آیا طرح ملی تولید مسکن پاسخگوی نیاز کشور هست؟

به گزارش اخبار ساختمان، مسکن یکی از سه نیاز اساسی هر انسانی محسوب می‌شود. اگرچه این نیاز بر هیچ کس از جمله مسئولان پوشیده نیست اما بسیاری از مردم به‌ویژه اقشار کم درآمد به شدت در تامین این نیاز اساسی، با مشکل رو به‌ رو هستند به گونه‌ای که برخی به دلیل افزایش قیمت مسکن که ناشی از افزایش عمومی قیمت‌ها در پی شوک ارزی سال گذشته بود، توانایی لازم برای اجاره و رهن مسکن مطلوب خود و حتی برخی توان تامین مسکنی با شرایط پایین‌تر از انتظاراتشان را از دست داده و بسیاری افراد با وجود گرانی‌های اخیر به کلی قدرت خرید مسکن خود را از دست داده اند.

قانون اساسی چه می‌گوید؟

در بند ۱۲ اصل سوم قانون اساسی، دولت جمهوری اسلامی ایران موظف است پی ریزی اقتصاد صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی برای ایجاد رفاه، از بین بردن فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینه‌های تغذیه، مسکن، کار، بهداشت و تعمیم بیمه را ایجاد کند.

در بند اول اصل ۴۳ قانون اساسی به وضوح آمده است که " برای تأمین استقلال اقتصادی جامعه، ریشه‌کن ‌کردن فقر و محرومیت و برآوردن نیازهای انسان در جریان رشد، با حفظ آزادگی او، اقتصاد جمهوری اسلامی ایران براساس این ضوابط استوار می‌شود؛ تأمین نیازهای اساسی همچون مسکن‌، خوراک‌، پوشاک‌، بهداشت‌، درمان‌، آموزش و پرورش و امکانات لازم برای تشکیل خانواده‌ برای همه‌." ( از بیان سایر بندهای این اصل برای جلوگیری از پراکنده گویی و دوری از موضوع صرفه نظر می‌شود)

در اصل ۳۱ قانون اساسی نیز داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندتر هستند به‌ویژه روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

اگرچه طبق این سه اصل قانون اساسی، دولت جمهوری اسلامی ایران موظف است مسکن اقشار نیازمند را تامین کند اما دولت‌های مختلف طی سال‌های اخیر در تامین این نیاز اساسی تلاش لازم را نکرده و تقریبا این بازار را به حال خود رها کرده تا به اصطلاح بازار آزاد شکل بگیرد و قیمت‌ها نیز بر همین اساس تعیین شود. این درحالی است که با اتخاذ چنین تصمیمی عملا بازار در زمان پس از شوک ارزی و در پی افزایش عمومی قیمت‌ها به صورت افسارگسیخته عمل کرده و شاهد قیمت‌های نامتعارف بر تابلو برخی از مشاوران املاک یا سایت‌های اینترنتی مرتبط هستیم.

با اینکه رسول جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، معتقد است " در دو ماه آینده با نزدیک شدن قیمت فعلی مسکن به قیمت واقعی خود معاملات این حوزه دوباره رونق می‌گیرد" اما در حالی که عملا شرایط بازار آزاد بر مسکن حاکم است، باید دید با وجود آمار تورم‌های ۴۰ و ۵۰ درصدی مرکز ملی آمار، صاحبان املاک تا چه حد حاضر به کاهش قیمت‌های خود هستند.

عده‌ای از کارشناسان نیز کاهش عرضه مسکن که باید متناسب با میزان افزایش جمعیت و تعداد خانواده‌های جدیدی باشد که با ازدواج جوانان تشکیل می‌شود را مزید بر علت افزایش قیمت در حوزه مسکن می‌دانند. مسئله‌ای که در این‌باره مسلم است این که افزایش تعداد مسکن بی شک در تعدیل نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی و همچنین قیمت بازاری آن برای خرید و فروش موثر است.

در همین خصوص دولت برای افزایش عرضه مسکن در کشور ساخت و تحویل ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را تا پایان سال ۱۳۹۸ در دستور کار خود قرار داد که از این تعداد، ساخت یکصدهزار واحد مسکونی با اولویت شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار گرفته است.

دولت بودجه لازم برای پایان پروژه‌ طرح اقدام ملی را ندارد

معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی درباره ویژگی‌های این طرح، پیش‌تر گفته بود: "در طرح ملی مسکن افراد دارای زمین قادر به دریافت تسهیلات ساخت و مجوز هستند و افراد فاقد زمین نیز از اراضی دولتی بهره‌مند خواهند شد؛ به علاوه به متقاضیان دارای زمین، ۷۵ میلیون تومان تسهیلات از طریق بانک مسکن پرداخت می‌شود و در شهرهایی که راه و شهرسازی و سازمان ملی مسکن موفق به تامین زمین شده‌اند نیز زمین با قیمت تمام شده در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت و کمک‌های فنی به آنان ارائه می‌شود."

اما سید مجید نیکنژاد، کارشناس حوزه مسکن، از ممکن نبودن انجام این پروژه خبر می‌دهد. او در این خصوص می‌گوید: "امکان انجام این پروژه‌ها به این صورت موجود نیست زیرا دولت بودجه لازم برای به پایان رساندن این پروژه‌ها را در اختیار ندارد." که با چنین تفسیری این پروژه هم قرار است به جمع پروژه‌های ناتمام دولتی اضافه شود.

نیکنژاد همچنین معتقد است ورود دولت به فعالیت ساخت واحدهای مسکونی اشتباه است و این وظیفه فعالان حوزه مسکن مانند موسسان مشاور، پیمانکار، انبوه ساز و توسعه‌گران است که در قالب نظام فنی اجرایی یکپارچه اقدام به ساخت مسکن کنند؛ توسعه‌گرانی که هنوز جایگاه قانونی شان تعریف نشده است.

وی کاهش بخشی از ارزش پول ملی را از پس لرزه‌های اقدام دولت در ساخت مسکن مهر از پایه پولی کشور می‌داند که در نتیجه آن ضربه جبران ناپذیری به پول ملی وارد شد و می‌افزاید: "با این حال کمک گرفتن از نهادهایی مانند ستاد فرمان امام و بنیاد مستضعفان در ساخت این واحدهای مسکونی به دلیل اینکه این نهادها، پول کافی در اختیار دارند اقدام مثبتی است."

تسهیلات مسکن، کمتر از یک ششم کل هزینه!

همانطور که پیش‌تر نیز اشاره شد، مقرر شده است به متقاضیان دارای زمین، ۷۵ میلیون تومان تسهیلات پرداخت شود که این مقدار برای ساخت واحد مسکونی اصلا کافی نیست. به علاوه اگر چنین وامی برای خرید یک واحد مسکونی نیز پرداخت شود باز هم عملا بی فایده است.

مجید نیکنژاد در این ارتباط تصریح می‌کند:" تسهیلاتی که برای این واحدهای مسکونی در اختیار متقاضیان قرار می گیرد یک ششم هزینه کل واحد مسکونی نیز نمی‌شود، زیرا قیمت یک واحد مسکونی تقریبا کوچک با ۶۰ مترمربع مساحت، حدود ۵۰۰ میلیون تومان تمام خواهد شد."

با این حال اگر در نظر بگیریم دولت توان به پایان رساندن این تعداد واحد مسکونی را داشته و متقاضیان نیز توان خرید واحد مسکونی با این شرایط را داشته باشند، سوال این است که آیا واقعا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی برای رفع نیاز مسکن کشوری با این جمعیت کافی است؟!

نیاز سالیانه مسکن کشور چه قدر است؟

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان تعداد مسکن مورد نیاز کشور را با توجه به آمار موجود و تعداد قشر جوان مستعد ازدواج، سالیانه ۹۰۰ هزار تا یک میلیون مسکن اعلام می‌کند.

اکنون در مقایسه با این آمار، تعداد مسکنی که دولت برای رفع نیاز کشور و انجام تعهدات خود مطابق با قانون اساسی در نظر دارد تا پایان سال بسازد، چندان هم زیاد نخواهد بود؛ این تعداد حتی نیمی از نیاز به مسکن جدید کشور را نیز تامین نخواهد کرد. البته اگرچه دولت ساخت این تعداد واحد مسکونی را با اولویت قشر نیازمند می‌سازد اما توجه به سایر آحاد مردم مطابق با اصل چهل و سوم قانون اساسی لازم و ضروری است.

باوجود تمام موارد فوق سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه، محمود محمودزاده، از تلاش دولت برای رساندن این واحدهای مسکونی به دست اقشار نیازمند و متقاضیان واقعی خبر داده و می‌گوید: "برای افزایش بهره مندی اقشار میان درآمدی جامعه از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم، مذاکره‌ای با بانک داشتیم تا بتوان از ظرفیت تسهیلات این صندوق در پروژه‌های برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن استفاده شود تا علاوه بر اینکه این واحدها پیش خرید می‌شود، به دست متقاضی واقعی نیز برسد.

وی تصریح می‌کند: صنعت ساختمان نقش قابل توجهی در اقتصاد و رضایتمندی اجتماعی دارد و یک صنعت بِکر است، اما در سالیان گذشته متاسفانه به کیفیت آن توجه نشده است."

این گفته محمودزاده بر مسئله تلخ دیگری نیز اشاره دارد؛ "مسکن بی کیفیت". این گفته وی بدین معناست که نه تنها میزان عرضه سالیانه مسکن منطبق با نیاز سالیانه مسکن کشور نیست بلکه بسیاری از واحدهای مسکونی نیز از کیفیت لازم برخوردار نیستند.

در نهایت اگرچه اولویت واگذاری این واحدهای مسکونی، متقاضیان واقعی مسکن است اما باتوجه به میزان نیاز کشور به نظر نمی‌رسد عرضه آن تاثیر بسزایی در بخشی از قیمت‌ مسکن که ناشی از کمبود عرضه در کشور است، داشته باشد.

ایمنا