سهم افزایش عوارض ساخت در قیمت مسکن بررسی شد

به گزارش اخبار ساختمان، شورای شهر تهران افزایش 27 درصدی عوارض ساخت و ساز واحدهای مسکونی برای سال آینده را تصویب کرد؛ این در حالی بود که در بودجه شهرداری سهم عوارض ساخت و ساز در درآمد سال آینده شهرداری 51‌ درصد زیاد شده است. در چنین شرایطی رشد درآمد شهرداری از محل فروش عوارض در صورتی محقق می شود که سال آینده بر تعداد ساخت و سازها در شهر تهران افزوده شود یا شهرداری بتواند با اخذ جریمه از سازندگان این افزایش را محقق کند.

این در حالی است که بخش ساخت و ساز کشور و شهر تهران با رکود سنگینی مواجه است، بعید است که افزایش صدور پروانه ساختمانی محقق شود. در عین حال افزایش 27 درصدی عوارض با رشد هزینه ساخت و ساز می تواند رکود این صنعت را تشدید کند. البته مدیران شهری معتقدند که سازندگان مشکلی با عوارض ساخت و ساز ندارند، چرا که سهم این عوارض در کل هزینه ساخت و ساز بسیار محدود است.

سهم واقعی عوارض در قیمت خانه؟

شورای شهر تهران در جلسه روز گذشته خود با افزایش متوسط 27 درصدی عوارض ساخت و ساز برای سال 1404 موافقت کرد؛ این در حالی بود که در بودجه سال 1403 شهرداری تهران با هدف تشویق ساخت و ساز و کاهش هزینه تولید ساختمان، سقف رشد عوارض ساخت و ساز برابر 19‌ درصد درنظر گرفته شده بود.

درحالی که برخی اعضای شورای شهر تهران مخالف افزایش 27 درصدی عوارض ساخت و ساز بوده و معتقد بودند که این رشد قابل ‌توجه در عوارض با افزایش هزینه ساخت و ساز عاملی در جهت گرانی بیشتر خانه می شود؛ اما موافقان و نماینده شهرداری در این جلسه به سهم محدود عوارض ساخت و ساز در قیمت نهایی خانه تاکید داشتند و عنوان کردند که با توجه به سهم محدود عوارض در متوسط قیمت هر مترمربع خانه در شهر تهران، این رشد تاثیر محسوسی بر قیمت نهایی برجای نمی گذارد.

حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی شهرداری تهران در این جلسه متوسط هزینه عوارض ساخت و ساز برای ساختمان های پنج طبقه را اعلام کرد و در ادامه نسبت این عوارض را به قیمت نهایی هر مترمربع خانه در شهر تهران به استناد داده متوسط قیمت خانه در شهر تهران بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در مرداد امسال (86 میلیون مترمربع) برای مناطق مختلف شهر تهران قرائت کرد. متوسط نرخ عوارض در 22 منطقه شهر تهران برابر 955‌ هزار تومان بود.

وی افزود: متوسط هزینه عوارض از قیمت نهایی هر مترمربع خانه در شهر تهران حدود 2‌ درصد است؛ این رقم در مناطق جنوبی شهر کمتر از یک درصد و در مناطق شمالی بیش از یک درصد است.

درحالی معاون شهرسازی شهرداری «نسبت عوارض به قیمت نهایی هر متربع خانه» را به عنوان معیار اثرگذاری عوارض در هزینه ساخت و ساز مطرح کرد که این رویه غیر‌معمول است. به شکل معمول نسبت عوارض ساخت و ساز باید با متوسط هزینه ساخت مقایسه شود؛ به این ترتیب هزینه عوارض ساخت و ساز به پنج درصد هزینه ساخت‌‌‌ می رسد که چندان رقم پایینی شمرده نمی شود. در عین حال باید تاکید کرد که عوارض صدور پروانه تنها عوارض دریافتی از سوی شهرداری نیست، سازنده در هنگام تکمیل ملک نیز باید هزینه پایان کار را پرداخت کند؛ بنابراین این رقم نیز بر هزینه های سازنده اضافه می شود.

همچنین در مصوبه عوارض ساختمانی شورای شهر آمده است در صورتی که حداکثر تراکم ساختمانی از طرح تفصیلی منطقه مورد نظر بیشتر شود، میزان عوارض با ضریب Cf محاسبه می شود که این ضریب، 3 تا 30 برابر است. در شرایط کنونی عمده ساخت و سازها از تراکم طرح تفصیلی بیشتر است؛ بنابراین سهم هزینه عوارض از قیمت نهایی بیش از 2‌ درصد و از هزینه ساخت و ساز بیش از پنج درصد خواهد بود.

همچنین در بخش دیگری از مصوبه عوارض ساختمانی شورای شهر آمده است که برای تبدیل پهنه G (سبز) به پهنه مسکونی (R) ضریب 9 برابری بر عوارض ساخت و ساز وضع می شود؛ فارغ از درست یا غلط بودن صدور مجوز ساخت و ساز در پهنه های سبز، این ضریب نیز می تواند هزینه ساخت و ساز را در این پهنه ها به شدت افزایش دهد و محاسبه سهم 2 درصدی عوارض بر قیمت نهایی خانه در شهر تهران را خلاف واقع کند.

عدم تطبیق بودجه ساخت و ساز با رشد نرخ تراکم

روز گذشته شورای شهر تهران منابع درآمد و بودجه شهرداری را نیز به تصویب رساند؛ مطابق داده های ارائه شده در این جلسه، پیش بینی شد که درآمد شهرداری از عوارض ساخت و ساز برای سال آینده به 56 همت برسد. این در حالی است که درآمد امسال شهرداری از عوارض ساخت و ساز در بودجه و متمم بودجه مجموعا 37 همت بود. بنابراین انتظار می رود که در بودجه شهرداری برای سال آینده درآمد از محل عوارض ساخت و ساز 51‌ درصد زیاد شود؛ این در حالی است که شورای شهر عوارض اسمی ساخت و ساز را رشد 27 درصدی داده است.

پیش بینی افزایش 51 درصدی درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت و ساز با درنظر گرفتن رشد 27 درصدی عوارض ساخت و ساز تنها در صورتی محقق می شود که حجم ساخت و ساز در شهر تهران در سال آینده نسبت به امسال 20‌ درصد زیاد شود.

این در حالی است که با توجه به رکود سنگین حاکم بر بخش ساخت و ساز بعید است که این پیش بینی محقق شود. در چنین شرایطی شهرداری تنها در صورتی می تواند رشد 51‌ درصدی درآمد را محقق کند که روی دریافت جریمه از عوارض های بیش از طرح تفصیلی حساب باز کند یا با روش های مختلفی متوسط افزایش 27‌ درصدی عوارض اجرایی نشود.

بساز و بفروش ها موافق عوارض ساخت و ساز هستند؟

در جریان جلسه روز گذشته شورای شهر تهران مهدی چمران رئیس شورای شهر عنوان کرد: بسازوبفروش ها مشکلی با عوارض ساخت و ساز ندارند؛ وی گفت: سهم عوارض ساخت و ساز از هزینه تمام شده ساخت مسکن زیر پنج درصد است و تا جایی که می دانم، سازنده ها مشکلی با عوارض ندارند.

وی گفت: وقتی با بساز و‌ بفروش ها جلسه می گذاریم، اتفاقا آنها می گویند «نیامدن ما به بازار ساخت به خاطر عوارض نیست بلکه به خاطر وضعیت اقتصاد کشور و اقتصاد شهر است». درحالی که رئیس شورای شهر تهران معتقد است که سازندگان اعتراضی به نرخ عوارض ندارند؛ اما بررسی های میدانی به عمل آمده از فعالان صنعت ساخت و ساز موضوع دیگری را نشان می دهد.

بخشی از سازندگان می گویند دریافت عوارض ساخت و ساز در هنگام صدور پروانه ساختمانی به شدت بر قدرت نقدینگی آنها اثر منفی دارد و خواهان پرداخت این عوارض به شکل پلکانی در حین ساخت و تکمیل آن هستند. به‌‌‌عنوان مثال عوارض معمول ساخت یک آپارتمان پنج طبقه با متراژ متوسط 100 متری در منطقه 5 تهران (منطقه پرمعامله مسکن در شهر تهران) با درنظر گرفتن نرخ عوارض سال 1403 حداقل 2 میلیارد تومان است. این رقم خلاف گفته مسوولان حوزه شهری چندان کم نیست و قطعا بر قدرت نقدینگی سازندگان اثر منفی برجای می گذارد. این در حالی است که در شرایط کنونی با توجه به شرایط تورمی، نقدینگی سازندگان به شدت کاهش یافته است.

در حالی شهرداری تهران هر سال در بودجه نویسی خود بر دریافت عوارض از ساخت و ساز تاکید ویژه دارد که در دنیا عمده عوارض شهری از بهره بردار اخذ می شود. در واقع در دنیا عمده عوارض پس از تکمیل ساخت اخذ می شود و به این ترتیب شرایط برای تسهیل ساخت و ساز فراهم می شود. در عین حال شهرداری های شهرهای بزرگ دنیا بخش عمده ای از درآمد خود را از محل شارژ شهری تامین می کنند؛ اما این محل درآمد در شهرداری های کشور محلی از اعراب ندارد.

شفاف سازی نحوه محاسبه عوارض

برخی از اعضای شورای شهر تهران در جلسه روز گذشته شورای شهر نسبت به عدم شفاف سازی شهرداری نسبت به چگونگی محاسبه عوارض ساخت و ساز انتقاد کرده و عنوان کردند: تقریبا سه سال است که شهرداری موظف به ایجاد ماشین‌‌‌حساب محاسبه عوارض و قرار دادن آن در معرض دید شهروندان شده، به نحوی که هر شهروند بتواند نرخ عوارض خود را در این ماشین‌‌‌ حساب محاسبه کند. با وجود این هنوز شاهد رونمایی از ماشین حساب شهرداری نیستیم. برخی از اعضای شورای شهر این رویه را عاملی در جهت محاسبه نادرست عوارض عنوان کرده و خواستار آن شدند که هر چه سریع تر ماشین حساب عوارض در معرض استفاده عموم قرار گیرد.

در این جلسه صارمی معاون شهرداری از تکمیل کار ایجاد ماشین حساب شهرداری خبر داد و وعده داد که به زودی این ماشین حساب در اختیار شهروندان قرار می گیرد.

دنیای اقتصاد