سهم واحدهای زیر 40 متر در بازار مسکن افزایش یافت

به گزارش اخبار ساختمان، گسل «متراژ» در بازار مسکن تهران به اوج خود رسیده؛ آن هم در شرایطی که عرضه و تقاضا هر دو به بن‌بست رسیده اند. به‌رغم سقوط نزدیک به ۵۰ مرتبه ای قدرت خرید خانه نسبت به سال ۹۰، مساحت آپارتمان ها پنج درصد زیاد شده و به نزدیک ۱۴۰ مترمربع رسیده است.

بازار مسکن تهران در مقطعی که همه بازیگران اصلی آن، سازنده (سمت عرضه) و زوج ها (سمت تقاضا)، امکان فعالیت را از دست داده اند، شاهد پدیده ای تحت عنوان «میس‌مچ» یا «عدم تطابق عرضه با تقاضا» است؛ حالتی که جریان عرضه بدون تطبیق با روند تقاضا به مسیر خود ادامه می دهد و در نهایت باعث بحران برای هر دو سمت می شود. این وضعیت نتیجه سیاست های مرجع صدور پروانه های ساختمانی است که اگر نبود، بخشی از «تورم ملکی» و «رکود فعلی» اتفاق نمی افتاد.

از سال ۹۰ تا ابتدای امسال، متوسط قیمت مسکن در پایتخت ۴۷ برابر شده است. قدرت خرید خانه اولی های تهرانی نسبت به ابتدای دهه ۹۰، نزدیک به ۵۰ مرتبه سقوط کرده است. انتظار می رفت در سمت عرضه، «متراژ» واحدها کاهش یابد تا با شرایط تقاضا تطبیق پیدا کند، اما نه تنها چنین نشد، بلکه متراژ افزایش یافت. متوسط مساحت واحدهای مسکونی از ۱۳۳ متر در سال ۹۰ به ۱۳۹ مترمربع در سال گذشته رسیده است.

در مقابل، سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع در معاملات تهران از ۱.۹ درصد در اوایل دهه ۹۰ به چهار درصد رسیده است؛ یعنی «تقاضای مسکن کوچک» دو برابر شده، اما عرضه چنین واحدهایی تنها ۲.۵ درصد است.

مساحت بالای ساخت و ساز، بودجه خرید را سنگین کرده و رکود تاریخی معاملات را رقم زده است؛ حجم معاملات اخیر به کمتر از یک سوم اواسط دهه ۹۰ سقوط کرده است. عامل اصلی این «میس‌مچ» نه سازنده ها بلکه «مقررات و مصوبات ساختمانی» است. مقررات فعلی به جای حمایت از «ساخت و ساز کوچک متراژ»، مانعی در مقابل آن شده است.

یکی از بزرگترین موانع، «الزام ۱۰۰ درصدی تأمین پارکینگ» است. در زمین های کوچک یا بافت های فرسوده که امکان تأمین پارکینگ وجود ندارد، سازنده مجبور است واحدهای بزرگتر بسازد.

در حالی که در نیمه جنوبی تهران تمایل بالایی برای ساخت واحدهای زیر ۵۰ متر وجود دارد. حتی در شمال شهر نیز تمایل به ساخت واحدهای کوچک افزایش یافته است. اکنون ۳۰ درصد معاملات مربوط به واحدهای زیر ۶۰ متر و ۶۰ درصد معاملات مربوط به واحدهای زیر ۹۰ متر است.

مرجع صدور پروانه ساختمانی، جهت دهنده اصلی بازار ساخت و ساز است و تصمیمات شهرداری تأثیر شدیدی بر این بازار دارد. تجربه «افزایش تراکم ساختمانی» نشان داده نه تنها باعث کاهش قیمت مسکن نشده، بلکه قیمت زمین را افزایش داده و سود آن به مالکان قبلی رسیده است. همچنین، «هدایت زیرپوستی متراژ ساخت» در جهت مخالف تقاضا، یکی دیگر از رگولاتوری های وارونه شهرداری است.

پیشنهاد کارشناسان این است که «مقررات ساختمانی در مسیر عرضه مسکن کوچک اصلاح شود». حذف برخی مشاعات می تواند هزینه ساخت را تا ۲۵ درصد کاهش دهد و زمینه احداث واحدهای کوچک را فراهم کند.

سازندگان قدیمی می گویند تا پیش از ابتدای دهه ۹۰ الزام پارکینگ تنها ۵۰ درصد بود، اما با اجرای طرح تفصیلی جدید، این الزام کامل شد و اکنون خود به مانع «برون‌رفت از رکود مسکن» تبدیل شده است.

در حالی که در کلانشهرهای دنیا سیاست ها به سمت کاهش وابستگی به خودرو رفته، در تهران «غش سیاستی به سمت شهر خودرویی» نه تنها ترافیک را حل نکرده بلکه در بازار مسکن نیز اختلال ایجاد کرده است. وابستگی بالای بودجه شهرداری به عوارض ساخت و ساز نیز موجب شده مقررات به گونه ای تنظیم شود که مساحت زیربنا کاهش پیدا نکند تا درآمد شهرداری آسیب نبیند.

مستقل آنلاین