مدل اجاره داری در آلمان چگونه است؟

به گزارش اخبار ساختمان، یک ایرانی مقیم آلمان در شهرKleve آلمان (شمال دوسلدورف و نزدیک مرز با کشور هلند) وضعیت بازار اجاره بها را در این کشور تشریح کرد و گفت: درآلمان بنگاه‌های معاملات ملکی وجود دارد و می‌توانیم خانه را از بنگاه‌ها اجاره کنیم اما درصد بنگاه را موجر پرداخت می‌کند و مستأجران هیچ پورسانتی به بنگاه املاک برای اجاره خانه نمی‌پردازند.

وی ادامه داد: نکته دوم اینکه موجران به صورت شخصی و خصوصی هم می‌توانند خانه خود را اجاره دهند؛ معمولاً صاحبخانه هایی که نمی‌خواهند پورسانت را به بنگاه بدهند در فیسبوک خانه‌هایشان را آگهی می‌دهند اما هنگام عقد قرارداد فرم‌های اجاره دقیقاً همانی است که بنگاه می‌دهد. در محله زندگی ما سایتی به نام ای. بی وجود دارد که در آن می‌توانیم خانه مدنظر خود را پیدا کنیم و موجر و مستأجر به شکل دو نفره اقدام به توافق کرده و قرارداد امضا می‌کنند اما امضای آنها کاملاً تعهدآور است و قابلیت پیگرد حقوقی در هنگام بروز اختلاف را دارد.

وی ادامه داد: نکته‌ای که به امنیت مستأجر کمک می‌کند این است که در آلمان صاحبخانه نمی‌تواند مستأجر را جابجا کند مگر اینکه از مستأجر شکایت شود و همسایه‌ها از مستأجر راضی نباشند یا گزارشی مبنی بر همکاریهای غیرقانونی در ملک اجاره داده شده انجام شود.

وی درباره چگونگی تعیین نرخ اجاره بها در آلمان نیز می‌گوید: صاحبخانه ها در آلمان نمی‌توانند نسبت به سال قبل یا مستأجر قبلی نرخ اجاره بها را بالا ببرد؛ تنها زمانی امکان افزایش اجاره بها وجود دارد که منزل را بازسازی کرده باشد اگر خانه هیچ تغییری نکرده باشد صاحبخانه اجازه ندارد نرخ اجاره را نسبت به مستأجر قبلی یا سال گذشته افزایش دهد.

وی می‌گوید: در واقع فرمول افزایش اجاره‌بهای مسکن در آلمان تابعی از آخرین فهرست هزینه‌های مربوط به تعمیر و بازسازی ساختمان‌ها است به‌طوری که قراردادهای اجاره‌نشینی به شکل «پایان باز» بدون تعیین مدت یکساله یا دوساله منعقد می‌شود.

این شهروند ایرانی- آلمانی می‌گوید: یکی از قوانین دیگر در آلمان این است که سه ماه قبل از اینکه مستأجر قصد جابجایی دارد باید به صاحبخانه اعلام کند در غیر این صورت خود مستأجر موظف است به جای خود فردی را معرفی کرده و سپس نقل مکان کند.

به گفته این شهروند ایرانی- آلمانی مبلغ ودیعه نیز این گونه محاسبه می‌شود که سه ماه اجاره خانه را زودتر به عنوان ودیعه می‌دهیم برای مثال اگر اجاره خانه مدنظر ماهی ۷۰۰ یورو است دو هزار و صد یورو قبل از آغاز سکونت در ملک ودیعه باید پرداخت شود.

وی می‌گوید: سیاست اجاره داری در آلمان طوری است که مردم نمی‌توانند با اجاره داری کاسبی کنند یا درآمدی داشته باشند؛ اینجا حتی گفته می‌شود که مستأجر بودن بهتر از صاحبخانه بودن است.

طرح مسکن استیجاری در آلمان

وی در خصوص طرح مسکن استیجاری در آلمان نیز، گفت: یکسری خانه در آلمان وجود دارد که مالکان موظف هستند به افراد خاصی اجاره دهند؛ ساخت این خانه‌ها با حمایت دولت بوده است و انبوه سازان با وام و کمک دولت این واحدها را ساخته‌اند به شرط اینکه این خانه‌ها را به افراد خاصی اجاره دهند.

وی ادامه داد: مستأجران این خانه‌ها افراد کم درآمد جامعه هستند که از دولت کمک هزینه گرفته و در این خانه‌ها زندگی می‌کنند. برای مثال اگر در شهر ما اجاره خانه مبلغ ۸۰۰ یورو باشد اجاره این خانه‌ها ۵۰۰ یورو است اما به هر فردی داده نمی‌شود بلکه باید اجازه دولت را داشته باشند.

وی می‌گوید: از وقتی موج پناهندگان به سمت آلمان در حرکت است در شهرهای این کشور هم شاهد افزایش نرخ‌ها هستیم اما بازار اجاره از اثر تورمی در سایر بخش‌ها در امان مانده است. سیل مهاجرت به آلمان نهایتاً به افزایش قیمت‌ها منجر شده است با این حال در آلمان گفته می‌شود که باید پول اجاره یک سوم حقوق ماهیانه باشد.

این مستأجر که در خانه ۷۲ متری با امکانات کامل و مبلغ اجاره ماهیانه ۷۰۰ یورو ساکن است، ادامه می‌دهد: مستأجران در آلمان در طول مدت اجاره‌نشینی، شرایط مناسبی دارند و بازار اجاره در چارچوب فرمول اجاره قرار دارد.

ایران الگوهای جهانی اجاره داری را اجرا کند

در همین راستا «حسن محتشم» عضو هیأت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران درباره الگوبرداری از بازار اجاره داری در آلمان می‌گوید: آلمان چهارمین قدرت اقتصادی در جهان است و عدم الگوبرداری از کشورهای توسعه یافته در بخش اجاره فقط به این کشور ختم نمی‌شود.

وی ادامه می‌دهد: هم اکنون در آلمان و پایتخت‌های گران اروپایی مثل لندن و سوئد برای حفظ مردم از بالا بودن نرخ اجاره دولت به طرق مختلف عمل می‌کند و به مستأجران کمک می‌کند تا تورم در زندگی آنها تأثیر نگذارد و بخش مسکن همه سبد هزینه خانوار را در برنگیرد.

محتشم می‌گوید: مدل اجاره‌داری سبک آلمان باعث می‌شود تغییرات اجاره بهای مسکن از نوسانات کوتاه‌مدت قیمت مسکن که معمولاً تند و غیرقابل تحمل است در امان بماند و شاهد آثار روانی نامناسب و مواجه شدن موجر با مستاجرها نباشیم.

وی گفت: مثلاً در شهر گرانی مثل لندن خانه‌های ارزان قیمت با متراژ متوسط به کمک شهرداری‌ها ساخته می‌شود و بسته به توان متقاضی خریداران مسکن از ۳۰ تا ۱۰۰ درصد خانه را می‌توانند خریداری کنند که برای همان متراژ خریداری شده سهم تسهیلات بسیار مناسبی را از دولت می‌گیرند و بابت باقی خانه که در تملک دولت است اجاره پرداخت می‌کنند که با توجه به رقم مناسب حقوق می‌توانند از پس پراخت اجاره و قسط وام به صورت همزمان بر بیانند.

به گفته محتشم در کشورهای دیگر اروپایی دولت در پرداخت اجاره به مستأجران کمک می‌کند؛ در کشوری مثل آلمان دولت با مشارکت انبوه سازان به ساخت خانه اقدام می‌کند و با مشوق‌هایی که برای انبوه سازان دارد رغبت بخش خصوصی را برای ساخت خانه افزایش داده و بازار عرضه و تقاضا را کنترل می‌کند.

محتشم درباره اینکه دولت برای حل معضل بی‌ضابطه بودن نرخ اجاره بها در بلند مدت چه برنامه‌ای باید داشته باشد، می‌گوید: در کشور ما بر اساس اصل ۳۱ و ۳۲ قانون اساسی دولت موظف به تأمین مسکن برای اقشار جامعه است. این وظیفه دولت بهتر است به صورت غیرمستقیم و با مشارکت انبوه سازان و گروه‌هایی که حاضر هستند در کارهای اجتماعی شرکت کنند انجام شود.

وی ادامه داد: انبوه سازان می‌توانند با امکاناتی که دولت در اختیار آنها قرار می‌دهد به تولید انبوه مسکن در کشور کمک کنند و با عرضه بیشتر و به موقع، به خانه دار شدن مردم کمک کنند.

محتشم به سابقه اجرای طرح استیجار در ایران اشاره دارد و می‌گوید: در یک دوره‌ای قرار بود اجاره داری در ایران اجرا شود؛ در ابتدا زمین‌هایی را وزارت راه در اختیار بخش خصوصی گذاشت و حتی ساخت این خانه‌ها شروع شده بود بعد دولت به تبدیل این طرح به طرح مسکن مهر اقدام کرد و مدل اجاره داری منتفی شد. طرح استیجار نیز در دهه ۷۰ مطرح شد اما آن طرح هم ختم به خیر نشد و در اوایل راه منتفی اعلام شد.

عضو هیأت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران تاکید کرد: به دلیل عدم اقدامات به موقع در اجرای طرح اجاره داری در ایران، الگوی مسکن فعلی در کشور به افزایش هزینه برای مستأجران منجر شده است.

وی تصریح کرد: در کشورهای دیگر اروپایی دولت در پرداخت اجاره به مستأجران کمک می‌کند؛ در کشوری مثل آلمان دولت با مشارکت انبوه سازان به ساخت خانه اقدام می‌کند و با مشوق‌هایی که برای انبوه سازان دارد رغبت بخش خصوصی را برای ساخت خانه افزایش می‌دهد و بازار عرضه و تقاضا را کنترل می‌کند.

ایرنا