2 روایت متفاوت از مسکن سازی در سال گذشته

به گزارش اخبار ساختمان، روند سال های گذشته انتشار گزارش های رسمی از تعداد پروانه های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران، دو سال است که متوقف شده و مدیریت شهری پایتخت به جای آمار، با مصاحبه، نبض ساخت و ساز را اعلام می کند؛ به این ترتیب آنچه تا الان از ساخت مسکن 1402 مرئی شده در پنج تابلو قابل بیان و بررسی است.

گزارش ها از اوضاع بازار ساخت و سازهای مسکونی در پایتخت حاکی است، مطابق داده هایی که شهرداری روایت می کند، در سال گذشته ساخت 90‌ هزار واحد مسکونی در شهر تهران آغاز شد. با استناد به این رقم که نه در قالب آمار رسمی بلکه از طریق صحبت و بیان مدیران شهر استخراج شده، نبض بازار تولید مسکن 1402 به میزان 40‌ درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرده است که هم به لحاظ تیراژ ساخت و هم به لحاظ رشد ساخت، وضعیتی متفاوت از روایت رکودی بسازوبفروش ها را تصویر می کند.

ساخت و ساز در پایتخت از سال 94 به بعد همواره در سطح میانگین سالانه زیر 63‌ هزار واحد مسکونی، شرایط رکود سریالی عرضه را تجربه کرد؛ به این معنا که نیاز بازار مسکن تهران به عرضه جدید حداقل 25‌ درصد بیش از آنچه بود که طی این سال ها احداث شد.

سال گذشته روایت واقعی بازار ساخت و ساز که در طول سال توسط سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی مخابره می شد، از حداقل دو مانع مقابل فعالیتشان حکایت داشت؛ تورم بالای تولید مسکن و نبود قدرت خرید مسکن.

اکنون به‌رغم چنین شرایطی که سازنده ها در سال گذشته با آن مواجه بودند، تیراژ ساخت 90‌ هزار واحد مسکونی و رشد 40 درصدی، قابل تامل به نظر می رسد.

دو علت رشد ساخت مسکن

محتوای روایت اول از نبض ساخت و ساز مسکونی در تهران -تولید 90‌ هزار واحد مسکونی- در صورتی که با روایت دوم، تایید شود- دو علت می تواند داشته باشد.

عامل اول رشد تیراژ ساخت مسکن، امتیازهایی است که شهرداری طی سال گذشته برای صدور پروانه و جواب به درخواست سازنده ها در قالب کاربری و سطح اشغال و تراکم و... ارائه کرد. سال گذشته نگاه مدیران شهری نسبت به این بازار بر ضرورت بازگشایی درهای بسته شده سال های گذشته مقابل درخواست سازنده ها از جمله تراکم ‌‌‌ساختمانی بالا متمرکز بود. این نگاه باعث شد بسته تشویقی که برای افزایش تراکم ‌‌‌ساختمانی در بافت فرسوده در نظر گرفته شده بود به نوعی به دیگر مناطق و محله ها رسوخ کند.

محرک دوم رشد 40‌ درصدی تیراژ ساخت مسکن در تهران طی 1402 به تقویت سهم بافت ‌‌‌فرسوده از کل ساخت و ساز مربوط می شود.

سال گذشته امتیازهای ویژه ساخت و ساز در بافت ‌‌‌فرسوده باعث شد صرفه مشارکت در ساخت برای سازنده ها تا حدودی به ساختمان سازی در مناطق خارج از بافت نزدیک شود و این باعث رشد 75 درصدی تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در بافت شد. سهم بافت از کل ساخت و ساز تهران تا پیش از سال گذشته حداکثر 25‌ درصد بود اما پارسال این سهم با آن رشد به 75‌ درصد رسید. بنابراین، بخشی از کل 90‌ هزار واحد ساخته شده مربوط به مناطق خاصی از پایتخت است که تا پیش ‌‌‌از این، آنچنان سهمی از بازار ساخت و ساز نداشتند.

بالادست بازار مسکن نرمال شده است؟

روایت رشد تیراژ ساخت مسکن در تهران 1402 این پرسش را در بازار شکل می دهد که آیا وضعیت سازنده ها و روند سرمایه گذاری ساختمانی بعد از هشت سال، نرمال شده است؟

بررسی های به عمل آمده درباره این پرسش از سه جهت به آن پاسخ می دهد.

حلقه آخر از چرخه سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت همچنان نیست و در نتیجه، اوضاع سازنده ها از این جهت، کماکان شبیه سال های دست‌‌‌کم از 97 به بعد است.

نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و سرایت این سلب قدرت به حتی تقاضای سرمایه ای در سال گذشته باعث شده جریان پایدار ساخت و فروش مختل شود. به این ترتیب از آنجا که چرخه سرمایه گذاری ساختمانی با عرضه پایدار منوط به فروش پایدار شکل می گیرد، تداوم رکود خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته باعث محدودیت رفتاری و سرمایه گذاری سازنده ها شد.

در سال جاری واسطه های بازار معاملات مسکن در برخی مناطق تهران به اعلام کردند، کلیدنخورده سه سال ساخت در بازار موجود است. این به معنای آن است که ساخت و سازهای سال های اخیر به خاطر نبود حلقه آخر - حلقه فروش- در این بازار متوقف شده است و این همان تداوم رفتار غیرنرمال در بازار ساخت و ساز ناشی از موانع مختلف است.

مهم ترین مانع مقابل سرمایه گذاران ساختمانی به تورم تولید مسکن برمی‌‌‌گردد. سال گذشته بر اساس آمار رسمی 9 ماهه، تورم تولید مسکن در تهران به سطح 43‌ درصد رسید که بیش از تورم سال 1401 بود.

از سال 99 تاکنون، رشد هزینه ساخت مسکن در سطح بالایی قرار داشته و این باعث شده امکان هماهنگ سازی قیمت فروش با قیمت تمام شده برای سازنده ها سخت یا غیرممکن شود. ضمن آنکه ناپایداری سطح قیمت ها در ساخت و ساز در سال های اخیر، قدرت پیش بینی را برای سرمایه گذاران ساختمانی به شدت پایین آورد و به رکود نسبی عرضه منجر شد.

تا اینجا با بررسی قفل شدگی روند فروش و تورم تولید مسکن، مشخص شد اوضاع سازنده ها و بازار ساخت و ساز در وضعیت نرمال قرار ندارد.

اما روایت دوم از ساخت و سازهای 1401 در تهران معیاری است که می تواند کم و کیف روایت اول عرضه مسکن 1402 را محک بزند.

ابتدای سال 1402 مصاحبه مدیران شهری تهران درباره اوضاع ساخت و ساز در پایتخت مشخص کرد، در سال 1401 ساخت 64‌ هزار واحد مسکونی در قالب صدور پروانه ساختمانی شروع شد.

در آن زمان ما در تاریخ 11 اردیبهشت ماه 1402 در گزارشی با عنوان بازار مسکن هشتمین سال متوالی رکود را هم به ثبت رساند، داده اولیه را مورد تحلیل قرار دادیم.

اما امروز در سایت داده‌‌‌نمای شهرداری تهران، آمار رسمی به عنوان روایت دوم از ساخت و ساز مسکن در 1401 حکایت از آن دارد که در آن سال 45‌ هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شد نه 64‌ هزار واحد.

به این ترتیب در صورتی که روایت دوم و این بار به شکل آمار رسمی از نبض ساخت و ساز در 1402 منتشر شود، روایت اولیه مبنی بر 90‌ هزار آپارتمان جدید صحت سنجی خواهد شد.

دنیای اقتصاد