکن به دلیل جهش‌‌‌ و ادامه سیر صعودی قیمت ها، در نتیجه از دست رفتن قدرت خرید در مساحت قابل توجهی از بازار تقاضای خرید آپارتمان است.

سمت دیگر منگنه تورمی که سازنده ها را تحت فشار قرار داده است مربوط به تورم شدید و ادامه دار در بازار زمین و مصالح ساختمانی در سال های اخیر تاکنون است. به این صورت سازنده ها در شرایط فعلی نه تنها با بحران مفقود شدن حلقه آخر زنجیره ساخت و ساز که همان امکان فروش سریع با حاشیه سود مورد انتظار از فرآیند ساخت است روبه‌رو شده اند که توجیه ادامه فعالیت های ساختمانی با توجه به افزایش مستمر و قابل توجه هزینه ساخت، در نبود مشتری موثر، برای آنها با اما و اگر همراه شده است.

در شرایطی که وضعیت تورمی در بازار بالادست و پایین دست ساخت و ساز، در نقش ترمز ساخت و ساز منجر به افت قابل توجه تیراژ ساختمانی در سال های اخیر شده است، اما این شرایط در مقابل به گاز سفته بازی ملکی تبدیل شده است.

به این ترتیب که حاشیه سود خرید و نگهداری واحدهای مسکونی آماده (فعالیت غیرمولد ملکی) نسبت به حاشیه سود ساخت و ساز (فعالیت مولد)، با اختلاف قابل توجه بیشتر شده است. آمارها نشان می دهد، سال گذشته، ‌‌‌ بازدهی تولید مسکن در اواخر سال در حد ۳۰ تا ۳۵‌ درصد برآورد می شد؛ در همان مقطع اما بازدهی خرید یا نگهداری ملک، نزدیک به ۱۰۰‌ درصد بود.

این در حالی است که اواخر دهه ۸۰ و درست یک سال پس ‌‌‌از جهش ۸۷ درصدی قیمت مسکن (بعد از سال ۸۶)، حاشیه سود ساخت و ساز یا همان بازدهی تولید مسکن نرخی معادل ۱۰۹‌ درصد بود در حالی که بازدهی خرید ملک در حد صفر شده بود. در سال ۹۱ نیز حاشیه سود ساخت مسکن رقمی معادل ۷۱‌ درصد در سال بود.

به این ترتیب، طی سال های اخیر، بازدهی تولید مسکن به نصف دهه گذشته رسید و در مقابل، حاشیه سود سفته بازی و سوداگری و سرمایه گذاری ملکی جای آن را گرفت. این نرخ بازدهی پایین بازار تولید مسکن، بساز و بفروش ها را دلسرد کرده است.

دو نیروی رکودساز عرضه جدید

در سال های اخیر، بازار مسکن از بابت قیمت بالا و رو به رشد، ظاهرا مناسب سرمایه گذاران بوده اما در واقعیت، این بازار برای سرمایه گذاران ملکی (نوع غیرمولد)، بهشت سرمایه گذاری و برای سرمایه گذاران ساختمانی (نوع مولد)، جهنم شد.

گروهی از تورم تاریخی ملک نفع بردند که با خرید و فروش ملک یا خرید و نفروشی آن، توانستند روی موج تورم مسکن، ارزش دارایی های خود را نسبت به تورم عمومی، حفظ و تقویت کنند. تورم مسکن برای گروه دیگر یعنی بساز و بفروش ها، نقش ترمز (سرعت گیر قوی) را بازی کرد. این تورم ملکی چون قدرت خرید مسکن را هدف گرفت، باعث ضربه به بازار فروش سازنده ها شد.

با این حال تورم مسکن همه نیروی رکودساز بازار ساختمان سازی نبوده و نیست. نیروی دوم از سمت بالادست این بازار یعنی نهاد‌‌‌ه های تولید مسکن، باعث خروج‌‌‌ بساز‌وبفروش ها‌‌‌ از صحنه شد. روند رشد قیمت مصالح ساختمانی از سال ۹۶ تاکنون مشخص می کند، تورم تولید مسکن بیش از تورم عمومی بوده است. همچنین تورم زمین از تورم مسکن نیز بیشتر بوده است. زمین سهم اصلی در نهاده های تولید مسکن دارد و هر اندازه رشد قیمت آن اثر معکوس بر نبض تولید می گذارد.

طی نیم دهه گذشته، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن حدود ۶۰‌ درصد اما متوسط رشد سالانه قیمت زمین نزدیک به ۹۰‌ درصد گزارش شده است. این رشد سنگین هزینه تولید مسکن، بر حاشیه سود بساز و بفروش ها اثر کاهشی و بازدارنده سرمایه گذاری گذاشت.

در این وضعیت، باید بررسی شود که سال جاری برای سازندگان و‌‌‌ تولیدکنندگان خانه، چگونه خواهد بود؟

گزینه های بد مقابل سازند‌‌‌ه ها

بررسی ها نشان می دهد، بساز و بفروش ها در سال جاری با دو گزینه بد روبه‌رو هستند. اولین فاکتور رکودساز (بدخیم) مقابل آنها، از‌ کار‌ افتادگی حلقه آخر زنجیره سرمایه گذاری ساختمانی است. حلقه آخر، فروش واحد مسکونی نوساز است که چون قدرت خرید مسکن سمت تقاضا از بین رفته، امکان فروش واحدهای مسکونی نیز از سازنده ها سلب شده است.

این مساله باعث شد سهم فروش واحد مسکونی نوساز در معاملات مسکن شهر تهران در این سال ها به نصف نیمه اول دهه ۹۰ برسد؛ یعنی از ۵۲‌ درصد به حدود ۲۶ تا ۲۷‌ درصد کاهش پیدا کرده است.

از سال ۹۷ تا ۱۴۰۰، خریداران مصرفی در بازار مسکن سال به سال کمتر شدند و در یک سال گذشته، از حجم تقاضای سرمایه ای نیز تا حدودی کاسته شده است.

تقاضای سرمایه ای نه به خاطر اینکه انتظارات تورمی از بین رفته بلکه به خاطر رشد بیش از حد قیمت مسکن، ریسک خرید ملک را برای بازه زمانی بلندمدت، بالا ارزیابی می کند و به همین خاطر، در این بازار، سمت تقاضا وضعیت کاملا شکننده ‌ای پیدا کرده است.

بساز و بفروش در چنین بازاری که امیدی به فروش راحت آپارتمان وجود ندارد، قادر به تصمیم گیری برای سرمایه گذاری جدید نیست.

دومین ریسک (گزینه بد دوم) در مسیر فعالیت بساز و بفروش ها، تغییرات احتمالی غیر هم جهت قیمت فروش و قیمت ساخت در سال جاری است. وضعیت بازار مسکن به گونه ای شده که هر آن (در صورت حل ریسک های تورم ساز)، مسیر رشد قیمت مسکن در جهت کاهشی تثبیت خواهد شد. اما درباره اینکه هزینه های ساخت در مقطع فعلی کاهش پیدا می کند، اما و اگرهای متعددی وجود دارد که یکی از آنها، بهبود فضای تولید است.

به این ترتیب، چنانچه سرمایه گذار ساختمانی با سطح فعلی قیمت ها اقدام به ساخت کند و در پایان کار، قیمت فروش در موقعیتی قرار بگیرد که حاشیه سود ساخت و ساز و بازدهی تولید را تحت تاثیر کاهشی قرار دهد، در این صورت بساز و بفروش آنطور که باید نفع مطلوب خود را کسب نخواهد کرد. این سناریو عاملی برای تردید فعالان ساختمانی شده است.

این ریسک در شرایطی مطرح است که در عصر جهش قیمت ها، هزینه تولید مسکن کمتر از قیمت فروش افزایش پیدا کرد اما بیشتر از تورم تغییر یافت.

بنابراین، احتمال افزایش قیمت نهاده های تولید مسکن نیز مطرح است و این احتمال در شرایطی که احتمال کاهش قیمت مسکن وجود دارد، برای سازنده های کنونی در تعریف پروژه های جدید مساله ساز شده است.

این شرایط و تورم بالادست و پایین دست در بازار ساخت و ساز، سازنده ها را در دو‌راهی بزرگی قرار داده است؛ دو‌راهی ای که در نهایت به این پرسش ختم می شود که بسازیم یا نسازیم؟

پاسخ به تردید ساختمانی ها

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد سازنده ها در مقابل این سوال به دو دسته تقسیم می شوند؛ دسته اول سازنده هایی هستند که سابقه، برند و فعالیت گسترده ای در حوزه ساخت و ساز نداشته و ندارند و به اصطلاح به آنها سازنده اولی گفته می شود؛ دسته دوم اما سازنده های باسابقه، صاحب برند و شناخته شده در هر منطقه هستند که از سال های قبل اقدام به ساخت و ساز مسکن می کرده اند.

در شرایطی که ریسک های موجود در بازار ساخت و ساز به سازنده ها سیگنال نسازیم ارسال می کند اما این سیگنال در نهایت مورد انتخاب همه فعالان ساختمانی نخواهد بود. اگر بساز و‌ بفروش ها یا همان سازنده های مسکن نخواهند مسکن بسازند که آن را به فروش برسانند با گزینه سرمایه گذاری در سایر بازارهای دارایی روبه‌رو هستند؛ بازار املاک مسکونی آماده یکی از این گزینه هاست؛ در سال های اخیر نیز تحت تاثیر فشارهای تورمی بازار بالادست و پایین دست بازار ساخت و ساز، برخی از سازنده ها اقدام به ورود به بازارهای دیگر از جمله بازار زمین یا آپارتمان آماده کردند.

به ویژه آنکه رفته رفته و با پیشروی بازار مسکن در فاز جهش و همچنین استمرار تورم هزینه های ساخت، عملا حاشیه سود ملاکی از سود ساخت و ساز با فاصله قابل توجه افزایش یافت.

اما آیا بساز و بفروش های کهنه کار هم حاضر به نساز و نفروشی می شوند؟! پاسخ این سوال را باید در رفتار دست‌‌‌کم یک سال اخیر همین گروه از سازنده ها ردیابی کرد. بساز و بفروش های کهنه کار در این یک سال گذشته، در بازار ساخت و ساز، ‌‌‌ جابه‌جا شدند به این معنا که از مناطق یا شهرهایی که رکود خرید مسکن، اجازه فعالیت را از آنها گرفته، به مناطق یا شهرهایی که ظرفیت ساخت وجود دارد مهاجرت کردند.

در تهران، سازنده های شمال شهر به شکل محسوس به مناطق میانی و حتی پایین شهر کوچ کرده اند. در بازار مسکن تهران، قیمت زمین در پایین شهر حدود یک سوم گران ترین نقطه پایتخت است و قیمت مسکن نیز به میزان یک سوم قیمت واحدهای مسکونی مناطق متوسط بالای شهر است ضمن آنکه در همین بازار، شدت رکود معاملات آپارتمان در پایین شهر تا حدودی کمتر از بالای شهر است. برخی دیگر از سازنده ها نیز از کلانشهرها به حومه شهرها یا شهرهای استان های مجاور مهاجرت ساختمانی انجام داده اند.

این سازنده ها از این بابت و با توجه به دو منگنه تورمی ساخت و ساز باز هم برای باقی ماندن در این بازار تلاش کردند که دو مساله مهم رو‌به‌‌روی آنها قرار داشت؛ اولین مساله به تهدید برند ساخته شده از سوی آنها در همه سال های گذشته تاکنون در صورت خروج از بازار ساخت و ساز مربوط می شود. در واقع از برند افتادن آنها ریسک بد خروج از این بازار برای آنها محسوب می شود.

بنابراین، مهم ترین ریسک انتخاب گزینه های بد، جدایی و دور شدن از بازار سرمایه گذاری ساختمانی است. این موضوع البته برای سازنده اولی ها قطعا ریسک محسوب نمی شود و چندان اهمیتی ندارد که امروز در نقش سازنده عمل کنند و فردا در نقش یک ملاک زمین، به سرمایه گذاری ملکی رو بیاورند. اما خروج از بازار ساخت برای بساز و بفروش های دارای برند در نقطه ای از شهر، تبعاتی همچون حذف آن برند از بازار مسکن منطقه را دارد.

از سوی دیگر، یک ناگفته از بازار مسکن پسارکود وجود دارد که افشای آن می تواند انتخاب بین دو‌راهی را برای سازنده ها ساده کند. مبنی بر اینکه هر زمان بازار معاملات مسکن از فاز رکودتورمی خارج شود، سازنده های دارای واحدهای نوساز، در لحظه احیای نبض معاملات فروش، از شانس فروش راحت با قیمت بالا منتفع می شوند.

در جریان تغییر فاز بازار مسکن، هر چقدر زمان پیش رود، سطح کاهنده قیمت مسکن نیز بیشتر می شود و در واقع، هر اندازه ساختمان های در حال ساخت در پسارکود، دیرتر آماده عرضه و فروش شوند، با قیمت پایین تر از محاسبات اولیه سازنده، احتمالا معامله خواهند شد. هر چند زمان احتمالی خروج از این رکود سنگین نامشخص است اما وقوع آن، دور از انتظار نیست به خصوص اگر ریسک غیراقتصادی حل شود.

بنابراین حتی در شرایطی که احتمال غیرهم‌جهت شدن تورم تولید و تورم مسکن در شکل ادامه تورم تولید در برابر کاهش قیمت مسکن به شرط از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی وجود دارد، اما بنا به دو علت گفته شده، گزینه ترجیحی برای سازنده های برند و کهنه کار، ادامه فعالیت ساختمانی با هدف آماده سازی و عرضه آپارتمان های نوساز است. چرا که علاوه بر تهدید برند سازنده کهنه کار به واسطه خروج هر چند مقطعی از بازار ساخت و ساز، در وهله بعد نساختن برای‌ گذار از رکود فعلی فروش، فرصت فروش در پسارکود را سلب می کند.

این موضوع باعث می شود که در وزن کشی ریسک و فرصت ساخت و ساز در شرایط فعلی حتی با این چشم انداز که تورم مسکن و تورم ساخت در شرایطی غیر‌ هم جهت قرار بگیرد، گزینه ترجیحی برای این گروه از سازنده های باسابقه، ادامه فعالیت های ساختمانی باشد.

دنیای اقتصاد