
بررسی معایب مسکن مشارکتی

در حالی کارشناسان اقتصاد مسکن آینده روشنی را برای طرح مسکن مشارکتی وزارت راه متصور نیستند که این وزارتخانه بی توجه به انتقادات و دغدغههای موجود عملیات اجرایی ساخت مسکن به شیوه مشارکتی را آغاز کرده است.
به گزارش اخبار ساختمان، برخی از نهادهای دولتی و خصوصی در آن سوی مرزها، برای بهبود عملکرد و تضمین موفقیت در پروژههای بزرگ، افرادی را تحت عنوان مهندس سیستم استخدام میکنند. در واقع مهندس سیستم شخصی است که به تحلیل عملکرد و نقد شیوۀهای به کار رفته در پروژه میپردازد. وی پس از انجام یک آسیب شناسی دقیق، نتایج خود را در قالب راهکارهایی برای افزایش بهرهوری و بهبود عملکرد کلی نهاد، ارائه میکند. پس از اتمام کار هم پول هنگفتی به جیب خواهد زد.
در ایران اما شیوه کار بسیار متفاوت از آن سوی آب است؛ در کشور ما عده ای تحت عنوان منتقد و کارشناس، به صورت کاملا رایگان، به نقد رویکردها، عملکردها و شیوۀهای اتخاذی دولت میپردازند و دولت نیز بدون ذرهای توجه نسبت به انتقادات، به راه خود ادامه میدهد.
در نهایت دو اتفاق روی میدهد؛ یا حرکت دولت به نتیجه نمیرسد یا اینکه دولت برای رسیدن به نتیجه مطلوب هزینه بسیاری را متحمل میشود.
خانههایی که به دست جامعه هدف نمیرسد
عملکرد وزارت راه و شهرسازی در زمینه تولید انبوه مسکن و طرح اقدام ملی، نمونه آشکار اتفاق عنوان شدهای که در سطرهای بالا به آن اشاره شد. پس از روی کار آمدن محمد اسلامی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، تولید انبوه مسکن به عنوان رویکرد اصلی وزارت راه تعیین شد. در این راستا بود که ساخت 400هزار واحد مسکونی در قالی طرح ملی ساخت مسکن تا پایان سال 1400 در دستور کار این وزارتخانه قرار گرفت.
تغییر رویکرد دولت تدبیر و امید پس از 6 سال و حرکت به سمت فعالسازی مسکن به عنوان پیشران اقتصادی منجر به استقبال نمایندگان مجلس و کارشناسان حوزه مسکن شد. در این بین، وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت، واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی را به شیوۀ مسکن مشارکتی بسازد که قرارداد شراکتی بین وزارت راه و انبوه سازان است.
بر مبنای این قرارداد، وزارت راه زمین را از محل زمینهای متعلق به بیتالمال در اختیار انبوهسازان قرار میدهد. انبوهسازان نیز موظف به تامین مالی و انجام عملیات فرآیند ساخت میشوند. در پایان نیز بر مبنای سهم آورده اولیه هربخش، مالکیت واحدهای مسکونی بین وزارتخانه و انبوهساز تقسیم میشود.
پس از مشخص شدن جزئیات طرح اقدام ملی، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند بوده و هستند که رویکرد صحیح دولت با این روش ساخت و مالک کردن انبوه سازان، به مشکل جدی بر خواهد خورد.
در همین راستا مهدی غلامی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه بخش اعظمی از واحدهای طرح اقدام ملی در شهرهای جدید ساخته میشود و در آن مناطق ارزش زمین نسبت به هزینه ساخت ناچیز است، میگوید: «در طرح اقدام ملی با توجه به استفاده از شیوۀ مشارکتی، بخش قابل توجهی از واحدها در اختیار انبوهساز قرار میگیرد. در نتیجه اصلا مالکیت واحدهای ساخته شده در اختیار دولت نیست و مدیریت عرضه و تقاضا هم در اختیار دولت قرار نخواهد گرفت. بنابراین استفاده از شیوۀ مشارکتی، موجب میشود، مسکن به دست جامعه هدف نرسد.»
وی با بیان اینکه برای استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی نیازی به استفاده از پروژه های مشارکتی نیست، افزود: چرا بخش خصوصی باید در پروژهای ریسک بالای سرمایهگذاری را بپذیرد، در حالی که میتواند به صورت پیمانکاری و با نظارت دقیقتر در تولید انبوه مسکن شرکت کند.
ساخت مشارکتی قربانی میگیرد
از دیگر معایب بزرگ ساخت مسکن به شیوه مشارکتی، طولانی بودن زمان ساخت پروژه است. علت افزایش زمان ساخت نیز به اختلاف تورم زمین و تورم مسکن برمیگردد.
محمد جواد محققی، کارشناس مسکن در این رابطه با اشاره به جدیدترین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی در زمینه تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن و قیمت زمین در شهر تهران، گفت: در جدیدترین آمار ارائه شده، تورم نقطه به نقطه مسکن 85 درصد برآورد شده، در حالی که تورم نقطه به نقطه قیمت زمین با جهشی چشمگیر به 150 درصد رسیده است.
وی ادامه داد: در نتیجه هر چه زمان ساخت پروژه طولانیتر شود، قیمت زمین نسبت به قیمت سایر نهادههای تولید مسکن افزایش بیشتری تجربه میکند. با توجه به اینکه بخش خصوصی هزینهای بابت زمین پرداخت نمیکند. بدیهی است با افزایش زمان تکمیل پروژه سود بیشتری نصیب بخش خصوصی میشود و این موضوع تأخیر در بهرهبرداری از پروژهها را به دنبال خواهد داشت.
مرغ وزارت راه یک پا دارد
با توجه به انتقادات گسترده کارشناسان نسبت به شیوۀ اتخاذی ساخت مسکن در طرح اقدام ملی، وزارت راه بدون هیچ توضیحی در قبال ایرادات مطرح شده، عملیات اجرایی طرح اقدام ملی را آغاز کرده است. این در حالی است که کارشناسان آینده روشنی را برای مسکن مشارکتی متصور نیستند.
اینگونه به نظر میرسد با توجه به ایراداتی که طرح اقدام ملی دارد واحدهای مسکونی ساخته شده به این شیوۀ در اختیار جامعه هدف قرار نخواهد گرفت.
تسنیم
در ایران اما شیوه کار بسیار متفاوت از آن سوی آب است؛ در کشور ما عده ای تحت عنوان منتقد و کارشناس، به صورت کاملا رایگان، به نقد رویکردها، عملکردها و شیوۀهای اتخاذی دولت میپردازند و دولت نیز بدون ذرهای توجه نسبت به انتقادات، به راه خود ادامه میدهد.
در نهایت دو اتفاق روی میدهد؛ یا حرکت دولت به نتیجه نمیرسد یا اینکه دولت برای رسیدن به نتیجه مطلوب هزینه بسیاری را متحمل میشود.
خانههایی که به دست جامعه هدف نمیرسد
عملکرد وزارت راه و شهرسازی در زمینه تولید انبوه مسکن و طرح اقدام ملی، نمونه آشکار اتفاق عنوان شدهای که در سطرهای بالا به آن اشاره شد. پس از روی کار آمدن محمد اسلامی به عنوان وزیر راه و شهرسازی، تولید انبوه مسکن به عنوان رویکرد اصلی وزارت راه تعیین شد. در این راستا بود که ساخت 400هزار واحد مسکونی در قالی طرح ملی ساخت مسکن تا پایان سال 1400 در دستور کار این وزارتخانه قرار گرفت.
تغییر رویکرد دولت تدبیر و امید پس از 6 سال و حرکت به سمت فعالسازی مسکن به عنوان پیشران اقتصادی منجر به استقبال نمایندگان مجلس و کارشناسان حوزه مسکن شد. در این بین، وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت، واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی را به شیوۀ مسکن مشارکتی بسازد که قرارداد شراکتی بین وزارت راه و انبوه سازان است.
بر مبنای این قرارداد، وزارت راه زمین را از محل زمینهای متعلق به بیتالمال در اختیار انبوهسازان قرار میدهد. انبوهسازان نیز موظف به تامین مالی و انجام عملیات فرآیند ساخت میشوند. در پایان نیز بر مبنای سهم آورده اولیه هربخش، مالکیت واحدهای مسکونی بین وزارتخانه و انبوهساز تقسیم میشود.
پس از مشخص شدن جزئیات طرح اقدام ملی، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند بوده و هستند که رویکرد صحیح دولت با این روش ساخت و مالک کردن انبوه سازان، به مشکل جدی بر خواهد خورد.
در همین راستا مهدی غلامی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه بخش اعظمی از واحدهای طرح اقدام ملی در شهرهای جدید ساخته میشود و در آن مناطق ارزش زمین نسبت به هزینه ساخت ناچیز است، میگوید: «در طرح اقدام ملی با توجه به استفاده از شیوۀ مشارکتی، بخش قابل توجهی از واحدها در اختیار انبوهساز قرار میگیرد. در نتیجه اصلا مالکیت واحدهای ساخته شده در اختیار دولت نیست و مدیریت عرضه و تقاضا هم در اختیار دولت قرار نخواهد گرفت. بنابراین استفاده از شیوۀ مشارکتی، موجب میشود، مسکن به دست جامعه هدف نرسد.»
وی با بیان اینکه برای استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی نیازی به استفاده از پروژه های مشارکتی نیست، افزود: چرا بخش خصوصی باید در پروژهای ریسک بالای سرمایهگذاری را بپذیرد، در حالی که میتواند به صورت پیمانکاری و با نظارت دقیقتر در تولید انبوه مسکن شرکت کند.
ساخت مشارکتی قربانی میگیرد
از دیگر معایب بزرگ ساخت مسکن به شیوه مشارکتی، طولانی بودن زمان ساخت پروژه است. علت افزایش زمان ساخت نیز به اختلاف تورم زمین و تورم مسکن برمیگردد.
محمد جواد محققی، کارشناس مسکن در این رابطه با اشاره به جدیدترین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی در زمینه تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن و قیمت زمین در شهر تهران، گفت: در جدیدترین آمار ارائه شده، تورم نقطه به نقطه مسکن 85 درصد برآورد شده، در حالی که تورم نقطه به نقطه قیمت زمین با جهشی چشمگیر به 150 درصد رسیده است.
وی ادامه داد: در نتیجه هر چه زمان ساخت پروژه طولانیتر شود، قیمت زمین نسبت به قیمت سایر نهادههای تولید مسکن افزایش بیشتری تجربه میکند. با توجه به اینکه بخش خصوصی هزینهای بابت زمین پرداخت نمیکند. بدیهی است با افزایش زمان تکمیل پروژه سود بیشتری نصیب بخش خصوصی میشود و این موضوع تأخیر در بهرهبرداری از پروژهها را به دنبال خواهد داشت.
مرغ وزارت راه یک پا دارد
با توجه به انتقادات گسترده کارشناسان نسبت به شیوۀ اتخاذی ساخت مسکن در طرح اقدام ملی، وزارت راه بدون هیچ توضیحی در قبال ایرادات مطرح شده، عملیات اجرایی طرح اقدام ملی را آغاز کرده است. این در حالی است که کارشناسان آینده روشنی را برای مسکن مشارکتی متصور نیستند.
اینگونه به نظر میرسد با توجه به ایراداتی که طرح اقدام ملی دارد واحدهای مسکونی ساخته شده به این شیوۀ در اختیار جامعه هدف قرار نخواهد گرفت.
تسنیم
تازهترین اخبار ساختمان
4 کاربرد مهم فایبرگلاس در ساختمان
جریمه بانک های متخلف از سوی سازمان امور مالیاتی
سامانه های موازی با سامانه املاک قانونی نیستند
ابلاغ مبحث 24 مقررات ملی ساختمان از سوی وزیر راه
ابطال پیشنهاد حذف تضمین اجرایی قانون وام مسکن
نگاهی به ترندهای جدید نورپردازی ساختمان در سال جاری
نسخه جهانی برای بازگشت تعادل به بازار مسکن
مهلت 2 ماهه برای رفع خطر مجتمع ناایمن در منطقه 16
لزوم بازنگری در شیوه تصمیم گیری در حوزه مسکن
ادعای کاهش قیمت مسکن واقعیت دارد؟
قیمت روز سیمان اعلام شد
جزئیات تازه از وام مسکن ویژه سه دهک پایین درآمدی
تصویب قیمت پایه و روش مولدسازی 30 قطعه زمین، واحد تجاری، ملک و ساختمان
کدام املاک مشمول پرداخت مالیات سالانه می شوند؟
وجود بیش از 177 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور
پربازدیدترین اخبار
نگاهی به ترندهای جدید نورپردازی ساختمان در سال جاری
ابطال پیشنهاد حذف تضمین اجرایی قانون وام مسکن
ابلاغ مبحث 24 مقررات ملی ساختمان از سوی وزیر راه
سامانه های موازی با سامانه املاک قانونی نیستند
جریمه بانک های متخلف از سوی سازمان امور مالیاتی
4 کاربرد مهم فایبرگلاس در ساختمان
آغاز ساخت 74 هزار واحد مسکونی در 11 شهرک جدید
تصویب قیمت پایه و روش مولدسازی 30 قطعه زمین، واحد تجاری، ملک و ساختمان
جزئیات تازه از وام مسکن ویژه سه دهک پایین درآمدی
قیمت روز سیمان اعلام شد
ادعای کاهش قیمت مسکن واقعیت دارد؟
رکوردشکنی سهم هزینه مسکن در سبد زندگی خانوارها ادامه دارد
لزوم بازنگری در شیوه تصمیم گیری در حوزه مسکن
نسخه جهانی برای بازگشت تعادل به بازار مسکن
مهلت 2 ماهه برای رفع خطر مجتمع ناایمن در منطقه 16