انواع تخلف ساختمانی و نحوه رسیدگی به آنها

به گزارش اخبار ساختمان، در زبان حقوقی، «تخلف ساختمانی» به هر گونه اقدام در احداث یا بازسازی بنا که با مقررات مصوب شهرداری و ضوابط فنی و ایمنی سازگار نباشد اطلاق می شود. به بیان ساده تر، چنانچه مالک یا سازنده در حین عملیات ساخت از چارچوب های قانونی، طرح های مصوب و معیارهای ایمنی عدول کند، عمل وی مشمول تخلف ساختمانی است و ممکن است با اقدامات قانونی شهرداری و حتی حکم به تخریب یا جریمه روبرو شود.

مقررات شهرداری این دسته تخلفات را به چند گروه اصلی طبقه بندی کرده که مهم ترینشان عبارتند از:

* رعایت نکردن اصول استحکام و ایمنی سازه
* بی توجهی به الزامات نمای ساختمان
* نقض ضوابط بهداشتی حاکم بر ساخت وساز
* انحراف از مفاد پروانه و قوانین عمومی ساختمان
* هر نوع خطای فنی یا مقرراتی دیگری که در حوزه نظارت شهرداری قرار گیرد
* انواع رایج تخلفات ساختمانی
* ساخت وساز بدون مجوز رسمی

به نقل از سایت حقوقی وکیل گستر :

شروع عملیات احداث بدون دریافت پروانه کتبی از شهرداری، از مصادیق اولیه تخلف است. حتی اگر مراحل درخواست پروانه پیگیری شده اما صدور نهایی انجام نشده باشد، سازه احداث شده در زمره بناهای غیرمجاز تلقی می گردد. به استناد ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، این نوع تخلف در محدوده و حریم شهر در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و مطابق قانون بررسی می شود؛ نبود سند مالکیت مانع رسیدگی نیست.

قصور یا تخلف مهندس ناظر

وظیفه مهندس ناظر کنترل تمام جوانب پروژه، از انطباق نقشه و محاسبات با ضوابط فنی تا پایش فرآیند اجراست. چنانچه مالک بدون تأیید ناظر ادامه کار دهد یا ناظر با صدور هر گونه تأییدیه غیرواقعی موجبات مغایرت با پروانه را فراهم کند، علاوه بر طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰، پرونده به سازمان نظام مهندسی نیز گزارش خواهد شد.

حذف یا ایجاد مشکل در پارکینگ

عدم پیش بینی فضای پارکینگ طبق ضوابط یا ساخت پارکینگ غیرقابل استفاده نیز تخلف است. کمیسیون با بررسی موقعیت و امکان اصلاح، یا جریمه تعیین می کند یا مالک را ملزم به رفع مشکل می کند.

ضعف سازه از نظر استحکام

در صورتی که نهاد ناظر وضعیت بنا را از نظر مقاومت سازه ای نامناسب تشخیص دهد، ابتدا فرصتی برای ترمیم داده می شود و در غیر این صورت دستور قلع بنا صادر خواهد شد. درصورت اختلاف نظر، این موضوع به دادگستری و کارشناسان رسمی ارجاع می شود.

تغییر کاربری بدون مجوز

هر گاه کاربری واقعی ملک با آنچه در پروانه قید شده مغایرت داشته باشد، موضوع تخلف مطرح و مالک موظف به تخلیه و بازگرداندن به کاربری مجاز در مهلت مشخص خواهد شد.

تراکم مازاد بر ضوابط

افزودن زیربنا یا طبقات بیش از حد مجاز تعیین شده در پروانه، تخلف تراکم اضافی به شمار می آید که رفع آن معمولاً با جریمه نقدی و تعلیق صدور گواهی پایان کار تا زمان پرداخت همراه است.

تجاوز به حریم معابر

پیشروی ساختمان به داخل معابر عمومی یکی از شایع ترین تخلفات است. در این حالت، شهرداری پس از بررسی و در صورت عدم امکان اصلاح، جریمه متناسب با مساحت تصرف شده اعمال می کند.

چگونگی رسیدگی به تخلفات

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های آن، شالوده رسیدگی به این قبیل پرونده ها را تشکیل می دهد. طبق این ماده، شهرداری در صورت مشاهده تخلف، موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش می کند. مالک ده روز مهلت دارد که لایحه دفاعیه خود را تقدیم نماید.

کمیسیون که شامل نمایندگان دستگاه های مختلف است، در مدت یک ماه تشکیل جلسه داده و تصمیم گیری می کند. اگر شهرداری عملیات ساختمانی را متوقف کرده باشد، موظف است حداکثر ظرف یک هفته مراتب را به این کمیسیون اطلاع دهد.

در صورت صدور حکم تخریب، معمولاً دو ماه به مالک فرصت داده می شود تا آن را اجرا کند وگرنه شهرداری خود اقدام کرده و هزینه ها را از او مطالبه خواهد کرد.

کمیسیون ماده ۱۰۰

پیش از تصویب ماده ۱۰۰، تخلفات ساختمانی در دادگاه های کیفری بررسی و ممکن بود منجر به مجازات حبس یا جزای نقدی شود. پس از ایجاد کمیسیون ماده ۱۰۰، این مرجع به عنوان نهاد تخصصی برای رسیدگی به تخلفات، جایگزین مسیر کیفری در بسیاری از موارد شد.

اعضای کمیسیون ترکیبی از نماینده دادگستری، نماینده وزارت کشور، عضو شورای شهر و نماینده شهرداری هستند. این کمیسیون اختیار دارد بسته به مورد، حکم به اصلاح، تخریب یا جریمه نقدی صادر کند.

فرآیند اعتراض به آراء کمیسیون ماده ۱۰۰

مطابق با قانون، آرای کمیسیون های ماده ۱۰۰ قابل تجدیدنظرخواهی در کمیسیون هم عرض هستند. علاوه بر این، پس از صدور رأی قطعی از کمیسیون تجدیدنظر، ذی نفع می تواند ظرف مهلت قانونی به دیوان عدالت اداری شکایت کند.

دیوان عدالت اداری، به ویژه در مواردی که رأی کمیسیون برخلاف نص صریح قانون یا بدون بررسی کارشناسی صادر شده باشد، می تواند حکم به نقض رأی و اعاده پرونده برای رسیدگی مجدد بدهد.

نمونه رأی های دیوان در سال های اخیر نشان می دهد که بسیاری از آرای تخریب، در صورت وجود امکان اصلاح فنی و رعایت حقوق عمومی، به جریمه نقدی تغییر یافته اند.

اهمیت وکیل ملکی در پرونده های تخلف ساختمانی

پرونده های تخلف ساختمانی ابعاد فنی، حقوقی و آیین دادرسی خاصی دارند. یک وکیل ملکی آشنا با مقررات شهرداری، می تواند با استناد به مواد قانونی، آرای مشابه و مستندات فنی، امکان کاهش یا تغییر مجازات را فراهم کند. در پرونده های مهم، نقش وکیل در ارائه دفاعیات مؤثر به ویژه در کمیسیون ماده ۱۰۰ یا دادگاه تجدیدنظر، بسیار کلیدی است.

* خطاهای رایج سازندگان
* شروع ساخت پیش از اخذ مجوز نهایی
* تغییر دادن نقشه های مصوب بدون طی مراحل قانونی
* بی اعتنایی به اخطاریه ها و مهلت های مقرر
* تکیه بر توافقات غیررسمی به جای تأییدات مکتوب

سوالات متداول

آیا همه تخلفات منجر به تخریب می شود؟

خیر، بسیاری از تخلفات با جریمه نقدی یا اصلاح سازه برطرف می شود.

آیا می توان به رأی کمیسیون اعتراض کرد؟

بله، رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

چه زمانی تغییر کاربری قابل قانونی شدن است؟

در صورت امکان فنی و پرداخت عوارض مربوط توسط مالک پس از تأیید شهرداری.

جمع بندی

تخلف ساختمانی نه تنها سرمایه مالی مالک را تهدید می کند، بلکه می تواند مشکلات طولانی مدتی در نقل و انتقال، بهره برداری و حتی ایمنی و اعتبار سازه به وجود آورد. شناخت دقیق قوانین، پیشگیری از ارتکاب خطا، و استفاده از مشاوره یک وکیل متخصص، بهترین ابزارها برای مدیریت و حل این چالش ها هستند.

کمیسیون ماده ۱۰۰ به عنوان مرجع اصلی رسیدگی، در کنار دیوان عدالت اداری، نقش تعیین کننده ای در سرنوشت پرونده های ساختمانی دارد. هرچه مالک یا وکیل او در ارائه دفاعیات مستدل و قانونی موفق تر عمل کنند، احتمال رسیدن به نتیجه ای مطلوب افزایش خواهد یافت.