پنج قانون طلایی در مورد مدیریت مجتمع

به گزارش اخبار ساختمان، ما در این مقاله به 5 قانون طلایی برای موضوع مدیریت ساختمان می پردازیم. در بخش دوم مقاله نیز نرم افزار مدیریت ساختمان آپارتمانا را معرفی میکنیم که می تواند ابزاری مفید برای بهبود و مکانیزه شدن فرآیند مدیریت ساختمان باشد.

چه مدیر مجتمع باشید و چه از ساکنین مجتمع، پیشنهاد میشود که این مقاله را تا انتها مطالعه بفرمایید.

قانون اول: پرداخت خسارت آتش سوزی ساختمان توسط مدیر ساختمان

بر اساس قانون مدیر مجتمع موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه نماید. در صورت عدم اقدام به تهیه نمودن بیمه آتش سوزی ساختمان، در صورت بروز آتش سوزی، مدیر مجتمع مسئول خسارت وارده خواهد بود.

یعنی اگر مدیر مجتمع بیمه آتش سوزی را برای ساختمان تحت مدیریت خود تهیه نکند و آتش سوزی یا انفجاری در ساختمان اتفاق بیفتد، مسئولیت آن به عهده مدیر ساختمان است. حتی مالکان ساختمان در صورت تمایل می توانند از وی شکایت کنند و خسارت بگیرند.

سهم بیمه به نسبت متراژ هر واحد از مجموع متراژ کل واحدها محاسبه شده و پرداخت آن بر عهده ی مالک واحد است و اگر مالک واحد از پرداخت سهم بیمه خود امتناع ورزد، مدیر ساختمان می‌تواند از نظر قانونی این موضوع را پیگیری کند.

همچنین بیمه مسئولیت نیز از بیمه هایی که مدیر مجتمع می باید حتما نسبت به تهیه آن اقدام نماید. مانند حوادثی که ممکن است برای برای نظافت چی یا سرایدار رخ دهد ویا اگر سنگ یا آجری از نمای ساختمان رها شود و بر سر یک عابر بیفتد .این قبیل حوادثی می باشند که توسط بیمه های مسئولیت پوشش داده می شوند

قانون دوم: ارسال اظهار نامه به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار

در صورت امتناع مالک یا ساکن یکی از واحدهای ساختمان از پرداخت سهم شارژ خود، مدیر میتواند به وسیله اظهار نامه و با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، مبلغ بدهکاری را مطالبه کند. اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حقوق اهالی ساختمان. مدیر ساختمان نمی تواند برای مطالبه سهم هزینه های مشترک شفاهاً یا به وسیله یک نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات، اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاٌ ممکن نیست.

مدیر یا مدیران مکلف هستند بدهی مالک یا ساکن را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نماید. اظهار نامه بر روی فرمهای مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود و بوسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود .سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می شود.

قانون سوم: طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان

مدیر یا هیأت مدیره می تواند برای دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل خود می توانند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید.

در صورتی که عدم ارایه خدمات مشترک، ممکن یا موثر نباشد، مدیر مجتمع می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند؛ در این صورت دادگاه خارج از نوبت به موضوع رسیدگی و ضمن صدور حکم به محرومیت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی،می تواند وی را به پرداخت دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه (آپارتمان) محکوم می‌کند..

قانون چهارم: تقاضای اجرائیه برای وصول مطالبات

اگر مدیر اظهار نامه را به مالک بدهکار ارسال کند اما او همچنان از پرداخت بدهی‌اش سر باز بزند، این حق برای مدیر وجود دارد که تقاضای صدور اجرائیه کند.

بدین ترتیب دفتر اسناد رسمی اجرائیه را صادر می‌کند و معادل بدهی بدهکار اموالش ضبط شده و پس از ارزیابی قیمت به حراج گذاشته می‌شود. درآمد کسب شده از طریق حراج صرف وصول طلب ساختمان می‌شود.

قانون پنجم: درخواست تخلیه واحدها در امر بازسازی ساختمان

چنانچه مجمع عمومی مالکان با اکثریت آراء تصویب نماید که مجموعه ساختمان بازسازی شود، اجرای این مصوبه براساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیر یا مدیران است .مدیر ساختمان به نمایندگی از طرف مالکین ساختمان موظف به پیگیری اقدامات مورد نیاز می باشد.

همچنین در خصوص فرآیند بازسازی اگر نیاز به تخلیه واحد یا واحدهایی باشد از وظایف مدیر درخواست تخلیه آن واحد است . البته باید پیش از آن سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تامین کرده باشند.

در صورت امتناع ورزیدن برخی از مالکین از تخلیه واحد خود و با تامین مسکن مناسب درمدت بازسازی برای وی ، مدیر مجتمع می تواند این موضوع را از طریق مراجع قانونی پیگیری نماید

از طرفی ممکن است در مورد موضوع تجدید بنا بدلیل فرسودگی و احتمال خطر جانی و مالی ، بین مالکین ساختمان اختلاف نظروجود داشته باشد..در این جا مدیر ساختمان وظیفه دارد از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کارشناس رسمی دادگستری نماید تا در این مورد قضاوت کنند.

دیجیاتو