رشد نرخ دلار، باعث رشد فروش آپارتمان های مسکونی شد

به گزارش اخبار ساختمان، یک هفته رفتار متفاوت نرخ دلار، بازار معاملات مسکن تهران را از خواب زمستانی خارج کرد؛ این شارژ ارزی بازار ملک اما با روند سال های اخیر، دو تفاوت عمده دارد. نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار مسکن پایتخت حاکی است، طی روزهای گذشته تحت تاثیر رشد حدود هشت درصدی قیمت دلار در مقایسه با قیمت آذر، مراجعه گروهی از متقاضیان خرید آپارتمان و همچنین تماس های تلفنی آنها با واسطه های بازار، به شکل محسوس افزایش پیدا کرد.

این گروه، نه تقاضای سرمایه ای و نه خریداران کوتاه مدت بلکه، نوعی از تقاضای مصرفی است که قصد تبدیل به احسن آپارتمان دارد. در سمت مقابل، یعنی فروشنده ها نیز واکنش معنادار است. بخشی از فایل هایی که طی یکی دو ماه گذشته در بازار رکودی، مانده بود، در حال حاضر با قیمت پیشنهادی قبل به متقاضیان عرضه می شود.

بررسی های انجام شده درباره علت این واکنش متفاوت مسکن به دلار نشان می دهد، به دلیل اضافه پرش قیمت دلاری مسکن در ماه های گذشته و همچنین قدرت پایین تقاضای سرمایه ای ملک مقابل قیمت مسکن در تهران، صعود اخیر نرخ دلار نتوانسته عامل صعود قیمت ملک شود.

میانگین قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران، در اوایل پاییز امسال به شکل تاریخی به بالای ۱۵۰۰ دلار رسید. در فاصله ابتدای عصر جهش قیمت ها - ابتدای ۹۷- تاکنون نیز در حالی که نرخ دلار حدودا ۱۳ برابر شده، متوسط قیمت مسکن در تهران اما ۱۸ برابر شده است. این سبقت ملک از دلار، در حال حاضر عاملی برای واکنش متفاوت مسکن به دلار شده است.

بازار تکان خورد؟

تغییرات قیمت در بازار ارز و نوسانات دلاری در حالی از سال 97 یعنی مقطع شروع دوره اخیر جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و سپس سایر شهرها، مهمترین و اولین بازیگردان بازار ملک بوده است که طی یک هفته اخیر، نقش این عامل بیرونی در تغییر وضعیت بازار مسکن، احیا شد.

تازه ترین بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد ظرف یک هفته گذشته همزمان با بازگشت اثر برخی ریسک های غیراقتصادی و افزایش نرخ ارز، بازار مسکن نیز تغییر وضعیت داد.

این تغییر وضعیت بعد از دست کم دو فصل رکود شدید از سمت تقاضای خرید آپارتمان های مسکونی شهر تهران خود را در شکل ورود مجدد بخشی از خریداران به بازار نشان داده است.

در حالی که بخش عمده ای از تقاضای حاضر در بازار معاملات خرید آپارتمان از تابستان امسال و همزمان با شروع ثبت نوسان منفی و ثبات قیمت در این بازار معاملات خود را به تعویق انداخته و در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند، طی یک هفته گذشته، بخشی از آنها وارد بازار شده و حتی اقدام به خرید کردند.

واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران با اعلام خبر افزایش مراجعات و معاملات خرید آپارتمان در مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران، طی یک هفته اخیر، شارژ ارزی مسکن را عامل چرخش وضعیت بازار اعلام کردند.

به گفته آنها افزایش اخیر قیمت ارز در روزهای اخیر باعث شد بخشی از متقاضیان مسکن که در ماه های اخیر و به دنبال انتظار برای کاهش بیشتر سطح قیمت ها در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند به بازار ورود کرده و حتی بعضی از این گروه اقدام به معامله نیز کردند.

همین شرایط، وضعیت معاملات در برخی محله های مصرفی شهر تهران را از صفر قرارداد در طول یک هفته، به چند قرارداد افزایش داده است؛ برخی از واسطه ها نیز اعلام کردند در حالی که در چند ماه اخیر در یک هفته حتی یک قرارداد فروش نیز منعقد نمی شد اما در هفته جاری دست‌ کم چهار تا پنج قرارداد فروش امضا کرده اند.

دلار، کدام متقاضیان را خریدار کرد؟

نتایج تحقیقات به عمل آمده از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد، بخش عمده متقاضیانی که طی یک هفته اخیر به دنبال نوسانات دلاری وارد بازار شده و اقدام به خرید آپارتمان کردند، متقاضیان مصرفی از نوع تقاضای تبدیل به احسن بودند. یعنی گروهی از متقاضیان که طی ماه های اخیر تمایل به تبدیل واحد مسکونی خود به آپارتمان بهتر داشتند اما به دلیل مشاهده روند کاهشی قیمت ها از یکسو و رکود در بازار معاملات خرید (نبود مشتری برای واحد فعلی به دلیل رکود)، پروسه تبدیل به احسن را به تاخیر انداخته بودند، بخش عمده مراجعان و خریداران مسکن بودند.

آنها در فضای معاملاتی یک هفته قبل، موفق شدند هم واحد خود را به فروش رسانده و هم واحد مورد نظرشان را خریداری کنند. بررسی ها از ورود گروهی از خانه اولی ها به بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران و مناطق بورس عرضه آپارتمان های ریزمتراژ و قیمت مناسب در تهران در روزهای اخیر نیز حکایت دارد؛ اگر چه تعداد آنها نسبت به متقاضیان تبدیل به احسن بسیار کم است.

بازار خالی از سرمایه گذار

تکان خفیف معاملاتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی یک هفته اخیر ناشی از شارژ دلاری مسکن، اما در غیاب یک گروه تاثیرگذار بر تحولات قیمتی آپارتمان ها در دوره جهش یعنی تقاضای سرمایه ای رخ داده است.

واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف مصرفی اعلام کردند هنوز پای سرمایه گذارها به عنوان خریدار، به بازار مسکن باز نشده است. علت این موضوع نبود چشم انداز کوتاه مدت رشد محسوس قیمت ها در آینده نزدیک (کوتاه مدت) است. البته بسیاری از سرمایه گذارهای ملکی که طی ماه های اخیر تحت تاثیر رکود معاملاتی مسکن موفق به فروش واحدهای مسکونی خریداری شده در دوره اوج قیمت ها نشده بودند هم ‌‌اکنون در حکم فروشنده در این بازار حضور دارند.

واسطه ها می گویند بعید است دست کم تا پایان سال تقاضای سرمایه ای به طور مجدد به بازار مسکن ورود کند. چرا که این سرمایه گذارها ابتدا باید واحدهای فعلی را به فروش رسانده و فضای سرمایه گذاری در این بازار را برای خود مساعد ببینند تا بتوانند برای ورود مجدد به این بازار تصمیم گیری کنند. اما فعلا علائم و دلایلی دال بر بازگشت آنها به بازار معاملات خرید مسکن رصد نمی شود.

معامله با قیمت های قبلی

یک ویژگی بازار معاملات مسکن در یک هفته گذشته نیز معامله با قیمت های پیشنهادی قبلی است. واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران در این باره اعلام کردند اگرچه بازار طی یک هفته گذشته با تکان خفیف معاملاتی روبه‌رو شده است و تقاضای خرید در این بازار به میزان محسوسی افزایش داشته است اما، معاملات با همان قیمت های قبلی انجام می شود. یعنی شارژ دلاری مسکن فعلا روی قیمت ها اثر نداشته و تنها رفتار تقاضا را تحت تاثیر قرار داده است.

آنها معتقدند فعلا هم انتظاری از بابت افزایش قیمت ها (در کوتاه مدت) وجود ندارد. چرا که حجم معاملات مسکن به قدری افت کرده بود که این افزایش تقاضا هنوز هم نتوانسته بازار را از رکود خارج کند. بنابراین کماکان موجودی فایل نسبت به حجم تقاضا بیشتر است. مصرفی بودن بازار و محدود بودن قدرت خرید متقاضیان نیز عامل دیگری است که چشم انداز رشد محسوس قیمت در کوتاه مدت را منتفی می کند.

بنابراین در چنین شرایطی، معاملات با قیمت های قبلی و حتی با اعمال تخفیف از سمت فروشنده های مصمم و آنهایی که ماه ها پشت درهای بسته رکود منتظر مشتری مانده بودند، انجام می شود.

البته در این مدت دو گروه دیگر فروشنده نیز در بازار رصد شده اند. یک گروه آنهایی هستند که با مشاهده تغییرات یک هفته اخیر بازار، قدری بهای پیشنهادی را افزایش داده اند اما واسطه ها با قطعیت اعلام می کنند با این کار تنها مدت زمان رسوب فایل در بنگاه (دوره انتظار برای فروش آپارتمان) را افزایش می دهند. گروه دیگر فروشنده هایی که به واسطه ها اعلام کرده اند برای چند روز پروسه بازاریابی برای فروش آپارتمانشان را متوقف کنند تا بتوانند تصمیم بهتری در این زمینه بگیرند.

با این حال واسطه ها می گویند حداقل تا پایان امسال هیچ چشم اندازی از بابت رشد محسوس قیمت ها حتی در صورت افزایش بیشتر تقاضا نسبت به یک هفته گذشته وجود ندارد.

بیشتر بخوانید: علت تغییر رفتار بازیگران بازار معاملات مسکن چیست؟

دنیای اقتصاد