چرا مسکن گران شد؟

به گزارش اخبار ساختمان، بخش مسکن با تمام نوسانات قیمتی و حتی رکود بالا در حالی سال ۱۴۰۴ را به اتمام رساند و سال جدید را آغاز کرد که کمتر کسی تصور این را داشت که در بحبوحه جنگ، مسکن گران شود.

شاید این واژه بتواند برای بخش مسکن و بازار مسکن ایران به خوبی قابل تاکید باشد که بخش مسکن یکی از مبهم ترین و پر چالش ترین دوره های خود را پشت سر گذاشت. افزایش تورم و جهش قیمت آهن و فولاد از یک سو و جاماندگانی که دیگر تاب تحمل نگهداری طلا و ارز را نداشتند از سوی دیگر باعث شد تا همه عوامل دست به دست هم دهند و بازار مسکن شاهد یک رشد قیمتی عجیب در اردیبهشت ماه و حتی فروردین ماه باشد.

اگر چه آمارهای ارائه شده از سوی دولتی ها در روزهایی که داده ای از بانک مرکزی و مرکز آمار ارائه نمی شود تا حدودی قابل پذیرش نیست، اما گزارش های میدانی بازرسان اتحادیه املاک این طور نشان می داد که مسکن گران شده است و این گرانی این بار نه به خاطر تقاضا بلکه به خاطر تورم و کمیاب شدن نهاده های ساختمانی است.

در این شرایط بود که فروشندگان واقعی و خریداران واقعی و اتفاقا مصرفی باز هم از این جریان همراستا شدن با تورم مسکن خود را به نوعی جامانده واقعی تلقی کردند. متقاضیانی که حالا بازار ارز و طلا را کم رمق دیده و قصد ورود به بازار مسکن را داشتند با کمی تعلل هر دو بازار را از دست دادند.

برخی از مشاوران املاک در سطح شهر تهران مدعی هستند که برخی از متقاضیان مسکن که دارندگان طلا و سکه و ارز بودند این روزها و بعد از گران شدن مسکن، سودای خانه دار شدن به سرشان زده است. به طوری که برخی جوانان زیر ۳۰ سال با فروش شمش و طلا به راحتی صاحب مسکن شده اند.

رضا رستمی عضو اتحادیه املاک در این خصوص می گوید: این روزها برای بسیاری از خانواده های متوسط و کم درآمد، خانه دار شدن بیش از همیشه دور از دسترس شد. با وجود امید برخی به کاهش یا ثبات قیمت ها، در نیمه دوم سال گذشته حجم معاملات پایین آمد، اما قیمت ملک همچنان اندکی افزایش یافت. این رکود تورمی باعث شد خریداران به امید اصلاح بازار دست نگه دارند و فروشندگان هم حاضر به کاهش قیمت نشوند.

او ادامه داد: همین انتظار برای اینکه سال ۱۴۰۵ چه تغییری در بازار مسکن رقم خواهد خورد باعث شد تا خانه دار شدن باز هم از آنها فاصله بگیرد. تا زمانی که مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای برای حفظ ارزش پول در برابر تورم تلقی شود، نوسانات قیمتی همچنان مهمان ناخوانده بازار مسکن خواهد بود.

داده های جدید اردیبهشت ماه ۱۴۰۵ نشان دهنده یک جهش غیرمنتظره در قیمت پیشنهادی مسکن تهران است. در شرایطی که تورم معاملات به سقف های جدیدی رسیده، اما افزایش قیمت مسکن هر متقاضی را وسوسه این می کند که علیرغم رشد قیمت مسکن وارد بازار مسکن شود.

در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۵، بازار مسکن تهران با پدیده ای مواجه شد که در ادبیات اقتصادی به آن «اضافه جهش قیمتی» اطلاق می شود. بر اساس داده های یک پلتفرم فعال در بازار مسکن، متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان با جهشی ۱۷ درصدی در یک بازه زمانی ۳۰ روزه به سطح بی سابقه متری ۱۹۶ میلیون تومان رسیده است.

بازار مسکن تهران در فروردین ۱۴۰۵ اگر چه تقریباً بدون معامله بود، اما میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان ها به رقم حدود ۱۶۰ میلیون تومان رسیده بود. حال با این رشد ۱۷ درصدی در بازه زمانی ۳۰ روزه می توان اینطور تحلیل کرد که نه فروشنده حاضر به فروش خواهد شد و نه خریدار توان خرید خواهد داشت.

این جهش قیمتی از آن جهت حائز اهمیت است که حتی با در نظر گرفتن نوسانات تورمی سال های اخیر، چنین خیزش تندی در بازه زمانی یک ماهه، در تاریخ بازار مسکن پایتخت بی سابقه بوده است؛ و قطعا این جهش نتیجه ای جز رکود شدید بازار مسکن نخواهد داشت.

رفتار فروشندگان در اردیبهشت ۱۴۰۵ صرفاً بازتابی از شرایط عرضه و تقاضای فیزیکی نیست، بلکه آینه ای از «انتظارات تورمی» کلان است.

زمانی که فروشندگان ملک با سیگنال های نوسان در بازارهای موازی همچون طلا و ارز مواجه می شوند، اقدام به پیش‌خور کردن تورم های احتمالی آینده در قیمت های پیشنهادی می کنند. این رفتار باعث شده است که حتی در شرایط رکود تورمی قیمت ها همچنان تمایل به صعود داشته باشند.

این وضعیت باعث «قفل شدگی بازار» شده است؛ خریداران به دلیل قیمت های غیرواقعی از خرید منصرف می شوند و فروشندگان نیز به دلیل ترس از کاهش ارزش دارایی، از کاهش قیمت ها خودداری می کنند. این تعادلِ ناپایدار که از آن به «رکود غیرتورمی» یاد می شود، بازار را به سمت یک بن‌بست استراتژیک هدایت کرده است.

با این حال برخی تحلیلگران اقتصادی معتقد هستند باید میان «قیمت پیشنهادی فروشندگان» و «قیمت نهایی معاملات» تفکیک قائل شد. قیمت های پیشنهادی معمولاً تحت تأثیر انتظارات تورمی، نرخ ارز و اخبار سیاسی نوسان می کنند و لزوماً بازتاب دهنده قدرت خرید واقعی متقاضیان مصرفی نیستند. با این وجود، پایداری این ارقام در آگهی ها می تواند به عنوان یک «لنگر ذهنی» عمل کرده و کل بازار را به سمت سطوح قیمتی غیرواقعی سوق دهد.

سعید لطفی دبیر اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که مسکن در تهران ۱۲ درصد گران شده است؟ آیا این عدد به گزارش ها و واقعیت های بازار مسکن نزدیک است؟ گفت: بازار مسکن این روزها دچار یک التهاب به لحاظ نبود معاملات و آمار دقیق از جزئیات قیمت ها از سوی بانک مرکزی است. اما بررسی های میدانی نشان می دهد که مسکن بیشتر از ۱۲ درصد رشد قیمتی داشته است.

او افزود: گزارش های میدانی بازرسان اتحادیه املاک نشان می دهد که درصد رشد قیمت مسکن در بازار بیشتر از ۱۲ درصد است. اما آنچه که مشخص است این است که این روزها فروشنده واقعی مسکن نیز نداریم. یعنی هنوز فروشندگان از ترس اینکه نتوانند مسکن مورد نظر خریداری کنند از فروش خودداری می کنند.

یکی از مهمترین شاخص ها برای سنجش سلامت بازار مسکن، نسبت قیمت به اجاره است. زمانی که این شاخص از مرز ۲۰ عبور می کند، بسیاری از تحلیلگران از وجود حباب قیمتی سخن می گویند. حال با عبور این نسبت از عدد ۲۵، می توان ادعا کرد که بازار مسکن تهران در وضعیت هشدار جدی قرار گرفته است.

این نسبتِ بیش از حد، نشان دهنده آن است که قیمت خرید ملک بدون پشتوانه درآمدی حاصل از اجاره رشد کرده است. سوال کلیدی اینجاست: آیا این قیمت های نجومی فروش هستند که نیاز به «اصلاح قیمتی» دارند یا اجاره بها باید در ماه های آینده خود را به قیمت فروش تحمیل کند؟

با توجه به شرایط فعلی، انتظار می رود قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ همچنان روند افزایشی داشته باشد. اگرچه سرعت رشد قیمت ها نسبت به سال های قبل کمتر شده و قیمت ها با شیب ملایم تری حرکت می کنند، اما به دلیل کمبود عرضه و بالا بودن هزینه ساخت، کاهش قیمت ها بعید و ثبات قیمتی نیز بسیار دور از انتظار است.

نکته ای که این روزها بازار مسکن با آن مواجه است این است که بازار مسکن از وجود یک آمار و داده مشخص تُهی است و فاصله معناداری میان آمار دولتی ها با بازار مسکن دیده می شود. همین مساله موجب شده تا برخی فروشندگان، قیمت های پیشنهادی خود را افزایش دهند.

باید دید جاماندگان مسکن که حالا با این امید که طلا و ارز خود را به فروش می رسانند و وارد بازار مسکن می شوند، می توانند صاحبخانه شوند و این برنامه تا چه حد می تواند دست یافتنی و امکان پذیر باشد.

بازار