انتقال پایتخت می تواند قیمت مسکن را کنترل کند؟

به گزارش اخبار ساختمان، رکود معاملاتی که نتیجه سیاست های انقباضی دولت سیزدهم بود، مدت هاست که در همه بازارها از دلار تا خودرو و مسکن احساس می شود. پولی در بازارها نیست و همین باعث شده قیمت در بازارهایی چون خودرو و دلار تا حدی کنترل شود، اما مسکن از این قاعده تبعیت نکرده و قیمت ها همچنان افزایشی است.

نتیجه آن هم وضعیتی است که آرزوی خانه دار شدن را هر روز محال می کند. آخرین بررسی ها از وضعیت قدرت خرید جامعه و قیمت مسکن نشان داده مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول در بازار مسکن تهران ۱۰ برابر نُرم جهانی است و دلیل آن نیز در درجه اول به جهش دوباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ مربوط است.

توقف یا ادامه این روند برای بعد از این در گرو سیاست های دولت چهاردهم است. مسعود پزشکیان برنامه مشخصی را برای معضل مسکن ارائه نکرده، اما در تازه ترین اظهارات خود در نشست خبری اخیر صحبت هایی را برای برداشتن تمرکز تقاضا از تهران با روی میزگذاشتن طرح انتقال پایتخت مطرح کرده است. آیا این طرح کمکی به این بازار خواهد کرد؟ محمود فاطمی عقدا کارشناس مسکن و رئیس اسبق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی به بررسی این موضوع پرداخته که در ادامه می خوانید.

قیمت زمین منتظر به جریان افتادن دوباره معاملات است

محمود فاطمی عقدا به بررسی دلایل رشد قیمت مسکن پرداخته و عنوان می کند: قیمت تمام شده مسکن تابع قیمت زمین، مصالح، دستمزد و هزینه های اداره ای است که شامل صدور پروانه ساختمانی و پایان کار و انشعابات می شود. طی این سال ها تمام این موارد رشد صعودی داشته اند، به خصوص قیمت زمین. زمین علی الخصوص در کلان شهرها و شهرهای متوسط نقش بسیار اساسی دارد چون نمی توان آن را تولید کرد. طبیعتا وقتی که ما نتوانیم از ظرفیت های خوب و مناسب زمین ها در محدوده های شهر استفاده کنیم، قیمت زمین تاثیرش روی قیمت تمام شده مسکن بسیار بالا خواهد بود. به همین دلیل ما رشد قیمت را متاسفانه در حوزه مسکن شاهد هستیم و حتی رکود حاکم در این حوزه نیز این عامل مهم را کم اثر نمی کند، چون به هر حال سرمایه ای است که منتظر به جریان افتادن دوباره بازار است.

مسکن نمی خواهد از رقبایش عقب بماند

به گفته این کارشناس بازار مسکن هم از طرفی یکی از بازارهای موثر در اقتصاد کلان ملی است و قاعدتا می تواند با دیگر بازارهای ارز، طلا و بورس رقابت کند، درنتیجه اجازه نمی دهد قیمت مسکن افت کند. مسکن در ایران کالای سرمایه ای است و سعی می کند که جایگاه و ارزش خودش را حفظ کند.

او در ادامه می افزاید: از طرف دیگر برنامه های تولید مسکن و ساخت مسکن در کشور طی این سال ها کمتر محقق شده به همین دلیل در بازار یک بی اعتمادی نسبت به سیاست های دولت های قبل وجود دارد. دولت آقای دکتر پزشکیان هم، چون شروع کارش است هنوز در این حوزه سیاستی اعلام نشده است، برنامه هایی که بخواهد وارد مرحله اجرا بشود و اعتماد بازار را به دست بیاورد هنوز رقم نخورده است. در نتیجه بازار الان در یک سردرگمی بسر می برد و این رکود را بیشتر می کند.

طرح انتقال پایتخت بسیار سخت خواهد بود

فاطمی عقدا درباره طرح انتقال پایتخت نیز می گوید: قاعدتا هر اقدامی که بتواند فشار تقاضای مسکن را از روی کلانشهرها و به خصوص تهران کم کند، خیلی به جلوگیری از جهش قیمت مسکن کمک می کند، ولی اینکه کشور چگونه می تواند این امر بسیار مهم را تحقق ببخشد، یک بحث جدی است. دولت های قبل هم کم و بیش‌ تفکر و ایده جا به جایی پایتخت را داشته و حتی مکان یابی هایی در گذشته انجام شده بود که به کجا منتقل شود، به چه بخش هایی می تواند منتقل بشود و… . این طرح با توجه به سابقه پایتختی تهران و تمرکز بیش از حد ثروت، جمعیت و امکانات در آن، اگرچه شدنی است، اما خیلی سخت است و قطعا هزینه هم دارد.

سواحل ارزشمندتر از پهنه های سرزمینی هستند

به باور این کارشناس بازار مسکن شاید راه بهتر این باشد که ما از ظرفیت هایی که در کشور به خصوص در سواحل داریم استفاده کنیم. مثل بقیه کشورهای حوزه خلیج فارس و کشورهای پیشرفته که بنادر فعال در سواحل آن می بینیم. می توان با تأسیس شهرهای بزرگ صنعتی با مأموریت های مشخص که جاذب متقاضیان کار باشند، خود به خود فشار از روی کلانشهرها برداشته شود. در این صورت جمعیت جوان جویای کار در یک محیط از هر جهت مناسب هم اشتغال داشته باشند و هم زندگی کنند. این روش ها موثرتر از طرح هایی مثل گسترش شهرها و یا انتقال بخش هایی از دولت به خارج از پایتخت خواهد بود.

فاطمی عقدا در این باره تصریح می کند: این اتفاق عزم دولت را می طلبد که برای یکبار تصمیم بگیرد و حداکثر استفاده از این سواحل رها شده با ظرفیت بسیار عالی داشته باشد. در این راستا اقتصاد دریا را باید فعال کنیم. اقتصادی که تاکنون در اقتصاد ملی ما هیچ نقشی نداشته و اگر هم توجه شده بسیار کم در حد نیاز است. در صورتی که دریا و سواحل ظرفیت های فوق‌العاده بالا دارند و بسیار ارزشمندتر از پهنه های سرزمینی هستند. دولت اگر برنامه ریزی جدی و اجرایی کند و استمرار به خرج دهد این کار قطعا می تواند موثر باشد. به نظر من حداقل بیش از ده شهر بزرگ و کلان صنعتی با مأموریت های مورد نیاز کشور و مورد نیاز منطقه احداث شود تا هم جاذب جمعیت باشد، هم فشار تقاضای مسکن تهران را کم کند و هم توزیع جمعیتی در کشور مناسب شود.

پیش بینی قیمت مسکن

او در پیش بینی قیمت مسکن می گوید: قیمت بازار مسکن در تمام دوره های قبل از انقلاب و بعد از انقلاب تابع سیاست های دولت و متولیان این امر است. اگر سیاست های دولت و سازندگان بر این باشد که واقعا به امر تولید مسکن بپردازند و این بازار ساخت و ساز فعال بشود، قطعا ما می‌توانیم قیمت را کنترل کنیم؛ ولی اگر به هر دلیل این بازار رکود بخواهد ادامه پیدا کند و به هر دلیلی مثل سیاست های دولت های قبلی چه در دولت های آقای روحانی چه آیت الله رئیسی نتواند به نتیجه برسد، بازار عکس العمل منفی به این امر نشان خواهد داد و تقاضا بر عرضه پیشی خواهد گرفت و وقتی که تقاضا زیاد شود نتیجه منطقی اش افزایش قیمت است.

به گفته این کارشناس، بازار مسکن و اقتصاد مسکن جزء بازارهایی است که به شدت دلال بازی و سوداگری در آن قوی است. زمانی که آنها در بازار به میدان بیایند و فعال شوند و نامه ها و سیاست های حوزه مسکن نتواند جلوی آنها را بگیرد، مسلما انتظاری جز افزایش قیمت نخواهیم داشت.

اندیشه معاصر