از طرح‌های تام دار تا قفس‌های ۳۰ متری

به گزارش اخبار ساختمان، تابستان امسال و سال گذشته، فصل خوبی برای مستاجران در کشور نبود. رشد نامتعارف نرخ اجاره‌بها به تاسی از افزایش بیش از 100 درصدی قیمت مسکن، فشار مضاعفی را در کنار تورم ‌های بی پایان، بر اقشار متوسط به پایین به خصوص مستاجران وارد کرد.

سال‌های متمادی است که از طرح مسکن استیجاری برای حل مشکل بخشی از کم‌درآمدها در بازار اجاره مسکن نام برده می‌شود، اما در عمل اتفاق امیدوارکننده‌ای در این رابطه روی نداده است. با وجود آن که کارشناسان، صاحبنظران و دست‌اندرکاران بازار، مسکن استیجاری را راهی مناسب و کم‌هزینه برای متناسب کردن عرضه و تقاضا و کنترل غیرمستقیم نرخ‌ها در بازار اجاره‌بها ارزیابی می‌کنند، اما به نظر می‌رسد دولت‌ها هنوز به جمع‌بندی لازم برای تهیه، تدون و اجرای طرح‌هایی در این رابطه نرسیده‌اند.

در وضعیتی که آینده روشنی برای مستاجران کشور نمی توان متصور شد که چندی پیش شهردار تهران طرحی را به هیئت دولت ارائه کرده که بر اساس آن قرار است خانه‌های 30 و چند متری ساخته شود.

محمد عنایتی نجف‌آبادی، کارشناس مسکن اشاره به آسیب‌های اجتماعی ساخت واحدهای 30متری نظیر تهدید نظام جمعیتی، ایجاد شکاف بین نسلی و ... می‌گوید: به غیر از موارد اجتماعی، ساخت مسکن 30 متری، به دلایل اقتصادی متعدد، توان سامان دادن به بازار مسکن را نخواهد داشت.

وی توضیح داد: در صورتیکه تفکیکی در بازار مسکن به لحاظ متراژ واحدهای مسکونی موجود و بعد خانوار قائل شویم، متوجه خواهیم شد نیاز کشور در حال حاضر تولید واحدهای مسکونی بین 100 تا 150 متر و برای خانوارهای 4 تا 5 نفره است و وزارت راه و شهرسازی برای حل مشکل بازار مسکن باید به صورت هوشمند به این بازار ورود کند.

وی هزینه بالای تعمیر و نگهداری واحدهای مسکن را از دیگر دلایل شکست طرح مسکن 30 متری دانست و افزود: هزینه تعمیر و نگهداری واحدهای مسکونی (استیجاری) به واسطه نوع کاربری آن‌ها بسیار زیاد است.در واقع بخش عمدۀ عایدی دولت از محل پرداخت اجاره‌بها صرف هزینه تعمیر و نگهداری این واحدها خواهد شد. بر این اساس می‌توان گفت هزینه ای که دولت برای ساخت این واحدها متحمل می‎شود، از محل پرداخت اجاره‌ها تامین نخواهد شد. هرچه که از عمر این واحدها بیشتر بگذرد، هزینه نگهداری افزایش یافته و پس از مدتی این مسکن استیجاری به محل ضرر تبدیل خواهند شد.

تجربه جهانی در حوزه مسکن استیجاری نیز موید همین مطلب است به طوریکه پوشش ندادن هزینه‌های تعمیر و نگهداری با اجاره دریافتی از متقاضیان سبب شد تا نماد مسکن استیجاری در دنیا یعنی برج گرنفل به دلیل انجام نشدن کامل تعمیرات در سال 2016، تنها پس از گذشت یک سال دچار حریق شده و ازبین رفت.

در واقع علی‌رغم آنکه برآورد اولیه هزینه تعمیرات 11.2 میلیون یورو شده بود اماشرکت KCTMO نتوانست بیش از 2.6 میلیون یورو را تأمین کند. این مسئله سبب شد تا تعمیرات به طور کامل در سال 2016، انجام نشده و زمینه ساز چنین حادثه ای را فراهم آورد.

تام فاز و تام اِج به جای قفس‌های 30 متری؟

مردادماه سال جاری معاون وقت مسکن و ساختمان وزیر راه از چند طرح مسکنی از جمله تام فاز و تام اِج رونمایی کرد. به طور خلاصه در طرح تام فاز، واحدهای مسکونی ساخته شده و به صورت اقساط به گروه‌های هدف واگذار می‌شود و در تام اِج نیز خانه‌ای اجاره‌ای برای دهک‌های ضعیف ساخته خواهد شد.

بر اساس این طرح که تام فاز (تامین زمین به شیوۀ فروش اقساطی زمین) نام دارد، متقاضی مسکن، در ابتدای پروژه نسبت به پرداخت هزینه ساخت اقدام می‌کند. وزارت راه و شهرسازی نیز این هزینه را به انبوه‌سازان انتقال داده و از آن‌ها می‌خواهد فرآیند ساخت را مدیریت کنند.

زمینی هم که قرار است این طرح در آن اجرا شود، از محل زمین‌های دولتی و بدون دریافت هزینه از سوی وزارت راه در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت. پس از اتمام فرآیند ساخت و با صاحب‌خانه شدن متقاضیان، آن‌ها نسبت به بازپرداخت هزینه زمین در اقساط بلند مدت که مشابه اجاره است، این هزینه را به وزارت راه و شهرسازی بر می‌گردانند. به این ترتیب می‌توان بسیاری از خانوارهایی که توان خرید مسکن را نداشته و در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند را صاحبخانه کرد.

حمید زاده، کارشناس مسکن با اشاره به تجربیات موفق فروش زمین اقساطی در گذشته، گفت: نوعی از طرح تام فاز در گذشته، تحت عنوان مسکن ویژه در تهرانسر پیاده‌سازی شده و تجربه موفقی در زمینه تولید انبوه مسکن به حساب می‌آید.» با توجه به اینکه اخیرا وزارت راه و شهرسازی رویکرد تولید مسکن را در قالب طرح اقدام ملی در دستور کار قرار داده است. این طرح فضای مناسبی را برای بهره‌گیری از شیوۀ تام فاز به وجود آورده و وزارت راه باید از این راهکار در ساخت واحدهای طرح اقدام ملی بهره ببرد.

اوایل ماه جاری سرپرست معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در معدود اظهارنظرهایش گفته بود: زمینی برای تولید انبوه مسکن در اختیار نداریم. محمودزاده 11 مهرماه 98 در این‌رابطه تاکید کرد: « احداث واحدهای مسکونی در سطح کلان به دلیل عدم وجود زمین به ویژه در کلانشهرها مقدور و میسر نیست. اینگونه نیست که وزارت راه و شهرسازی بگوید می‌خواهد زمین در مقیاس کلان بسازد، چراکه اصلا زمینی وجود ندارد. زمین جزئی در سطح شهرها و در شهرهایی که غالبا مشکل مسکن وجود ندارد، راهبرد زمین دادن جواب نمی‌دهد. باید به سمت راهبردهای جدید برویم تا موضوع مسکن و ساختمان را در کشور مدیریت کنیم.»

تسنیم