چرا بازار مسکن درگیر رکود تورمی شده است؟

به گزارش اخبار ساختمان، مدت ها بود که مرکز آمار ایران، از ارائه آمار‌های دولتی درباره وضعیت مسکن خودداری می کرد. اکنون بعد از ماه ها، مرکز آمار، اعداد و ارقامی از قیمت مسکن در تهران منتشر کرده که نشان می دهد، قیمت خانه در تهران طی شهریور امسال نسبت به ماه مشابه پارسال ۷۵ درصد جهش داشته است.

کمتر ساکن شهر تهران پیدا می شود که از وضعیت رشد قیمت مسکن در پایتخت، بی خبر باشد یا این شرایط را لمس نکرده باشد. گزارش جدید مرکز آمار حاکی از آن است که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی شهریور امسال به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان اوج گرفته است.

همزمان با این شرایط، رکود در بازار مسکن تهران موج می زند و شمار خرید و فروش مسکن تنها کمی بیش از سه هزار فقره است. شرایط فعلی نشان می دهد که رکود تورمی نیز در جریان است. درواقع قیمت در حال بالا رفتن است، اما معامله ای انجام نمی شود همچنین تورم بالاتر مسکن در مقایسه با رشد نرخ دلار در بهار امسال نیز نشان از رکود سنگین در پروژه های ساخت و ساز واحد‌های جدید ساختمانی در کشور دارد.

گزارش دیگری از مرکز آمار نشان می دهد که در بهار امسال کمتر از ۳۰ هزار پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری های کشور صادرشده که نسبت به زمستان پارسال ۲۷ درصد افت دارد. وضعیت بازار مسکن در شرایطی بر اساس آمار‌ها درگیر رکود و تورم است که ابراهیم رئیسی در کارزار انتخاباتی و ماه های ابتدایی ریاست جمهوری وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن داده بود.

با توجه به این شرایط پرسش هایی مطرح است از جمله این که چرا وضعیت مسکن در کشور طی چند دهه اخیر درگیر رکود تورمی شده و برای اصلاح شرایط فعلی چه راهکار‌ها و ابزار‌هایی در اختیار دولت است؟ بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن به این پرسش ها پاسخ داده است:

سال ها آشفتگی و تورم در بازار مسکن

بیت الله ستاریان گفت: رشد قیمت مسکن را می توانیم از این زاویه بررسی کنیم که حدود نیم قرن است قیمت مسکن با زاویه بالایی نسبت به شاخص قیمت کلیه کالاها، روند افزایشی را طی می کند. حتی نسبت به ارز و طلا، قیمت مسکن قابل قیاس نیست. این اتفاق مربوط به امروز و دیروز نیست و در نتیجه به راحتی قابل حل نیست. طبیعتا همانطور که ۲۵ سال پیش، پیش بینی وضعیت نابسمان مسکن در ۱۴۰۰ را کرده بودیم، اکنون نیز با توجه به همه تحولات، شاهد درست بودن پیش بینی ها هستیم، چرا که هیچ تحول خاصی در شاخص های اقتصادی ما رخ نداده است، برای حل مشکلات موجود باید ساختار اقتصادی را بهبود دهیم. ساختار اقتصادی کشور اجازه نمی دهد به مقدار نیازمان مسکن تولید کنیم. تولید فعلی در بهترین حالت، چهارصد هزار یا پانصد هزار واحد مسکونی در سال است. این در حالیست که بخش خصوصی در شرایط ایده آل می تواند تعداد واحد بیشتری تولید کند. ما به طور سالانه بیش از یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی نیاز داریم. نیاز انباشته ای هم که از سال های پیش داریم در حای خود باقیست.

وی افزود: صحبت از ساخت مسکن اقتصادی بد نیست، اما اهمیت توسعه زیرساخت های، افزایش آمار ساخت مسکن نیز بسیار مهم است. وقتی صحبت از ساخت خانه های کوچک و اقتصادی ۲۵ متری می شود، باید توجه کرد نمی توان یک نسخه واحد را برای همه مشکلات بخش مسکن در نظر گرفت و توصیه کرد. باید در سبد مسکن، بحث خانه های کوچک را در کنار خانه های بزرگ داشته باشیم. این جداسازی که معین کنیم که یک بلوک، ویژه خانه های ۲۵ متری است و یک بلوک هم ویژه خانه های ۱۰۰ متری است را اشتباه می دانم، در یک مجتمع زیستی، باید از واحد ۲۵ متری تا ۲۰۰ متری وجود داشته باشد و همه این ها در کنار هم باشند. اتفاقا وقتی واحد‌ها کوچک هستند باید امکانات رفاهی متنوع تری نیز موجود باشد. تاکید دارم که جداسازی اشتباه است.

وعده های بلندپروازانه و نقدینگی ناکافی

این استاد دانشگاه گفت: در بحث مشکلات زیرساختی سالهاست که با بحران های حل نشده رو به رو هستیم و عملا هیچ اقدام مثبت و خاصی را نیز شاهد نیستیم. تولید واحد‌های مسکونی با تعداد بالا، نیاز به گردش مالی برابر با نقدینگی کشور دارد. طبیعتا اگر چرخش پول در این بخش سرعت نگرفته و توسعه پیدا نکند، هیچ تحولی در حوزه افزایش ساخت مسکن را نیز شاهد نخواهیم بود. در خصوص رکود بازار مسکن، همه دولت ها این اراده را داشتند که مشکل مسکن را حل کنند، ولی از توانشان خارج بود. وقتی دولت صحبت از ساخت یک میلیون واحد مسکونی می کند، یعنی از مگاپروژه صحبت می کند. چنین طرحی نقدینگی بسیار بالایی معادل ساخت یکصد پالایشگاه بزرگ می خواهد. تامین این حجم نقدینگی اصلا ساده نیست و به توانمندی قابل توجهی نیاز دارد. عمده سازندگان ما به بخش خصوصی وابسته اند و می دانیم که سازنده بخش خصوصی ما چنین توانی ندارد. ابزار‌های مالی هم که قادر باشد در بخش خصوصی ما تحول ایجاد کرده و تغییرات چشمگیری ایجاد کند عملا در ایران وجود ندارد. ما به ده ها ابزار مالی شامل اوراق مشارکت، صندوق ها و تسهیلات نیاز داریم که در کنار هم شروع به کار کنند و بتوانند تولید مسکن را به مرحله منطقی برسانند.

وی افزود: این نکته مهمی است که باید توجه کنیم، ابزار‌های مذکور در حالت دستوری دولتی کار نمی کند. تا زمانی که اقتصاد ما اجازه حضور این ابزار‌های مالی را نمی دهد، ما نمی توانیم، پروژه ای به این عظمت که شامل ساخت یک میلیون واحد دستوری باشد، را بسازیم. فراموش نکنیم که طبیعتا معادل این میزان هم به فضا‌های خدماتی، آموزشی، بهداشتی، فرهنگی و تفریحی نیاز داریم. معادل همه این‌ها نیز هزینه زیرساختی (برق، گاز و ...) لازم است. چطور ممکن است چنین طرحی را به سادگی تعریف کرد و شکل داد؟ این حجم پروژه معادل چهار درصد کل ساخت و ساز کشور است که تاکنون انجام شده است. حالا فقط تصور کنید که اصلا منطقی و قابل اجراست که در طول هر سال، معادل چهار درصد کل هزینه های عمرانی را در کشور، اجرایی کنیم؟ چنین رویا‌هایی نیاز به یک عدد ۲ رقمی در رشد اقتصادی کشور دارد.

این کارشناس مسکن گفت: مهمترین چالش وضعیت مسکن در کشور، از یک سو وضعیت اقتصاد کشور است و از سوی دیگر عدم سیاست های توسعه مسکن است. اصلا سیاستی در این حوزه وجود ندارد که بخواهد درست یا غلط باشد. متاسفانه در این حوزه به شدت فقر اطلاعاتی وجود دارد. یعنی اساسا موضوع مسکن را نمی شناسند. از دیدگاه دولت های ما مسکن یعنی یک موضوع فنی مهندسی. در حالی که نیمی از نقدینگی کشور در این بخش است، آن هم بدون در نظر گرفتن دارایی های ثابتی که در آن وجود دارد. بیش از ۶۵ درصد جامعه ما در حال فعالیت در حوزه ساختمان هستند و بالای ۶۰ درصد صنایع کشور، صنایع ساختمانی است. یعنی از کالا‌هایی که از معادن خارج می شود و تبدیل به مصالح ساختمانی می شود، تا ساختمانی که ساخته می شود، یک زنجیره را شکل می دهد که گستره آن در کل کشور است. کجای دولت ما در حال رصد این بخش اقتصادی بزرگ در کشور است؟ کدام بخش بانک مرکزی و وزارت اقتصاد صنعت به این وسعت را رصد و بررسی می کنند و تحت هدایت و کنترل دارند؟ هیچکدام. بخشی ویژه این حوزه نداریم. فقط یک معاونت در یک وزارتخانه داریم که قرار است اقتصاد این بخش را مدیریت کند. تا زمانی که این مشکلات هست، وضعیت تغییری نخواهد کرد.

اقتصاد24