خیز معاملاتی اوراق مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، در روزهای اخیر حجم خرید وفروش روزانه اوراق امتیاز وام مسکن تحت تاثیر تصویب و ابلاغ افزایش 75درصدی سقف وام خرید واحدهای مسکونی نسبت به میانگین حجم معاملات در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف وام به‌طور متوسط به دو برابر افزایش یافت.اما این افزایش دو برابری در حجم معاملات تنها موجب صعود قیمت اوراق از کانال کم‌سابقه 30هزار تومان به کانال 40هزار تومانی شد.

در واقع به رغم افزایش دو برابری میانگین حجم خرید وفروش اوراق در روزهای کاری بعد از تصویب افزایش سقف وام مسکن قیمت اوراق تنها از کف قیمتی روزهای قبل اندکی بالاتر رفته و نوسان افزایشی محسوسی را تجربه نکرد.

در روزهای ابتدایی دی ماه با مصوبه شورای پول و اعتبار سقف وام خرید مسکن از محل اوراق،با افزایش 75درصدی نسبت به سقف‌های مصوب قبلی در تهران برای متقاضیان انفرادی به 140میلیون تومان(ترکیب وام خرید اوراق و وام جعاله که در زمان دریافت وام خرید ودر صورت تمایل وام گیرنده به وی پرداخت می‌شود)،در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200هزار نفر به 120میلیون تومان و در سایر شهرها به 100میلیون تومان افزایش یافت.

بعد از تصویب سقف‌های جدید وام مسکن حجم معاملات اوراق وام رو به افزایش رفت.این میزان افزایش درست یک روز پس از ابلاغ رسمی افزایش سقف وام به شعب بانک‌های پرداخت‌کننده وام مسکن –یک هفته کاری گذشته-خود را به شکل خیز معاملاتی در بازار خرید وفروش اوراق نشان داد. به‌طوری‌که در یک هفته کاری گذشته میزان معاملات روزانه اوراق به‌طور متوسط دو برابر نسبت به قبل افزایش یافته است یعنی از حدود میانگین روزانه 100هزار فقره معامله اوراق وام مسکن در روزهای قبل از افزایش سقف وام،در یک هفته گذشته به‌طور میانگین به روزانه 200هزار فقره معامله اوراق 500هزار تومانی وام خرید مسکن افزایش یافته است.

در روز یکشنبه هفته جاری نیز حدود 250هزار فقره اوراق 500هزار تومانی وام خرید مسکن در بازار بالادست معاملات مسکن از سوی متقاضیان خریداری شد.بررسی‌ها حاکی است افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق باعث شده است امتیاز وام خرید مسکن خریدار پیدا کند.این در حالی است که در ماه‌های اخیر تحت تاثیر رکود بازار مسکن، اوراق وام به کم‌سابقه‌ترین کانال قیمتی در سال‌های اخیر یعنی کانال 30هزار تومانی وارد شده بود و بازار معاملات اوراق نیز کم‌معامله‌ترین روزهای خود را در مقایسه با سال‌های اخیر سپری می‌کرد.

با این حال خیز 100درصدی حجم معاملات خرید وفروش اوراق وام مسکن اثرمحسوسی بر افزایش قیمت اوراق در روزهای اخیر نداشته است. میانگین قیمت فروش هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام خرید مسکن در روز یکشنبه هفته جاری به 44هزار و 700تومان رسید که این سطح قیمتی در مقایسه با پایین‌ترین سطح قیمتی اوراق در مهرماه که به‌طور متوسط 37هزار تومان بوده است رشد 20درصدی داشته است.

میانگین قیمت فروش هر فقره اوراق وام مسکن در یکشنبه هفته جاری اما در مقایسه با میانگین قیمت 40هزار و 700تومانی هر فقره اوراق در آذرماه با افزایش 10درصدی همراه شد که این میزان افزایش در مقایسه با خیز دو برابری حجم معاملات اوراق و افزایش 75درصدی سقف وام خرید مسکن در مصوبه جدید،افزایش جزئی و نامحسوس تلقی می‌شود.

با این حال قیمت هر فقره اوراق وام مسکن هم‌اکنون از کف 37هزار تومانی مهرماه بالا آمده است و به کانال 40هزار تومانی وارد شده است.حتی یافته‌ها حاکی است در روز گذشته شروع معاملات در بازار اوراق وام مسکن با قیمت 50هزار تومان به ازای هر فقره اوراق بوده است.

در شرایط فعلی این سوال مطرح می‌شود که علت انجماد‌زدایی از بازار معاملات اوراق وام مسکن چیست وبه دلیل بروز چه تغییر و تحولاتی حجم معاملات اوراق وام مسکن تا دو برابری در روزهای اخیر افزایش یافته است؟

اولین و نزدیک‌ترین پاسخی که در این رابطه مطرح است تاثیر افزایش سقف وام خرید مسکن در روزهای اخیر بر افزایش حجم معاملات اوراق است.اثر افزایش سقف وام خرید مسکن در افزایش تقاضا برای خرید اوراق را نمی‌توان انکار کرد.طی روزهای اخیر افزایش سقف وام منجر به شکل‌گیری تقاضای جدید برای خرید مسکن با استفاده از اوراق شده است.

با این حال این دلیل به تنهایی نمی‌تواند به‌عنوان تنها عامل خیز معاملاتی در بازار اوراق به‌عنوان دلیل کافی اعلام شود.چون سقف جدید وام خرید مسکن هر چند منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از این وام می‌شود اما سقف جدید وام دست‌کم با دو مشکل عمده مواجه است.

در شهر تهران به رغم افزایش سقف وام خرید به دلیل شکاف قابل توجه بین رقم وام و سطح قیمت مسکن همچنان رقم تسهیلات، پوشش قابل قبولی از هزینه خرید مسکن را برای متقاضیان ایجاد نمی‌کند و کماکان وام خرید مسکن وامی فاقد اثرگذاری کافی برای خرید آپارتمان در پایتخت است.

در شهر تهران وام جدید به‌طور متوسط هزینه خرید کمتر از 15مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی در مناطق مصرفی و متوسط شهر را پوشش می‌دهد.در سایر شهرها نیز اگر چه ممکن است سقف جدید وام خرید مسکن نسبت به قیمت مسکن پوشش مناسبی را ایجاد کند، اما متقاضیان با دیوار اقساط ماهانه وام مواجهند.

بررسی‌های قبلی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون در کل کشور قسط ماهانه وام خرید مسکن با سقف‌های مصوب جدید، به‌طور متوسط 38درصد با توان قسط‌دهی خانوارهای متقاضی که هم‌اکنون در واحدهای مسکونی اجاره‌ای ساکن هستند فاصله دارد و از آن بیشتر است.این میزان با محاسبه توان قسط‌دهی خانوارهای مستاجر با در نظر گرفتن میانگین سطح اجاره‌بهای پرداختی از سوی آنها در هر ماه محاسبه شده است. بر این اساس، رقم میانگین قسط ماهانه وام خرید مسکن با سقف‌های جدید،38درصد از میانگین اجاره‌بهایی که هر کدام از خانوارهای مستاجر در کشور در هر ماه پرداخت می‌کنند بالاتر است.

از آنجا که همواره خانوارهای مستاجر رقم اجاره‌بها را با دشواری تامین و پرداخت می‌کنند و اجاره‌بهای پرداختی آنها حد توان مالی آنها برای پرداخت هزینه تامین مسکن محسوب می‌شود این پارامتر-میانگین اجاره بهای ماهانه پرداختی خانوارهای مستاجر-به‌عنوان ملاک ارزیابی توان مالی خانوارها برای پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن در نظر گرفته شده است. بنابراین افزایش سقف وام خرید مسکن به دنبال مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار اگر چه در افزایش تقاضا برای خرید اوراق موثر بوده است اما تنها دلیل خیز دو برابری حجم معاملات اوراق در روزهای اخیر نیست.

پاسخ دیگری که می‌توان در ارتباط با این پرسش مطرح کرد آن است که در روزهای اخیر بنا بر دو علت مهم‌تر نسبت به سایر علت‌ها، حجم معاملات اوراق وام مسکن افزایش محسوس یافته است. اولین علت به ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار معاملات اوراق وام مسکن مربوط می‌شود.

بخشی از افزایش حجم معاملات اوراق وام مسکن مربوط به این گروه از متقاضیان است. تقاضای سرمایه‌ای پس از اطلاع از افزایش سقف وام خرید مسکن و با این استدلال که بعد از پایان دوره رکود معاملات ملک، اوراق وام متقاضی پیدا خواهد کرد و مشتریان مصرفی اوراق برای دریافت وام به این بازار وارد می‌شوند از هم‌اکنون اقدام به خرید اوراق کرده است تا آن را در پایان دوره رکود و شروع دوره افزایش حجم معاملات مسکن به متقاضیان عرضه کنند.

از سوی دیگر بخش مهمی از تقاضای روزهای اخیر برای خرید اوراق وام مسکن ناشی از انباشت تقاضای اوراق در روزهای قبل از ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به بانک‌ها یا چند روز قبل از تصویب این مصوبه است که زمزمه افزایش سقف وام مطرح شده بود.

برخی از افرادی که در یک هفته کاری گذشته اقدام به خرید اوراق کرده و در خیزمعاملاتی بازار اوراق موثر بودند افرادی هستند که در هفته‌های قبل اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند اما در فاصله تصویب تا ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام به بانک‌ها یا در روزهای قبل از تصویب مصوبه که زمزمه‌های افزایش وام مسکن مطرح شده بود در انتظار افزایش سقف وام از خرید اوراق خودداری کرده وحالا با ابلاغ مصوبه جدید در صف خریداران اوراق قرار گرفته‌ و اقدام به خرید کرده‌اند.

حضور این گروه از متقاضیان نیز منجر به ایجاد ترافیک در صف خریداران اوراق شده و در خیز معاملاتی اوراق موثر بوده است. با این حال هم‌اکنون سوال مهم‌تری در بازار اوراق وام مسکن مطرح است مبنی بر اینکه سرنوشت قیمتی اوراق در آینده پیش‌رو به چه سمتی خواهد رفت؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد آینده قیمتی اوراق وام مسکن دست‌کم تحت تاثیر چند عامل قرار دارد که سه عامل را می‌توان به‌عنوان مهم‌ترین عوامل موثر بر تغییرات قیمتی اوراق در هفته‌ها وماه‌های پیش‌رو عنوان کرد.

اولین عامل موثر در تغییرات قیمتی اوراق به خصوص در شرایط فعلی «میزان ماندگاری و ادامه رکود معاملات مسکن در کل کشور» است. هم‌اکنون حجم معاملات خرید مسکن در کل کشور نسبت به مقطع زمانی مشابه سال گذشته 50درصد کاهش داشته است.در صورتی که این رکود ادامه دار باشد،انتظاری از بابت افزایش تقاضا برای خرید اوراق و به خصوص افزایش قیمت اوراق به دلیل افزایش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام وجود ندارد.

دومین عامل موثر در این زمینه به «حجم خرید و فروش‌های مسکن در مقطع زمانی شب عید» مربوط می‌شود. در صورتی‌که حجم معاملات خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال که در اصطلاح به شب عید بازار مسکن معروف است قابل توجه بوده واز رشد محسوس برخوردار باشد سطح قیمتی اوراق نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد.چرا که میزان تقاضا برای دریافت وام مسکن به منظور خریدهای مصرفی از بازار معاملات ملک افزایش پیدا می‌کند و قبل از هر اقدامی در این زمینه متقاضیان ناگزیر به خرید اوراق خواهند بود.

سومین عامل موثر در تحولات آتی قیمت اوراق وام مسکن مربوط به «سطح و تغییرات استطاعت مالی متقاضیان و خریداران مسکن برای پرداخت اقساط ماهانه وام خرید آپارتمان»است.هر تغییری در جهت استطاعت‌پذیر کردن شرایط دریافت وام مسکن همچون افزایش طول دوره بازپرداخت وام و کاهش رقم قسط ماهانه یا هر نوع افزایش محسوس در میزان درآمد و بهبود بنیه مالی خانوارها می‌تواند سطح قیمتی اوراق را نیز به واسطه افزایش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام و در نتیجه افزایش تقاضا برای خرید اوراق، تغییر دهد. اما نکته دیگری که در این زمینه از اهمیت قابل توجهی برخوردار است به شکل تغییر قیمت اوراق در آینده مربوط می‌شود.

برای ارائه یک پیش‌بینی مشخص از نحوه احتمالی تغییر قیمت اوراق وام مسکن در آینده، الگوی تغییر قیمت اوراق مربوط به آخرین باری که قبل از افزایش اخیر سقف وام خرید مسکن، سقف وام افزایش یافت مورد بررسی قرار گرفته است. برای این بررسی لازم است حال و هوای بازار معاملات مسکن در آن زمان از یک سو وحال و هوای بازار اوراق از سوی دیگر بازگو شود.آخرین باری که قبل از افزایش اخیر سقف وام خرید مسکن،سقف وام از محل اوراق افزایش یافت به مهرماه سال 94برمی‌گردد.سقف وام خرید مسکن از محل اوراق در آن زمان 77درصد-تقریبا معادل میزان افزایش فعلی سقف وام اوراق-افزایش یافت.

در آن زمان بازار معاملات مسکن شهر تهران دوره یکساله رکود را پشت سر می‌گذاشت اما عمق و سنگینی رکود در آن زمان به شدت رکود فعلی نبود. در آن زمان در هر ماه به‌طور متوسط در شهر تهران حدود 10هزار معامله خرید مسکن انجام می‌شد.از سوی دیگر قیمت مسکن در آن زمان در شرایط ثبات قرار داشت و در حالی که میانگین قیمت مسکن در سال 93حدود 4میلیون تومان بود در مهر 94نیز میانگین قیمت حول و حوش 4میلیون تومان ثابت بود.

در زمان تصویب وام جدید مسکن از محل اوراق در مهرماه 94قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن در کانال 60هزار تومان قرار داشت.اما با گذشت دو ماه از پرداخت وام جدید قیمت اوراق به کانال 70هزار تومان وارد شد و در بهمن 94به کانال 80هزار تومان رسید.در تابستان 95قیمت هر فقره اوراق به مرز 100هزار تومان رسید.

بررسی وضعیت تحولات قیمت اوراق با توجه به شرایط بازار مسکن نشان می‌دهد در آن زمان به رغم آنکه رکود بازار مسکن به سنگینی رکود بازار در مقطع زمانی فعلی نبود تحولات افزایشی قیمت اوراق تدریجی رخ داد.بنابراین در شرایط فعلی که بازار مسکن در رکود سنگینی قرار دارد نمی‌توان انتظار داشت دست‌کم در کوتاه مدت ومیان مدت قیمت اوراق با جهش همراه شود.اما در صورتی که در وضعیت اقتصادی و درآمدی خانوارها بهبود چشمگیری رخ دهد یا تغییراتی اساسی به منظور استطاعت‌پذیری وام مسکن صورت گیرد می‌توان انتظار داشت روند تحولات قیمتی اوراق با سرعت بیشتری پیش‌ رود که این سناریو نیز تقریبا بعید به نظر می‌رسد.

آریا