رشد 30 تا 45 درصدی قیمت مسکن در تهران

به گزارش اخبار ساختمان، در سال های گذشته همزمان با آغاز اردیبهشت ماه، شرایط در بازار مسکن و اجاره بها نیز تغییر می کند و این بازار وارد فاز رونق به خصوص در بازار اجاره مسکن می شد؛ اما امسال با توجه به شرایط موجود شرایط به شکل دیگری برای این بازار رقم خورده است و آینده بازار برای کارشناسان نیز چندان قابل پیش بینی نیست.

در این شرایط و با توجه به شروع فصل نقل و انتقالات بازار اجاره مسکن، موضوعاتی مانند جنگ، بیکاری، تورم و... برای مستاجران به شکل ویژه ای اثرگذار خواهد بود و قطعا چنانچه قرار باشد اجاره بها افزایش چشمگیری داشته باشد، باید باز هم شاهد پدیده هایی مانند مهاجرت به مناطق پایین تر یا جابجایی به منازل کوچکتر را شاهد باشیم.

سمانه محرمی نمین نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تشریح بازار مسکن گفت: بازار مسکن از اواخر فروردین وارد فاز جدیدی از فعالیت شده و در حال حاضر با شیب ملایم صعودی در حال حرکت است، اما همچنان از هیجانات شدید در بخش خرید و فروش خبری نیست. در حال حاضر معاملات در بخش واحدهای کوچک، املاک خرد و پیش فروش ها در حال انجام است و بازار در شرایطی نسبتاً آرام قرار دارد.

تهران دو سرعتی شد: جنوب در شوک قیمتی، شمال در رکود!

وی در ادامه با اشاره به روند متفاوت بازار مسکن در مناطق مختلف تهران، تشریح کرد: در ماه های اخیر، بازار مسکن تهران روندی نوسانی و منطقه به منطقه متفاوت را تجربه کرده است. برخلاف سال های گذشته که افزایش ها تقریباً یکدست بود، امروز تهران عملاً به دو بازار مجزا تبدیل شده است.

محرمی ادامه داد: در مناطق جنوبی و مصرفی مثل ۱۵، ۱۶، ۱۷ و ۲۰ رشد قیمت و اجاره بها ملموس تر بوده؛ دلیلش هم تقاضای واقعی و محدودیت عرضه است. در مقابل، در مناطق شمالی مثل ۱، ۲ و ۳ افزایش قیمت ها بسیار محدودتر بوده و حتی در بخش لوکس، شاهد رکود معاملاتی و ثبات نسبی قیمت هستیم. و به طور خلاصه باید گفت، بیشترین افزایش در مناطق مصرفی جنوب و جنوب غرب رخ داده و بیشترین ثبات و حتی ایست قیمتی در مناطق گرانقیمت شمال و شمال شرق دیده می شود.

مسکن در تهران، طی یک سال ۳۰ تا ۴۵ درصد گرانتر شد!

نایب رئیس اتحادیه املاک درباره وضعیت فعلی قیمت در مقایسه با همین بازه زمانی در سال گذشته نیز توضیح داد: مقایسه فعلی بازار با سال گذشته نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد رشد سالانه داشته است. البته این عدد میانگین کل شهر است. در مناطق مصرفی، رشد بعضاً تا ۴۵ درصد هم ثبت شده، اما در مناطق لوکس رشد معمولاً بین ۱۵ تا ۲۰ درصد محدود بوده.

وی در ادامه در تشریح بازار اجاره نیز گفت: در حوزه اجاره، شیب افزایش حتی بیشتر از مسکن بوده و در یک سال اخیر ۴۰ تا ۵۰ درصد رشد اجاره بها کاملاً مشاهده می شود.

تورم، هزینه ساخت و کاهش عرضه؛ سه عامل برای گرانی مسکن

محرمی در پاسخ به این سوال که مهمترین عوامل اقتصادی که بر قیمت مسکن و اجاره بها در تهران تأثیر گذاشته اند، چه مواردی هستند؟ نیز بیان کرد: تورم عمومی، افزایش هزینه های ساخت، کمبود ساخت و ساز و کاهش عرضه مسکن از جمله مهم ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن و اجاره در تهران محسوب می شوند اما مواردی مانند افزایش میزان مهاجرت به پایتخت که منجر به افزایش تقاضای مصرفی در بازار اجاره می شود و همچنین ناکارآمدی وام ها در پوشش هزینه خرید مسکن نیز از جمله مواردی هست که میزان تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است و بر نواسانات قیمت در بازار اجاره مسکن اثرگذار بوده اند.

معاملات در تهران نیمه جان است: نه رکود کامل، نه رونق واقعی

وی با بیان اینکه بازار معاملات مسکن در تهران هنوز رونق مورد انتظار را شاهد نیست، توضیح داد: در ماه های اخیر، حجم معاملات خرید و فروش مسکن در تهران در سطحی زیر میانگین بلندمدت قرار دارد. بازار نه وارد رونق شده و نه در رکود عمیق است.

این فعال حوزه مسکن ادامه داد: در این شرایط اما آنچه بررسی های میدانی نشان می دهد این است که بیشترین معاملات در بخش واحدهای کوچک متراژ و میان قیمت انجام می شود و بازار واحدهای لوکس همچنان در رکود سنگین است. بنابراین در حال حاضر بازار فعال هست اما نه پرجنب و جوش؛ و نشانه های موجود بیانگر این است که طرف تقاضا محتاط و طرف عرضه مردد هستند.

موج مهاجرت به جنوب تهران؛ مستأجران از مرکز شهر عقب نشستند!

محرمی در پاسخ به این سوال که با توجه به افزایش اجاره بها، قدرت خرید مردم برای تأمین مسکن اجاره ای چگونه تحت تأثیر قرار گرفته است؟ توضیح داد: افزایش شدید اجاره بها باعث شده است تا قدرت خرید بسیاری از خانوارها به طور جدی تضعیف شود تا در عمل شاهد اتفاقاتی مانند: «جابجایی اجباری برخی از مستأجران از مناطق ۴، ۵، ۷ و ۸ به مناطق ارزان تر»؛ «رشد تمایل به واحدهای کوچکتر»؛ «افزایش سکونت در حومه های نزدیک مثل اسلامشهر، پرند و نسیم شهر» هستیم. و این گروه ناچار به تغییر محل سکونت یا کاهش سطح رفاه مسکنی شده اند.

وی در ادامه افزود: در حال حاضر نسبت هزینه اجاره به درآمد خانوار در تهران سهم بزرگی برآورد می شود و این رقم نسبت به سال گذشته حدود ۸ تا ۱۰ درصد افزایش داشته است. در مناطق مرکزی و غربی این نسبت بالاتر هم می رود، که یعنی درآمد خانوار به هیچ عنوان با هزینه های اجاره همخوانی ندارد. البته این عدد سهمی از قیمت ملک است و هزینه های موجرین نیز بالاتر رفته، موجرین نیز هزینه مالیات، تعمیر و نگهداری دارند که قطعا با تورم بالا رفته است.

شکاف عرضه و تقاضای مسکن عمیق تر شده است

نایب رئیس اتحادیه املاک در تشریح وضعیت عرضه و تقاضای مسکن نیز گفت: بازار مسکن در تهران همچنان با کمبود عرضه روبه‌روست. ساخت و ساز در سال های اخیر کمتر از نیاز واقعی شهر بوده و همین موضوع باعث فشار مداوم بر قیمت ها شده است و در مقابل، تقاضا (خصوصاً تقاضای مصرفی و اجاره ای) افزایش یافته و همین عدم تعادل، موتور اصلی رشد قیمت هاست.

بازار مسکن بدون نسخه درمان نمی شود؛ پنج اقدام فوری لازم است

محرمی در پایان پیشنهاد داد: در حال حاضر برای کنترل قیمت ها و حمایت از اقشار کم درآمد، به نظر می رسد که چند اقدام ضروری است: «افزایش ساخت و ساز هدفمند در واحدهای کوچک متراژ و اقتصادی»، «وام های خرید و اجاره کارآمدتر»، «تسهیل سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن استیجاری حرفه ای»، «کنترل قیمت تمام شده ساخت مسکن» و «گسترش طرح های حمایتی هوشمند» از جمله اقداماتی هستند که می توانند بازار مسکن و اجاره را درمان کنند.