وام مسکن ویژه فرزندآوری می تواند کمکی به خانه دار شدن مردم کند؟

به گزارش اخبار ساختمان، وقتی شبکه بانکی در حوزه تامین مالی تخصصی همچون مسکن، به کارگزار دولت تبدیل می شود، نتیجه اش، تصویب چشم بسته یک سیاست با هدف حل بزرگترین مشکل خانوارها است که نه می تواند کارگشا باشد و نه حتی یک ابزار که بتوان در حد بازوی کمکی، روی آن حساب باز کرد.

متولیان بانکی برای حمایت از فرزندآوری، یک وام ویژه خرید مسکن تصویب کرده اند که ظاهر جذابی دارد اما به سه دلیل مشخص و کاملا قابل درک، این وام در بهترین حالت، برای فرزندنیاوری مناسب است تا مشوق موثر برای افزایش جمعیت و جوانی جمعیت باشد.

وام خرید مسکن در حال حاضر در شهر تهران -به عنوان نماینده و نشانگر وضعیت مسکن در سایر شهرهای کشور- در بالاترین سقف قابل پرداخت از سوی بانک عامل، 960 میلیون تومان است که در قالب سه فقره وام به سرپرست خانوار، وام به همسر او و وام تعمیر (جعاله)، در مجموع به یک خانوار متقاضی خرید خانه پرداخت می شود. برای این وام اما هر اسمی می توان به عنوان یک تسهیلات بانکی تعیین کرد به جز وام خرید مسکن چون دو خصوصیت بدیهی و استاندارد یک وام مسکن را ندارد.

در کشورهایی که وام خرید مسکن در آنها کار می کند به این معنا که زوج ها یا همان خانه اولی ها، با دریافت راحت این تسهیلات، می توانند صاحب مسکن شوند، از یکسو، وام از قدرت پوششی حداقل 70 درصدی برای پوشش بهای خرید خانه برخوردار است (خصوصیت بدیهی اول) و از سوی دیگر، قسط ماهانه بازپرداخت وام، حداکثر 30‌ درصد از هزینه ماهانه خانوارها را به خود اختصاص می دهد (خصوصیت دوم).

در شرایط فعلی بازار مسکن تهران اما، قدرت پوششی وام حداکثری خرید خانه یعنی همان 960 میلیون، حداکثر معادل 24.9‌ درصد از بهای آپارتمان (بر اساس قیمت میانگین واحدهای مسکونی و حداقل متراژ) است. ضمن آنکه، قسط 20 میلیون و 500‌ هزار تومانی این تسهیلات (ماهانه)، معادل تقریبا 65‌ درصد هزینه یک زوج بدون فرزند با درآمد نسبتا بالا (دارای شغل تخصصی در بازار کار تهران) است.

به این ترتیب، در حال حاضر، عملا قدرت خرید مسکن از کار افتاده است و هیچکدام از دو خصوصیت وام مسکن، در تسهیلات کنونی که به اسم وام خرید خانه پرداخت می شود، موجود نیست. علت این از کارافتادگی، دو بحران جهش های مکرر و تاریخی قیمت مسکن طی 5.5 سال گذشته و همچنین تورم عمومی بالا، رشد اقتصادی پایین در سال های اخیر است که هم بهای صاحب مسکن شدن را بالا برد و هم درآمد خانوارها برای تحمل اقساط وام را پایین آورد.

در این وضعیت –که قدرت خرید مسکن وجود ندارد- محرز است که محرک خرید هم نمی تواند اثر بگذارد. ماجرا مثل آن است که وقتی غذای اصلی برای یک خانوار موجود نیست که بتواند کالری حداقلی موردنیاز مصرف روزانه را برای او تامین کند، تجویز مکمل غذایی یعنی نسخه اشتباهی و فاقد اثر.

اما چرا وام مصوب برای فرزندآوری، قابلیت اثرگذاری ندارد؟

یک بخش از جواب این سوال، همان است که در ابتدای مقاله، به شکل مبسوط شرح داده شد به این معنا که تا قبل از تصویب وام خرید مسکن برای فرزندآوری، همین وام مسکن فعلی و شرایط بازار مسکن، عملا از دسترس خانه اولی ها و زوج های مستعد فرزندآوری خارج شده است.

یک آمار دیگر برای اثبات این از کارافتادگی وام خرید مسکن، آمار مربوط به سهم وام خرید مسکن از کل وام های پرداختی در بخش مسکن در فاصله ابتدای دهه 90 و الان است. تا پیش از عصر جهش قیمت ها، یعنی قبل از سال 96، حدود 50‌ درصد از کل تسهیلاتی که در بخش مسکن به صورت وام ساخت و وام خرید پرداخت می شد، برای خرید خانه توسط متقاضیان مسکن، دریافت می شد اما امروز این سهم به زیر 10‌ درصد رسیده است.

بخش دوم پاسخ سوال را می توان با استناد به جزئیات وام تازه مصوب ارائه کرد و شرح داد.

مطابق مصوبه شبکه بانکی، در ازای هر فرزند و حداکثر به میزان چهار فرزند، سقف کنونی وام خرید مسکن که در تهران 960 میلیون تومان است، 25‌ درصد افزایش پیدا می کند و حداکثر مبلغ آن دو برابر می شود. واقعیت نظام جمعیتی ایران و به ویژه تهران آن است که عمده خانوارها، در حال حاضر دارای فقط یک فرزند هستند به طوری که بعد خانوار حدود 3.1 است که البته سال گذشته به شکل تلخ و معنادار بعد خانوار در تهران به زیر عدد 3 (2.8) نزول کرد که بیانگر وزن بالای زوج های بدون فرزند» در پایتخت است. به این ترتیب، اگر برای وام مسکن مختص فرزندآوری، متقاضی باشد، به احتمال خیلی زیاد، از جنس خانوارهایی خواهد بود که دارای یک فرزند هستند.

در این شرایط، به این خانوارها، وام خرید مسکن یک میلیارد و 200 میلیون تومانی تعلق می گیرد. قدرت اضافه شده به این وام برای پوشش بهای خرید خانه، در حد کمتر از 2.5 مترمربع است در حالی که مبلغ اضافه شده به قسط ماهانه، حدود پنج میلیون تومان خواهد بود.

به بیان ساده و دقیق، قدرت خرید مسکن وام ویژه فرزندآوری، افزایش محسوس و امیدوارکننده برای متقاضی پیدا نمی کند اما قسط بازپرداخت، به ابرقسط تبدیل می شود. در بالاترین حالت ممکن برای این وام ویژه، مبلغ ابرقسط، حدود 41 میلیون تومان خواهد شد که دریافت کننده تسهیلات، باید حقوق نجومی از محل کار خود دریافت کند تا بتواند از پس آن بربیاید.

این تصویر واقعی از وام مسکن ویژه فرزندآوری مشخص می کند، به سه دلیل قدرت پوششی پایین و غیرقابل موثر مبلغ وام، ابرقسط ماهانه بازپرداخت تسهیلات و همچنین سطح نامتعارف قیمت آپارتمان، این تسهیلات، نه محرک فرزندآوری می تواند باشد و نه ابزار کمکی برای خانه دار شدن.

چهار مرحله تا تحقق دو هدف خانه دار شدن و فرزندآوری

دولت دو دغدغه درست در سر دارد؛ حل مساله دسترسی زوج های ایرانی به مسکن و تشویق زوج ها به فرزندآوری. اما راهی که طراحی کرده، بیراهه است.

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، راه درست - مسیری که به مقصد بینجامد- برای تحقق توام این دو هدف، سیاستگذاری چهار‌مرحله ای برای اول، تنظیم معادلات اقتصادی و سیاسی در جهت کاهش قیمت مسکن، دوم، تقویت درآمد سرانه خانوارها در جهت توانمند شدن برای پرداخت قسط وام مسکن موثر، سوم، افزایش مناسب سقف وام خرید مسکن ویژه زوج های خانه اولی» و چهارم، مشوق های ویژه برای فرزندآوری به شکل تجهیز وام خرید مسکن است. برای مرحله اول، آنچه در تابستان امسال در بازار مسکن رقم خورد، یک الگو می تواند برای سیاستگذار در مسیر اقدام سیاستی برای کاهش قیمت مسکن باشد.

التهابات قیمتی طی سال های اخیر ناشی از بروز و تشدید ریسک های غیراقتصادی و سیاست نادرست تامین مالی بودجه دولت بود. اما در تابستان امسال، هر دو تا حدود قابل توجهی مهار شد و اثر آن به شکل کاهش 5.5 درصدی میانگین قیمت مسکن در تهران بروز کرد. همین دست فرمان می تواند ادامه یابد.

برای مرحله دوم، اقتصاد ایران نیازمند رشد اقتصادی سالانه حداقل 6 درصدی است تا درآمد سرانه خانوارها تقویت شود. ضمن آنکه، کاهش نرخ تورم عمومی به سطح تاریخی 20‌ درصد در سال، می تواند هزینه زندگی خانوارها را تعدیل کند و عاملی شود برای پس انداز و توانمندشدن برای پرداخت قسط. برای تامین وام مسکن ویژه زوجین نیز مطابق تجربه کشورهایی که بازار وام مسکن قوی و کارآمد دارند، مسیر دسترسی به وام باید کوتاه شود.

وام فعلی خرید مسکن در ایران نیازمند خرید اوراق است که همین اوراق، 25‌ درصد از مبلغ اسمی وام را می بلعد. این در حالی است که مکانیزم های تامین مالی حرفه ای امکان پرداخت وام با نرخ بهره پایین و در کمترین زمان ممکن به زوجین فاقد مسکن را فراهم خواهد آورد.

برای مرحله چهارم یعنی محرک یا مشوق فرزندآوری، می توان از تجربه روسیه بهره برد. در روسیه، طرح سرمایه مادری از سال 2007 در حال اجراست که در قالب آن، یک وام که معادل قدرت خرید 6 مترمربع واحد مسکونی در این کشور است، به خانوارهایی که دارای فرزند اول هستند، پرداخت می شود. در روسیه، وام مسکن معمولی، قدرت پوششی 40 تا 85‌ درصد را دارد که وام سرمایه‌‌‌ مادری به آن اضافه می شود و در نقش محرک خرید عمل می کند.

نسخه دیگر برای افزایش قدرت خرید مسکن و تشویق به فرزند آوردن، الگوی مجارستان است که بر اساس آن، وام بدون بهره به زوج ها برای خرید مسکن پرداخت می شود و اگر یک خانوار، صاحب سه فرزند شود، از بازپرداخت تسهیلات به نوعی معاف می شود.

مقایسه نسخه روسی و نسخه ایرانی وام خرید مسکن ویژه فرزندآوری مشخص می کند، در ایران، این وام حدود کمتر از 2.5 مترمربع، به قدرت خرید وام اولیه می افزاید در حالی که در روسیه، وام اولیه، به خودی خود، تا 85‌ درصد قدرت دارد و وام ویژه، حدود 6 مترمربع به آن اضافه می کند.

سیاست خنثی برای فرزند‌‌‌آوری

سیاست افزایش سقف وام خرید مسکن بر اساس تعداد فرزندان را عملا سیاستی خنثی برای ترغیب و تشویق به فرزندآوری در شرایط فعلی کشور اعلام کرد.

فردین یزدانی گفت: تا زمانی که شرایط درآمد خانوارها و وضعیت تورم در کشور در وضعیت فعلی است، عملا مساله وام بانکی برای خرید مسکن، سیاستی خنثی محسوب می شود. چرا که بخش عمده خانوارهایی که تاکنون موفق به خرید مسکن نشده اند، به دلیل عدم کفایت حقوق و دستمزد ماهانه برای پرداخت اقساط وام بانکی و همچنین ناکافی بودن قدرت خرید با توجه به سطوح فعلی قیمت مسکن و سایر هزینه های زندگی عملا حتی در فکر خرید خانه هم نیستند؛ بلکه مساله اصلی زندگی برای آنها که تا بیش از ۶۰‌ درصد خانوارها را در شرایط فعلی دربرمی‌گیرد گذران زندگی روزمره و تامین اجاره بها و سایر هزینه های زندگی مانند خورد و خوراک و... است. در واقع این گروه به دلیل عدم استطاعت مالی برای پرداخت اقساط وام بانکی خرید خانه، عملا بانک پذیر نیستند و بنابراین این سیاست برای آنها ناکارآمد است.

گروه دیگر خانوارها که توانایی مالی برای پرداخت قسط دارند نیز به لحاظ مولفه های اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی خانوار خود سبک زندگی خاص خود را دارند که در این سبک زندگی اساسا خانوار برای مبالغ ۱۰۰ و ۲۰۰ میلیون تومانی اضافه وام مسکن، اقدام به تولیدمثل نمی کنند. در واقع این مبالغ اندک نمی تواند انگیزه خوبی برای این خانوارها برای فرزند‌‌‌آوری باشد. چرا که بسیاری از خانوارها در شرایط فعلی به این موضوع واقف هستند که با اضافه شدن یک نفر به خانوار آنها خطر سقوط به زیرخط فقر برای آنها وجود دارد. بنابراین برای هر دو گروه از این خانوارها، چه آنهایی که توان پرداخت قسط ندارند و چه خانوارهای محدودی که درآمد آنها می تواند اقساط وام بانکی را پوشش دهد این وام، کارآمد نخواهد بود و سیاستی خنثی است.

وی با بیان اینکه سیاست وام بانکی برای کشورهایی که در آنها سطح حقوق و دستمزد ماهانه خانوارها، با مبلغ اقساط تسهیلات خرید خانه همخوانی دارد، موثر و کارآمد است، گفت: بنابراین در وهله اول دولت اگر قصد ترغیب خانوارها به فرزند‌‌‌آوری و افزایش جمعیت از این طریق دارد باید زمینه های رشد درآمد واقعی خانوارها را فراهم کند. تا زمانی که سطح درآمد مردم به حد قابل قبول نرسد، سیاست های وام بانکی اثربخش نخواهد بود. وام بانکی در شرایط اقتصادی نرمال، ابزار موثری برای تقویت قدرت خرید خانوارها در بخش مسکن است؛ چرا که اساسا هم در ایران و هم در سایر کشورهای دنیا افراد تنها با اتکا به پس انداز نمی توانند مسکن بخرند. اما یک شرط مهم در این زمینه آن است که درآمدهای آتی بتواند از پس اقساط وام بانکی برآید و وام هم پوشش مناسبی از هزینه خرید را تامین کند؛ دو عاملی که هم‌‌‌اکنون در وام های بانکی خرید خانه در کشور دیده نشده و تامین نمی شود.

یزدانی تاکید کرد: بنابراین اگر دولت و سیاستگذار قصد دارد به رشد مثبت جمعیت جوان کمک کند باید در وهله اول شرایط را در کلان اقتصاد کشور بهبود دهد؛ رشد اقتصادی مثبت و مستمر و همچنین بهبود درآمد واقعی خانوارها در این مورد ضروری است. از سوی دیگر، باید شرایط به نوعی بهبود یابد که از مهاجرت نیروهای جوان و در سن فرزند‌‌‌آوری، کاسته شود؛ روندی که این روزها شاهد رشد آن هستیم. در غیر این صورت با سیاست هایی مانند افزایش سقف وام مسکن برای ترغیب به فرزندآوری عملا دولت راه به جایی نخواهد برد و این سیاست ها منجر به اصابت برنامه های دولت به هدف نخواهد شد.

بیشتر بخوانید: هزینه خرید وام جدید مسکن چقدر است؟

دنیای اقتصاد