چرا دولت ها در بخش مسکن ناکام بوده اند؟

به گزارش اخبار ساختمان، از حدود ۲ میلیون متقاضی دارای چهار شرط تخصیص مسکن حمایتی در طرح مسکن ملی (واجد شرایط) تاکنون -براساس اطلاعات آماری که تا پایان بهار امسال به دست آمده است- برای حدود ۹۰۰‌ هزار نفر در بانک ها افتتاح حساب شده که از این تعداد حدود ۷۳۰‌ هزار نفر، مبلغ ۴۰ میلیون تومان آورده نقدی (حداقل رقم اعلام شده) را به عنوان متقاضی موثر و حدود ۵۰‌ هزار نفر نیز مبلغ زیر ۴۰ میلیون تومان را واریز کرده اند.

تعداد کل قراردادهای مشارکت مدنی ساخت پروژه های مسکن ملی با بانک ها (منظور پروژه های شروع شده که با حداقل پیشرفت فیزیکی ساخت می توانند وام بانکی را دریافت کنند) معادل ۳۵۴ هزار واحد مسکونی و مبلغ سهم‌‌‌الشرکه پرداختی بانک ۷۳ میلیارد تومان است که این میزان تسهیلات پرداختی در کنار ۱۰۰ میلیارد تومان آورده نقدی متقاضیان بوده است.

از طرفی تعداد قراردادهای منعقدشده ساخت با سازنده معادل ۷۲۶ هزار واحد است اما تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده معادل ۴۸۲‌ هزار فقره است یعنی بخشی از قراردادهای ساخت بر اساس آمار فوق، فاقد پروانه ساخت بوده یا هنوز شروع نشده اند یا بدون پروانه و احتمالا در مرحله آماده سازی هستند.

بنابر آمار فوق تعداد پروژه های عملا شروع شده مبتنی بر قرارداد مشارکت مدنی ۳۵۴‌ هزار واحد مسکونی در مقابل حدود ۸۰۰‌ هزار تعهد ایجاد‌ شده به متقاضیان پرداخت کننده آورده نقدی (تقاضای موثر) است. هرچند تعداد قرارداد با سازنده نزدیک به تعداد متقاضیان دارای واریزی، اعم از موثر و غیر‌موثر بوده اما هم تعداد پروانه های صادره و هم قرارداد مشارکت با بانک ها نشان می دهد اغلب قراردادهای منعقده به دلایل مختلف از جمله احتمالا نامناسب بودن موقعیت زمین، صعوبت عملیات آماده سازی اراضی مورد نظر، عدم رغبت سازنده به شروع کار به دلایل اقتصادی یا همکاری نه چندان مناسب بانک های عامل و سایر عوامل هنوز عملیات ساختمانی آنها شروع نشده است.

از این ارقام عملکرد طرح مسکن ملی می توان نتایج زیر را مطرح کرد:

اول اینکه، از آنجا که منابع مالی برنامه نهضت ملی مسکن همچون برنامه مسکن مهر از محل آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی تامین می شود و عدم همکاری هریک از آنها در تامین سهم خود، پیشرفت فیزیکی پروژه را با مشکل مواجه می کند و روند ساخت را زمین گیر خواهد کرد (کما اینکه در مسکن مهر چنین شد و پروژه ای که قرار بود ۱۸ ماهه ساخته شود تاکنون ۱۸ سال طول کشیده است)، بنابراین دولت چهاردهم باید پروژه مذکور را در حد تعهد ایجاد‌ شده جمع بندی و در حد توان و به سرعت تکمیل کند تا هزینه های احداث و تحویل، بیش از این متورم نشود.

دوم اینکه، عملکرد برنامه های گذشته بخش مسکن در دولت های قبل در چند دهه اخیر نشان داده است به طور کلی برنامه های اجراشده به اهداف مورد نظر اصابت کامل نکرده است و هر کدام، مشکلات و نواقص خاص خود را داشته است؛ از برنامه واگذاری زمین در دهه اول بعد از انقلاب تا طرح هایی چون مسکن اجاره ای، اجاره به شرط تملیک، سیاست پاک، حمایت از انبوه سازی، فروش متری مسکن، وام ودیعه مسکن، مسکن جوانان، مسکن مهر، اقدام ملی و نهایتا نهضت ملی که عموما با مداخله وسیع دولت همراه بوده است و نتیجه چندانی به همراه نداشته است.

دلایل زیادی برای این عدم توفیق می توان عنوان کرد؛ از جمله عدم توازن در سیاستگذاری، هدفمند نبودن برنامه ها به رغم وعده ها، مدیریت ناکارآمد دولتی و مداخله مستقیم در ساخت، تک بعدی بودن برنامه ها، بی توجهی به نیاز واقعی خانوارها بر اساس گروه های درآمدی، و گروه های مختلف شهری با یک نسخه واحد، عدم تناسب برنامه ها با توانایی مالی، فنی و اجرایی کشور و... .

سوم اینکه، مشکل مسکن در کشور ما فارغ از بحث عرضه و تقاضا، به دلیل ویژگی های ساختاری آن، با مشکلات اقتصاد کلان کشور گره خورده و تا آن مشکلات برطرف نشود بازار مسکن همواره با تلاطم و نوسانات همراه خواهد بود چرا که همین قدر که بخشی از عوامل آن، درون‌بخشی است، بیشتر از آن عوامل، متغیرهای برون بخشی اثرگذار بوده و تاثیر مستقیم در عرضه و تقاضا و تنظیم بازار مسکن کشور دارد. بنابراین در این بخش همزمان با رفع مشکلات اقتصادی کشور، نیاز به تدوین و اجرای برنامه های هدفمند با دوره زمانی کوتاه مدت، میان مدت و بلندمدت با مدنظر قرار دادن تجارب گذشته است.

دنیای اقتصاد