راه حل درمان رکود بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیرا گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۸ منتشر کرد. بر اساس این گزارش، در شهر تهران، مهرماه امسال 3457 فقره معامله واحد مسکونی انجام شد. همچنین بر اساس اعلام این دفتر، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن به 12 میلیون و 848 هزار تومان رسید. در بررسی داده های موجود در این گزارش نکات زیر قابل توجه است:

مقایسه تعداد معاملات انجام شده در مهر ماه نسبت به ماه گذشته نشان از افزایش 20 درصدی معاملات دارد، اما این افزایش به هیچ وجه نمی تواند نشان از پایان دوران رکود معاملات در بازار مسکن شهر تهران باشد. ماجرا از این قرار است که در 4 سال اخیر، تنها در سه ماه اخیر یعنی مرداد و شهریور و مهر سال 98 تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران کمتر از 4 هزار فقره معامله بوده است. یعنی با وجود این افزایش 20 درصدی، تعداد معاملات انجام شده در ماه اخیر، حتی به اندازه معاملات صورت گرفته در ماه فروردین که در نیمی از آن به دلیل تعطیلات، تقریبا معامله ای صورت نمی گیرد، نیز نرسیده است. لازم به ذکر است تعداد معاملات انجام شده در مهرماه 98 نسبت به مهرماه سال گذشته 64 درصد کاهش داشته است.

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بعد از دو ماه کاهش، افزایش یافته است. هرچند، هم کاهش قیمت بسیار اندک بود و هم افزایش اخیر، چندان چشمگیر نیست. میانگین قیمت مسکن در شهریورماه 12 میلیون و 722 هزار تومان بود که در مهرماه، به صورت متوسط رشد بسیار اندک یک درصدی داشت. این ماجرا نشان از ثبات قیمت ها در سه ماه اخیر بعد از یک دوره دوساله افزایش شدید قیمت ها در بازار مسکن است.

این ثبات قیمت‌ها را باید در خروج بعضی از تقاضاهای سرمایه ای از بازار مسکن دانست. ماجرا از این قرار است که بازار مسکن با دو نوع تقاضا مواجه است. تقاضای اول تقاضای مصرفی است که برای رفع نیاز طبیعی و اولیه خود به مسکن در این بازار حضور می یابد. تقاضایی که در چند سال اخیر در بازار خرید مسکن بسیار کمرنگ شده و بنا بر بررسی داده های آماری سهم این نوع تقاضا در چند سال اخیر به کمتر از 30 درصد رسیده است.

این نوع تقاضاها به ناچار رفع نیاز خود را عمدتا در بازار اجاره جست و جو می کنند. نوع دیگر تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای است. تقاضایی که به دلیل ریسک پایین و منفعت بالای بازار مسکن برای حفظ سرمایه خود واستفاده از افزایش قیمت ها در این بازار حضور می یابد. بخشی از تقاضاهای سرمایه‌ای، مربوط به سفته بازانی است که انتظار سودهای کلان در کوتاه مدت را دارند. این افراد در دورانی که قیمت ها شروع به صعود می کند اقدام به خرید نموده و در هنگام اوج قیمت ها با فروش واحدهای خود سود سرشاری را نصیب خود می کنند.

کاهش قیمتی که این روزها در بازار مسکن مشاهده می شود را باید در خروج این دسته تقاضاهای سرمایه ای باید دانست. زیرا بازار مسکن از لحاظ افزایش قیمت به اوج خود رسیده و این افراد که دنبال منفعت‌های کوتاه مدت هستند، به سمت سایر بازار ها هجوم می آورند. در این شرایط دولت می تواند از ابزارهای تنظیمی خود استفاده کرده و شرایطی را ایجاد کند تا سهم تقاضاهای سرمایه ای را از این بازار کاهش پیدا کند. افرادی که سرمایه های بسیاری را در بازار مسکن منجمد کرده و در بلندمدت زیانی را متوجه سرمایه خود نمی بینند.

هر چند برخی از افراد دوران رکود بازار مسکن را برای اجرای برخی مالیات های تنظیمی بازار مسکن مانند مالیات بر خانه های خالی مناسب نمی دانند اما چنانچه گفته شد، خروج تقاضاهای سرمایه ای و مخصوصا افرادی که سرمایه های خود را در بازار مسکن منجمد کرده اند، می تواند کمک شایانی به واقعی تر شدن قیمت ها در بازار مسکن در شرایط فعلی داشته باشد. در همین راستا، راه اندازی هرچه سریعتر سامانه ملی املاک و اسکان کشور و اجرای مالیات بر خانه های خالی البته با نرخ موثر می تواند تاثیرات مثبتی بر عرضه واحدهای احتکار شده در بازار داشته باشد.

لازم به ذکر است در صورت رونق تولید مسکن در کشور اجرای مالیات های تنظیمی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عائدی سرمایه برای توزیع مناسب و عادلانه واحدهای تولید شده برای صاحب خانه شدن خانواده های فاقد مسکن، امری ضروری است.

با وجود ثبات قیمت ها در بازار مسکن باز هم بسیاری از خانواده ها و متقاضیان مصرفی، توان خرید مسکن در شرایط فعلی را ندارند و نباید انتظار خروج بازار مسکن از شرایط رکودی را داشت. بنابراین وزارت راه و شهرسازی لازم است در برنامه های خود، مخصوصا در طرح اقدام ملی برای تولید مسکن، از شیوه هایی استفاده کند که متقاضیان واقعی مسکن بتوانند صاحب مسکن شوند. در این راستا، اتخاذ شیوه مشارکتی در زمین های دولتی و فروش واحدها به قیمت روز نمی تواند مطلوب باشد.

وزارت راه و شهرسازی برای تولید هوشمند و عرضه مسکن از ابزارهایی که در اختیار دارد، می تواند استفاده کافی را ببرد.

یکی از این ابزارها استفاده از زمین های دولتی است. زمین هایی که اتفاقا در پروژه های اخیر وزارت راه و شهرسازی مورد استفاده قرار گرفته است. می توان با استفاده از سیاست تاخیر در هزینه زمین، خانواده ها را توانمند ساخت. یعنی خانواده ها هزینه ساخت مسکن را با پیشرفت پروژه پرداخت کنند و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحد مسکونی خود به صورت اقساط به دولت پرداخت نمایند.

فارس