سیاست جدید آمریکا برای مهار رشد قیمت مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، چرخش تورم مسکن آمریکا به مسیر صعودی و حرکت آن در همین فاز طی ماه های اخیر باعث شده میدان مقابله با رشد قیمت خانه در این کشور گسترده تر شود. طی یکسال و نیم اخیر فدرال رزرو با اهرم نرخ بهره توانست تورم مسکن در شهرهای آمریکا را از قله نزدیک به ۲۰ درصدی - به عنوان نرخ رشد بی سابقه قیمت از سال ۲۰۰۰ به بعد- پایین بیاورد به طوری که نیمه سال جاری میلادی این سطح از تورم ملکی به ۳.۱‌ درصد به عنوان پایین ترین سرعت رشد قیمت خانه در این کشور رسید. اما در حال حاضر به دو دلیل مشخص، سرعت رشد قیمت مسکن به‌رغم سطح بسیار بالای نرخ بهره وام مسکن، بار دیگر افزایش پیدا کرده و از پنج درصد گذشته است.

اکنون دولت های محلی در آمریکا به کمک مقامات مرکزی آمده اند تا با اهرم دوم و البته قدیمی، عوامل صعود قیمت مسکن را کنترل کنند. مالیات سالانه ملکی و مالیات بر عایدی سرمایه ملکی دو ابزار کهنه و همواره در حال استفاده در بازار مسکن این کشور است که دولت های محلی بسته به شرایط اقتصادی، نرخ های آن را تنظیم می کنند.

در برخی شهرها، برای کنترل روند رشد قیمت مسکن، نرخ مالیات سالانه ملکی قرار است سه برابر شود و به 0.05‌ درصد برسد. این مالیات کمک می کند بخشی از مالکانی که طی سال های عصر کرونا با سیاست های انبساطی به خرید سرمایه ای ملک دست زدند، واحدهای مسکونی غیرمصرفی خود را روانه بازار اجاره کنند یا بفروشند.

در کنار این مالیات، در برخی از شهرهای دیگر آمریکا، تغییراتی در نحوه دریافت مالیات بر فروش و مالیات بر عایدی سرمایه رخ داده است. در ماه های اخیر اگر‌چه افزایش بی سابقه نرخ بهره وام مسکن به سطح هشت درصد باعث کاهش شدید تقاضای خرید خانه شد اما در سمت دیگر، مالکان خانه هایی که با نرخ سه درصد در سال های دور، ‌‌‌ صاحب مسکن شده بودند، تمایل به فروش و جابه‌جایی نشان ندادند تا مشمول هزینه بیشتر برای بازپرداخت قسط (با نرخ جدید) نشوند.

این موضوع خود عاملی برای کمبود عرضه در بازار مسکن آمریکا شده است. ضمن آنکه، رکود ساخت مسکن نیز عرضه را پایین آورده است. جنگ مالیاتی می تواند بخشی از این چالش را مرتفع کند چون با افزایش نرخ مالیات های ملکی، هزینه نگهداری بلااستفاده نیز افزایش پیدا می کند.

در بحبوحه افزایش هزینه های مسکن در ایالات متحده آمریکا رای دهندگان در سه شهر مالیات های جدیدی را برای تامین بودجه مسکن در استطاعت تایید کردند. در شهرهای سیاتل واشنگتن، بولدر کلرادو و سانتافه تگزاس، به نظر می رسد افزایش بودجه برای اقدامات مسکنی به تصویب رسیده است. در سیاتل مالیات محلی بر مسکن سه برابر می شود. بولدر نیز مالیات فروش موجود برای مسکن در استطاعت را احیا خواهد کرد و در سانتافه مالیات خانه های لوکس بر واحدهایی که بیش از یک میلیون دلار فروخته می شود اعمال خواهد شد.

به اعتقاد یک محقق ارشد در موسسه مسکن و جوامع شهری، آنچه در اینجا اتفاق افتاده است تاییدی قوی بر سرمایه گذاری عمومی به عنوان استفاده ای معتبر از دلارهای مالیاتی است. اگر به رای دهندگان این فرصت داده شود که مالیات خود را برای مجموعه ای از پروژه های تعریف شده افزایش دهند، خواه به معنای مسکن در استطاعت، پارک یا حمل و نقل عمومی باشد، آنها تقریبا در هر نقطه ای از کشور حاضرند به آن رای دهند.

رای دهندگان آمریکایی در فینیکس آریزونا و البوکرکی نیومکزیکو نیز قرار است اوراق قرضه ای را تصویب کنند که مسکن در استطاعت و تلاش ها برای پیشگیری از بی خانمانی را تقویت می کند. اقدامات مشابهی نیز در سایر شهرهای کوچک آمریکا انجام شده است. با این حال، چنین طرح هایی در همه جا محبوب نبوده اند؛ رای دهندگان در سین‌سیناتی اوهایو افزایش مالیات بر درآمد را برای تامین مالی مسکن در استطاعت نپذیرفتند.

برنامه سیاتل بیشترین بودجه را برای مسکن جمع آوری می کند و به شهر این امکان را می دهد که مالیات های اضافی مسکن خود را تا بیش از حدی که توسط قانون ایالت واشنگتن تصویب شده افزایش دهد. این برنامه جمع آوری بیش از 970 میلیون دلار تا سال 2030 را برای حمایت از ساخت و ساز و نگهداری مسکن در استطاعت هدفگذاری کرده است.

در این برنامه، صاحبان املاک در شهر به ازای هر‌ هزار دلار ارزش ارزیابی شده ملک خود 45 سنت پرداخت خواهند کرد، به طوری که صاحب خانه ای که ارزش ملک او 800‌ هزار دلار تخمین زده شده است، حدود 360 دلار در سال پرداخت خواهد کرد، در حالی که درحال حاضر مبلغ 108 دلار می پردازد. این برنامه همچنین طرح هایی برای افرادی که بی خانمانی را تجربه می کنند و حفاظت از کارگران کم درآمد در مقابل از دست دادن خانه هایشان دارد.

این مالیات بیش از 35 سال است که در سیاتل اعمال می شود و از ساخت و نگهداری واحدهای یارانه ای برای فروش و اجاره و همچنین افرادی که بی خانمانی طولانی مدت را تجربه می کنند حمایت می کند. گفتنی است نزدیک به 100 سازمان محلی و ملی شهر از جمله اتحادیه های کارگری، اتاق بازرگانی و شرکت آمازون، که بزرگترین کارفرمای شهر است از این برنامه پشتیبانی کرده اند.

از سوی دیگر، بر اساس نتایج غیررسمی، در سانتافه تقریبا سه چهارم رای دهندگان موافق مالیات بر خانه های لوکس بوده اند. ساکنان این شهر با اکثریت قاطع به این مالیات رای مثبت دادند که بر املاک مسکونی فروخته شده به قیمت بیش از یک میلیون دلار، سه درصد مالیات وضع می کند و از درآمد آن برای تامین مسکن ارزان قیمت استفاده خواهد کرد. این مالیات تنها بر هر دلاری وضع می شود که از آستانه یک میلیون دلار فراتر رود؛ به عنوان مثال خریدار یک خانه 2 میلیون دلاری در شهر 30‌ هزار دلار مالیات اضافی پرداخت خواهد کرد.

انتظار می رود که مالیات جدید سالانه حدود 6 میلیون دلار برای صندوق مسکن در استطاعت شهر جمع آوری کند که برای ساخت و نگهداری مسکن افراد کم درآمد استفاده می شود. این حمایت قاطع از مالیات بر فروش املاک گرانقیمت می تواند برای طرفداران اقدام مشابه در شیکاگو نیز نوید خوبی باشد. کمیته شورای شهر شیکاگو اخیرا به پیشبرد طرحی رای داده است که بر فروش املاک و مستغلات بیش از یک میلیون دلار مالیات می بندد.

رای دهندگان در لس آنجلس نیز سال گذشته مالیات اضافی را برای معاملات بیش از پنج میلیون دلار تصویب کردند. با این حال، این برنامه با شکایاتی از سوی انجمن املاک سانتافه مواجه است که با آن مخالف هستند. مالیات بر خانه های مجلل که سال گذشته در لس‌آنجلس برای تامین بودجه پیشگیری از بی خانمانی تصویب شد نیز با مخالفت هایی مواجه است.

سیل تدابیر حمایتی مسکنی در شهرهای مختلف آمریکا در حالی صورت گرفته است که برنامه هایی که با رای گیری انجام می شوند در بیش از 10 سال گذشته بی سابقه بوده اند. به گفته بلومبرگ، امسال 41 اقدام در هشت ایالت انجام شده است و انتظار می رود سال آینده تدابیر بسیار بیشتری در ایالت های آمریکا به رای گیری گذاشته شوند که گستره ای از موضوعات از جمله عدالت اقتصادی را شامل می شوند.

این موج حمایت های مسکنی از اقشار آسیب پذیر جامعه در شهرهای مختلف آمریکا در حالی صورت گرفته است که طبق گزارشی از سی‌‌‌ان‌‌‌ان استطاعت پذیری مسکن در این کشور تضعیف شده است، به طوری که این سطح از استطاعت پذیری مسکن از سال 1984 بی سابقه است. طبق تحقیقات انجام شده اکنون حدود 41‌ درصد از درآمد متوسط ماهانه خانوارهای آمریکایی برای پوشش اصل و بهره یک خانه با قیمت متوسط نیاز است.

این شرایط درحالی ایجاد شده است که اقتصاد آمریکا برای مبارزه با تورمی که در طول یک نسل بدترین محسوب می شد نرخ های بهره را به شدت افزایش داده است. نرخ وام مسکن 30 ساله آمریکا طی هفته های گذشته به حدود هشت درصد رسید، که بالاترین سطح از سال 2000 محسوب می شود. این نقطه عطف در زمانی اتفاق افتاد که بازده اوراق خزانه 10 ساله آمریکا به سطوحی رسید که از سال 2007 مشاهده نشده بود. به گفته انجمن بانکداران وام مسکن آمریکا، این افزایش در نرخ ها سبب کاهش قابل توجه تقاضای مسکن شد.

با وجود این طبق اطلاعات سایت شرکت خدمات مالی بنک ریت (Bankrate)، میانگین نرخ وام های مسکن 30‌ ساله هفته گذشته به 7.69‌ درصد کاهش یافت، که تا حدی به دلیل روند نزولی بازده اوراق خزانه داری 10 ساله آمریکاست که مرتبط ترین معیار برای وام مسکن 30 ساله محسوب می شود. با این حال، این نرخ همچنان با نرخ 3.8 درصدی قبل از کووید-19 در پاییز 2019 کیلومترها فاصله دارد.

مالیات های مسکن آمریکا چگونه کار می کند؟

مالکان املاک و مستغلات در آمریکا با دو مالیات اصلی سرکار دارند؛ مالیات بر دارایی که به آن مالیات بر املاک نیز گفته می شود و مالیات بر عایدی سرمایه. دولت های محلی در آمریکا برای کمک به پرداخت خدمات و پروژه هایی که به نفع جامعه است مانند خدمات اورژانسی، کتابخانه ها، مدارس، جاده ها و مواردی از این قبیل، مالیات بر املاک و مستغلات را جمع آوری می کنند. این مالیات براساس ارزش ارزیابی شده زمین و ساختمان روی آن هر ساله توسط ارزیابان محاسبه می شود. تا زمانی که شخصی مالک ملکی باشد باید مالیات بر دارایی خود را پرداخت کند و حتی زمانی که از آن به عنوان اقامتگاه اصلی نیز استفاده نشود باز هم پرداخت آن ضروری است.

نرخ مالیات بر دارایی (املاک) در ایالت های مختلف آمریکا متفاوت است، اما میانگین آن حدود 1.11‌ درصد است. مالکان خانه در ایالت متحده هر سال به طور متوسط 2‌ هزار 690 دلار مالیات بر دارایی (املاک) پرداخت می کنند. نوع دیگری از مالیات که سرمایه گذاران و مالکان املاک در آمریکا می پردازند مالیات بر عایدی سرمایه است. اگر درآمد حاصل از فروش ملک بیشتر از هزینه آن باشد مالک باید این مالیات را پرداخت کند. مالیات بر عایدی سرمایه ملکی در زمان فروش ملک بر سود سرمایه اعمال می شود.

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه ملکی کمتر از نرخ مالیات بر درآمد معمولی است. اگر خانه یا ملکی در کمتر از یکسال پس از خرید آن فروخته شود، عایدی سرمایه کوتاه مدت مانند درآمد عادی مشمول مالیات می شود که می تواند تا 37‌ درصد باشد. اما مالیات بر سود سرمایه بلندمدت برای املاکی که بیش از یکسال از خرید آنها می گذرد بسته به دسته مالیات بر درآمد، می تواند صفر، 15‌ درصد یا 20‌ درصد باشد.

محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه در املاک و مستغلات می تواند کمی پیچیده باشد، چراکه نرخ مالیات به عوامل مختلفی بستگی دارد شامل: دسته مالیات بر درآمد مالک؛ وضعیت تاهل مالک؛ مدتی که از خرید ملک می گذرد و اینکه ملک محل سکونت اصلی مالک است یا ملک سرمایه گذاری است.

دنیای اقتصاد