مسکن از دسترس دهک های 6 تا 10 خارج شد

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن سال ۱۴۰۳ را با رکود غیرتورمی پشت سر گذاشت. از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ به بعد معاملات ملک به میزان قابل توجهی کاهش یافت و رشد‌های سنگین قیمت نیز تقریبا متوقف شد. نرخ افزایش قیمت مسکن در تهران بر اساس آخرین آمار حدود ۱۷ درصد بود و در مواردی به دلیل فروش های فوری ناشی از نیاز سازندگان و مالکان به نقدینگی شاهد کاهش قیمت مسکن نسبت به سال قبل بودیم.

تورم ۳۲ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در پاییز

از سوی دیگر قیمت تمام شده ساخت مسکن به دلیل تورم مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرد. معمولا نرخ تورم مصالح از تورم نقطه به نقطه تبعیت می کند. بر اساس آمار مرکز آمار ایران تورم نقطه به نقطه نهاده های ساختمانی در پاییز امسال حدود ۳۲ درصد بود که البته پس از نوسانات افزایشی اخیر قیمت ارز و اثر آن بر تورم عمومی قیمت مصالح ساختمانی در زمستان نسبت به پاییز افزایش یافته است.

سال گذشته قیمت تمام شده ساخت برای واحد‌های معمولی طرح نهضت ملی مسکن بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می شد. در حال حاضر به گفته برخی انبوه سازان این عدد به ۲۰ میلیون تومان رسیده است. اما رشد قیمت ساخت تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن نداشته است. بررسی ها نشان می دهد هم‌اکنون می توان با مبالغی به مراتب پایین تر از نرخ ساخت، در بازار مسکن واحد آماده خریداری کرد.

دورنمای مسکن ۱۴۰۴
 

عمده کارشناسان معتقدند در سال ۱۴۰۴ وضعیت فعلی بازار مسکن یعنی ثبات نسبی قیمت ها در بازار، رکود معاملات و رشد قیمت ساخت ادامه می یابد؛ شرایطی که در تولید مسکن اثر منفی ایجاد می کند. با وجود آنکه این وضعیت در سطوحی می تواند به خانه دار شدن برخی اقشار بینجامد، به جهت انباشت تقاضا در دهک های پایین، فشرده شدن قیمت، کاهش تولید مسکن و موکول شدن تورم به آینده برای این بازار ایده‌آل نیست.

دهک های ۶ تا ۱۰ که معمولا بیشترین تقاضا را در بازار مسکن دارند از خرید خانه ناامید شده اند و به این زودی ها نمی توانند حضور پررنگی در این بازار داشته باشند.

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل آینده بازار ملک گفت: تورم در سه سال گذشته بالای ۴۵ درصد بود و حتی میانگین تورم در سال ۱۴۰۲ به ۵۲ درصد رسید، اما امسال مسکن تقریبا ۲۰ درصد رشد قیمت داشت؛ زیرا متقاضی واقعی توان خرید ندارد و به همین دلیل یک رکود کامل در اقتصاد مسکن حاکم شد. دهک های ۶ تا ۱۰ که معمولا بیشترین تقاضا را در بازار مسکن دارند از خرید خانه ناامید شده اند و به این زودی ها نمی توانند حضور پررنگی در این بازار داشته باشند. بنابراین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ نمی تواند رشد بالایی داشته باشد. برآورد من افزایشی به میزان نصف تورم عمومی است.

وی افزود: هر قدر تورم نهاده های مسکن که تشکیل دهنده ساختمان است، بالا برود در قیمت مسکن اثر می گذارد. ابتدای امسال قیمت ساخت، بدون لحاظ قیمت زمین بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان بود، اما الان صحبت از ۲۰ میلیون تومان می شود. قیمت تمام شده بالا رفته، اما برای خیلی از مردم که قدرت خرید ندارند مهم نیست که قیمت ساخت بالا برود. در واقع این اقشار تاثیری در بازار مسکن ندارند.

بورس و مسکن معمولا از تنش های سیاسی تاثیر منفی می گیرند

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران نیز تصریح کرد: رکود مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ آغاز شد و در سال ۱۴۰۳ هرچه جلوتر رفتیم مسکن بیشتر به رکود و کم‌رونقی فرو رفت. یکی از دلایل آن تغییر دولت و انتخابات ریاست‌جمهوری بود که وضعیت ثبات و انتظار را در شاخص‌های کلان اقتصادی و بازار‌ها ایجاد کرد.

بورس و مسکن معمولا از تنش های سیاسی تاثیر منفی می گیرند و با کاهش سرمایه گذاری مواجه می شوند. وی افزود: علت دیگر رکود اقتصاد و به تبع آن بازار ملک به تحریم های ظالمانه ای که جهان به ما تحمیل کرده، برمی‌گردد. از باب دیگر می توان به شرایط تورمی و کاهش ارزش پول ملی اشاره کرد. بیشتر از همه افزایش فشار‌های سیاسی، تنش های منطقه ای و عدم حصول به یک توافق بین ایران و قدرت های بزرگ بر اقتصاد کشور اثر روانی منفی داشت. رییس‌جمهور فعلی امریکا هم مثل دوره قبل نگاه خصمانه ای به ایران و حتی برخی کشور‌های دیگر دارد. مجموع این شرایط باعث شد تا ما سال ۱۴۰۳ را با شرایط نه چندان مناسب اقتصادی سپری کنیم.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: در ماه های پایانی همانند سال های گذشته مقداری معاملات مسکن افزایش یافت. علت این است که برخی دستگاه ها و شرکت ها بودجه‌هایی در اختیار دارند که نمی خواهند ارزش آن با توجه به تورم سنتی اقتصاد ایران کاسته شود و خرید خود را به آن طرف سال منتقل کنند. بنابراین دارایی خود را تبدیل به ملک می کنند. بعضی از سرمایه داران هم پول های محدودی دارند و به دلیل غلبه بر انتظارات تورمی، قبل از عید اقدام به خرید آپارتمان و زمین می کنند، اما این معاملات نتوانسته بازار مسکن را به رونق برساند.

محتشم درباره چشم انداز بازار مسکن در سال آینده گفت: بورس و مسکن معمولا از تنش های سیاسی تاثیر منفی می گیرند و با کاهش سرمایه گذاری مواجه می شوند. مسکن به دلیل ماهیت نقدشوندگی پایین، جذابیت چندانی در این اوضاع ندارد. خیلی از افراد اقدام به فروش املاک می کنند تا بتوانند با انتقال آن به یک بخش دیگر ارزش پول خود را حفظ کنند. معتقدم تا توافق و تعاملی با دنیا انجام نشود این وضعیت ادامه خواهد داشت. بنابراین سال آینده افق روشنی را پیش روی بازار مسکن نمی بینم. دست‌کم در نیمه اول سال احتمال وضعیت رکودی بیش از دیگر احتمالات است.

اقتصاد24