«سلطان اجاره» سوژه روز بازار لاله زار

به گزارش اخبار ساختمان، خیابان لاله زار تهران بورس اصلی کالای برق و الکتریک در ایران به شمار می رود و قلب تپنده این صنعت در کل کشور است و طبیعی است که در چنین موقعیت مهم و استرا تژیکی هیاهوی گسترده ای بر سر نرخ اجاره و یا قیمت خرید و فروش املاک نیز وجود داشته باشد.

بارها بر سردر مغازه‌ها و در آگهی‌های فروش مغازه ها دیده‌ایم که نوشته شده سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد و احتمالا برای شما هم سوال شده حق کسب و پیشه یا تجارت چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد.

خیابان لاله زار آنقدر هیاهو و آمد و رفت دارد که فقط باید به مسیرت متمرکز شوی، اما ویترین هایی که با نورها و چراغ های رنگی تزئین شده هرکسی را محو تماشا می کند. مشاهده این بنر اما نشان از یک معضل بزرگ در بین کسبه این بازار و به ویژه کسبه پاساژ صنعت داشت با این مضمون که «سلطان اجاره ع.ش ما کسبه پاساژ بازار صنعت نسبت به اجاره سرقفلی اعتراض داریم، ای مردم(اتحادیه صنف الکتریک) به داد ما برسید.»

ماجرا چیست؟

در این بنر کلمه «سلطان اجاره» نگاه هر رهگذری را جلب می کرد تا بفهمد ماجرا چیست؟ وارد پاساژشدم و از کسبه در مورد این بنر پرسیدم تا نشانی یکی از کسبه این بازار در طبقه سوم را به من دادند که به نظر می رسید انتقادات خود را صریح و بی پرده از این پدیده تلخ بیان می کند.

او اعلام کرد که شخص مورد اشاره در بنر اعتراضی کسبه علاوه بر این پاساژ چندین مرکز تجاری دیگر را در خیابان های ناصرخسرو و لاله زارجنوبی و لاله زار نو و حتی دیگر شهرها را مدیریت می کند که شامل صدها واحد تجاری و اداری است.

از او درباره علت نصب این بنر و اعتراض کسبه جویا شدیم و سوالاتی را مطرح کردیم:

وضعیت اجاره بها در این پاساژچگونه است؟

این پاساژ حدود 140 مغازه دارد که 40 مغازه آن اجاره ای است و الباقی آن به صورت سرقفلی واگذار شده است. مبلغ اجاره در طبقه سوم این پاساژ 2.5 میلیون تومان است و این در حالی است که در پاساژ مجاور مبلغ اجاره در طبقه سوم نصف این مبلغ است.

شما چقدر اجاره می پردازید؟

سرقفلی این مغازه 10 سال پیش خریداری شده است و مبلغ اجاره در ابتدا مشخص شده است و مبلغ اجاره طبق قرارداد هر ساله به صورت درصدی اضافه می شود و در حال حاضر این مبلغ به 13.5 میلیون تومان در سال رسیده است.

چرا مغازه را واگذار نمی کنید؟

با شرایطی که صاحب مغازه تعیین کرده است هر خریداری را منصرف می کند. در حال حاضر ارزش واقعی مغازه چیزی حدود 500 میلیون تومان است اما صاحب مغازه حدود نصف این مبلغ را قبول دارد و با بهانه های واهی از پرداخت الباقی ارزش مغازه سر باز می زند.

چرا کسبه دیگر اعتراضی نمی کنند؟

همه کسبه نسبت به این مبالغ ناراضی هستند و اعتراض هم می کنند، اما از آنجایی که صاحب این پاساز خود را شخص با نفوذی معرفی کرده است، صاحبان دیگر مغازه ها نمی توانند اعتراض خود را علنی بیان کنند.

آیا تاکنون به این موضوع رسما اعتراض کرده اید؟

بله. برای حل این مشکل خیلی تلاش کرده ایم با صاحب پاساژ صحبت کرده ایم، وکیل گرفته ایم، دست به دامن اتحادیه و رسانه ها شده ایم تا شاید این مشکل برطرف شود اما هیچکدام راه به جایی نبرد. تا اینکه با کسبه پاساژهای دیگر صحبت کردیم و قرار شد برای حل این مشکل از دیگر نهادهای قانونی همچون قوه قضائییه و مجلس شورای اسلامی موضوع را پیگیری کنیم.

با این حال باید دید با شرایط اقتصادی موجود و چالش های حاکم بر فضای بسیاری از کسب و کارها که حتی بسیاری از کسبه را مجبور به تعطیلی و تغییر شغل کرده، راهکاری برای این مشکلات ریز و درشت پیدا خواهد شد؟ یا اینکه باز هم باید شاهد کم رونق تر شدن بازارها و بسته شدن این مغازه ها باشیم.

قانون چه می گوید؟

سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص می‌شود این است که این حق تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود.

اما سوال این است که چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟

فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می‌کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و روز از نو روزی از نو.

پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. همین‌جا مشخص می‌شود چرا حق کسب و پیشه یا تجارت تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود، زیرا به ارزش اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن افزوده نمی‌شود.

قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال 1356 تدوین شده بود، در سال 1376 دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال 56 از مفهوم ذکر شده به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت یاد شده، حال آنکه در قانون سال 76 (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال 76 منعقد شده باشد باید به قانون سال 56 رجوع کرد.

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:

* اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
* اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
* اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

نکته مهمی که در قانون سال 56 وجود داشت آن است که برای ایجاد حق کسب و پیشه یا تجارت اماکن تجاری نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

سرقفلی به چه معنی است؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال 56 است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

* « سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

* حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.