شروط فسخ در معاملات ملکی چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، خرید و فروش زمین، باغ و آپارتمان از پرشمارترین انواع قراردادهای ملکی در کشور است و حجم بالای این معاملات، به ویژه در کلانشهرها، زمینه بروز اختلافات حقوقی را افزایش داده است.

اختلاف متراژ زمانی شکل می گیرد که طرفین بر مساحت معینی توافق کنند اما پس از تنظیم سند یا تحویل ملک، مشخص شود میزان واقعی زمین یا بنا کمتر یا بیشتر از مقدار ذکر شده است. به گفته کارشناسان، در چنین شرایطی بسته به توافقات طرفین و نوع قرارداد، ممکن است یکی از آنها حق فسخ یا مطالبه خسارت پیدا کند.

مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شود و بعد معلوم شود کمتر از مقدار تعیین شده است، خریدار حق فسخ دارد. در این حالت، او می تواند معامله را برهم زده و وجه پرداختی را پس بگیرد یا به جای فسخ، مابه‌التفاوت کسری متراژ را از فروشنده مطالبه کند. همچنین طبق مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، فروشنده موظف است در صورت فسخ، علاوه بر بازگرداندن وجه، مخارج معامله و هزینه های متعارف خریدار را نیز بپردازد.

در مقابل، اگر پس از معامله مشخص شود ملک بیش از مقدار مندرج در قرارداد است، این بار فروشنده حق فسخ دارد، مگر اینکه دو طرف توافق کنند مبلغ اضافه متراژ محاسبه و به فروشنده پرداخت شود.

در معاملات پیش فروش ساختمان، قانونگذار در ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، دامنه مشخصی برای خطای متراژ در نظر گرفته است. اگر مساحت واقعی تا پنج درصد بیشتر یا کمتر از مقدار ذکرشده در قرارداد باشد، هیچیک از طرفین حق فسخ ندارند.

اما اگر متراژ بیش از پنج درصد افزایش یابد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند و در صورتی که مساحت کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقی باشد، پیش خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت بر اساس نرخ روز را خواهد داشت. در صورت خودداری فروشنده از پرداخت خسارت، خریدار می تواند با دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، وجه یا فسخ قرارداد را مطالبه کند.