نحوه تعیین سقف اجاره بها چگونه است؟

به گزارش اخبار ساختمان، از سال ۱۳۹۹ تاکنون هر سال شاخص سقف افزایش قیمت در بازار اجاره بها تعیین شده؛ اما ضمانت اجرایی آن به قدری پایین بود که در بهترین حالت می توانست از صدور حکم تخلیه مستأجران متعهد آسیب پذیر جلوگیری کند؛ اما در قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها»، ضمن اینکه فرمول تعیین سقف افزایش قیمت اجاره تغییر کرده و برای کل کشور یا کل مناطق یک استان یکسان نیست، ضمانت اجرای آن نیز تا حدی تقویت شده است.

نحوه تعیین سقف قیمت اجاره

ماده ۷ قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» به ماجرای تعیین سقف قیمت اجاره و شیوه نامه اجرای آن اختصاص دارد. بر اساس این ماده قانونی، در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای صد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.

در سال جاری به‌واسطه اینکه تورم عمومی همه استان ها در پایان سال ۱۴۰۲ بالای ۳۰ درصد بوده، باید برای همه شهرهای کشور شاخص سقف افزایش قیمت اجاره تعیین شود و این مسئله در دستور کار شورای عالی کار قرار دارد.

مبانی اعمال سقف قیمت اجاره

ملاک اعمال نرخ اجاره برای تمدید یا قرارداد جدید واحدهای استیجاری که در سال قبل دارای قرارداد اجاره رسمی دارای کد رهگیری بوده اند، قیمت های درج شده در قرارداد قبلی است و در مورد واحدهای مسکونی فاقد رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره جدید، میزان اجاره بها حداکثر معادل اجاره بهای کشف شده در سامانه جدید وزارت راه و شهرسازی (در حال راه اندازی) یا حداکثر ۱۰ درصد بیشتر از اجاره جدول املاک مشابه در سازمان امور مالیاتی (موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم (هرکدام که بیشتر باشد) تعیین می شود و تا زمان راه اندازی سامانه وزارت راه و شهرسازی، مبنای تعیین اجاره بها همان جدول املاک مشابه خواهد بود. البته طرفیت قرارداد این اختیار را دارند که در نرخ های کمتر از جدول مورد اشاره نیز توافق کنند.

اگر سقف قیمت رعایت نشود!

در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلامی ماده ۷ قانون ساماندهی توسط موجر، مستأجر می تواند تا پنج سال بعد از انعقاد قرارداد شکایت خود را ثبت کند و در صورت احراز تخلف توسط مرجع صالح، صاحبخانه علاوه بر اینکه مکلف به بازپرداخت مبالغ اضافه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز خواهد بود، باید جریمه ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بهای یک ماه (اعم از اجاره و اجاره بدل از رهن) را به‌عنوان جریمه به صندوق ملی مسکن واریز کند.

تنبیه دیگر موجران متخلف این است که بعد از اثبات تخلف، برای آن ملک مشمول تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم نخواهند بود و باید مالیات بر اجاره این ملک را تمام و کمال پرداخت کنند.

تکلیف بنگاه های مشاور املاک

ماده ۷ قانون ساماندهی بنگاه های مشاور املاک را موظف کرده است در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی، اسناد ملک مورد اجاره از جمله اجاره نامه دو سال گذشته را بررسی کنند و در صورت عدم رعایت سقف یا عدم ارائه اسناد توسط موجران، این قراردادها را از طریق سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال کنند.

در صورتی که مشاوران املاک از این وظیفه قانونی تخلف کنند، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه دوم به محرومیت به مدت ۶ ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یک سال و جریمه نقدی معادل ۶ برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در صنف مشاور املاک محکوم می شوند.

حق کمیسیون سیستمی شد

بر اساس تبصره ۳ ماده ۷ قانون ساماندهی، حق‌الزحمه هر یک از خدمات مشاوران املاک توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه می و در قراردادها و مبایعه نامه ها درج خواهد شد و مشاوران املاک موظف اند حق‌الزحمه را حداکثر تا مبلغ محاسبه شده توسط این سامانه به وسیله دستگاه های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی دریافت کنند.

بیشتر بخوانید: نقش واسطه های ملکی در معاملات مسکن تغییر خواهد کرد

افکارنیوز