تحلیل تورم اجاره مسکن تهران و کشور در سال 1402

به گزارش اخبار ساختمان، روند رشد اجاره بهای مسکن هم در تهران و هم در کشور از ورود بازار اجاره‌‌ به عصر جدید حکایت می کند؛ سال گذشته هزینه اجاره نشین ها در کشور، نزدیک به 40‌ درصد (39.6 درصد) نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرد و در تهران نیز تورم اجاره، نرخ 52 را به ثبت رساند که هر دو نرخ، رکورد رشد سالانه اجاره بها در تاریخ ثبت آمارهای اجاره، محسوب می شود.

مشخصه اصلی این دوره از بازار اجاره مسکن که به صورت محسوس از اواخر دهه 90 –به طور دقیق از سال 99، یعنی دو سال پس ‌‌از شروع جهش قیمت مسکن- شکل گرفته، پوست اندازی تورم اجاره است.

بررسی های به عمل آمده از تغییر معنادار سطح نرخ رشد اجاره بهای مسکن طی سال های اخیر –نسبت به دوره قبل از عصر جهش قیمت ها- حاکی است، در فاصله سال های 97 تا پایان 1402، میانگین نرخ رشد سالانه اجاره بها در کشور سه برابر نرخ سال های 90 تا پایان 96 شد. در شهر تهران نیز همین شاخص یعنی میانگین تورم سالانه اجاره به چهار برابر قبل رسید.

دو علت اصلی این جهش تورم اجاره، تغییر صعودی سطح تورم عمومی و تورم مسکن طی سال های اخیر بوده است که در نقش سکوهای پرواز تند هزینه اجاره نشینی عمل کردند.

اکنون، در بازار کشوری اجاره نشین ها، تورم عمومی و تورم سالانه اجاره با هم برابر شده اند و در تهران، تورم سالانه اجاره از تورم عمومی جلو زده است.

این در حالی است که در هر دو بازار اجاره –کشوری و تهران- تا پیش از سال 97، همواره نرخ رشد سالانه هزینه های زندگی یا همان تورم عمومی، حدود 1.4 تا 1.5 برابر رشد سالانه اجاره بها بود.

به این ترتیب، در عصر جدید بازار اجاره مسکن، سه تا چهار برابر شدن تورم اجاره باعث برابری آن با تورم عمومی شده است.

تحلیل و بررسی این وضعیت جدید حاکی است، بزرگترین تبعات منفی تورم 40 درصدی اجاره‌‌ در کشور و 52 درصدی در تهران، آسیب اقتصادی به معیشت خانوارهای مستاجر است که به شکل فاکتور گرفتن از خرید خوراکی (کاهش کالری) و افت کیفیت زندگی در حداقل دو سال گذشته خود را نشان داده است.

مهاجرت از مناطق بالای شهر به مناطق پایین و از مناطق پایین به حومه شهرهای بزرگ نیز، عارضه دیگر این تورم تاریخی اجاره در دو سه سال گذشته بوده است.

با این حال، برای بازار اجاره مسکن 1403، این سطح از رشد شدید اجاره بها، می تواند به نوعی باعث تحریک عرضه آپارتمان اجاره ای شود.

در حال حاضر، رشد هزینه زندگی موجرها به نوعی با رشد سالانه اجاره بها، قابل جریان است. این اتفاق تاریخی که تا پیش از این وجود نداشت، باعث خواهد شد فشار تورم عمومی، بخشی از مالکانی را که در سال های اخیر از اجاره داری انصراف داده بودند بار دیگر روانه این بازار کند.

فردین یزدانی معتقد است، هر چند برابر شدن سطح نرخ رشد اجاره بها با نرخ تورم عمومی باعث این تحریک خواهد شد اما این شرط لازم، در صورتی که موجودی آپارتمان در بازار مسکن قابل توجه باشد، می تواند باعث افزایش عرضه آپارتمان اجاره ای در بازار اجاره شود. این در حالی است که طی سال های گذشته، رکود تولید مسکن، موجودی کلی را کاهش داده است.

اما نقطه روشن همین بازار، بخشی از واحدهای مسکونی بلااستفاده در شهرهای بزرگ است.

یزدانی پیش بینی کرد در صورتی که موجودی بازار مسکن در حجمی باشد که سطح بالای تورم اجاره به ورود قابل توجه واحد اجاره ای به بازار اجاره نشین ها منجر شود در این صورت می توان برای سال جدید پیش بینی کرد رشد اجاره بها در سطحی نزدیک به تورم عمومی رقم بخورد.

یزدانی همچنین تصریح کرد: اگر چه سیاستگذار پولی برای هدف تورمی 1403، کانال 20‌ درصد را در نظر گرفته اما در صورت تداوم شرایط سال گذشته در سال جدید، تورم عمومی در حول و حوش 35‌ درصد نوسان خواهد کرد.

چشم انداز اجاره مسکن در سال جدید

بازار اجاره مسکن 1403، با دو انتظار درباره سطح تورم قابل پیش بینی و همچنین وضعیت عرضه فایل به این بازار در سال جاری روبه‌روست.

بررسی های انجام شده درباره چشم انداز بازار اجاره مسکن در سال جدید در حالی پیش بینی واسطه های ملکی از آنچه امسال در این بازار انتظار می رود را نشان می دهد که در عین حال، چند واقعیت مهم از آنچه در سمت عرضه آپارتمان ها به مستاجرها، در جریان است را روایت می کند.

بر اساس روایت واسطه های بازار معاملات مسکن در شهر تهران، انتظار تورم شدید برای بازار اجاره 1403، فراتر از تورم سال های اخیر، وجود ندارد؛ به عبارت دیگر انتظار می رود امسال تورم اجاره مسکن تهران حول و حوش تورم عمومی و حتی بر اساس دیدگاه خوش بینانه و همچنین ظرفیت این بازار و توان مستاجرها، از تورم 1402 اجاره مسکن کمتر شود.

با این حال، آنها شرایط بازار اجاره در سال جاری را به طور مستقیم با شرایط کلی بازار معاملات مسکن از یک سو، وضعیت تورم عمومی و همچنین روندها و تغییرات احتمالی پیش روی سایر بازارها در ارتباط می دانند و معتقدند هر تغییری می تواند به طور مستقیم و غیرمستقیم بازار اجاره و رشد هزینه های اجاره نشینی را تحت تاثیر قرار دهد.

بر اساس آنچه واسطه های بازار معاملات اجاره مسکن شهر تهران اعلام کردند، اگرچه شرایط بازار اجاره امسال هم مانند سال های قبل به طور قطع برای مستاجرها وضعیت دشواری است اما از آنجا که عدد حاصل از تورم اجاره که مستاجرها باید به عنوان اضافه اجاره بهای سال جدید در قراردادهای 1403 متقبل شوند اعداد بالایی است، ظرفیت بازار برای پذیرش تورم های بالا و قابل توجه بسیار محدود است.

به عنوان مثال، در سال های قبل که به طور نمونه مبلغ رهن یک آپارتمان ریزمتراژ حول و حوش 200 میلیون تومان بود رشد 25 درصدی اجاره بها معادل اضافه شدن 50 میلیون تومان به رقم قبلی قرارداد و رسیدن مبلغ رهن به 250 میلیون تومان بود؛ اما هم‌‌‌اکنون 25‌ درصد رشد برای رهن یک میلیارد تومانی معادل اضافه شدن 250 میلیون تومان به مبلغ قبلی است. بنابراین و با توجه به وضعیت مالی خانوارهای مستاجر عملا بازار ظرفیتی برای تحمل رشدهای بالا در حوزه اجاره بها ندارد.

در چنین شرایطی و در حالی که تمام مولفه ها از وضعیت دشوار مستاجرها و تداوم شرایط سخت در این بازار در سال جاری خبر می دهد اما شرایط تورمی بازار اجاره می تواند احتمالا یک محرک عرضه آپارتمان به این بازار را در 1403 فعال کند.

برخی فعالان بازار اجاره معتقدند با توجه به رسیدن سطح تورم اجاره به تورم عمومی و درآمد قابل توجهی که موجرها می توانند به واسطه اجاره داری به دست آورند، احتمالا بخشی از مالکانی که آپارتمان های خود را به صورت خالی نگهداری می کردند برای جبران بخشی از هزینه های زندگی خود، این واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند.

این موضوع به‌خصوص در مورد آن گروه از موجرانی که در سال های گذشته آپارتمانشان را به بازار اجاره عرضه می کردند اما در دو سه سال اخیر به دلیل برخی نگرانی ها ناشی از بعضی مصوبه های دستوری عرضه واحد خود به مستاجرها را متوقف کرده بودند، بیش از سایر مالکان محتمل است.

برخی مصوبه های دستوری در سال های اخیر از جمله تعیین سقف رشد اجاره بها و همچنین منع موجرها از تخلیه آپارتمان اجاره ای، منجر به بروز نگرانی در برخی از موجرها شد و باعث شد گروهی از آنها از ادامه اجاره داری منصرف شده و واحدشان را به بازار عرضه نکنند. حالا اما پیش بینی می شود بخشی از این موجرها به بازار برگردند. انگیزه آنها هم کسب درآمد از بازار اجاره است که به دلیل تورم های بالای دو سه سال اخیر، ارقام قابل توجهی را شامل می شود.

این در حالی است که هم‌‌‌اکنون برخی جستجوگران بازار اجاره، از کمبود فایل های نوساز در این بازار خبر می دهند؛ فعالان بازار اجاره و واسطه های ملکی نیز این کمبود را تایید می کنند و در تشریح دلایل این موضوع می گویند: رکود ساخت و ساز و رکود معاملات مسکن دو عامل مهمی است که منجر به کاهش عرضه آپارتمان نوساز به بازار اجاره شده است. در نتیجه رکود ساخت و ساز نه‌تنها موجودی فایل نوساز در بازار اجاره کاهش یافته که سهم نوسازها از معاملات خرید و فروش مسکن هم نسبت به سال های قبل به طور محسوس کم شده است. ضمن آنکه عمده عرضه کننده های فایل نوساز به بازار اجاره در سال های قبل خریداران سرمایه ای بودند که چون هم‌اکنون هم عرضه نوساز و هم معاملات خرید سرمایه ای کاهش یافته است، بنابراین موجودی فایل نوساز در بازار اجاره نیز محدود و در برخی موارد نایاب شده است.

فعالان بازار اجاره همچنین از دشوارتر بودن اجاره فایل نوساز برای موجرها نیز خبر می دهند. به دلیل ضعف توان مالی مستاجرها که همواره به دنبال یافتن فایل ارزان تر برای اجاره هستند و فاصله قابل توجه اجاره بهای واحد نوساز با واحدهای چندساله، عملا دردسرهای اجاره داری در بازار نوسازها نسبت به سایر بازه های سنی آپارتمان برای مالکان بیشتر است.

ضمن آنکه سازنده ها هم عمدتا ترجیح می دهند به جای عرضه به بازار اجاره، واحد خود را به بازار فروش عرضه کنند. به خصوص در شرایط فعلی که متقاضی نیز برای خرید آپارتمان نوساز در بازار وجود دارد. از سوی دیگر، با توجه به ناچیز بودن بازدهی بازار اجاره نسبت به بازدهی سایر بازارها، سازنده ها ترجیح می دهند حتی اگر شرایط فعلا برای فروش با سود دلخواه برایشان مهیا نیست واحدشان کلیدنخورده باقی بماند تا بتوانند در موعد مناسب آن را با فاصله قیمتی مناسب تری نسبت به واحدهای کلیدخورده به فروش برسانند. به این ترتیب متحمل هزینه های سنگین تعمیر و بازسازی واحد نیز نخواهند شد.

دنیای اقتصاد