مسکن ارزان می شود یا نه؟

به گزارش اخبار ساختمان، بعد از رشد افسار گسیخته قیمت مسکن طی یک سال گذشته، از ابتدای تیرماه روند کاهشی قیمت‌ها آغاز شده، اما بر اساس اعلام کارشناسان این حباب قیمتی ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن است که در حال تخلیه شدن است، بنابراین تا زمانی که اقدامات اساسی و زیر بنایی در حوزه مسکن از جمله اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خروج سوداگران از بازار، صورت نپذیرد، بازار مسکن کاهش قیمتی که انتظار است را تجربه نخواهد کرد.

بر اساس آمار رسمی در ماه گذشته قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در معاملات قطعی ۱۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان بوده که نسبت به تیرماه کاهش ۳ درصدی را نشان می‌دهد، حال در این راستا به اعتقاد کارشناسان این کاهش قیمت تا ۱۵ درصد ادامه پیدا خواهد کرد.

از سویی شواهد کاهشی شدن قیمت‌ها در بازار مسکن با کند شدن شتاب رشد قیمت‌ها از ابتدای سال نمایان شد. بعد از کند شدن شتاب رشد قیمت مسکن، اکنون آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن منفی شده است موضوعی که از پاییز سال ۹۴ تاکنون بی‌سابقه است.

فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه حباب قیمتی انتظارات تورمی افزایش قیمت مسکن در حال تخلیه شدن است، گفت: «در اوج گرانی مسکن علاوه بر قیمتی که خانه گران شد، بر اساس انتظارات تورمی، یک رشد قیمتی نیز شکل گرفت که ناشی از همین موضوع بود، اما حال با متوقف شدن آهنگ رشد قیمت مسکن، حباب افزایش قیمت مسکن در حال تخلیه است.»

وی افزود: «این حباب بین ۱۰ تا ۱۵ درصد تخمین زده می‌شود، بنابراین این کاهش قیمتی که طی دوماه گذشته در بازار مسکن از آن حرف زده می‌شود، بر همین اساس است، این در حالیست که نباید انتظار کاهش مداوم مسکن را داشت، به طور مثال قیمت‌ها به روال دو سال گذشته بر نخواهد گشت.»

تهیه بسته مالیاتی برای بازگشت رونق به بخش مسکن

افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه حباب بازار مسکن در حال تخیله شدن است، اظهار داشت: «در حال حاضر بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و به نظر می‌رسد این رکود نیز ادامه دار باشد، برای رفع این موضوع و کاهش بیشتر قیمت‌ها دولت باید دخالت موثری صورت دهد، تا بتوان خوشبین بود که رونق به بازار مسکن بازگردد.»

وی با تاکید بر اینکه حضور دولت در بازار مسکن و دخالت در آن باید به وسیله بسته مالیاتی انجام شود، گفت: «سه نوع پایه مالیاتی جدید، شامل مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر باید وضع شود، تا از آن طریق مسکن از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تغییر وضعیت دهد.»

پروین پور افزود: «تا زمانیکه این اتفاق رخ ندهد، بازار مسکن همچنان این افت و خیز‌ها را پشت سر خواهد گذاشت، در حال حاضر بیش از ۷۰ درصد تقاضا در بازار مسکن سرمایه‌ای است و تنها ۳۰ درصد مصرفی، بنابراین دولت باید تدابیری اتخاذ کند که از طریق‌ مالیات کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در مسکن را دارند، این کار برای آن‌ها صرفه نداشته باشد و از این بازار خارج شوند و تنها کسانی که نیاز واقعی دارند در بازار باقی بمانند، در چنین صورتی قیمت مسکن منطقی خواهد شد.»

این کارشناس اقتصاد مسکن راهکار اجرایی کردن سیاست‌های مالیاتی در بازار مسکن را در اختیار داشتن یک بانک اطلاعاتی گسترده و به‌روز دانست و تصریح کرد: «دولت در سال ۹۴ وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرد تا سامانه ملی املاک و اسکان را اجرایی کند، اما باگذشته بیش از چهارسال تاکنون این امر معطل مانده است.»

باید بانک اطلاعاتی در بخش مسکن اجرایی شود

وی اضافه کرد: «در صورتی که این بانک اطلاعاتی وجود داشته باشد، تمام داده‌های موجود در رابطه با اینکه یک فرد چه تعداد ملک و زمین دارد، معاملات کلان را چه کسانی انجام می‌دهند و هر آن‌چه که برای دریافت مالیات لازم است، در دسترس خواهد بود و از این طریق می‌توان مالیات بر فعالیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن بست.»
پروین پور ادامه داد: «در چنین صورتی دیگر فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن به حداقل خود خواهد رسید و تنها کسانی که واقعا به مسکن نیاز داشته باشند، در بازار می‌مانند، بنابراین عرضه و تقاضا نیز متعادل‌تر می‌شود و به دنبال آن نیز قیمت‌ها هم منطقی خواهد شد.»

این کارشناس اقتصاد مسکن با اذعان به اینکه در کشور‌های اروپایی پیگیری همین سیاست مالیاتی وضعیت مسکن در آن‌جا را سامان بخشیده است، گفت: «فرض کنید شما در یک کشور اروپایی یک ملک می‌خرید به قصد سرمایه‌گذاری به مبلغ ۹۰۰ میلیون تومان، بعد از چند وقتی این ملک را به قیمت ۹۳۵ میلیون تومان می‌فروشید، دولت اروپایی از آن ۳۵ میلیون تومانی که شما سود کردید، تا ۹۵ درصد آن را از شما مالیات دریافت می‌کند، در چنین وضعی شما دیگر دفعه بعد برای کسب سود به سراغ مسکن نخواهید رفت.»

وی با اشاره به اینکه خانه‌های خالی در تهران و کل کشور یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن هستند، اظهار داشت: «بر اساس آمار و ارقام وزارت راه و شهرسازی بیش از ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که دولت با همان ابزار مالیاتی که به آن اشاره شد، باید آن‌ها را وارد چرخه مصرف کند تا قیمت‌ها با کاهش چشمگیری روبرو شود.»

تحقق سه شرط که بازار مسکن را سامان می‌بخشد

پروین پور افزود: «ارزش این خانه‌ها در حدود ۴۰۰ هزار میلیارد تومان تخمین زده می‌شود، این در حالیست که این املاک در دست عده‌ای سودجو قرار دارد تا آن‌ها را در وقت مناسب با قیمت گران‌تری بفروشند، از سویی این عده‌ای هر کدام تعداد زیادی ملک را در تملک خود دارند، اما اگر از آن‌ها بابت این خانه‌های خالی مالیات دریافت شود، دیگر این خانه‌ها را خالی نمی‌گذارند.»

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه بیش از یک پنجم این خانه‌های خالی یعنی در حدود ۵۰۰ هزار واحد در تهران قرار دارند، گفت:« با توجه به نیاز مبرم تهران به مسکن در حالیکه این تعداد خانه خالی وجود دارد، طرح‌های ساخت مسکن از سوی دولت اجرا می‌شود، این در حالیست که اگر دولت کار را به صورت ریشه‌ای حل کند و از این خانه‌های خالی مالیات بگیرد بسیاری از معضلات در این حوزه حل می‌شود.»

وی با تاکید بر اینکه برای آرامش بازار مسکن باید سه شرط اساسی محقق شود، افزود: «اول اینکه بین عرضه و تقاضا تعادل برقرار باشد، دوم اینکه قیمت‌ها مناسب و منطقی باشد و سوم نیز سوداگری در بازار مسکن وجود نداشته باشد، اما هیچ‌کدام از این شروط تحقق نیافته، در حالی که برای عملی شدن آن‌ها راحل وجود دارد.»

پروین پور بیان داشت: «تمامی راه حل‌ها در این موارد خلاصه می‌شود، دولت باید از یک طرف عرضه مسکن را زیاد کند تا عرضه و تقاضا متعادل شود، از سوی دیگر با وضع مالیات خانه‌های خالی را به چرخه مصرف برگرداند تا هم عرضه بیشتر شود و هم اینکه تا قیمت‌ها متعادل شود، همچنین با ایجاد بسته مالیاتی کاری کند تا سوداگری از بازار مسکن خارج شود که راه‌حل آن نیز اجرایی شدن سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان یک پایگاه اطلاعاتی مرجع است.»

فرارو